부동산

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[토지/주택] 개발업자와 투기세력을 위한 ‘투기조장’ 대책에 불과하다

이제는 집값 안정과 투기근절을 위해
10만 국민행동 시민들과 함께 총력을 다 할것이다.

  최근 급등한 집값을 안정시키기 위한 정부의 부동산 대책이 15일 발표되었다. 이번 대책은 “현재 집값에 거품이 없다”고 발언한 경제부총리 주관하에 특별대책반에서 마련된 것으로, 공급확대, 주택대출규제,  분양가 20-30%인하, 민간주택 규제 철폐, 서민전월세 지원 등이 주요 내용이다.

  경실련은 참여정부의 집값 폭등 정책의 중단을 요구해 왔다. 그러나 또다시 공급확대만을 줄기차게 요구해 온 개발세력의 요구만을 수용한 것으로 평가하며, 10만 국민행동 시민들과 더불어 국민이 직접 나설 것을 다시 한번 밝힌다.

신도시 추가건설 대책은 정권말기의 투기 조장책에 불과하다.

 국민의 정부는 2000년초 평균 400-450만원이던 수도권의 아파트가 미분양이 되자 2001년 말부터 2002년 초까지 분양가 완전 자율화, 아파트 분양대금의 95% 대출 알선, 양도세 면제 등 건설사들의 이윤 보장을 통한 경기부양 정책을 추진하였다. 이로 인해 평당 600-650만원으로 분양가가 폭등하자 파주, 용인, 동탄, 하남 등 제2기신도시를 건설하여 수도권의 집값을 안정시키겠다고 했었다.

 강남 집값이 700만원에서 1000만원으로 분양가가 폭등하자 제2의 강남으로 개발을 추진중이던 판교신도시 건설시기를 앞당겨 ‘강남집값을 1000만원이하로 공급 하겠다’고 발표하였다. 결국 지난 정부와 현 정부의 정책실패로 인해 당초 약속했던 부동산 가격만 2-3배 폭등하여 개발업자와 공기업, 투기꾼의 배만 불렸다.

 오늘 발표한 정부 대책은 국민의 정부 임기 말 공급확대 정책의 복사판이다. 판교, 파주, 은평뉴타운 등으로 수도권 전체가 집값이 폭등하자 6개 신도시 및 분당급 신도시 조기 건설을 통해 몇십만호의 주택을 공급하고, 택지개발절차를 생략하여 분양시기를 최대한 앞당기겠다는 것이다.

 그러나, 국민의 정부가 목표했던 집값안정은 커녕, 이때 시작된 집값 상승이 오늘까지 5년여 동안 지속되고 있는 것이다. 그럼에도 정부가 근본적 대안이 될 수 없음에도 공급부족이라는 건설업계의 요구를 받아들여 주택보급률만 늘리겠다는 것이다.

 참여정부에서도 그동안 250만호의 주택을 공급했음에도 집값이 폭등하는 것은 공급확대만으로는 집값을 잡을 수 없다는 것을 삼척동자도 다 아는 사실을 정부만 모르고 있는 것인가?

신도시 공공택지 건설업자에게 매각은 투기 조장

‘용적률을 높여 분양가 20-30% 인하는 개발세력의 요구사항’

  이미 30여년 전 박정희 정부가 건설한 강남, 송파, 강동신도시 건설의 용적률은 평균 100%였고, 20여년전에 개발된 1기신도 목동, 분당, 일산, 평촌, 과천, 중동, 산본신도시의 평균 용적률은 130-150%이며, 2기신도시인 판교, 동탄, 하남, 파주는 140-160%였다.

 그럼에도 제3기 신도시를 송파, 검단, 파주에서는 분양가를 인하하기 위해 용적률을 200%로 상향한다고 한다. 도시는 반영구적으로 사용하고 인간의 삶의 질을 좌우하기에 정략적으로 접근해서는 안된다. 

 1, 2기 신도시가 지금도 높은 가치를 지니는 것은 낮은 용적률과 쾌적한 환경과 교통 편리함을 갖추었기 때문이라는 것은 모두가 인정하는 사실이다.  그럼에도 단지 분양가 인하를 위해서 용적률을 높이는 것은 삶의 질을 저하시키고, 도시의 가치도 떨어드리며, 괴물도시를 만들어 내는 결과만을 초래할 것이다.

‘기반시설비용의 국가재정 부담은 공기업 배불리는 정책’

  토지는 용도가 바뀌면 사용가치가 달라져 지가 변동이 나타나고 개발이익이 발생하게 된다. 그래서 개발이익은 50%는 개발자에게 귀속시키고, 나머지 50%는 국고에 환수하여 개발소외지역을 위해 사용하게 된다. 그러나 현재 제대로 된 개발이익환수 장치는 거의 없으며, 있다 해도 비정상적 편법적 환수장치들에 불과하다. 

 이러한 상황에서 국가 재정으로 기반시설의 일부를 부담한다는 것은, 당연히 신도시 건설의 수혜자와 개발자가 부담해야하는 것을, 개발지역 외지역의 국민들이 낸 세금으로 기반시설을 만들어 주겠다는 것이다. 결과적으로 공공성을 상실하고 장사에만 몰두하는 공기업만 혜택 받을 것이다.  

‘분양가 20-30%인하의 기준이 오늘 인가? 아니면 3년 후 인가?’

