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[토지/주택] 근거없는 건축비 인상, 건설업자에 대한 특혜 불과

 

건교부가 지난 7일 중대형아파트 건축비 산정을 위한 공청회를 개최하고, 중대형 주택 기본형 건축비로 평당 358만원/368만원 2개안을 발표하였다. 이번 연구는 건설기술연구원에 용역의뢰한 결과이며, 중대형주택 공사비에 대한 면밀한 실사와 학계․시민사회단체․주택업계 등 관련전문가의 자문을 거쳤다고 밝히고 있다.

그러나 이번 건축비는 표준건축비(평당 288만원)보다 1.8배나 높게 책정된 것이며, 작년 3월에 발표한 중소형아파트의 ‘새로운 건축비’보다도 8% 인상된 금액이다. 더군다나 건축비의 주요요소인 자재비와 노무비가 하락하거나 제자리인 점을 감안한다면 이번 건축비 인상이 무슨 근거로 이루어지고 있는지 납득할 수 없다.

경실련은 근거제시도 없이 건축비를 인상하는 것은 과거처럼 막대한 개발이익을 가져갈 수 없는 건설업체에게 정부가 나서서 특혜를 베푸는 것에 지나지 않는다고 보며, 다음의 의견을 밝힌다.

 

첫째, 정부는 건축비 산정근거 및 세부내역을 투명하게 공개해야 한다.

 

지금까지 건축비 인상에 대한 국민여론을 무마시키기 위해 정부는 매번 인상때마다 다른 건축비를 제시하였다.

77년 분양가규제시부터 지금까지 정부가 매년 고시하고 있는 표준건축비가 있음에도 불구하고, 정부는 원가공개를 거부하기 위한 수단으로 원가연동제를 도입했고, 지난 2005년 3월 원가연동제 아파트를 위한 ‘새로운 건축비(기본형건축비+가산비용)’라는 개념을 들고 나오며 근거제시도 하지 않고 건축비를 결정하였다.

당시 정부는 평당400만원대에서 건축비가 책정될 것이라고 발표하였지만, 원가연동제가 최초로 적용된 화성동탄에서 분양된 아파트의 건축비가 평당 500만원대로 책정되었다. 건설업자가 기본형건축비(평당339만원)에 가산비용을 평당160만원이나 책정한 것이다.

그리고 1년이 채 지나지 않은 지금 발표된 중대형아파트 기본형건축비는 새로운 건축비의 것보다 8%나 인상된 평당368만원이며, 여기에 화성동탄과 같은 가산비용이 더해진다면 건축비는 평당520만원까지 인상될 것으로 예상된다. 이는 표준건축비의 2배에 가까운 값이다.

그러나 최근 언론보도에 의하면 중국산자재의 대량유입으로 자재비는 오히려 하락했고, 노무비는 아직도 제자리 수준을 벗어나지 못하는 등 건축비의 원가는 전혀 오르지 않고 있다. 유독 정부만 건축비 인상요인이 발생했다고 주장하면서도 정작 관련 자료는 전혀 공개하지 않고 있다. 그러나 건축비가 결정되기 위해서는 아파트의 표준도면과 그에 맞는 설계내역이 반드시 존재해야 하며, 30년 넘게 아파트만 건설해온 주택공사가 이러한 기초적인 자료조차 공개하지 못한다는 것은 말이 되지 않는다.

정부는 더 이상 근거도 없이 건축비를 인상하면서 국민의 비난을 자초하지 말고, 지금이라도 건축비의 산정근거 및 세부내역을 투명하게 공개해야 할 것이다.
 
<표> 건축비 상승추이

구분

분양가자율화

원가연동제 도입이후

표준건축비

새로운 건축비

중대형아파트 기본형건축비2)

‘99

‘00

‘02

‘04

‘5. 3

‘06. 2

건축비

(만원/평)

193.5

210

229

288

4991)

(기본형건축비 339만원

+가산비용 160만원)

528

(기본형건축비 368만원

+가산비용 160만원)

전년대비상승률

8.5%

9.0%

25.8%

70.8%

8%

(새로운건축비 기본형건축비 기준)

77.1%(표준건축비 기준)

주 1) 2005년 11월 분양한 화성동탄 풍성주택(2-15) 건축비 평당499만원
    2) 건교부 발표(06. 2)
    3)  참여정부 출범이후 건축비 상승


둘째, 건축비 인상으로 건설업자에게 연간 수십조원의 폭리를 취할 수 있는 특혜를 제공하고 있다.

