부동산

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[토지/주택] 부동산정책진단2.2탄_토지주택공사 분양원가 공개약속 불이행

경실련은 부동산정책 진단 2탄에서 한나라당과 대통령이 분양원가 공개약속을 아직까지 제대로 실천되지 않고 있음을 지적했다. 분양원가를 공개하라는 사법부의 판결에도 불구하고 아직까지 분양원가를 공개하지 않고 있는 토지주택공사의 반소비자적이고 반공기업적인 행태를 알리고 계속 거부하면 공기업 해체운동을 전개할 것이다. 

 

1. 사법부의 잇따른 분양원가공개 판결을 토지주택공사는 거부하고 있다.
 
 주택공사가 공급했던 아파트 분양 계약자들이 제기한 분양원가공개 소송 등을 통해 법원은 “원가의 투명성 확보, 국민의 알권리 충족” 등을 이유로 공개판결을 내려왔다. 이에 대해 주공측은 수차례 항소를 하고 있으나, 지난 2007년에 대법원은 주공의 항소를 모두 기각하였다. 그러나 토지주택공사는 아직도 분양원가 공개를 거부하고 있다.

 지난 2009년 4월 30일 국회는 한국토지주택공사법 제정을 가결하였고, 이로써 토지공사와 주택공사는 통합기관으로 새 출발을 하게 되었다. 경실련은 그동안 토지공사와 주택공사가 국민의 세금으로 운영되면서도 주권자에 대한 봉사라는 공기업 본연의 책무를 망각한 채 신도시개발사업 독점권과 수용권을 휘두르며 집장사·땅장사를 하면서, 오히려 민간기업 보다 더 수익사업에 몰두하여 국민들에게 고통을 안겨주고 있음을 지적해왔다. 따라서, 이제부터라도 집장사와 땅장사를 중단하고, 주거안정과 주거복지를 위한 공공기관으로 거듭날 것을 요구한다. 그리고 첫 과제로 지금까지 거부해왔던 과거 분양원가를 투명하고 상세하게 공개하여 과오를 정리하고, 부당이득금의 일부라도 되돌려주기 바란다.

<표> 아파트 분양원가공개 관련 공공기관에 대한 법원의 판결

 

년월일

재판부

원고

판 결 내 용

공공기관입장

1

00.1.7

서울행정

법원(4부)

중계주공

입주자

[공개] 분양원가산출내역 및 용지보상

– 공개는 원가투명성확보 및 행정편의주의 쉬운 공공기관 폐해 근절 계기.

(주공) 분양가 산출은 영업비

밀, 민원으로 업무지장

2

00.9.8

서울고법

(특별7부)

중계주공

입주자

[공개] 분양원가 산출 등 영업비밀 공개로 민원 폭주로 사업 차질 예상하나 정보공개 요구 거절 할 사유 안된다.

(주공)

3

‘00.12.1

서울행정

법원(11부)

신림재개발

분양권자

[공개] 분양가산출근거․건설원가 계산원장․공사 도급계약서․입찰내역서(정보공개 요구 거절 사유 안된다)

(주공) 판결지역만 공개, 민원

제기 할 소지 많다.

4

04.2

 

포항환호

재건축아파트

조합원

[공개] 주공과 시공업체(대림산업)사이의 정산 내역 및 무상보상 평수 산출 내역(1, 2심 승소)

(주공)

5

05.5.8

수원지법

(행정1부)

인천삼산

주공분양자

[공개] 행정정보 공개거부는 위법(1심)

– 비공개시는 구체적 사유 적시해야.

