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뉴스테이 임대료, 서민 뿐 아니라 중산층도 부담!  
– 공공성 훼손하는 건설경기 활성화 정책일 뿐 서민주거안정과는 전혀 무관한 정책 –
1. 경실련이 가구당 월 평균소득과 ‘기업형 임대주택(뉴스테이) 예상 임대료’를 비교분석한 결과, OECD가 권장한 가구소득 대비 임대료(RIR)인 20%보다 월등히 높은 것으로 나타났다. 서울은 600만 원 이하, 수도권 500만 원 이하 가구의 RIR이 20%를 넘었다. 특히 서울의 100-200만원 소득 가구는 월 소득의 3/4 수준인 76%에 달했다. 또한 가용소득과 비교했을 때는, 서울과 수도권의 월 평균소득 500만 원 이하 가구는 가용소득을 모두 임대료로 내도 부족한 것으로 나타났다. 이는 기업형 임대주택의 예상임대료가 서민뿐만 아니라 중산층도 감당할 수 없을 정도로 비싸다는 것을 의미한다. 결국 뉴스테이는 민간기업에게 공공성을 훼손하면서까지 각종 특혜를 제공해 줌에도 불구하고 서민주거안정과는 전혀 무관한 건설경기 부양 정책인 것이다.  
2. 지난 1월 정부가 뉴스테이 정책을 발표한 이후 새누리당 김성태 의원의 대표발의로 「임대주택법 전부개정법률안」이 국회에서 추진되고 있다. 개정안에는 기금 우선지원 및 조세감면, 택지우선공급, 용적률․건폐율․층수제한 완화, 개발절차 간소화, 건축기준 완화 등 각종 특혜가 포함돼 있으나, 임대료는 기업 마음대로 받을 수 있도록 했다.   
3. 경실련은 2014년 4분기 통계청 가계수지의 가구당 월 평균소득과 뉴스테이의 예상 임대료를 비교해 실제 중산층과 서민의 거주 가능여부를 분석했다.  공동주택에 필수로 부과되는 관리비를 임대료에 합산에 실제 월 부과가 예산되는 주거비용을 산출했다. ‘예상 임대료’는 『민간임대주택법』에 대한 국토교통위원회 수석전문위원의 검토보고서 자료를 사용했고, 국토교통부 관리정보시스템 2015년 2월 기준, 서울 경기 인천 평균 관리비(85㎡) 176,545원을 추가했다. 입법조사처 검토보고서는 서울과 수도권의 중위전세가격을 월세전환율 6%로 가정해 보증금이 월세의 100배일 때를 기준으로 월 임대료를 산출했다. 
4. 이를 대상으로 RIR 추이를 분석한 결과, OECD가 권장하는 RIR 20%보다 매우 높게 나타났다. 서울지역의 월 소득 100-200만원 경우, RIR이 76%까지 나왔고, 수도권 500-600만 원 이상의 가구를 제외하고는 모두 20%를 초과했다. 20% 이하만이 실제 입주가 가능하다고 보았을 때, 극히 일부 고소득층 가구를 대상으로 한 정책임을 알 수 있다. 
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5. 그 밖에도 주거수도광열비를 포함한 주거비용과 흑자액 대비 예상 임대료 비율을 살펴본 결과, 수도권, 서울 모두 400-500만 원 이하 가구는 가용할 수 있는 금액보다 훨씬 높아 실제 기업형 임대주택 입주는 불가능 한 것으로 나타났다. 여기서 주거수도광열비는 통계청 가구수지에 명시되어 있는 주거활동과 직접 관련이 있는 주거 소비 비용이며, 이와 흑자액을 가구가 월 평균 주거관련해서 가용할 수 있는 ‘가용소득’으로 설정했다. 
6. 예상 임대료가 서울의 100-200만원 소득의 가구에게는 현재 가용소득의 7.5배에 달하기도 해서 현실적으로 이들은 대상에서 제외된다. 그 밖에도 가용소득 대비 100%를 넘게 되는 수도권, 서울 400-500만 원 이하 가구는 임대료 부담이 불가능한 상황이다. 가용소득대비가 100%를 넘지 않더라도 서울 400-500만원 가구처럼 91%면 저축이 어렵고, 500-600만 원 이상 가구도 기존의 흑자액으로 저축이 가능했던 금액이 절반이 줄어든다. 
7. 설령 관리비 176,545원을 제외하고, 법조사처 검토보고서 예상임대료 수도권(73만원), 서울(99만원)만으로 분석해도 수도권 400-500만 원 이하, 서울 500-600만 원 이하 가구는 모두 RIR 20%가 넘는다. 가용소득으로 비교해도 수도권 300-400만원, 서울 400-500만 원 이하 가구는 모두 100%를 넘고, 서울 100-200만원 가구는 6.4배에 달한다. 바로 이러한 점에서 기업형 임대주택은 중산층을 위한 임대주택이 아닌 사업성에 맞춘 고소득층용 임대주택임을 반증한다. 실제 주거지원이 절실한 저소득층은 배제하고, 주거지원이 상대적으로 시급하지 않은 중산층을 위해 각종 특혜를 제공하고 있기 때문이다. 
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8. 월세시대가 되면서 서민들의 주거불안이 증가하고 있다. 전월세 수급 불균형으로 비자발적 월세가 크게 늘며 가계소득 중 주거비 부담이 계속 상승하고 있다. 전월세난의 당사자인 서민(소득약자) 대신 고가의 월세부담이 가능한 중산층을 대상으로 설정한 것은 기업형 임대주택 정책의 전제부터가 잘못된 것으로, 정부가 서민주거정책의 첫 단추를 잘못 낀 것이다. 임대주택의 수요는 중하층에서 발생하는데, 대상을 중상으로 맞춘 것이 주거안정 문제를 또 다시 원점으로 돌리고 있다. 서민들에게 필요한 것은 상위 30%만이 부담할 수 있는 고가의 임대주택이 아니라, 전·월세 시장의 안정과 저렴한 임대주택이다. 기업형 입대주택은 전방위적인 규제완화와 혜택, 지원 등 막대한 공적자원 투입으로 공공성을 훼손하며 과도한 대기업 퍼주기, 고소득층 퍼주기로 서민주거안정과 매우 동떨어진 정책이다. 
9. 이에 경실련은 서민주거안정과는 전혀 무관한 기업형 임대주택 법 개정을 당장 중단할 것을 주장한다. 또한 주거불안 해소를 위해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하여 서민주거안정의 핵심인 주거기간을 늘리고, 주거비 부담을 줄일 수 있는 실질적인 대책을 속히 마련할 것을 촉구한다. 
2015년 5월 14일

경제정의실천시민연합