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[토지/주택] 보금자리주택 개정안에 대한 경실련 의견서 제출
2011.12.22
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경실련이 현재 국회 국토해양위원회에 상정돼있는 「보금자리 건설등에 관한 특별법 개정안」에 대한 의견서를 제출하며 반값아파트 포기법안 철회를 요구했다. 국토위는 정진섭(한나라당), 박기춘(민주당), 이진복(한나라당) 의원 등 여야 모두 개정안을 발의한 상태다. 경실련은 모든 개정안들이 주택값 하락을 주도한 반값아파트를 무력화하기 위한 법안이라며 개정안의 문제점을 지적했다.

 

택지비 인상을 통해 LH의 재무개선을 이루겠다는 의도는 공기업의 땅장사를 허용하고 소비자의 바가지 분양을 통해 재무개선을 하겠다는 논리로, LH의 재무개선은 땅장사가 아니라 스스로의 자구책을 통해 이뤄야 함을 강조했다.

 

또한 민간건설업자가 보금자리 주택의 사업자로 참여할 시 판교 등 각종 도시개발사업에서 나타났던 건설업자 특혜가 또다시 발생할 것을 우려했다. 경실련 분석결과 2007년 인천 소래-논현지구 도시개발 사업에서 시행자인 한화는 2조1천억원의 수익을 거뒀지만 개발이익금 환수는 전혀 이뤄지지 않았다. 또한 강제수용권을 통해 원주민의 토지를 싼값에 수용하고 이를 민간건설업자에게 팔아 넘기는 것은 공기업의 역할을 망각하고 주택을 장사논리로 바라보는 것을 자인하는 것이라는 주장이다. 실제로 같은 서초에서 공급됐던 보금자리아파트는 민간분양과 공공분양이 2배의 가격차이를 보이고 있다.

 

분양가 위원회 설치도 잘못된 기본형 건축비에 의거해 제대로 된 논의도 없이 대부분의 분양가를 승인해주고 있는 현재 대부분의 지자체 위원회처럼 책임지지 않을 들러리 위원회로 전락할 것이라는 예상이다. 경실련은 보금자리주택 가격의 적정성은 허수아비 심의위원회에 기댈 것이 아니라 투명하고 상시적인 정보공개를 통해 검증되는 것이 타당하다고 주장했다.

 

경실련은 “국회는 국민의 대의기구로서 영리법인인 건설업체에 대한 걱정보다는 서민경제 및 부동산거품 제거를 통한 주택시장 안정화에 힘써야 할 것”을 촉구하며 ▴잘못된 보금자리주택 개정안 철회 및 폐기 ▴보금자리 주택 토지를 원가에 공급함으로서 반값아파트 실현 ▴보금자리지구 내 민간분양 물량 전량 공공분양 및 공공 임대주택으로 전환 ▴LH가 발주하는 공공주택 건설 공사의 50%이상은 직접시공제 시행 ▴기본형 건축비를 폐지하고 실적공사비를 분양원가에 반영해 건축비 거품을 제거해야 함 등을 국회의 역할로 제시했다.

 

※ 별첨. 분양가상한제 폐지관련 경실련 의견서. 

 

Ⅳ. 개정안에 대한 경실련 의견

 

 1. 택지비 인상은 공기업 LH의 땅장사를 허용하고 소비자에게 바가지 분양하겠다는 것

 

□ 과거 주택공사와 토지공사는 집장사를 통해 막대한 폭리를 취해 왔음. 판교의 경우 2006년 사업당시 경실련이 추정한 택지조성원가는 평당 575만원. 그러나 판매가를 훨씬 높게 책정해 토지공사는 4,439억, 주택공사는 6,378억, 성남시는 토지매각 대금으로 2,398억을 챙기는 등 3개 공공기관이 판교 1차, 2차분양을 통해 얻은 택지비 차액만 1조3,215억에 달하는 것으로 추정됨.

 

□ 택지비 인상은 보금자리주택의 분양가를 상승시키겠다는 것으로 원주민에게 싸게 수용한 토지를 소비자에게 원가보다 비싸게 공급해서 폭리를 취하겠다는 것임. LH는 땅장사를 통해 부채를 줄이는 것이 아니라 주택공급 안정화라는 본연의 임무를 다하면서 스스로의 자구책을 통해 재무구조를 개선해야 함. 또한 수익창출을 위해 본연의 역할조차 민간에 떠넘긴다면 LH가 공기업으로서 존재해야 하는지 회의적일 수 밖에 없음.

