경제

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[재벌/중소기업] 개발이익 환수방안 없는 삼성기업도시 계획은 철회되어야 한다

지난 4월 19일, 삼성전자가 충청남도 아산시 탕정면 일대에 기업도시를 조성하기 위해 ‘탕정 제2일반지방산업단지 지정요청서’를 충청남도에 제출했다. 요청서는 ‘탕정면 일대에 약 98만평의 부지에 대규모 주거단지와 산업시설, 그리고 공공시설(기반시설)을 갖춘 자족형‘ 기업도시를 2009년까지 건설하겠다는 내용으로 개발주체는 삼성이다.


경실련은 삼성의 기업도시 개발계획이 산업단지를 빙자한 택지개발사업에 불과하며, 개발이익 환수방안이 마련되지 않을 경우 삼성의 막대한 개발이익 독점을 정부가 부추기는 것으로 전면 재검토되어야 한다고 주장한다.


<표> 삼성 개발이익 추정




































구분


택지 한평기준(만원/평)


총이익(억원)


택지단가


택지판매가


평당이익


아파트


211


410


198


6.061


상업용지


211


500


289


1.181


국고지원





5,502


기타


산업단지 분양시 추가 개발이익 발생


주 : 택지판매비 =(아파트분양가-건축비-광고비 등 기타비용)*용적률




특정업체의 막대한 개발이익 독점 발생… 환수방안은 언급조차 없어


첫째, 특정업체의 막대한 개발이익 독점과 환수방안의 문제이다.


삼성은 기업도시 조성을 위해 1조4,675억원이 소요될 것으로 예상하고 정부에 5,502억원의 국고지원을 요청하였다. 따라서, 실제 삼성부담은 9,713억원이며, 토지수용은 평당 30~40만원대에서 진행될 예정이다. 수용된 토지에 삼성은 용적률 128%로 34평형 아파트 1만1,414가구를 건설하여 7,351가구를 일반분양할 예정이고, 상업용지는 경쟁입찰제로 공급할 예정이라고 밝혔다.


그러나 올해 아산신도시 배방면 지역에 분양 예정인 대형건설업체 아파트의 평당분양가는 최고 540만원 정도이다. 삼성이 계획한 부문별 사업비를 가용토지면적으로 나누면 보상비 평당43만원, 단지조성비 평당49만원, 기반시설비 평당7만원, 공급처리시설비 평당85만원, 기타비용 평당 27만원 등으로 조성원가는 평당211만원이다. 따라서, 용적률 128%의 아파트를 지어 평당 600만원정도의 분양가로 소비자에게 분양할 경우 건축비와 광고비 등 기타비용을 제외하고 삼성이 벌어들이는 땅값차익은 평당 198만원이며 총 6천억원을 넘어설 것으로 예상된다.


산업단지 및 상업용지 판매과정에서도 막대한 추가적 개발 이익이 예상되고 있다. 지난 2003년 주공이 조성하고 분양한 아산시 권곡지구의 경우 근린생활시설용지가 평당 511만원 이상이다. 따라서, 탕정지구의 상업용지가 평당500만원으로 분양된다하더라도 최소 1,181억원 이상의 수익이 보장된다. 또한, 상업용지가 경쟁입찰제로 공급될 경우 보통 분양가격의 몇배 이상에서 공급되고 있고, 현재 인근지역의 상업용지가 평당 1,000만원~2,000만원까지 거래되고 있는 실정을 감안할 경우 그 수익은 수천억원에 다다를 것이다.


더군다나 앞에서 추정한 평당211만원의 조성원가에는 국고지원 5,502억원까지 포함되어 있는 것으로 삼성이 실제 투자한 비용은 9,173억원이다. 결국 국고지원 전액이 삼성의 개발이익이 되며, 이를 감안할 경우 탕정제2산업단지를 개발하면서 챙길 개발이익은 1조원을 넘어설 것으로 추정된다. 따라서 막대한 개발이익에 대한 환수방안이 언급조차 되지 않은 채 특정기업이 도시를 건설한다는 것은 사회적 정의에 맞지 않는다.


‘기업도시’가 아니라 ‘주거형 신도시’로 전락할 우려가 높다


둘째, ‘삼성기업도시’(탕정 제2일반지방산업단지)의 개발계획이 기업도시의 개념에 일치하는가이다.


기업도시는 특정기업(혹은 복수의 기업체)이 기업의 운영에 필요한 제반시설(생산시설을 포함)을 건설하면서 고용인력의 정주에 필요한 주택, 의료시설, 학교 등까지 포함하여 커뮤니티 형태로 개발하는 신시가지로 일종의 자족도시이다. 그러나 삼성이 제안하고 있는 개발계획은 기업도시보다는 주거형 신도시 개념에 더욱 가깝다.


