부동산

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[토지/주택] 대통령의 원가공개 거부, 집값 거품을 조장한다

“원가공개는 장사의 원리에 안 맞다?!”
 
「대통령의 원가공개 거부가 집값의 거품을 조장한다.」


  ▶ 수도권 공공택지에서 건설사들은 택지비 허위신고로 1조2천억을 챙겼다.
  ▶ 원가공개 거부, 형식적인 분양승인이 건설사의 폭리를 보장하고 있다.
  ▶ 분양원가 공개되고 검증만 제대로 하면 아파트 거품을 제거할 수 있다.



  지난 1일 한국토지공사는 정부의 주택가격 안정정책 지원을 위해 2000년 이후 공급된 전국 17개 택지개발사업지구의 조성원가와 업체별 공동주택 택지비, 분양가를 조사하여 공개하였다. 토지공사의 발표에 의하면, 아파트분양가에서 택지비가 차지하는 비중이 15%~29%이며, 최근 5년간 택지비는 평당 20만원 오른 반면 신규아파트 분양가는 그 열배인 평당 200만원이 오른 것으로 밝혀졌다.


또한 아파트 분양가가 원가와 이윤을 더한 수준에서 결정되지 않고 시세에 맞추어 결정되어, 주변아파트 가격상승을 견인하고 있으며, 신규APT의 분양가 폭등을 일으키고 있어 주택가격이 안정이 되지 못하고 있는 것으로 밝혀졌다.


  <경실련>은 오늘 ‘대통령은 모르고, 국민들은 알고 있는 부동산 진실’ 네 번째로, 대통령의 원가공개 거부로 인하여, 고분양가가 이루어지고 있는 실태를 공개한다.


  공공기관이 주거안정을 목적으로 농민들의 땅까지 강제수용하여 조성한 공공택지가, 헐값에 민간건설업체에 판매되어 공기업과 건설업체의 폭리수단으로 변질되고 있었다. 또한 국민들이 공공택지공급체계를 개혁하고 공공택지에 건설한 민간건설업체들의 원가공개를 요구했음에도, 대통령이 시장원리에 맞지 않다고 거부함으로써 주택건설사들이 폭리구조를 존속시키고, 지자체장은 건설업체의 허위신고내역을 제대로 검증도 하지고 형식적 절차에 따라 분양가를 승인함으로써 고분양가를 방조하고 있었다.


따라서 대통령의 분양원가 공개 거부에 따른 공기업과 건설사들의 고수익 은폐, 지방자치단체장들의 형식적 분양가 승인, 건설사들의 법을 무시한 폭리 등 3자가 어우러져 국민들에게 내 집 마련의 고통을 안겨주고 있는 것이다.


  이 자료는 2004년 9월에 <경실련>이 토공․주공이 수도권에 공공택지를 조성하여 총23개 지구에서 민간건설사들에게 공급한 택지공급가와 공공택지를 공급받은 건설사들이 감리자 모집을 위해 지자체에 제출한 신고내역 중 토지구입 비용을 비교 분석한 것이다.


분석결과에 따르면,  공공기관으로부터 헐값에 택지를 공급받은 건설업자들이 관할 시․군․구청에 토지 구입가를 허위신고를 하였고, 지자체장은 제대로 검증도 하지 않고 형식적 승인하여 건설사들의 폭리를 묵인한 것으로 나타났다. 다음은 조사 결과를 요약한 것이다.(세부자표 별첨)


  󰊱 토지공사와 주택공사가 2000년 이후 수도권에서 공공택지를 조성하여, 건설업체에 공급한 평균가격은 평당 294만원이었다.


  2000년 이후 토공과 주공이 주택건설업체에 공급한 총28개 지구 177개 필지의 택지공급가는 평당 294만원, 총 5조1천216억원이다. 지구별로는 평택포승지구가 평당40만원으로 가장 낮았고, 고양풍동 평당443만원, 화성동탄 평당363만원으로 가장 높았다. 
      
  󰊲 주택건설업체가 관할구청에 신고한 택지비는 평당 406만원이었다.
 
