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[부동산] 김현미 국토부장관이 ‘지금 당장’ 할 수 있는 집값안정책2. 값 싸고 질 좋은 공공주택 공급확대

경실련이 국토부 의지만 있으면 할 수 있는 집값안정책 두 번째로 【값 싸고 질 좋은 공공주택 공급확대】를 제시했다. 거품없는 양질의 공공주택이 주택시장에 꾸준히 공급되면 서민들의 내집마련이 가능해질 뿐 아니라 기존 주택값도 하락할 수 있다는 이유에서이다.

이명박 정부는 강남에 평당 973만원(2010년), 서초에 평당 1,025만원(2010년), 고양원흥에 평당 845만원 등 시세 반값 수준의 보금자리주택을 대량 공급했다. 하지만 박근혜 정부는 전세수요를 증가시킨다는 이유로 보금자리주택을 폐지했고, 2015년에는 민간경제 활성화를 도모한다며 LH의 60㎡ 초과 공공분양 주택 공급 및 신도시 개발까지 금지하였다.

경실련은 수도권에만 4만가구의 반값아파트 공급으로 집값이 떨어졌지만 박근혜 정부가 건설업계의 이해관계를 대변하며 값싼 공공분양 주택을 없앴다고 비판했다. 반값아파트에 대한 로또 비판에 대해서도 지금까지 원가와 상관없는 비싼 분양가 책정으로 건설사와 부동산부자들만 로또를 맞았다며 저렴한 주택을 꾸준히 공급하면 주변 집값이 떨어져 시세차익이 줄고, 환매조건부, 토지임대부 등 불로소득 사유화를 방지할 수 있는 다양한 공급방식을 통해 해결해야 한다고 강조했다.

경실련은 지금도 국토부 의지만 있으면 시세이하의 공공주택 공급이 가능하다며, 용산 미군기지 이전지, 수서 공공주택지구 등에 공공주택을 공급할 경우 적정가격도 제시했다.

LH 공사는 용산미군기지 이전비용 마련을 위해 국방부로부터 소유권을 넘겨받은 유엔사·수송부·캠프킴 부지를 매각할 계획이며, 유엔사부지는 지난 7월 평당 6,700만원에 민간매각 됐다. 경실련은 LH공사의 땅장사로 주변 땅값상승이 불가피하다며 나머지 부지에 대해서라도 공공주택 개발을 촉구했다. 경실련 분석에 따르면 수송부 부지를 매각하지 않고 공공주택으로 개발하면 평당 889만원, 주변 시세(평당 2,400만원)의 37%에 공급 가능하다. 수송부 부지는 상업지역으로 주상복합 건립이 가능하며, 경실련은 상가는 시세로 공급하되 주택은 모두 거품없는 공공주택으로 공급해야 한다는 입장이다.

이때 토지비는 공시지가 기준으로 하되 금융비용 등(공시지가의 10%)을 고려한 후 정부가 제시한 용적률 600%를 적용하면 아파트 평당 389만원이고, 건축비는 평당 500만원이다. 토지는 임대하고 건물만 분양하면 15평 기준 건축비 7,500만원에 토지임대료 월15만원만 부담하면 된다. 서울시가 인근에 공급예정인 삼각지 청년주택 주거비(신혼부부 주택 17평형 임대보증금 7,500만원, 월임대료 73만원)보다 훨씬 낮다.

경실련은 서민위한 공공주택인 만큼 토지비는 시세가 아닌 공시지가 기준이 바람직하고, 건축비도 정부 발표한 기본형건축비(2017년 평당 598만원)가 LH가 공개한 강남서초 공공주택 준공 건축비(평균 평당 420만원)보다 비싸다며 평당 500만원이 적정하다고 주장했다. 토지임대료도 주택도시기금의 대출금리(2~3%) 수준을 감안하여 토지비의 3%로 가정했다.

같은 방식으로 캠프킴 부지와 분당 오리사옥 부지에 공공주택을 공급할 경우 적정 분양가는 각각 평당837만원, 981만원으로 주변시세의 35%, 65%인 것으로 나타났다.

개발예정인 수서 공공주택지구의 공공주택 적정 분양가도 제시했다.

언론에 보도된 수서지구 평균 보상가는 평당4~500만원대이다. 경실련은 토지보상비 평당 500만원, 조성공사 등 개발비용 평당 200만원, 유상공급면적 비율 평균 50%로 가정하고 조성원가를 추정했다. 조성원가 추정 근거로는 서울시가 2016년 국감자료로 공개한 22개지구 택지조성원가 내역 중 토지보상비를 제외한 조성공사 등 개발비용이 평균 평당 141만원이고, 유상공급면적비율은 53%임을 참조했다고 밝혔다.

계산결과 추정 조성원가는 평당 1,400만원이다. 용적률 250%를 적용하면 아파트 토지비는 평당 616만원이고, 건축비 평당 500만원을 더하면 분양가는 1,116만원이 된다. 수서동 주변 시세가 평당 2,900만원임을 감안하면 시세의 38% 수준이며, 최근 분양된 송파오금지구 및 성남고등지구의 분양가(각각 1,674만원, 1,797만원)보다 평당 5~600만원이나 낮다. 토지는 임대하고 건물만 분양하면 15평 기준 건축비 7,500만원과 매월 임대료 23만원만 부담하면 된다.

경실련은 분석결과를 토대로 국토부와 LH가 공공토지를 매각않고 직접 개발, 공공주택으로 공급하면 시세의 절반 이하로 공급 가능함이 증명됐다며, 김현미 국토부장관이 직접 나서 LH 등의 땅장사·집장사 중단을 선언하고, 시세보다 낮은 공공주택을 적극 공급하라고 촉구했다. 이미 국토부와 LH도 오리사옥 부지의 매각중단 후 대체매각을 검토한 바 있고, 최근에는 국유재산을 개발하여 청년신혼부부 등을 위한 공공주택 공급계획을 밝힌 바 있다. 경실련은 다음 달 발표예정인 주거복지 로드맵이 서민주거안정에 대한 김현미 장관의 진정성을 평가하는 시험대인 만큼 공공주택 분양원가 공개 및 서민위한 공공분양 확대 등의 근본적인 공공주택 개혁안이 제시되기를 바란다고 밝혔다.