CCEJ 칼럼

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[CCEJ 칼럼] 대지임대부 vs 환매조건부 분양제도 입법화





최근 정부와 정치권은 부동산 해법 찾기에 열중하고 있습니다. 물론 정치권은  대선정국으로 시끄럽고 열린우리당은 당의 존립의 기로에 서 있지만 정부, 여당, 야당은 올 2월 임시국회에 집값안정을 위한 주택공급법안을 제출한다는 계획을 세우고 있습니다.


정부는 토지는 임대하고 건물만 분양하되, 반드시 정부에 되팔도록 하는 ‘환매조건 대지임대부 분양제’를 올해 시범 도입하기 위해 공청회 등을 거쳐 2월 임시국회에서 ‘공공주택 공급촉진을 위한 특별법(가칭)’과 ‘주택법개정안’을 처리할 계획이고, 한나라당도 충남 연기ㆍ공주 행정도시 건설 이후 비워질 과천 정부종합청사 터 등 수도권 국공유지 1500만여 평을 반값 아파트 건설 용지로 활용하는 ‘대지임대부 분양제’를 도입하기 위해 2월 임시국회에 ‘대지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별법’을 제출할 예정입니다.


경실련은 정부와 정치권에서 논의되고 있는 주택공급방안의 문제점과 개선방안에 대해 검토해 보고 2월 임시국회의 과정을 전망해보는 시리즈를 향후 다섯 차례에 걸쳐 싣습니다. <편집자 註>

 
[글 싣는 순서]

1. 부동산 불로소득을 부추기는 사회, ‘토본주의’
2. 부동산 광풍의 주역, 보이지 않는 손 ‘개발오적’
3. 대지임대부 vs. 환매조건부 분양제도 입법화
4. 아파트분양원가공개 입법화 및 분양가상한제
5. 경실련의 ‘공공주택특별법안’-입법청원운동을 시작하며

 

윤순철 시민감시국장

가히 백화제방백가쟁명(百花齊放百家爭鳴)이다. 부동산 가격 폭등으로 인해 정치권이 부동산 문제 해법을 쏟아내는 것을 일컫는 말이다. 올해는 대통령 선거도 있는데, 정치적 성공을 바라는 정치인이라면 이럴 때 한 건 정도는 법안 발의를 해야 능력을 인정받는다. 그렇지 않다면 당장 그만 둬야할 판이다.


현재 국회에는 10여개 이상의 주택관련 법안이 제출돼 있다. 여기서 홍준표 의원과 48명의 의원이 발의하고 한나라당이 당론으로 채택한 ‘대지임대부 분양주택공급을 위한 특별조치법’과 ‘대한토지주택공사법’,  열린우리당 이계안 의원과 29명의 의원이 발의한 ‘환매조건부 분양주택 공급을 통한 내집마련 특별법안’을 눈여겨 보아야한다.


이 법안들은 ‘아파트 반값’의 바람을 타고 제출됐고, 정말 이 법안을 도입한다면 아파트 분양가가 반값이 되고, 개발오적들의 폭리의 사슬이 끊어지는지를 따져야하기 때문이다. 그렇지 않다면 의원들이 한건 하려는 ‘반값 쑈’이거나, 근본을 건드리지 않고 곁가지만 더듬는 생색내기에 불과하므로…


아파트의 미친 분양가를 잡기위해선 옳은 진단과 합당한 해법이 필요하다. 왜 분양가가 천정부지로 치솟는지, 높은 분양가는 사회적으로 인정될만한 가격인지, 거품이 있다면 누가 거품을 일으키며, 누가 수혜자이고 누가 피해자인지, 이것이 국민들의 삶에 어떤 영향을 미치는지를 진단해야한다. 그리고 문제가 있다면 과감히 뜯어 고치는 법안이 나와야한다.


대지임대부와 환매조건부 법안을 보는 눈


이미 경실련은 작년말 경기 화성동탄 신도시에서 공공택지를 구입한 건설사들이 분양원가 내역을 거짓으로 부풀려 이윤을 숨기면서 고분양가 승인을 받았던 사례를 공개하면서 검찰에 고발하였다. 분양가 부풀리기는 공기업인 주택공사도 마찬가지다.



아파트 분양은 주택사업계획 승인 -> 감리자 모집 -> 입주자모집(분양가승인) 등 3단계로 진행되는 데, 분양원가인 택지비와 건축비는 각 단계마다 다르다. <그림>에서 보듯이 택지비는 300 -> 200 -> 500으로, 건축비는 500 -> 300 ->1,000으로 되어, 분양가가 800 -> 500 -> 1500으로 부풀려 진다.


