부동산

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.

경실련이 다주택자 규제만으로는 서민주거불안 탈출은 요원하다며, 분양원가 공개, 후분양제, 싸고 질 좋은 공공주택 확충, 과표현실화 등 관련법 개정없이도 국토부 의지만 있으면 추진할 수 있는 집값안정책 추진을 촉구하고 나섰다. 8.2대책 발표에 따른 집값하락세가 단기적 효과에 머물 확률이 높고, ‘부동산 불패 신화’를 깨트리기에는 여전히 부족한 만큼 정부의 적극적인 추가대책이 필요하다는 게 경실련의 입장이다.

첫 번째로 공공주택 분양원가 공개를 제시했다. 김현미 국토부장관도 인사청문회에서 “분양원가를 공개해야한다는 것에 동의한다”고 밝혔지만 아직까진 시행되지 않고 있다. 경실련은 조사결과 분양원가 공개 축소 이후 공공주택 분양가격이 가파르게 상승하고 있으며, 분양원가가 불투명하기 때문에 원가와 상관없이 분양가가 상승해도 소비자가 알 수 없고 공공주택조차 집장사 수단으로 변질됐다고 비판했다.

분양원가 공개는 17대 총선공약으로 채택됐지만 노무현 전 대통령의 ‘공기업 장사논리’로 추진되지 못하다가 2006년 9월 오세훈 전 서울시장의 공공아파트 분양원가 공개 선언으로 결국 참여정부에서 제도화됐다. 2007년 2월 주택법 개정과 함께 61개 항목의 분양원가가 공개됐지만 2012년 3월 이명박 정부가 12개 항목으로 축소하였고, 박근혜 정부는 민간택지 분양가상한제를 폐지, 민간주택의 분양원가 공개는 사라졌다.

서울, 경기도에서 LH공사 등이 분양한 16개 지구 공공아파트 분양원가를 비교한 결과 원가 공개 축소이후 서울과 경기도 모두 분양가가 큰 폭으로 상승했다.

서울은 평당 514만원, 경기도는 평당 432만원이 증가했으며, 30평 기준 각각 1억5천만원, 1억3천만원이나 비싸다. 내역별로는 평당 서울은 토지비 340만원, 건축비 174만원(공사비 127만원, 간접비 47만원)이 증가했고, 경기도는 토지비 231만원, 건축비 191만원(공사비 78만원, 간접비 113)만원이 증가했다. 경실련은 시차를 감안하더라도 상승폭이 지나치게 높으며, 특히 건축비 상승이 문제라고 지적했다. 최근 불법자재 사용 증가, 불법외국인노동자 증가 등 건축비 증가요인이 발생하지 않았고, 서울은 공사비 증가, 경기도는 간접비 증가 등 일관성도 없기 때문이다.

입지가 비슷한 인접지역의 공공주택도 분양원가 공개 축소 전후 분양가격이 수억원씩 차이났다.

강서구의 발산과 마곡, 송파구의 장지와 오금, 하남시 미사와 감일 등은 분양원가 공개 축소이후 30평 기준 한 채당 1억2천만원 ~2억8천만원까지 분양가격이 상승했다.


도로하나를 사이에 두고 있음에도 불구하고 토지비는 마곡지구(2015)가 발산(2007)보다 평당 622만원이 높다. 매년 평균 평당 78만원, 18%씩 상승한 것과 같다. 오금지구(2017)도 장지(2008)보다 평당622만원이 높고 매년 11%씩 상승한 꼴이다. 하남감일(2016)도 하남미사(2011)보다 평당 264만원이 높아 연간 10%씩 상승한 것과 같다. 경실련은 서울과 경기도의 같은 기간 지가상승률이 연평균 2% 이내인 것과 비교하면 공공택지의 토지비가 지나치게 높다고 지적했다.

건축비도 분양원가 공개 전후로 평당123만원~314만원까지 상승했다. 공사비는 건축공사비가 평당100만원 정도 상승했다. 간접비도 마곡2는 부대비용이 발산보다 평당64만원이나 높고, 오금지구는 부대비용 및 가산비용 모두 장지보다 평당 61만원, 44만원이 높다. 경실련은 건축비 증가항목이 지구별 내역별로 서로 다르지만 소비자가 비교할 수 있는 세부내역이 비공개되어 적정한지 여부를 판단할 수 없다고 주장했다.

경실련은 분양원가 공개 축소이후 공공아파트 조차 분양원가와 상관없이 주변시세를 고려해 분양가를 책정한 후 역으로 분양원가를 부풀려 공개한 것으로 의심된다며, 분양원가 공개 축소가 분양가 거품을 조장, 공공주택조차 집장사 수단으로 변질됐다고 비판했다. 또한 분양원가가 자세히 공개될 때는 서울에도 1천만원 이하의 공공주택 공급이 가능했다며 지금이라도 공공주택 분양원가를 세부내역까지 공개하고 무주택 서민들이 부담가능한 공공주택 공급확대를 촉구했다. 특히 토지임대부 건물분양 아파트는 소비자는 건축비 부담으로도 내집마련이 가능하고, 공공사업자는 소비자의 건축비 부담으로 재정부담이 줄고, 시세차익도 공공으로 환수되는 만큼 지금처럼 집값 거품이 심각할 때 실효성있는 공공주택 정책이라고 강조했다.

민간아파트의 분양원가 공개가 주택법 개정사항인 것과 달리 공공주택 분양원가 공개는 국토교통부령인 ‘공동주택 분양가격 산정등에 관한 규칙’을 개정, 현재 12개 항목을 61개 항목으로 확대하면 된다. 경실련은 공공주택 분양원가 공개는 논란의 여지가 없고, 과거 정부에서 이미 시행되었던 만큼 국토부 의지만 있으면 즉각 시행가능하다며, 김현미 국토부장관이 집값안정책을 관료에게 맡기지 말고 직접 챙길 것을 촉구했다. 성남시는 이미 2015년부터 모든 공공사업의 설계내역 및 원하도급 내역 등을 성남시 홈페이지에 상시공개하고 있다. 2012년 분양원가 공개 축소 이후 공급된 모든 공공주택의 분양원가도 투명하게 공개하여 공공주택의 공공성도 강화하라고 주문하며, 이후에도 싸고 질 좋은 공공주택 공급, 공평과세 실현을 위한 과표현실화 등 국토부장관이 할 수 있는 공공주도의 집값안정책을 발표할 예정이라고 밝혔다. <끝>