 

□ 무주택 서민의 주거안정을 위한 보금자리 주택용지는 적어도 공공의 수익사업으로 변질되어서는 안 되며 조성원가 이하(60㎡이하) 또는 조성원가(60~85㎡) 수준으로 공급되어야 함. 

 

2. 민간사업자 참여는 명백한 특혜

 

□ 개정안에 따르면 해당 법안은 민간건설사의 보금자리주택 사업 참여를 허용하고 있음. 그러나 영리추구를 목적으로 하는 민간건설사의 참여시 보금자리주택은 서민주택이 아닌 과거 신도시와 같은 거품주택, 투기주택으로 전락할 수 밖에 없음. 또한 주택용지 뿐 아니라 상업용지, 업무용지 등을 판매해 막대한 수익을 민간건설사가 가져가도 현행법으로는 제대로 환수조차 할 수 없음.

 

□ 경실련 조사결과 지난 2007년 민간이 추진한 도시개발 사업인 인천 소래-논현지구 도시개발 사업에서 시행자인 한화는 이 사업으로 인해 2조1천억원의 개발 이익을 챙긴 것으로 드러남. 그러나 당시 개발이익환수법에 의한 개발부담금은 0원으로 추정됨.

 

□ 이처럼 개발이익 환수가 제대로 갖춰지지 않은 현실에서 값싸게 수용한 공공택지를 민간기업에게 넘긴다는 것은 민간건설사에게 막대한 개발이익을 안겨주는 것 밖에 되지 않음. 개발이익은 모두 아파트를 분양받는 서민들의 호주머니에서 나올 것이기에 이는 서민을 위한다는 반값아파트마저 장사논리로 운영하겠다는 논리로 해석될 수 밖에 없음.

 

□ 이미 강남 서초지구에서 민간분양한 아파트에서도 건설사의 폭리가 예상됨. 같은 서초에 공급된 보금자리 아파트가 900만원대에 분양된 것과 달리 민간이 공급한 울트라 참누리는 2,000만원대에 공급되며 두 배의 차이를 보이고 있음. LH로부터 감정가로 사들인 택지비와 달리 건축비의 차액은 상당부분 울트라 건설의 수익으로 추정됨. 

 

□ 민간이 아닌 공공이 했더라면 반값에 가능했을 보금자리주택을 민간건설사에게 팔아넘기는 것은 집값거품 제거로 서민들의 주거안정을 이룬다는 애초 보금자리 주택의 목표와 상충하는 결과를 불러올 것.

 

3. 책임지지 않는 들러리 분양가검증 위원회로는 객관적인 검증 할 수 없음

 

□ 해당법안에서는 보금자리주택 가격이 객관적인 검증을 위해 분양가심사위원회 심사를 거치도록 규정하고 있음. 그러나 지금까지 공급된 상한제 아파트를 조사한 결과 대부분이 실제 원가와 상관없이 부풀려 책정했음에도 불구하고 분양가심사위원회에서 제대로 검증하지 못해왔음. 이로 인해 상한제 도입 이후 공급된 청라, 송도, 동탄, 판교, 파주 등에서도 거품 낀 고분양아파트들이 공급, 건설사에게만 막대한 수익을 안겨준 것으로 나타남.

 

□ 보금자리주택 가격의 적정성은 허수아비 심의위원회에 기댈 것이 아니라 투명하고 상시적인 정보공개를 통해 검증되는 것이 타당함. 분양가는 택지비와 건축비의 합이며, 택지비는 조성원가 기준으로 공급되고 있음. 따라서 조성원가 산정내역과 산출근거를 투명하게 공개하는 것이 필요함. 건축비도 시공사와 계약한 도급계약액에 근거해서 책정되어야 함. 상한제 아파트에 적용되는 기본형건축비는 실제 도급계약액과 많은 차이가 발생하고 있고, 가산비용까지 허용하면서 분양가를 부풀리고 있음. LH가 공급한 반값아파트의 건축비도 평당 600만원으로 완공후분양, 투명한 원가공개를 해오고 있는 SH공사 아파트의 건축비보다도 100만원 이상 높은 것으로 나타남.

 

□ 그러나 분양가를 승인하는 각종위원회는 이러한 기본형 건축비에 의거해 제대로 된 논의도 없이 대부분의 분양가를 승인해주고 있음. 현재의 분양가심사위원회는 객관적인 분양가 심사를 자신하면서도 잘못된 심사결과에 대한 책임이나 처벌에 대해서는 어떠한 규정도 없음. 심사권한만 있고, 처벌이나 책임을 지지 않는다면, 위원회의 심사 결과가 공정하지도 객관적이지도 않는 껍데기 위원회, 들러리 위원회로 전락할 수밖에 없음.