부동산

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[토지/주택] [경실련-오마이뉴스 공동기획 ⑤-1] 저금리보유세로 ‘전세대란’ 임박
▲ 5년 공공임대는 사실상 분양 아파트나 마찬가지다. 경기지방공사 ‘자연&’ 5년 공공임대 견본주택
ⓒ 오마이뉴스 박수원

종합부동산세 납부를 앞두고 <조중동>은 ‘세금 폭탄’이라고 이야기 하고 있지만, 사실 서민들에게는 먼 이야기다.

집 없는 50%에 가까운 서민들은 당장 내년 초 전세 계약이 걱정이다. 그게 현실이다. 저금리로 인해 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하고, 보유세 부담이 늘어나자 세입자에게 세부담을 전가하고, 최근 집값과 전세값이 1년여 동안 워낙 급등한 탓에 전셋값을 올려 받으려 할 것은 뻔한 이치 아닌가?

그럼에도 11·15 부동산안정화방안에는 ‘전세대란’에 대한 대책은 없다. 집값이 급등하면, 전셋값이 상승하고, 전셋값은 다시 집값 폭등을 불러오는 악순환이 되풀이 될 것이다. 그럼에도 정부는 여유만만이다.정부가 실효성 없는 대책을 계속 남발하려면 아예 부동산 정책 발표 예고제를 하는 것이 나을 수도 있다.

정부 주택정책의 최우선 목표는 서민들의 주거 안정이고, 그 수단은 공공보유주택(임대주택)을 늘리는 것이 돼야 한다. 선진국들은 산업화로 인해 저소득층의 주거불안과 생존의 곤란 등이 대두되자 정부가 7~36%의 장기임대주택을 공급하고, 30~50년의 임대기간을 거쳐 분양하는 방식으로 저소득층을 포함한 주택소요 가구의 주거안정을 이루어냈다.

 

알맹이 빠진 대책들

역대정부의 공공임대주택 정책
정부 시기 주요 대책
박정희 60~70 – 공공임대주택 제도의 부재
전두환
(81-87)
82. 3 -「임대주택육성방안」: 임대주택을 건설 공급하는 기업에 대한 정책적 지원
84. 12 -「임대주택건설촉진법」제정 : 임대주택에 대한 택지, 금융, 조세지원의 확대
노태우
(88-92)
89. 2 – 주택 200만호 건설 계획 발표 : 영구임대주택 공급
김영삼
(93-97)
93. 12

-「임대주택법」제정 : 임대주택 건설 활성화 기반조성, 다양한 소득계층을 대상
   으로 한 다양한 임대주택 공급 유도, 민간임대사업자 육성
  
(매입임대사업 도입등)

김대중
(98-02)
99. 1 – 임대주택의 임대의무기간 조정 : 국민임대주택(10년, 20년)제도, 국민임대주택
  5만호 건설 발표, 임대주택의 전용면적 50㎡미만은 20년, 이상은 10년으로 함
02. 3 -「서민주거생활 안정을 위한 전월세 종합대책」: 국민임대주택 10만호 건설 발표 (98-02년-> 5만호, 01-03년까지 5만호)
01. 8 – 국민임대주택 20만호 건설 발표(8.15경축사)
02. 4 – 국민임대주택 50만호 등 장기공공임대주택 100만호 건설발표
  (재고 비중 3.4%→10.0% 제고, 건교부 업무보고)
02. 5 – 서민주거안정대책(대통령주재 경제장관회의) : 국민임대주택 100만호
  (’03-’12) 계획
02. 9 – 국민임대주택의 임대기간 30년으로 연장 : 중형공공임대주택의 임대료 자율화
  병행
02. 12 – 임대주택조합 제도 도입 및 임대주택 전매금지
노무현
(03-현)
03. 5 -「국민임대주택건설등에관한특별법안」국회 제출(03.12 제정)
03. 5 -「저소득층을 위한 주거복지지원」: 소득 2~4분위 저소득층에 대해 ’07년까지 국민임대주택 50만호 건설(장기임대주택 재고량을 2.4%→6.4%)
03. 9 -「서민ㆍ중산층 주거안정지원대책」: 10년동안 장기공공임대주택 150만호 건설 (2.4%→15.0%)
04. 6 – 서민주거복지확대방안 : 최저주거기준 설정, 다가구매입임대(08까지 1만호)
  주거환경사업지구 주민 재정착 지원
05. 4 – 임대주택정책개편방안 : 공공임대주택이 필요한곳 공급, 입주자격/임대료 개선,
  민간임대주택의 공공기관 및 재무적 투자자 참여 유도 등

