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[토지/주택] 강남발 아파트값 폭등, 더 이상 방치할 수 없다

 

주택가격 안정 및 부동산투기 근절을 위해
재건축개발이익환수제의 즉각적인 도입을 촉구한다!

 

국회 건설교통위원회는 오는 22일 법안심사소위를 열고 재건축개발이익환수방안을 포함하는 <도시및주거환경정비법개정안>을 심의할 예정이다. 이번 개정안은 2003년부터 촉발된 아파트가격상승 및 주택투기과열의 진원지가 되었던 재건축아파트의 개발이익의 일부를 임대주택건립을 통해 환수하는 내용을 담고 있으며, 지난해 정기국회에서 한차례 상정 보류된 바 있다.

지난 몇 년간 아파트 값이 폭등하여 서민들의 내집 마련 희망이 상실되고 빈부격차가 확대되는 심각한 부작용이 나타나고 있다. 5년 동안 2배 이상 폭등한 분양가와 각종 투기적 가수요에 의해 참여정부 1년 동안 아파트 값이 150조원 이상 폭등하였다. 이러한 아파트 값 폭등은 분양가 자율화 이후 강남의 재건축과 수도권의 공공택지에서 공급도시개혁도시개혁되는 아파트에서 분양가는 주변시세에 맞춰 높게 책정하면서도 아파트분양에 따른 막대한 개발이익은 공적으로 환수되지 않고 사유화되면서 부동산투기를 조장한 결과이다.

 아파트값 폭등과 이로 인한 사회의 양극화 심화에 따라 지난해 분양원가 공개를 통해 아파트값의 거품을 제거하라는 시민들의 강력한 요구가 진행되었고 이에 따라 아파트값이 다소 진정되는 현상이 나타났다. 그러나 정부가 2004년 연내 시행하겠다던 재건축개발이익환수제도가 국회 입법화 과정에서 재건축조합의 강력한 민원 등으로 지연됨으로 인해 강남과 수도권 재건축단지를 중심으로 다시 아파트값이 폭등하는 현상이 발생하고 있다.

더욱 심각한 문제는 이에 대한 적절한 대책이 마련되지 않을 경우 강남발 아파트값 폭등이 수도권과 전국으로 확산되고 부동산투기가 다시 만연하여 걷잡을 수 없는 사회적 부작용을 초래할 것이라는 점이다. 그럼에도 국회는 몇 개월이 지나도록 ‘재건축에 대한 개발이익 환수는 필요하나 방법에 대해서는 논의가 필요하다’는 안이한 태도로 일관하여 심각한 사회적 문제를 방치하고 국회의 입법기능을 제대로 수행하지 못하고 있다.

이에 경실련은 다음과 같이 재건축 개발이익환수장치의 필요성을 지적하며 국회가 이번 회기 내에 재건축개발이익환수장치를 마련할 것을 촉구한다.

 

1. 서울의 아파트 분양가가 2배 이상 폭등한 핵심원인은 강남재건축에 있다.

 

지난 5년간 서울의 아파트 분양가는 2배 이상 폭등하여 시민들은 내집마련의 희망을 포기하게 되고 주택의 소유여부에 따라 소득의 양극화?심화되는 빈부격차가 확대의 원인이 되고 있다. 98년 평당 543만원에 불과하였던 아파트분양가는 2003년에는 1,102만원으로 2배이상 폭등하였다. 이 기간동안 서울의 물가상승률은 15.7%에 불과하여 분양가가 얼마나 비정상적으로 폭등했는가를 보여주고 있다. 서울의 분양가 폭등은 강남을 중심으로 하는 재건축 단지의 높은 분양가에 핵심적 원인이 있다. 지난해 강남 재건축단지의 분양가는 이미 2,000만원을 넘어섰다.

더욱 심각한 문제는 대부분의 재건축단지에서 분양가는 주변시세에 맞춰 책정한 반면 대지비와 건축비는 부풀려 허위로 신고하였다는 것이다. 지난해 경실련이 서울시 동시분양아파트의 건축비신고 실태를 분석한 결과 사업주체가 스스로 신고하는 감리자 지정단계와 입주자모집공고단계에서 건축비가 평당 200만원, 가구당 6,500만원, 총 1조 4천억원이 허위로 신고된 것으로 나타났다. 이렇게 허위로 신고된 건축비는 대부분 일반분양자들에게 전가되고 서울의 아파트분양가를 폭등시킨 결정적 원인이 되었다. 따라서 서울시의 분양가 폭등을 방지하고 아파트분양가의 투명성을 확보하기 위해서라도 재건축에 대한 적절한 개발이익환수장치가 마련되어야 한다.

 

2, 용적율 상승으로 인해 발생한 막대한 재건축개발이익이 사유화되고 있다.