  아파트 분양사업을 진행하는 주택건설업체는 주택법 제24조에 따라 해당지자체에 감리자 지정신청을 해야 하며, 신고 시에는 감리비 산정의 근거자료로 사업주체, 시공자, 사업개요 및 사업비 등이며, 해당지자체는 건설업체들이 제출한 감리자지정신청서를 토대로 ‘주택건설공사 감리자 모집’을 공고한다. 


  <경실련>은 토공과 주공이 공급한 총177개 필지 중 111개 필지의 감리자 모집 공고문을 분석한 결과, 건설업체가 지자체에 신고한 택지구입 비용은 평균 평당406만원이었다. 지구별로는 고양풍동지구가 평당659만원, 용인동천지구가 평당646만원으로 가장 높았으며, 평택포승지구가 평당62만원으로 가장 낮았다.


  󰊳 건설사들이 택지구입 비용을 총1조2천억원이나 부풀리는 허위신고를 하였으나, 지자체장은 형식적 절차만으로 분양승인하여 폭리를 묵인하였다.


  지자체장이 승인한 감리자모집 공고문을 확인할 수 있는 총 111개 필지의 택지비 최초구매  신고가(시․군․구)와 토공․주공이 민간건설사에게 공급한 공공택지공급가를 비교한 결과, 건설업체들이 감리자 지정단계부터 택지비를 허위로 신고하여 폭리를 취하고 있었다.


주택건설업체들이 토공․주공으로부터 공급받은 111개 필지의 공급가는 총3조4천798억원(평당298만원)이다. 그러나 택지를 구매한 후 불과 몇 개월 후 아파트 건축 시 감리자 지정을 위해 해당 지자체장에게 제출한 서류에 신고한 택지비는 총 4조7천365억원(평당406만원)이다. 즉 4조7천3백억에서 3조4천7백원을 빼면 1조2천5백원의 차액이 발생하고, 이 차액이 허위신고 금액이며, 평당108만원, 아파트 평당54만원이다.


이와같이 택지비가 실제 매입비(원가)보다 약 1조2천억원이나 높게 허위신고되었음에도 불구하고 해당지자체장들은 형식적인 분양승인으로 일관하여 고분양가와 건설업체의 개발폭리를 묵인하고 있었다.


  위와 같은 <경실련>의 조사 결과로 볼 때, 국민들의 주거안정을 위해 공공기관이 시행하는 공공택지개발사업에서, 택지가 민간주택업체에 싼값에 공급함에도 불구하고 민간건설업체는 허위로 최초 구매가보다 높게 신고하여 수익을 은폐하였고, 분양가는 높게 책정하여 이중삼중으로 폭리를 챙기고 있었다.


특히, 아파트분양 승인권을 갖고 있는 지방자치 단체장들은 실질적으로 분양가 검증을 제대로 하지 않음으로써 고분양가 책정과 건설업체의 불로소득 은폐를 묵인하였다. 그리고 이러한 실태가 국민들에게 모두 밝혀졌음에도 불구하고, 아파트 분양원가 공개는 이루어 지지 않고 있다. 그것은 집값의 거품을 제거하고 분양가를 반값으로 낮출 수 있는 원가공개를 대통령이 반대하였기 때문이다.


분양원가가 완전 공개되었다면, 건설사들의 폭리도, 지자체의 묵인도 재현되지 않았을 것이고, 무엇보다 고분양가로 인해 국민들이 고통은 훨씬 줄일 수 있었던 것이다. 그동안 <경실련>이 ‘원가 경실련’이란 소리를 들으면서도 일관되게 선분양제에서는 아파트 분양원가 공개를 해야 한다고 주장하는 이유가 여기에 있다.


  1. 대통령의 ‘분양원가공개 거부’가 지금까지도 건설사들의 폭리를 보호하고 있다.


  공공택지의 실태가 폭로되면서 국민들은 지속적으로 아파트분양원가 공개를 요구해왔다.  그러나 이에 대해 노무현 대통령은 “적어도 주택공사가 사업자 원리에 의해 움직이는 한 원가공개는 장사의 원리에 맞지 않는다(2004.6 민주노동당 대표 및 의원들과의 간담회)”며 원가공개를 거부했다.