이것은 건설업자들이 주택사업을 계획하면서 이미 총분양가를 결정해 놓고 각 단계마다 시장에게 제출할 서류의 원가항목들을 꿰맞추기 한다.


주택사업계획 승인 받을 때는 승인을 빨리 받기위해 낮게 하고, 감리자모집에서는 감리비용을 줄이기 위해 아주 낮게 하고, 분양가 승인받을 때는 폭리수준으로 택지비와 건축비를 써내는 것이다.


<택지비 사례>
화성동탄에서 L건설사는 토지공사로부터 1,300억에 택지를 구입하고 화성시장에게 1,800억원에 구입한 것으로 약 500억원을 부풀려 신고하고, H건설은 토지공사로부터 평당 360만원에 구입하고 화성시장에게는 560만원에 구입한 것으로 약 200만원 부풀려 신고하였다. 동탄신도시에서 건설사들은 택지비만 총 2,900억원을 부풀려 실제 택지비 구입가격처럼 화성시에 거짓 신고하였고, 이 가격은 분양가에 반영되었다.


<건축비 사례>
건교부가 매년 고시하는 표준건축비는 평당 290만원수준이다. 그러나 건교부는 원가연동제를 도입하면서 ‘기본형 건축비’를 만들면서 ‘건축비’에 ‘가산비용’을 추가하였다. 따라서 판교에서는 건축비를 약 360만원수준 그리고 가산비용을 약 150만원수준으로 하여 사실상 건축비를 평당 약 500만원으로 받을 수 있도록 하였다. 사실상 건교부가 원가연동제로 건설사들의 이윤이 줄어줄자 건축비를 290만원에서 500만원으로 높여 손실을 보전해준 것으로 볼 수 있다.


결국, 아파트 반값의 진실은 택지비와 건축비 부풀리기, 그리고 가산비용에 숨어있다. 따라서 공공택지의 분양금지 또는 공급가의 공개, 부풀려진 건축비와 가산비용의 거품제거를 가장 우선하여 정상화 시키고, 주택공급 방안을 제시해야한다. 이것이 법안을 보는 눈이다.


대지임대부 분양주택 특별법(안)


▶ 이 법안의 요지는 분양가를 구성하는 택지비와 건축비 중 ‘택지는 임대하고 건물은 분양’하여 높은 초기분양가를 낮춰 싼값에 서민들이 집을 마련하도록 한다는 것이다.


▶ 법안의 주요내용은 ①대지의 소유권은 공공기관이 갖되 대지를 분양자에게 40년간 임대②건물은 건축비로만 분양하되 무주택자 우선 분양 ③최초분양자는 10년간 전매 금지, ④대지소유자를 위해 용적률 특례 허용과 부담금 감면, ⑤ 이법의 전제로 토지공사와 주택공사를 통합한다는 것이다.


환매조건부 분양주택 특별법(안)


▶ 이 법안의 요지는 과도한 시세차익이 투기열풍을 일으키므로, 공공이 아파트를 건설하여 분양원가 수준에서 공급하되, 분양받은 자가 이 주택을 팔 경우 반드시 분양자인 공공에게만 팔도록 하여 ‘공공이 개발이익을 환수’한다는 것이다.


▶ 이 법안의 주요내용은 ①중앙 및 지방정부, 주택공사, 토지공사가 환매조건부 사업주체 ②공공기관은 공공택지에서 일정비율의 환매조건부 주택 우선 건설 ③공공기관이 건설한 환매조건부 주택은 원가공개 의무화 ④무주택자 공급 원칙으로 2회이상 공급받은 자는 제외 ⑤환매주택의 일반분양 규정, 의무거주 기간, 환매가격 명시 ⑥ 분양받은 자의 자가주택(처분권만 제한)으로 소유기간, 상속, 전세 등 제한을 두지 않아 서민들의 내 집 마련을 지원하고 가격 상승에 따른 시세차익을 환수한다는 것이다.


대지임대부 및 환매조건부 특별법안 바로보기  


첫째, 공통점 ‘분양가격만 내리기’


대지임대부나 환매조건부 특별법안의 공통점은 ‘무주택자에게 싼값에 주택을 공급’하는데, ‘공공기관을 사업주체’로 하여 분양가를 인하하는 것이다.


‘분양가격만 내리기’에서 출발한 이 법안들은, 공공의 목적으로 사용한다면서 민간의 땅을 강제로 싼값에 수용하여 비싸게 팔아버리는 정부의 ‘땅 장사’ 행태를 개선하는 공공택지의 공익적 활용 대책, 민간건설사와 공기업들이 택지비, 건축, 간접비 뻥튀기로 고분양가 폭리 구조를 개선하는 대책들이 빠져있다. 또한 대지임대부 특별법은 건축비로 분양가를 결정하는 데 부풀려진 건축비로 분양가를 결정한다면, 어차피 높은 분양가로 되고, 건설사들의 폭리는 유지되는 것으로 된다.


