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[토지/주택] 공개된 아파트 분양원가 논란에 대한 경실련 입장

 

경실련은 공기업과 택지개발지구 내에서 분양되는 아파트의 분양원가 공개와 복권추첨식 택지공급제도의 근본적 개선을 통해 아파트 값의 거품을 제거하기 위한 활동을 우선적으로 전개하고 있다. 최근 서울시와 대전시의 도시개발공사가 공개한 원가공개내용과 풍동주공아파트 계약자들이 자체 분석한 원가를 공개했고 이에 대해 주택협회는 민간부문의 분양원가의 틀을 제시하면서 민간업체는 2% 정도의 이윤만을 가지고 있다고 밝혔다. 또한 이들은 민간부문의 원가공개에 반대하고 있다.

이에 경실련은 분양원가 공개와 분양 원가의 핵심이 어디에 있는지를 비교, 검토하여 시민들에게 적정한 분양원가가 산정되었는지를 알리고자 한다. 또한 경실련은 차제에 공기업이 정확한 원가를 공개하여 투명경영과 국민을 위한 기업이라는 사실을 알리고 불필요한 논란을 종식시킨 후 공기업 본연의 역할을 회복하기를 촉구한다. 

 

1. 택지개발지구 아파트 값 거품의 주범은 토지비와 택지공급 체계 속에 있다. 

 

분양원가의 구성은 택지비와 건축비, 기타비용으로 구성된다. 일반분양아파트의 경우 토지공사가 택지개발촉진법 시행규칙 별표 [택지조성원가 산정표]와 택지개발업무처리지침의 별표3 [택지공급가격기준]에 따라 감정가로 주택건설업자에게만 추첨방식으로 공급한다.

따라서, 토지공사 등 공기업이 주택건설업자에게 공급한 분양총액을 분양면적으로 나누면 택지개발지구의 평당 택지원가가 된다. 즉, 공급면적 x 평당공급가격 = 총공급가격 등이 명료하게 드러나며 공급가격총액을 분양면적(아파트평형*세대수)으로 나눈 값이 평당 토지원가이다.

반면 택지조성공사와 아파트분양을 함께 하는 지자체 개발공사의 경우 택지비 공개 시에 토지구입비 와 택지조성원가를 근거로 한 감정가격 산출근거를 함께 공개해야 한다. 서울시의 사례에서 보면 택지 땅 한 평에 약 1.74평의 아파트를 분양한 것으로 나타난다. 따라서 평당 택지비가 확인된 경우(건교부는 대통령 업무보고에서 택지개발지구에서 업체별 평당 택지비를 공개키로 한 바 있다) 평당 택지비에  0.58을 곱하면 분양 평당 택지원가가 산출된다.

이미 발표된 내용 중 토지비와 관련 간략히 논평하면 다음과 같다. 첫째, 서울시는 택지조성원가와 토지구입(수용)비를 추가로 공개해야 하며 토지공사의 원가산정에 준하는 감정가산정기준에 따라야 한다. 둘째, 택지원가의 상세내역을 밝혀져야 한다. 셋째, 풍동 주공아파트의 택지비와 관련해서는 토지공사가 공급한 평당 택지비와 택지면적을 공개하여 불필요한 논쟁을 막아야 한다. 넷째, 주택협회가 말하는 토지비 470만원은 어느 지역인가를 밝혀야한다.

 

2. 건축비는 표준건축비를 참고해야 한다.

 

건축공사비(이하 건축비)는 통상 소형평형의 가격이 대형평형보다 10%가량 비싸고 건교부 발표 표준건축비를 참고하되 실제 건축비는 이 보다 10-15% 낮게 건설회사에 낙찰이 되며, 평형이나 마감재의 질에 따라 약간(10%내외)의 변동 폭이 있을 수 있다.

건축비는 아파트를 건설하는 공사비용으로 건교부장관은 매년 물가상승률 등을 고려해 적산기준에 의거 표준건축비를 결정 발표하고 있다. 2003년 표준건축비는 전용면적 18평 기준으로 230만원이다.

그러나 실제 건축비는 아파트면적과 지역에 관계없이 대체로 210-240만원 내외라는 것이 건설업 종사자와 전문가들의 의견이다. 따라서 이미 발표된 내용에 대해 약평하면 첫째, 서울시 발표에 따르면  상암지구 아파트의 건축비는 표준건축비 보다 110만원이 비싼 340만원으로, 일반 민간아파트 220만원 보다 120만원이 비싸고, 풍동아파트 185만원 보다는 155만원이 비싸며, 실제 상암 아파트 건설공사를 도급 받아 공사를 하는 단가가 190만원 수준임을 감안 할 때 신뢰할 수가 없다. 따라서 서울시는 보다 상세한 내역을 밝혀야한다. 둘째, 주택협회가 밝힌 평당 470만원은 표준건축비 보다 두 배 이상이고 실제 건축비 보다 230-250만원이 비싼 것을 감안하면 왜 원가공개를 반대하는지가 극명하게 드러나고 이들의 주장은 설득력이 없다.