ⓒ 오마이뉴스 한은희

그러나 우리나라는 주택보급률이 이미 2005년에 105.9%를 넘어 양적으로 볼 때 주택의 문제는 이미 해결 되었으나, 615만 가구는 아직 집이 없어 남의 집살이를 하고 있다. 이들의 주거안정을 위해 필요한 장기 공공보유주택은 2.45(30만4000호)%에 불과하다. 그렇다면 그동안 역대 정부가 선거 때마다 내걸었던 임대주택 100만호 건설 공약은 어떻게 되었단 말인가?

우리나라에서 순수 장기임대주택 공급은 89년 ‘주택200만호 건설계획’에서 최초로 도입된 ‘영구임대주택’이 있지만, 발표 이후 2년여 만에 19만호를 공급하고 끝났다. 그리고 93년에는 ‘임대주택건설촉진법(84년 제정)’을 ‘임대주택법’으로 개정하고, 1994년에는 매입임대주택사업제 도입과 공공임대주택을 공공과 민간으로 구분하여 임대료와 임대조건을 차별화하고, 2002년에는 임대주택조합제도를 도입하여 민간의 임대주택건설 참여를 유도하였다.

또한 임대주택 공급 활성화를 위해 제한적으로 토지수용권을 부여하고(96년12월), 1998년 이후에는 사원임대주택의 의무기간 완화(10년→5년), 국민임대주택(10년, 20년)제도 도입, 매입임대주택사업자의 임대호수 완화(5호→2호로) 조치가 있었다.

공공보유주택에 정부의 책임을 강조하고 구체적인 실행 방안이 나오기 시작한 것은 국민의 정부에서 복지를 중요한 정책 과제로 다루면서부터다. 1998년 외환위기 이후 발생한 대규모 실직 등으로 저소득층의 주거불안이 심화되자 서민층을 위하여 건설비의 30%를 지원하는 국민임대주택 프로그램을 도입하였다.

정부는 국민임대 주택은 2003년까지 5만호를 계획하였으나, 8·15 경축사 때 20만호로 확대되었다가, 2002년 4월 국민임대주택 50만호를 포함하여 총 100만호의 장기임대주택 건설, 그리고 한 달 후에 다시 ‘국민임대주택 100만호 건설계획’을 발표하였다.

참여정부에서는 2003년 9월 서민주거안정지원 대책에서 향후 10년간 장기임대주택을 포함하여 150만호의 공공임대주택 건설하여, 공공임대주택 재고 비중을 2012년에 15%수준으로 높이겠다고 발표하였다.

 

2.5% 수준의 공공주택 비율

ⓒ 오마이뉴스 한은희

그러나 현실은 목표와는 상당한 차이를 보이고 있다.

공공 또는 민간이 정부재정 또는 국민주택기금을 지원 받아 전용 25.7평 이하로 건설하여 5년 이상 임대하는 공공임대주택은 2004년까지 전체주택(1200만호)의 8.9%인 115만호를 공급했지만, 10년 이상 임대되는 실질적 임대주택은 33만호로 전체주택 재고의 2.5%에 불과하다. 선진국의 7~36%와 비교하면 공공주택의 절대량이 부족하다.