사실상 대통령이 아파트를 사고파는 장사의 원리로만 인식했기 때문에 참여정부에서는 원가공개가 불가능하게 되었다. 결과적으로 건설사들이 지금까지도 국민을 속여 가며 폭리를 챙길 수 있게 한 원인은 노무현 대통령에게 있다.


  이미 국민들 80%는 아파트 분양원가를 요구하고 있다. 아파트 분양원가는 현재와 같은 선분양제하에서 소비자의 최소한의 권익확보를 위해 반드시 필요하며, 공공택지에서는 공공사업의 투명성 확보를 위해 반드시 필요하기 때문이다.


주택건설원가가 완전히 공개되었다면 건설사들이 국민과 정부를 속이면서 폭리를 취할 수 없게 됨으로써 합리적인 분양가 책정이 가능해지고,  아파트 값은 반값으로 떨어졌을 것이다. 이미 다 지어진 실물주택을 소비자가 고르는 후분양제하에서는 원가공개가 필요 없다.


그러나 선분양제에서는 건설사들이 소비자들을 속여도 부당이득을 반환하는 소송을 하거나 권리를 보호할 방안이 없는 만큼 선분양제에서의 아파트원가공개는 반드시 필요하다.


  지금이라도 늦지 않았다. 분양계약서에 원가내역을 첨부토록 하는 상시 공개제도가 필요하다. 지난해에 형식적으로 만들어진 원가공시는 눈가리고 아웅하는 격이다. 시민들이 직접 확인하고 이해할 수 있는 공종별세부내역서를 공개하고 여기에 도급계약서 까지 첨부하는 원가공개제도가 필요하다.


즉, 사업계획 승인, 감리자 모집공고 승인, 아파트 입주자모집 분양승인 등 승인시 건설업체가 지자체에 제출한 모든 서류가 함께 공개되어야 한다. 만일 건설사들이 원가공개를 거부한다면 지자체장은 마땅히 후분양시켜야 한다.


  분양원가를 공개하지 않고 현재와 같은 ‘주택공급가 폭리 구조’를 존속시키려는 것은, 대통령과 정부가 특정한 계층이나 건설사들의 이익을 보장하는 대변자가 아니라면 있을 수 없는 일이다. 따라서 원가공개는 국민을 위한 대통령인지 건설사를 위한 대통령인지를 가늠하는 잣대이다.


또한 현재와 같은 공급자에게 일방적으로 유리한 주택시장이야 말로 공정한 시장경제에 맞지 않음을 대통령은 유념해야 할 것이다. 국민을 위한 대통령이라면 국민의 뜻을 충실히 받드는 국민의 일꾼이 되어야 한다. 국민이 바라는 대통령은 국민의 고통을 덜어주는 일꾼이다.


  2. 고분양가 방조하는 허깨비 자치단체장을 뽑지 말아야 한다.


  아파트분양가의 검증과 승인 권한은 지방자치단체장에게 있다. 그러나, 지방자치단체장들은 주택사업자들이 분양승인 신청 시 제출한 분양가와 세부내역에 대해 제대로 된 검증을 하지 않고 형식적으로 승인을 해줌으로써 고분양가를 부추기는 직무유기를 저지르고 있다.


  고분양가는 사업자가 실질 투자비용보다 과다한 이윤을 챙기는 폭리를 가능케 하고, 서민들에게는 감당하기 어려울 정도의 주거비 부담을 지우게 하여 사실상 내 집 마련의 희망을 포기해야 하는 주거의 고통을 안겨주고, 사회적으로는 자산의 양극화를 심화시키는 원인이다.


  그럼에도 자치단체장들은 고분양가에 대해 남의 일처럼 모르쇠로 일관하면서 중앙정부의 부동산 정책 때문이라고 한다. 사실 제할 일도 제대로 하지 못하면서 책임회피의 구실만 찾고 있는것이다. 이번 선거에서는 이런 단체장들을 뽑지 말아야 한다. 주민의 주택문제를 내 문제로 여기지 않고, 건설사들과 결탁하여 형식적인 분양승인을 묵인하고, 각종 이권과 재화에 눈이 먼 단체장을 세금을 주면서 고용할 이유가 없기 때문이다.