환매조건부 특별법도 판교, 은평뉴타운, 파주신도시 개발에서 보듯이 공공기관이 앞 다퉈 분양가 부풀리기로 경쟁으로 장사를 하는데 택지비와 건축비의 거품을 제거하지 않는다면 원가에 분양한다 해도 부풀려진 원가, 공기업이나 건설회사가 상당한 이윤을 챙겨가는 분양가가 되는 것이다.


따라서 ‘분양가만 싸게 하겠다’는 방안은 절름발이로, 근본적으로 택지와 건축비의 거품가격을 제거하는 제도 개선이 우선이고, 그 이후에 대지임대부나 환매조건부 주택분양방식이 적용되어야 효과가 있는 것이다.


둘째, 대지임대부 특별법의 현실성


이 특별법은 분양받은 자가 택지(대지)는 임대료를 지불해야 하는 데 대지의 임대료를 월세 또는 보증금 형태로 지불해야한다는 관점에서 보면 현재보다 분양가가 싸진다는 것 뿐이다. 그동안 건물과 토지의 소유문화에서 건물만 소유하고 토지는 임대료를 내야하는 문화적 전환이 필요하다. 특히, ‘전세’제도가 ‘월세’를 싫어하는 우리문화를 반영한 제도라는 점을 고려한다면 전면 도입은 수요를 고려하여 신중히 결정해야한다.


그리고 대지임대부 주택을 대량공급을 위해 용적률을 400%-1500%로 하여 도로⋅공원⋅환경 등 주거환경의 악화를 초래하고, 싼값에 마련한 주택이 자산도 아니고 주거환경도 좋지 않다면 굳이 이 주택분양 방식을 선호할 매력이 감소되는 것이다. 또한 최초분양자의 전매제한을 10년으로 하지만 분양가 상한제가 적용되지 않아 근본적으로 주택분양으로 인한 시세차익 환수 장치가 없고, 분양원가 공개도 현행법의 수준으로 원가의 투명성도 보장하지 못한다. 또한 이 법안은 ‘반값 아파트’로 인식되었으나 반값은 토지와 건물 중 건물만 분양한다는 차원에서 반값이지 실제로는 반값이 아니다.


셋째, 환매조건부 특별법의 현실성


이 특별법은 모든 국민들이 정직하게 법을 지킨다는 조건에서는 좋은 법안이나, 전매나 전대를 한다면 제도의 실효성을 잃고 범법자를 양산할 가능성이 있다. 선분양제도는 분양권 전매로 투기가 필연적으로 발생하는 데, 전매금지는 사실상 시세차익을 노린 사람들에게는 무용지물이고 과거에도 거의 전매를 했고 결과적으로 범법자만 양산하였다.


또한 환매 시 분양때 보다 주택가격이 큰 폭으로 상승했다면 공급자인 공공과 분양받은 자간의 환매가격 산출로 분쟁이 불가피하다. 또한 공공이 건설한다 해도 공공사업자가 수익성 악화를 방지하기위해 분양가 인상과 원가 부풀리기로 고분양가를 정책을 고수한다면 입주자의 부담은 줄지 않는다. 그리고 현 주택법의 분양가상한제 적용주택과 비교하면 분양가도 별반 차이가 없으면서 의무거주기간 및 환매조건 등에서 분양받은 사람들에게 불리한 사정이 추가될 여지가 있다.


어떻게 할 것인가?


대지임대부와 환매조건부는 위와 같은 치밀한 준비와 수요가 확인되지 않는다면 전면 시행은 어렵다. 가장합리적인 방식은 공공부문은 현재 전체주택재고량의 2.4%인 공공주택을 선진국 수준인 20%까지 획기적으로 확충해야한다. 정부가 공공택지의 민간분양 금지 및 원가공개, 그리고 표준건축비를 공식 건축비로 하여 거품을 제거하는 것이다.


이럴 때 정부는 공영개발로 공공성을 강화하고, 공공주택을 30년 이상 장기임대 하여 국민들의 주거안정을 꾀하며, 한편으로는 주택가격이 폭등하면 시장에 매물로 내놓아 수요를 완화시켜 정부역할을 제대로 하는 것이다.


따라서 주택공급 방식 개선은 정부가 공공보유주택을 획기적으로 확충하는 방안을 마련하고, 여기에 지역적 특수성이나 수요를 고려하여 대지임대부 및 환매조건부 주택분양을 보조적으로 적용하는 것이 가장 올바른 것이다.  


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