이는 정부가 서민들의 실질적인 주거안정을 위한 지원보다는 자가소유비율을 높이는 정책을 추진했기 때문이다. 공급된 임대주택 중 5년간 임대 후 분양하는 분양대기 아파트가 71%를 차지하고 있고, 5년 임대아파트는 입주 후 최저 2.5년 경과 시 분양했기 때문에 턱없이 부족한 실정이다. 그렇다면 과연 구체적인 정부의 공공주택의 문제는 무엇이었을까?

첫째 주택정책의 목표가 불명확했다. 정부는 주택정책의 목표를 ‘주거복지 향상과 계층간·지역간 주거불편등 해소를 통한 국민통합’을 주택정책 이념으로 발표한 바 있고, 이를 위해서는 무주택 서민들을 위한 공공주택의 조기 확충이 최우선의 과제였다. 그러나 작년의 판교신도시, 송파신도시, 검단신도시 개발에서 나타났듯이, 주택공급이 여전히 분양(판매) 주택 건설이 주류이고, 공공주택건설은 체면 치레식 끼워넣기에 불과하다. 이렇다 보니 주택정책이 목표가 주택보급률 확대와 자가 소유율 향상인지 공공주택 확충인지 불분명할 수밖에 없다.

둘째, 선언만 있고 실질적 이행 노력의 부족했다. 정부가 공언한 공공임대주택도 확충도 부동산 대책에서는 큰 비중이 없다. 판교에서 공급될 2만7000가구중 공공주택은 30%수준이다. 최근 추진되는 송파, 파주, 검단 신도시에 공급되는 주택 중 실질 공공주택 비율도 마찬가지이다. 무늬만 공영개발이고 공공주택 보급이다. 여전히 정부 관료들은 주택투자를 신규주택건설에 집중하고, 이를 보급률 증가의 지표로 활용하고, 정책의 성공여부로 판단하는 수준인 셈이다.

셋째, 공공주택이 서민에게는 그림의 떡이 될 수밖에 없는 조건이 전혀 개선되지 않고 있다. 판교신도시에서 서민 대신 유주택자들이 임대주택을 상당수 차지했다. 임대주택의 경우 보증금이 1억6000만~2억5000만원(월 임대료 35만~59만원)에 달해 서민들이 접근할수 없었기에, 무주택 당첨자 가운데 867가구와 특별공급 대상자(철거 세입자) 134가구가 계약을 포기할 수밖에 없었다.

또한 동탄신도시에서도 32평형대의 임대아파트 보증금 몇억에 월 임대료는 45만∼57만원, 경기 수원시 영통지역의 30평형대 민간아파트 임대료가 월 70만원으로, 말만 임대아파트이지 일반분양 아파트와 값이 비슷해 서민들에겐 다가갈 수 없는 조건을 만들어 버렸다.

넷째, 공기업의 집장사가 있다. 지금까지 보급된 공공주택 중 1988년부터 2004에까지 총 40만6000호가 분양전환되었다. 특히, 주택공사는 공공주택보다는 분양주택을 더 많이 짓고 있다. 주택공사는 지난 61년부터 2004년까지 총 155만호의 주택을 건설했지만 분양 주택은 83만 4627호(61년~04년), 임대주택은 71만 6213호(장기·영구·국민·공공, 62년~04년)였다.

공공주택 중 분양전환 된 것이 20만8318호로 실질 임대 건설 비율은 약 32%에 불과하다. 국민을 위한 공기업이 아니라 국가가 내놓고 집장사하는 공기업인 꼴이다.

 

집 값 안정을 위해서는…

주요 선진국들의 공공임대주택 비율
국가 주택보급률
%(년)
자가율 임대주택 거주비율 사회조합 기타
공공 민간 합계
영국 105.2 (’98) 68 22 10 32
네덜란드 97.2 (’91) 50 36 13 53 1
독일 100.6 (’02) 40 20 40 60 5
일본 109.3 (’03) 60 7 27 34 5
미국 108.5 (’03) 65 1 34
* 자료 : 제59회 국정과제회의자료 및 주택공사 자료 취합
ⓒ 한은희

이런 문제점을 개선하기 위해서는 앞으로 무엇을 해야 할까. 무엇보다 택지개발촉진법에 의한 토지 강제수용권 제한이 필요하다.