  이번 선거에서는 시민들과 함께 고분양가를 잡겠다고 공약하는 후보를 뽑아야한다. 고분양가는 단체장들이 승인권한을 활용하여 충분히 통제할 수 있다. 자치단체가 실질적인 분양가 검증을 한다면 합리적인 분양가격을 책정할 수 있으며, 이것은 사업자간의 ‘분양가격 폭등 경쟁을 억제하고 합리적 이윤을 보장’하는 것이 타당하며, 지역의 주택가격안정에 기여할 수 있다.


  3. 국세청은 세무조사, 검찰은 허위신고 수사하라.
 
  국세청은 주택건설사들이 토지매입가를 부풀려 이익을 작게 신고하고, 분양가는 높게 책정하여 폭리를 취한 사실에 대해 세무조사를 실시해야한다. 지난주 어느 일간지 보도에 의하면 어느 건설사 회장이 ‘단군이래 최대 호황이요, 최대 현금보유 시절’이라 했다 한다.


이는 <경실련>이 조사한 결과에 나타난 바와 같이, 건설비용의 허위신고와 이로 인한 세금 탈루가 없다면 불가능하다. 관할 지자체에 허위로 신고하여 실체적 이익보다 턱없이 작은 이익을 얻은 것처럼 속이는, 세금을 탈루하는 관행을 바로 잡아야한다. 건설사들에게는 이중삼중의 분식회계가 이루어지고 있고, 이를 알면서도 묵인하는 국세청은 존재의 의미가 없다. 국세청은 건설업체가 분양수익에 따라 제대로 세금을 납부했는지 철저히 조사하고, 탈루된 세금이 있다면 반드시 추징해야 한다.


아울러 검찰은 건설사들의 허위신고와 지자체장의 형식적인 분양승인에 대해 철저히 조사해야하여, 국민과 정부를 속이고, 세금을 탈루하는 건설업자와 이를 제대로 관리감독하지 못한 건교부와 지자체 관련공무원들을 적법한 절차에 따라 책임을 물어야한다.


  결국 건설사들의 폭리 구조는 대통령의 아파트 분양원가 공개 거부, 분양가 자율화와 선분양제 유지, 지방자치단체장들의 형식적인 분양가 검증과 승인, 건설사들의 탐욕적인 이기주의에 기초한 공문서 위조가 결합하여 나타난 것이다. 결국 이로 인한 피해는 국민에게 돌아가고 있다. 따라서, 지금이라도 아파트 분양원가가 투명하게 국민에게 공개되고, 지자체장이 제대로 검증만 하더라도 살인적인 고분양가를 잡을 수 있을 것이다.


 대통령에게 묻습니다.


1. 대통령은 분양가 검증과 승인이 형식적으로 이루어져 고분양가를 묵인하고 있다는 사실을 알고 계십니까? 알고 계셨다면 어떤 대책을 마련하셨습니까?


2. 대통령께서는 ‘후분양제’ 실시가 공약이었고, 당선 이후에도 실시하겠다고 약속하셨지만, 지금  후분양제를 실시하고 계신다고 자신할 수 있습니까? 조기에 확대 실시할 생각은 없으십니까?


3. 대통령께서는 지금도 아파트 분양원가 공개를 반대하고 계십니까? 분양원가공개가 이루어지지 않아 수 많은 시민들이 피해를 보고 있는데, 국민들의 피해 구제와 권리를 보호할 어떤 정책을 가지고 계십니까?


4. 민간건설사들이 허위로 관할지자체에 신고하고, 결과적으로 세금도 탈루하였는데, 대통령께서는 어떤 대책을 세우고 있습니까?


5. 경실련은 철저한 원가 검증과 공개, 건설사들의 뻥튀기 허위신고만 제대로 검증해도 아파트를 반값에 공급할 수 있다고 생각합니다. 대통령께서는 주택가격의 현상 유지가 아니라 거품을 제거하여 반값으로 국민들에게 제공하기 위해 어떤 방안을 가지고 계십니까?