 

3. 기타비용에 금융비용은 포함 시키지 말아야 한다.

 

기타비용과 관련해서는 서울시, 대전시, 주택협회의 차이가 상당히 존재한다. 이와 관련한 해명이 필요하다. 특별히 경실련은 금융비용은 기타비용에 포함되지 않아야 한다고 본다. 금융비용은 원가에서 제외되어야 한다. 만약 이런 비용을 원가에 포함시킨다면 현 선분양제 특혜제도에서 선분양을 통하여 얻어진 금융소득을 공개해야 한다. 잔뜩 부풀린 분양가를 통하여 완공 되는 순간까지 부풀려진 분양가를 납입하기 위해 소비자가 부담하고 있는 금융이자를 감안 할 때 최소한의 양식이 있다면 금융비용은 제외 시켰어야한다.

 

4. 분양가대비 이윤은 적정이윤을 유지해야 한다.

 

서울시 도시개발공사가 상암지구에서 얻은 40%의 분양수익은 대전 도시개발공사의 8.9*%에 비해 지나치게 높은 폭리이며, 주택협회에서 밝힌 2%의 수익률은 언론에 공개된 내용과 엄청난 괴리가 있다. 만일 실제 이득이 2%라면 이는 원가까지 부풀려 비자금까지도 포함했다는 반증으로 세무당국의 철저한 조사가 필요하다고 판단된다.

경실련은 서민들이 10-20년 동안 아끼고 절약하여 한푼 두푼 모아 아파트를 한 채를 분양 받는 것이 소원인데 이렇게 터무니없이 부풀려 아파트가격을 폭등시켜야 했는지를 묻는다. 공기업이 적정분양가를 산정하여 아파트가격을 안정시키거나 아파트가격 거품을 빼는 노력을 하지 않고 아파트를 팔아서 폭리를 취하고 주변 아파트가격까지 천정부지로 뛰게 만들어 놓고 원가공개까지도 안하겠다고 버티는 태도를 규탄한다. 따라서 공기업은 말할 것도 없거니와 민간기업도 적정이윤을 유지해야 한다.

경실련은 위와 같은 형태로 분양원가가 공개되고 검증되어야 하며 불필요한 논란을 종식시키기 위해 하루빨리 보다 투명하고 세부적인 원가를 공기업부터 공개해야 한다고 주장한다. 아울러 택지개발지구에서 공공택지를 로또복권 추첨방식으로 주택건설업체만 독점적으로 공급을 받아 폭리를 취하는 현 택지공급체계는 하루속히 전면 개편되어야 하며 택지개발과 신도시건설 취지에 맞게 공영개발방식을 도입하여 택지개발지구의 신규아파트부터 분양가 거품을 제거하는 것이 정부가 할 일임을 다시 한번 촉구한다.

(문의: 경실련아파트값거품빼기운동본부 3673-2141) 

<표> 아파트분양원가 산정현황

구분

택지개발촉진법

시행규칙

서울시

도시개발공사

대전시

도시개발공사

한국주택협회

고양시 풍동

계약자협의회

토지비

용지비, 조성비,

직접인건비,

이주대책비,판매비

일반관리비,그밖의 비용

평당 306만원

– 토지구입가(평당 532만원)의 61%

– 원가의 42%

평당 76만원

– 감정평가액

– 원가의 20%

평당 470만원

– 원가의 43%

평당 88만원

– 평당 토지지분*   평당택지조성원가

– 원가의 26.7%

건축비

표준건축비

-2003년 230만원

-18평 기준

평당 340만원

– 원가의 46%

평당 274만원

– 원가의 72%

평당 470만원

– 원가의 43%

평당 185만원

– 원가의 56%

기타

 

평당 90만원

– 원가의 12%

– 토지비이자, 건설자금이자, 판매비 및 일반관리비, 부가가치세 포함

평당 32만원 

– 원가의 8% 

– 업무관리비, 일반관리비, 이자비용, 법인세등 포함 

기타비용 123만원

– 원가의 11%

– 보증수수료, 각종부담금, 기부체납 및 금융비용 둥 포함

일반관리비 55만원

– 원가의 17%

– 순사업비의 20% 수준

분양원가

(평당)

 

736만원

381만원

1,063만원

329만원

분양가

 

1,210만원

418만원

1,083만원

636만원

분양가대비

이윤

 

40%

8.9%

1.8%

48%

추정이익

 

474만원

37만원

20만원

307만원

분양원가

대비이윤

 

64%

10%

1.9%

93%

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