 

 재플扇?따른 개발이익은 정부가 계획변경을 통해 허용한 용적률 증가분을 통해 발생하며, 이는 토지소유자의 정당한 노력에 의해서만 발생한 것이 아니므로 이중 일부는 공적으로 환수되는 것이 타당하다. 한 예로 잠실의 한 주공아파트의 경우 17평짜리 아파트가 1999년 2억 2천만원으로 거래되다가 재건축에 따라 일반분양이 이루어진 2004년에는 6억 9천만원으로 거래가가 상승되었다. 이는 평당 1,294만원하던 아파트가 재건축 추진을 통해 평당 4,058만원으로 평당 2,764만원, 가구당 4억 7천만원이나 상승한 것이다.

이러한 재건축 아파트의 가격 상승분은 별도의 환수장치 없이 고스란히 사유화되고 있는 것이다. 정부의 자료에 의하면 사업승인을 마쳐 개발이익환수가 불가능한 상당수 단지를 제외하더라도 수도권에 2만2천 가구 가량이 재건축 대상으로 있어 재건축에 따른 개발이익환수장치가 마련되지 않는다면 재건축은 여전히 주택시장을 교란하고 부동산투기를 가중시키는 심각한 문제를 야기할 것이다.

 

3. 정부와 국회는 재건축개발이익환수제를 이번 회기 내에 반드시 입법화하라.

 

 경실련은 정부와 국회가 이번 회기 내에 반드시 재건축개발이익환수제도를 입법화해야 한다고 주장한다. 재건축에 따른 개발이익의 사유화와 이로 인한 집값폭등 등의 부작용이 최근 몇 년간 심각한 사회적 문제로 제기되었음에도 불구하고 정부는 제때에 대책을 마련하지 못하였다. 뒤늦게 정부가 10.29 부동산안정대책의 핵심중의 하나로 2004년 중에 실시하겠다며 재건축개발이익 환수의지를 여러 차례 공언하였다. 지난해 말부터는 국회의 입법과정에서 다시 난항을 겪으며 제도도입이 미루어지면서 연초 다시 재건축시장이 요동치는 부작용을 초래하고 있다.

이미 재건축과정에서 발생하는 개발이익의 일부를 공적으로 환수해야 한다는 사회적 공감대는 충분히 형성되어 있다. 국회에서는 환수방식에 대한 논란에 따라 입법의 연기가 검토되고 있기도 하나 이러한 논란이 길어져 도입시기를 실기할 경우 그 부작용은 더욱 심각할 것으로 보여진다. 이미 지난해 정기국회에서 재건축개발이익환수방안이 보류됨에 따라 재건축아파트 가격이 폭등하여 주택시장 전반에 악영향을 미치고 있는 것이 이를 반증하고 있다.

경실련은 국회 건설교통위원회가 개발이익 환수 방안에 대한 적극적 보완대책을 제시하지도 못한 채 환수방법에 대한 부분적 견해 차이를 조정하지 못하면서 2월 임시국회에서 조차 이를 입법화하지 못한다면 재건축조합의 집단이기주의에 굴복해 국가적 대사를 그릇치는 우를 범하는 것으로 시민들의 지탄을 받을 것임을 명확히 한다. 따라서 국회 건설교통위원회는 이번 회기 내에 재건축개발이익환수제를 반드시 처리하여 아파트 값 폭등과 강남발 부동산투기의 재연을 방지해야 한다.

 

4. 정부와 국회는 개발부담금제를 부활하고 개발이익환수제도를 재정립하라.

 

 최근 몇 년간 아파트값이 폭등하고 부동산투기가 만연하여 시민들은 내집마련의 희망을 상실한 반면 개발이익의 사유화로 인해 불로소득이 확대되고 양극화 현상이 심화되고 있다. 따라서 토지의 공익적 가치를 회복하고 토지의 용도변경 등에 따라 발생하는 막대한 불로소득을 환수할 수 있는 개발이익환수장치의 필요성이 강조되고 있다. 그러나 정부는 작년까지 운영되던 ‘개발이익환수에관한법률’에 따른 개발부담금 조차 부과가 중지되도록 하여 개발이익이 사유화되는 것을 방치하고 있으며 재건축의 개발이익환수제도 도입과정에서 형평성 시비를 자초하고 있다.

따라서 경실련은 <개발이익환수에관한법률>에 따라 토지의 용도변경에 의해 발생하는 개발이익의 25%를 환수하는 개발부담금제가 즉각 부활되어야 한다고 주장한다. 아울러 토지의 용도변경뿐 아니라 주택의 건설과정 및 토지개발지구의 주변지역에서 발생하는 비정상적 개발이익을 환수할 수 있는 개발이익환수제도를 근본적으로 재정립할 것을 촉구한다. 경실련은 부동산투기를 근절하고 토지의 공익적 가치를 회복하기 위해 정부와 국회가 개발이익환수제도 전반을 재정립할 것을 강력히 촉구한다.

 

[문의 : 경실련 도시개혁센터 766-5627]