(주공) 분양원가공개는 논쟁

대상이 될 뿐 / 공개 거부

6

05.7.1

서울행정

법원(1부)

고양풍동

주공분양자

[공개] 토지매입보상비․택지조성비․택지조성공사낙찰가․분양자들에 판매한 세대별토지비․세대당 건축비 및 건설원가․부대비용 등

– 공개는 투명성 확보와 공공기관의 행정편의주의․형식주의․권한남용폐해 방지의 유효한 수단

(주공) 영업상 비밀, 공개될

경우 정당한 이익을 현저히

해칠 우려 / 항소

7

05.11.3

서울행정

법원

파주

출판단지

조합

[공개] 토지(공장용지) 조성원가

– 공익 목적의 토지개발사업을 통해 얻은 이익은 궁극적으로 국민에게 돌아가야 하며 행정편의주의다

(토공)토지 조성원가는 영업비밀, 공개할 경우 토공이 정당한 사업을 통해 이익을 취하는 데 방해/ 대법까지간다

8

06.1.24

의정부지법고양지원

고양풍동 지구철거민

– 주공이 건설원가 공개하지 않아 원주민대책위 주장 받아들인다. 이주대책으로 택지조성 후 주택공급 할 경우 투입비용원가만 부담시켜야 함

(주공) 건설원가 공개 않음

9

06.2.15

서울고법

(특별8부)

인천삼산

주공분양자

[공개] 행정정보 공개거부는 위법(2심)

– 비공개 사유는 추상적이고 국민의 알권리 감안할 때 설득력 없다.

(주공) 분양원가 검증 수단 없고, 사업수익률 합의 없어 논쟁대상 될 뿐 / 공개 거부

10

06.2.27

의정부

지법

양주덕정

주공2단지

[공개] 임대아파트의 분양전환가격 산출의 기초자료인 분양원가 제공하지 않아, 분양전환절차 중지 하고 제3자 분양 체결 하지 말라

(주공)

11

06.5.17

대전지법

행정부

유성임대

아파트

[공개] 이미 종료된 건설원가 정보는 분양전환가 산출내역이므로, 임차인들이 분양계약을 결정하기위해선 분양전환 가격이 정확하게 산출됐는지 알 권리가 있다.

(대전도시개발공사)

12

06.1.13

대법원

포항환호

재건축아파트

조합원

[행정정보비공개결정처분취소]

‘법인 등의 영업상 비밀에 관한 사항으로서 공개될 경우 법인 등의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있다고 인정되는 정보’에 해당한다고 보기 어렵다.

(주공)

13

07.2.8

대법원

인천삼산지구 분양자

[항소기각]

1,2심의 원가공개판결에 대해 주공이 제기한 항소기각

(주공)

14

07.2.16

수원지법

화성봉담

입주자협의회

[행정정보비공개결정처분취소]

분양가 공개가 주공의 이익이나 국민의 재산보호에 지장을 초래한다고 볼 수 없고, 분양가산정근거가 비공개대상이 아님..

(주공) 분양원가 산출내역 4개 항목 공개

15

07.5.11

대법원

양주덕정2단지입주민

[상고기각]

1,2심의 원가공개판결에 대해 주공이 제기한 상고기각

(주공)

16

07.6.1

대법원

고양풍동지구 분양자

[상고기각]

1,2심의 원가공개판결에 대해 주공이 제기한 상고기각

(주공) 전체분양원가, 토지보상비,택지조성비,토지비 등 7개 항목공개

17

09.8.20

춘천지방

법원

원주시 개운동 이주대책용 수분양자

[정보비공개결정취소]

주택공사 아파트 분양원가 산출내역의 공개로 인해 공사의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있다고 볼 수 없다.

(주공)

자료 : 신문기사 및 대법원 홈페이지 검색

 

2. 주택공사는 분양원가공개 약속을  7개월만에 뒤집었다.

 

잇따른 법원판결에도 불구하고 분양원가 공개를 거부하던 주태공사였지만 고양풍동지구 분양원가를 공개하라는 대법원 판결에 따라 결국 2007년8월 분양원가를 공개할 것이라 밝혔다. 당시 주공은 2002년 이후 공급된 아파트 88개 단지, 7만3700가구의 분양원가를 공개할 계획이라고 밝혔었다. 당시 박세흠 주공사장도 2007년 11월 기자간담회에서 “12월안에 분양원가 공개가 이뤄질 것으로 보인다.”며 분양원가 공개약속을 재확인했다. 그러나 이런 발표에도 불구하고 분양원가공개를 차일피일 미루며 시간을 끌던 주공은 이명박 정부가 집권하자마자 바로 분양원가 공개를 백지화했다. 분양원가 공개발표 7개월, 주공사장이 공개하겠다고 발언한 지 불과 3개월만에 말을 바꾼 것이다.