공공택지개발을 통한 서민용 주택공급 확대를 목적으로 도입했던 택지개발촉진법은 ‘주거안정’이라는 공공의 목적 달성을 위해, 농사짓던 전답이나 임야를 공권력을 동원하여 강제로 수용하여 판매하는데 활용되고 있다.

공공택지 개발이 본래의 입법취지에서 벗어나 공기업의 땅장사와 건설업자의 불로소득원으로 전락했다. 2004년까지만 해도 강제수용하여 개발한 택지를 공기업은 주변시세보다 훨씬 싼 가격으로 엉터리감정을 한 후 공공기관과 주택건설업자에게만 시세의 50%가격으로 수의계약 형식으로 공급하거나 복권추첨방식으로 공급하기도 했다.

또한, 수의계약이라는 특혜를 통해 택지를 우선 공급받은 업체들은 택지매입가의 10%정도밖에 납부하지 않은 채 다른 주택업체에게 택지를 전매하여 지난 3년간 수도권에서만 약 7조원 이상의 전매차익을 챙기면서도 세금조차 제대로 내지 않고 있다는 게 경실련의 조사 결과다.

따라서 택지개발촉진법에 따라 강제수용한 택지는 판매 금지돼야 한다. 법 적용 범위 또한 엄격히 제한하여 공기업이 국민 땅을 빼앗아 되팔아 이익을 챙기는 일은 지양해야 한다.

이와 함께 추가로 건설되는 신도시에는 공공보유주택 확충이 필요하다. 2005년에 주택보급률이 105%를 넘었으나, 자가점유율은 50%를 겨우 넘어선 수준이다. 공급이 지속적으로 이루어지는 것은 필요하지만, 무엇보다 중요한 것은 신도시의 주택이 누구에 돌아가는가다. 신도시의 주택이 집이 있는 사람들이 집을 몇 채 더 보유하는 방향이 된다면, 근본적으로 주택공급체계를 개선할 필요가 있다. 현재와 같은 고분양가가 유지된다면, 당연히 무주택 실수요자들의 몫은 없다.

때문에 시급한 것은 부동산과 집값 폭등으로 내집 마련이 어려운 계층을 위한 공공주택을 조기에 20~30% 이상 확충하는 것이 필요하다. 때문에 추가로 건설되는 신도시들에 경제적 여건에 맞는 다양한 가격과 평형대의 공공주택을 건설해야한다. 그리고 공공택지에서 공기업이건 민간이건 공공보유주택건설만 허용해야한다.

마지막으로 공기업의 장사는 중단돼야 한다. 토지공사는 공권력을 이용하여 토지를 강제로 수용하는 강제수용권을, 택지개발사업 독점권을, 조성한 택지를 민간건설사들에게 판매하는 권한이 있다. 그러나 토지공사가 판매한 공공택지는 민간건설업계에 헐값에 대부분을 수의계약방식으로 공급하여 건설업자들의 폭리 수단으로 변질되고 있다. 주택공사는 국민들의 주거안정을 위한 공공주택이 아니라 민간기업과 차별이 없는 분양주택을 대량으로 건설하여 판매하고 있다.

토지공사가 강제로 땅을 빼앗는 것이 무슨 공익이며, 주택공사가 집 장사하는 것이 도대체 어떤 공익과 연관이 있는지 국민들은 의아해 하고 있다. 국민의 세금으로 운영되는 공기업들이 국민을 위하지 않고 국민들을 상대로 장사를 하는 것은 존재 의미를 상실한 것이다. 토지공사와 주택공사는 장사를 중단하든지 아니면 민영화를 하든지 선택을 해야 할 시점이다. (경실련 윤순철 시민감시국장)

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