  정부가 용적률 규제 완화와 녹지비율 조정, 기반시설 국가재정 부담을 통해 분양가를 20-30%인하 하겠다고 하지만 그 기준이 없다. 정부가 말한  분양가 20-30%인하의 기준은 두가지를 전제로 하고 있다. 하나는 공공택지를 민간사업자에게만 싼값에 판매, 로또식 추첨을 통해 공급하고, 선분양 특혜를 계속 유지시키겠다는 것이다. 다음으로는 현재 건설사들이 분양가 폭리를 취하는 주택공급체계를 계속 유지하겠다는 것이다.
  
  따라서 이 두가지가 전제된 상황에서 분양가 20-30%인하는 의미가 없다. 현재와 같은 주택공급 구조에서는 집값은 계속 상승할 것이고, 3년 후에  분양가를 20-30%인하를 해봐야 지금보다 약 70-80% 인상된 분양가로 공급하겠다는 것 이상은 아니다.

민간택지내 규제완화 역시 개발업자들의 요구사항

 다세대, 다가구, 오피스텔 등 규제완화는 이미 실패한 정책이다. 국민의 정부시절인 1999년부터 2002년사이에 정부는 ‘뒷골목 건설경기 활성화’를 이유로 단독주택을 허물고 용적률을 높여 1주택이 6-7채의 다가구, 다세대 주택을 대량으로 짓도록 하여, 이후 주차 공간 부족과 일조권 등 주거여건의 악화를 가져왔다.

 이번 정부의 발표도 다세대, 다가구의 주차장 규정 및 동산 거리를 완화하고, 용적률도 높이며, 이미 건설된 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지 조차 기초 통계조차 없는 상태에서 주거용으로 전환을 허용하겠다는 것은 악화된 주거여건을 조성하겠다는 것이다.

 이러한 요구는 이미 건설업계가 수차례 요구한 민원사항이었음을 감안한다면 집값폭등을 빌미로 주거환경을 악화시키면서까지 건설업계의 민원을 해결하려는 것이다. 이 정책이 추진된다면 경제적 여유계층의 명품도시와 경제적 약자의 열악한 주거용 도시로 구조화된 주거의 양극화만을 초래할 것이다.

겉으론 담보대출 규제, 처벌없는 규제 누가 믿나?

 지난 1997년 IMF 외환위기를 극복하면서 금융개혁의 주요 과제는 ‘신용사회를 만들자’였다. 그러나 부동산 투기로 인해 불로소득자가 급증하고, 기업이 아닌 안정적인 소득원을 찾던 은행들이 주택담보대출을 경쟁적으로 확장하면서 신용사회 구호는 사라지고, 주택대출은 투기자금이 되었다.

 그 결과 우리사회는 사람이 신용이 아니라 아파트가 신용이 되었고, 투기 잘하는 사람이 신용 있고 능력 있는 사람으로 인정되었다. 이러한 원인에는 근본적으로 갖가지 규제 대책을 내놓았으나 투기자금화의 핵심 대책은 제외되고 단속도 하지 못한 금융당국의 방관이 있다.

  주택금융은 실수요자에게 대출자의 상환능력에 따라 적정한 금액이 필요한 때에 제공되어야, 투기 가수요자들의 투기대출을 억제할 수 있다. 주택대출은 주택의 소유를 기준으로 가려지고, 주택을 소유한자가 또 다른 주택을 구입 할 때에는 실수요자임을 증명케 하고, 집이 없는 무주택자나 주거여건을 개선하려는 1주택자들은 상환능력에 따라 적정한 금액이 필요한 때에 제공될 수 있도록 해야 한다. 현재와 같이 집이 소유한 사람들이 주택대출을 더 많이 받는 구조는 보다 근본적인 개선을 필요로 한다.

 그럼에도 정부가 제시한 방안은 여러 가지 규제는 있으나, 이를 제대로 이행할 대책은 사실상 단속을 강화하겠다는 약속밖에 없다. 그동안 투기를 마음먹은 사람들은 갖은 수단을 동원하지만 금융당국은 법과 규칙을 위반했을 경우의 처벌은 거의 없고, 조사인력도 없으며, 단속 생색내기에 그쳤다. 법률을 위반했을 경우의 강력한 처벌은 법률 위반의 좋은 예방조치이다.

 위와 같이 경실련은 정부의 11․15 대책은 최근의 집값 안정에 큰 기여를 하지 못할 것으로 평가한다. 그것은 현재의 주택공급체계에서 발생하는 폭리 구조를 전혀 개선하지 않고 오로지 신규주택의 분양가 인하만을 목적으로 급조되고, 주택을 대량으로 공급하겠다는 것 외에는 아무것도 없기 때문이다.

 국민들이 원하는 것은 주택시장의 정상화를 위한 소비자 중심의 후분양제 실시, 공공보유주택의 조기 20-30% 확충, 개발이익환수 체계의 전면 개편, 주택담보대출 체계의 무주택 실수요자 중심으로 개편 등에 대한 방안이 제외되어 있기 때문이다.

 오늘 엉터리 집값 안정책을 제시한 정부는 다음달에 또다시 대책을 발표할 수밖에 없을 것이다.

경실련은 집값 안정과 투기근절을 위해 10만 국민행동 시민들과 함께 총력 투쟁을 전개할 것이다.

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-9736]