 

지난 2004년 2월 서울시가 공개한 서울시 상암지구 아파트의 건축비는 평당430만원이나 SH공사가 입주자모집을 위해 마포구청에 신고한 건축비는 평당679만원이다. 그러나 SH공사가 4개 공사(건축,토목,기계,승강기) 기준으로 실제로 진흥건설과 계약한 공사비는 평당218만원으로 SH공사가 밝힌 공사비(4개 공사 기준 평당300만원)의 73%에 불과하다. 따라서, 이를 고려해서 경실련이 추정한 상암지구 실제 건축비는 평당316만원(공사비248만원+간접비68만원)이다.

또한, 경실련이 주택공사에 정보공개청구한 ‘100억이상 공사 계약현황’에 의하면 용인보라지구 5블럭 아파트공사의 실제건축비는 당초 설계가의 77%인 평당215만원(04. 5 분양)에 낙찰되었다.

이는 민간아파트에서도 확연히 드러난다. 용인죽전 아파트의 실행내역서와 강북재개발아파트의 건축도급계약서에 의하면 실제건축비는 평당250만원대로 당시 표준건축비와 비슷한 수준이다. 또한, 강남, 송파 재건축 아파트의 경우 재건축조합이 계약한 실제건축비는 평당400만원정도로 여타지역보다 높은 것으로 나타난다.

이는 철거비, 로비자금의 반영과 수의단독계약에 의한 시공사 결정으로 시공사와 조합측의 개발이익 배분 등이 감안된 것으로 보이며, 실제로 강남권재건축아파트에서는 조합과 조합원간의 갈등분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 또한, 강남재건축조합이 입주자모집을 위해 관할구청에 신고한 평당건축비는 700만원 정도로 계약한 건축비보다 2~300만원 이상 부풀려져 있다.

이처럼 모든 사업장의 건축비는 건교부가 고시한 해당년도 표준건축비보다 낮거나 비슷한 수준임에도 불구하고 관할구청에는 수백만원씩 부풀려 신고되었고, 정부는 허위신고된 건축비를 제대로 검토도 하지 않은 채 승인해주었다. 결국 정부가 분양가자율화, 허위신고 묵인, 근거없는 건축비 대폭인상을 주도하여 투기를 조장하고, 건설업자 배만 불리는데 앞장서고 있는 것이다.

지금 건교부가 검토하고 있는 건축비(평당 520만원)대로라면 건설업자들은 평당 200만원 정도, 연간 33조원(33평기준, 연간 50만호 공급시)의 이윤을 가져갈 수 있을 것으로 예상된다. 결국 정부가 품질개선을 운운하며 건축비를 올린 이유는 아파트 품질개선과는 상관없이 과거처럼 막대한 폭리를 취할 수 없는 건설업자에게 특혜를 베풀기 위한 조치인 것이다. 

 

<표> 건축비와 실제공사비 비교 (단위 : 만원/평)

구분

공공기관

경실련제보

 

SH공사 

(상암7단지)

주공3)

(용인보라)

용인죽전

강북재건축

강남재건축

잠실재건축

표준건축비

229

229

210

229

229

288

실제공사비(계약)1)

3164)

215

235

256

366

416

허위신고(관청)2)

679

280

300

330

718

649

부풀린금액

(실제공사비 대비)

363

(115%)

65

(30%)

65

(28%)

74

(29%)

352

(96%)

233

(56%)

분양년도

03.11

‘04.5

01. 

02.4

03.4

05.5

분양평형

40

32

33~59

24,32

26~68

26~45

 

주1) 사업주체가 시공사와 도급계약한 실제건축비

   2) 사업주체가 입주자모집을 위해 관할지자체에 신고한 건축비. 단, 주공(용인보라)은 발주현황에 제시된 설계가 기준임.

  3) 대한주택공사, 100억이상 공사 발주현황

  4) SH공사가 진흥기업과 맺은 도급가액(건축,토목,기계,승강기 등 4개 공사 기준)은 SH공사가 공개한 건축비의 73%수준임. 