  노무현 대통령은 “부동산은 만병의 근원이다”라고 발언하셨습니다. 이제 만병의 근원을 일으키는 하나의 진원지가 밝혀졌습니다. 항상 새로운 대책을 세우는 것도 중요하지만 무엇보다 우선은 최소한 현재 있는 제도라도 제대로 작동하도록 하는 것도 중요합니다. 국민을 위해 이제 실천할 때 입니다.


※ 별첨 : <실태분석> 수도권 공공택지개발지구 내 아파트 택지비 분석 


□ 조사 대상
 – 토지공사와 주택공사가 수도권 택지에서 분양한 공동주택용지(임대아파트 용지 제외)


□ 조사 시기
 – 2004.6 ~2004.9
※ 2004년 9월 ‘수도권 공공택지개발지구 아파트 분양가 및 택지비 검증결과’ 발표 기자회견 개최


□ 자료 수집
 – 정보공개 청구자료 : 토지공사, 공동주택지 공급현황(2000.1~2004.3)   
                                  주택공사, 01-03년 공동주택지 분양현황
 – 해당 지자체장이 감리자모집을 위해 공고한 ‘주택건설공사 감리자모집 공고문’


□ 분석개요
 – 토공과 주공이 분양한 택지는 총91개 지구 488개 사업 464만여 평
 – 이중 수도권에서 공급된 공동주택용지 총28개 지구 177개사업 중 분석 가능한 23개 지구
   111개 필지의 택지비(수도권 전체공급면적 67%(116만 8천평))




□ 분석 방법
 – 주택건설업체의 최초구매가(토공, 주공으로부터 땅을 구입 대금)와 감리자모집을 위해 관할지자체에 신고한 택지비 비교 추정.


□ 분석결과(1) : 허위신고로 발생한 택지비 차액, 평당 108만원, 총 1조2천억


󰊱 토공과 주공이 공급한 택지공급가


 ■ 평당 294만원(2000년 이후 토공과 주공이 주택건설업체에 공급한 177개 필지)
 ■ 평당 298만원(경실련이 조사한 111개 필지)
 ■ 지구별로는 평택포승지구가 평당40만원으로 가장 낮았고, 고양풍동 평당443만원, 화성동탄
    평당 363만원으로 가장 높았음.
     
󰊲 주택건설업체가 관할 구청에 신고한 택지비


 ■ 평당 406만원(경실련이 조사한 111개 필지)
 ■ 지구별로는 고양풍동지구가 평당659만원, 용인동천지구가 평당646만원으로 가장 높았으며, 평택포승지구가 평당62만원으로 가장 낮았음.


※ 아파트 분양사업하는 주택건설업사는 주택법 24조에 따라 해당 지자체에 감리자지정 신청을 해야 하며 감리비 산정의 근거자료로 사업주체, 시공자, 사업개요 및 사업비 등을 신고하며, 해당지자체는 건설업체들이 제출한 감리자지정 신청서를 토대로 [주택건설공사 감리자 모집공고]를 공고를 함. 이때 신고한 사업비 내역에서 택지비를 분석한 결과 


󰊳 토․주공 공급가와 건설사 신고가액 차액


 ■ 택지비 평당 108만원, 총 1조 2천억원 차액 


 ■ 부천상동, 평택장당지구는 공급가와 감리자지정시 신고한 택지비 차액이 전혀 없음. 그러나, 용인동천지구는 평당287만원, 고양풍동지구는 평당216만원이나 높게 신고함. 특히, 용인시의 경우 모두 다른 지역보다 높게 차액이 나타났고, 개별사업별로 보면 용인죽전에서 세림LND가 분양한 37블럭 LG아파트 자이는 평당차액이 무려 627만원으로 가장 높았음(토공으로부터 평당359만원에 구입하여 평당986만원으로 신고)


 ■ 총액기준으로,  111개 필지에서 주택건설업체들이 토공과 주공으로부터 택지를 구입한 금액은 총 3조4천798억원이었으나, 신고한 금액은 4조7천365억원으로 택지비에서만 총 1조2천567억원의 차액이 발생함. 이를 177개 사업 전체로 환산하면 총 1조9천3백억원의 차액 추정



[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-9736]