□ 대한주택공사 (07.8.29)

“지난 4∼5년간 공급한 아파트 분양원가 공개를 위해 준비 작업을 하고 있으며, 이르면 다음달 공개가 가능할 것”공개 대상을 2002년부터 공급한 전국의 분양 아파트로 할 경우 전국 88개 단지, 7만3700가구에 이른다. 원가 공개 항목은 택지비와 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비 등이다. 다만 지난 2005년 3월 이전에 사업승인을 받은 아파트는 원가 산출이 어려워 공정별로 3∼4개 항목으로 분류해 내놓을 예정이다.

□ 박세흠 주공사장 (07.11.29)

주공 아파트 분양원가를 공개키로 확정했으며, 현재 실무진 검토작업이 모두 완료돼 30일 임원 간담회를 거쳐 공개범위를 최종적으로 결정, 전격 공개할 방침”.. “앞으로 추진하는 주공아파트는 모두 개별 프로젝트로 분류해 원가를 계산하고, 정리하기로 했다”.. “특히 분양가심의위원회에 분양원가를 보고토로 돼 있기 때문에 이제는 보다 더 투명하게 됐다”

□ 대한주택공사 (08.3.12)

“당초 2002년 이후 분양된 아파트의 분양원가를 전부 공개하는 방안을 추진했지만 사회적 파장 등을 고려해 이를 공개하지 않기로 했다…소송에서 패소한 고양 풍동지구와 화성 봉담지구 2곳 아파트에 대해 원가를 7가지 정도로 정리해 해당 주민에게 통보할 계획…현재로선 추가적으로 분양원가를 공개할 계획이 없다”

주택경기가 침체된 상황에서 원가를 공개할 경우 가뜩이나 어려운 건설경기를 더욱 힘들게 할 수 있다는 판단에 따라 원가공개를 철회했다”

 그리고 대법원 판결에도 불구하고 제때 분양원가 공개를 하지 않아 입주자들이 간접강제 신청에 들어가자 마지못해 공개했던 고양풍동지구, 화성봉담지구의 분양원가 내역도 7개 항목으로 매우 불성실했다. 또한, 2007년 5월 대법원의 원가공개 결정에 따라 주공이 양주덕정 2단지의 ‘택지비, 아파트건축비, 법정초과 지하층 건축비의 산출내역’이라며 공개한 문건을 경실련이 분석한 결과 주공이 의도적으로 자료를 누락시키거나 감춘 것으로 보이며, 건축비와 지하층 공사비의 산출내역도 일체 공개하지 않았다.  

 

3. 서울시는 2007년부터 상세한 분양원가를 공개하고 있다

 

 토지주택공사 등 공기업이 분양원가 공개를 거부하고 있는 것과 달리 서울시는 2007년부터 공급해 온 은평뉴타운, 장지지구, 발산지구, 강일지구 등에서 공급되는 공공아파트에 대해 분양원가뿐 아니라 택지조성원가의 세부내역까지 상세하게 공개하고 있다. 2006년 9월 서울시장은 은평뉴타운 관련 ‘대시민 발표문’을 발표하고 앞으로 서울시가 공급하는 모든 아파트는 80% 완공 후 분양 하고 분양원가를 공개할 것이라고 밝혔다. 당시 참여정부는 분양원가공개 반대로 시민들의 거센 항의를 받고 있는 상황에서 발표된 서울시의 입장은 높은 지지를 받았다.