셋째, 건설업자와 공기업만을 위한 판교분양을 중단하라.

 

정부발표대로라면 원가연동제에 적용되는 25.7평 이하 아파트의 건축비는 평당492만원정도이며, 채권입찰제가 적용되는 중대형아파트의 건축비는 평당520만원정도이다. 경실련이 주택공사와 민간건설업자의 실제도급가를 표준건축비로 전제한 후 정부가 책정한 평당건축비와 비교한 결과 25.7평이하에서는 평당204만원, 25.7평초과에서는 평당232만원의 막대한 개발이익을 챙길 것으로 예상되며, 전체적으로는 7천852억원의 개발이익을 건설업자와 주택공사가 가져갈 것으로 추정된다.

결국 부풀린 건축비를 책정하여 강행되는 판교분양이 건설업자와 공기업에게 막대한 폭리추구를 허용하고 있다.

 

<표> 판교 건축비에서 발생한 개발이익(단위 : 만원/평) 

구분

공급평

세대수

분양면적

건축비

표준건축비

개발이익

평당

(만원)

총액

(억원)

분양

원가연동제

20

406

8,120

492

288

204

166

 

 

33

7,212

237,996

492

288

204

4,855

 

채권입찰제

45

4,993

224,685

520

3941)

126

2,831

전체

 

12,611

665,893

 

 

 

7,852

주1) 공영개발되는 중대형아파트의 ‘표준건축비’는 주택공사가 발주한 턴키공사금액임.

경실련은 지난해부터 지속적으로 판교개발 중단을 주장하고 있으며, 최근에는 판교분양이 중단되어야 하는 10가지 이유를 발표한 바 있다. 판교가 중단되어야 하는 가장 큰 이유는 민간시장은 자율화하고 공공택지에만 원가연동제를 적용함으로써 주변지역과의 시세차익을 조장하는 것과 토지비와 건축비 등의 원가를 근거도 없이 부풀림으로써 토주공등과 건설업자의 개발이익을 보장해주는 것이다.

정부는 국민의 80%이상이 공공택지 개혁을 위해 요구해온 원가공개를 회피하고 분양가 인하를 유도한다면서 원가연동제를 도입했지만 제대로 된 개발이익환수장치가 전무하고, 공공택지에만 적용되는 반쪽짜리 원가연동제 도입은 온 국민을 투기꾼으로, 판교를 투기장으로 몰고 갈 뿐이다.

 

다섯째, 소비자중심의 주택정책으로 즉각 전환하라.

 

참여정부는 실패할 것이 뻔했던 8.31대책의 실패요인을 반성하지도 않은 채 지방선거를 앞두고 선거용 추가대책을 운운하고 있다. 그러나 한편으로 8.31대책의 실패에 대해 책임지고 당연히 교체되어야 할 관계공무원을 포상하는 등 엇갈린 행보를 보이고 있다.

또한, 판교분양이 온 국민을 투기꾼으로 몰고 갈 것이라는 것을 뻔히 알면서도 판교분양을 강행하고 있다. 그러나 판교는 아직까지도 허허벌판이고 아파트입주는 2009년이후에나 가능한 만큼 아무런 대책도 없이 판교분양을 강행한다는 것은 정부가 나서서 투기를 조장하겠다는 것 밖에 되지 않는다.

따라서, 정부는 부동산안정을 위한 추가대책을 운운하기 전에 눈앞에서 벌어지는 판교발투기를 차단하는 것이 급선무일 것이다.

아울러 실패한 원가연동제 폐지, 후분양제 이행, 선분양제하에서의 원가공개, 공공주택20%확충, 개발이익환수장치 마련 등 부동산안정을 위한 근본대책을 제시해야 할 것이다. 또한 아파트의 품질강화를 위한다면 근거도 없는 건축비 인상이 아니라 직접시공제 도입을 통해 건축시공도 안하는 원도급업자가 낮은 하도급률로 막대한 개발이익을 가져가는 건설관행을 타파하고, 주택감리강화, 설계기준 및 시공기준 강화 등 저렴한 가격에 질좋고 수명이 오래가는 아파트를 공급할 수 있는 건설기술개발에 전념해야 할 것이다.

 

[문의 : 아파트값거품빼기운동본부 02-766-9736]