토지이용계획을 살펴보면, 주거용지가 30.9%, 상업용지가 4.1%인 반면 산업시설용지는 21.2%로 산업기능보다 주거기능 확보에 우선하고 있으며, 학교, 광장, 도로, 공원 등의 공공시설 용지의 경우는 40%에 불과하다. 이는 주택난을 해결하기 위해 공급되고 있는 택지개발지구의 공공시설용지 확보비율(용인동백 53.7%, 화성동탄 62.4%, 용인죽전 51.1%, 파주교하 51.2%)보다 훨씬 낮은 것으로 탕정의 자족기능 수행여부에 대한 심각한 우려를 제기하며 삼성이 ‘기업도시 건설’이라는 미명하에 택지개발 사업을 하기 위한 것이 아닌지 의심하지 않을 수 없다.


또 기존 국토 계획에서 이미 충남 천안시 백석․불당동과 아산시 탕정․음봉․배방면 일원을 중심으로 아산신도시 개발계획이 발표되었는데 개발계획은 총 876만평에 53,500호의 주택을 건설하여 17만5천명의 인구를 수용하는 것이며, 현재 사업 제1단계로 배방면이 택지개발지구로 지정되어 주택공사가 12,500호의 주택을 공급할 예정이다. 이미 주변지역에 많은 주택 공급이 예정되어 있는 바, 탕정 지방산업단지 내에 과도한 주택 건설이 불필요하다고 할 수 있다.


<표>탕정 제2산업단지 토지이용계획











































































구분


면적(평)


구성비


비고


생산공간


산업용지


209,436


21.2%



생산지원공간


공공지원시설


3,889


0.4%



생산지원시설


82,368


8.3%


연구시설, 배수지, 변전소 등


후생복지시설


소계


448,347


45.4%



교육문화 


45,253


4.6%



의료복지


9,123


0.9%



상업용지


      40,893


4.1%



주거용지


305,464


30.9%



유원지


47,615


4.8%



공공시설공간


도로. 주차장 등


116,975


11.8%



녹지공간


공원녹지


127,250


12.9%



총계



988,267


100%




정부의 막대한 재정지원은 특정기업에 대한 명백한 특혜


셋째, 정부의 재정지원 및 사업 방식의 문제이다.


삼성측의 계획에 따르면 기업도시 조성에 총 1조 4,675억의 소요될 것으로 예상하고 있고 이 중 5,502억의 공공 시설 건설비용은 정부 지원을 받을 예정이다. 삼성이 이 계획에 따라 아파트나 상업용지의 분양으로 인해 얻을 수 있는 개발이익이 막대할 것으로 예상되는데 개발에 따른 이익의 환수 방안은 언급조차 하지 않은 채 특정기업의 이윤추구를 위한 사업에 국가가 국민의 세금을 지원하는 것은 납득할 수 없는 일이다.


또한, 강제 수용 등에 따른 방식으로 사업이 진행되는데 토지 등의 강제수용은 공익의 필요에 의해서 부득이한 경우에만 행해져야 한다. 부득이하게 행해졌을 때에는 철저히 공공에게 이익이 돌아가야 한다. 그런데 개발 사업의 성격이 짙은 사업을 ‘도시개발법’이 아닌 ‘산업입지및개발에관한법률’에 의해 민간시행자인 삼성이 지구 지정과 토지 수용 등 공공사업과 같은 절차로 진행할 수 있도록 된다면 이는 법 취지에 어긋날 뿐 아니라 특정 기업에 대한 명백한 특혜라고 할 수 있다.


마지막으로 기업도시의 상이 아직 사회적으로 합의되지 않았다는 점이다.


지난 해부터 일부 재벌기업들 위주로 외국 사례를 들며 기업도시 도입을 검토, 추진하고 있으나 외국의 경우, 삼성이 계획한 경우처럼 한 기업이 계획부터 개발까지 전 과정을 짧은 시간에 추진한 예는 찾기 어렵다. 그리고 국내에서도 이런 방식의 개발방식이 타당하고 효과적인가 혹은 부작용은 없는가에 대한 검토도 거의 이루어지지 않았다. 따라서 ‘기업도시’의 도입 필요성부터 차분하게 공론을 모아가는 과정이 필요할 것이다.


또 현재 추진하려는 지방산업단지는 법 조문에 ‘산업의 적정한 지방분산을 촉진하고 지역경제의 활성화를 위하’도록 규정되어 있기 때문에 그 입지도 행정수도 이전과 고속철 개통 등의 요소들을 고려해 새로운 집중 현상이 나타나지 않도록 여러 각도의 검토가 필요할 것이다.


국민의 삶에 직접적인 영향을 미치는 도시는 특정기업의 자산이 될 수 없으며 국민전체를 위해 조성되어 우리세대뿐 아니라 후세대에까지 물려주어야 할 공공자산이다. 따라서, 도시건설이라는 사업은 특정기업이 아닌 공공주도하에 건설되어야 하며, 경쟁입찰제 도입 등을 통한 공공성과 투명성 확보가 반드시 전제되는 것이 사회적 정의에도 합당할 것이다.


또한 우리사회내에서 기업도시의 像에 대한 합의가 도출되고 개발이익에 대한 공공적 환수방안도 반드시 마련되어야 하며, 이러한 과정없이 사업이 계속 진행된다면 정부는 검증되지 않은 사업을 무리하게 추진하려 한다는 비난을 면하기 어려울 것이다.


[문의 : 경실련 도시개혁센터 766-5627]