<표> 서울시의 아파트 분양원가 공개현황

 

항목

주요내용

 

비고

공공

택지

조성

원가

직접비

용지비

토지보상비,지장물보상비,택지매입부대경비

[LH공사]

용지비, 조성비, 간접비만 공개

 

조성비

설계비,도급비,이설비,감리비,폐기물처리비,지적측량비,간선시설비 및 분담금 등(10개 항목 포함), 부대비

 

직접인건비

 

 

이주대책비

주거이전비,이사비

간접비

판매비 및 일반관리비

 

 

자본비용

 

 

기타비용

 

아파트 분양가

택지비

택지매입원가

 

[LH공사]

공개안함

 

택지기타비용

기간이자, 제세공과금, 기타비용 등

직접공사비

주택부분(골조공사비, 마감공사비, 기타공사비)

 

 

주택외(조경공사비, 기타공사비)

 

간접공사비

SH공사 간접공사비

 

설계비

 

 

감리비

 

 

부대비

 

 

가산비용

지하층공사비, 기타 가산비용

 

임대주택건설 등을 위한 재투자 신입액

택지이익, 건축이익

 

부가가치세

 

 

아파트 분양

원가

총공사비

순공사비

토목(16개 공종)

 

 

건축(22개 공종)

 

 

기계설비(9개 공종)

 

 

전기공사, 정보통신공사, 승강기공사, 소방설비공사

 

 

기타가산비용

 

 

 

수급사 일반관리비

 

 

 

수급사 이윤

 

 

 

설계비

 

 

 

감리비

 

 

 

시설부담금및기타부대비

 

 

 

SH공사 간접공사비

 

 

부가세

 

 

 

택지비

 

 

 

 서울시가 공개하고 있는 분양원가는 인근 지역에서 공급되는 토지주택공사의 보금자리주택이나 민간주택의 분양가의 적정성에 대한 소비자가 판단할 수 있는 중요한 잣대가 되고 있다. 또한 서울시는 다양한 공공주택확충정책인 장기전세 방식의 공공주택(시프트)도 지속 공급하고 있다. 분양원가를 공개할 경우 영업비밀이 노출되거나 민원제기로 행정업무의 마비가 올 것이라는 주공의 우려가 실제 분양원가공개를 하고 있는 SH공사에서는 나타나지 않고 있다. 오히려 SH공사와 서울시의 투명행정이 암흑행정으로 일관하는 토지주택공사보다 시민들의 높은 지지를 받고 있다. 분양원가공개, 완공후 분양, 공공주택의 공급확대 등 주권자인 시민들을 위한 정책은 주권자인 국민들을 위해 심부름꾼인 정치인과 주권자의 머슴인 관료들이 해야 할 최소한의 의무이지 궁색한 변명으로 피해갈 수 있는 사안이 아니다.

 

4. 토지주택공사는 과거사를 밝히고, 부당이득금을 돌려줘라.

 

 통합된 지 1년이 다 되도록 분양원가는 공개되지 않고 있고, 토지주택공사의 땅장사 집장사도 멈추지 않았다. 오히려 보금자리주택단지조차 보유하지 않고 개인에게 매각하면서 공공주택은 챙기지 않고 개발이익만 챙길 것으로 예상된다. 또한, 분양가상한제가 적용되는 민간아파트도 61개의 원가가 공개되고 있음에도 불구하고, 공공의 분양원가는 전혀 공개되지 않고 있고, 보금자리주택도 마찬가지이다. 이런 상황에서 이명박 정부가 추진하는 150만호 보금자리주택 공급을 위한 수십조원의 개발 사업을 토지주택공사 등의 공공기관이 독점하여 추진할 것으로 예상된다. 그러나 공공주택확충을 위한 노력은 게을리하고, 민간보다 불투명한 분양가 책정, 아파트 설계와 시공을 감독해야 할 감리조차 스스로 지정하는 등 공공성도 없고, 투명하지도 않고, 품질제고를 위한 장치도 허술하다면 토지주택공사가 공기업으로서 존재할 만한 이유가 없다.

 따라서, 지금이라도 주거안정을 위한 공공기관으로 새롭게 태어나겠다는 의지를 갖고, SH공사보다 투명하고 상세한 분양원가 공개를 성실히 이행하라. 또한, 과거의 집장사와 땅장사를 반성하는 차원에서라도 지난 5년간 공급해왔던 아파트의 분양원가를 모두 공개하고 부당이득금의 일부라도 주인에게 돌려줘야 한다. 만일 이러한 노력이 시행되지 않는다면 경실련은 시민들과 함께 토지주택공사 해체운동을 적극 전개해 나갈 것이다.