부동산

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[토지/주택] 분양가 인하 효과도 없는 원가연동제 즉각 폐지하라

 

택지조성도 안된 흥덕, 판교 신도시 개발방식을 전면재검토하라!
정부는 실효성을 상실한 원가연동제를 폐지하고 공공택지는 공영개발하라

 

정부가 분양원가공개를 피하기 위해 도입한 원가연동제가 최초로 적용되는 공공택지가 택지조성이 되지도 않은 상태에서 분양될 예정이다.

한국토지공사는 지난 5월 4일 원가연동제가 처음으로 적용되는 용인흥덕지구의 공동주택용지 공급공고문을 게재하였다. 토공이 밝힌 18평~25.7평 이하 아파트용지의 공급가는 평당 719만원~752만원으로 최근 분양된 화성동탄 택지공급가(평당360만원대)의 2배 이상 높은 값이며 벌써부터 고분양가 논란이 일고 있다.

이는 정부가 소비자 보다는 공급자인 건설업체 보호를 위해 원가연동제를 도입한다고 할 때부터 예견되던 폐해의 일부분이 현실로 나타난 것이다. 부동산 투기로는 이익을 얻지 못하도록 하겠다는 노무현 대통령은 왜 국민소유의 공공택지 원가공개(토지수용가,택지조성공사비,택지조성원가) 약속도 지키지 않고 공기업까지 부동산투기장으로 내몰고 있는 원가연동제에 대해서는 방관하는가?

경실련은 미봉책에 불과한 원가연동제 폐지를 주장하며 다음의 입장을 밝힌다.

 

1. 분양가 인하 효과를 상실한 원가연동제를 폐지하고 공공택지는 공영개발하라

 

지난해 전 국민의 90%가 지지하는 원가공개 요구로 인하여 2~3%하락하며 주춤했던 아파트가격이 판교주변 분당과 용인, 강남재건축 단지를 중심으로 또 다시 상승하면서 판교주변지역으로 계속 확산되고 있다. 일부 언론과 건설업자는 침소봉대한 주택경기 위기론과 침체론을 유포하고, 정부관료는 건설경기 부양책 중심의 전형적인 부동산투기 조장책과 섣부른 규제완화 정책을 내놓기 때문이다.

특히 정부는 신도시와 공공택지개발사업의 전면개혁과 공영개발 촉구에 대한 시민들의 요구를 무시한 채 원가연동제와 채권입찰제라는 미봉책을 도입하였으나 이는 부작용만 양산할뿐 국민주거안정의 근본대책이 될 수 없다.

원가연동제를 도입하며 택지에서 수익을 가져갈 수 없는 건설업체들이 수익을 챙기기 위해 건축비를 부풀려 주는 것도 원가연동제의 폐해이다.

지난 3월 정부와 건설업체는 건축비 세부항목과 산정기준에 대한 근거가 없는 상태에서 건축비를 기존 표준건축비에 비해 139%나 인상된 평당 400만원대로 책정하였다. 이런 가운데 토지공사는 용인흥덕지구에서 감정평가의 현실화를 내세우며 원가연동제 아파트택지를 평당 730만원대에 매각하려하고 있다.

그러나 토지공사가 택지판매수익을 서민주거안정재원으로 제대로 활용 할 방안도 제대로 준비하지 않은 상태에서 아파트용지만 높게 팔아 폭리를 취한다면 택지비만 인상시킬 뿐 서민의 주거안정을 기대할 수 없다. 건축비와 택지비의 터무니없는 인상으로 원가연동제로 인한 아파트값 인하효과는 완전히 상실된 것이다.

한편 토지공사가 택지를 헐값에 건설업체에 판매한다하더라도 시세보다 저렴한 가격으로 아파트를 분양받은 최초 분양자의 시세차익을 제대로 환수할 수 있는 방안도 미비한 게 지금의 현실이다.

현재처럼 공공택지 선분양(택지 조성 전 매각)제도와 아파트 선분양(짓기도 전 분양) 특혜제도 등 공급자 집단에게 모든 특혜가 집중된 주택공급제도 대로라면 판교신도시 아파트 분양권은 2,000만원대 이상으로 가격이 형성 될 것이고 이를 알고 있는 투기세력은 벌써부터 분당, 용인과 강남권 아파트가격을 상승시키고 있다.

이는 원가연동제 아파트에 우선 입주할 수 있는 청약통장까지 억대의 웃돈을 얹으면서 불법거래 되는 것에서도 예견되고 있다. 그러나 정부는 이러한 제도적 문제점을 방치한 채 건교부와 국세청이 완장만 차고 왔다 갔다 단속하는 식으로 판교주변의 아파트가격이 하락할 것으로 보는 등 안이한 태도로 일관하면서 투기세력을 비호하고 있다.

이처럼 많은 폐해가 예상됨에도 정부가 공공택지에 한해서만 원가연동제를 고수하겠다는 것은 여전히 공공택지를 주거안정 수단이 아닌 땅장사․집장사․투기수단으로 여기고 국민의 땅을 강제로 빼앗아 민간건설업체에 팔아 넘겨 땅장사로 폭리만 취한다는 비난을 받아 마땅하다.

경실련은 이미 부분적인 원가연동제가 국민주거안정을 위한 공공택지를 민간건설업자에게 팔아넘기기 위한 편법일 뿐 주거안정을 위한 근본대책이 될 수 없음을 여러 차례 지적해왔다. 지금이라도 정부는 원가연동제를 폐지하고 택지조성도 끝나지 않은 흥덕,판교 등의 공공택지와 신도시는 개발이익환수액과 공공자금을 투입하여 공영개발을 통한 공공소유 주택을 확대하기 바란다.

 

2. 토지공사가 공공택지를 분양하여 판매수익을 독점하면서 아파트값에 전가한다면 공기업은 왜 존재하고 농민들의 땅은 왜 강제수용 하도록 방치하는가?

 

판교신도시와 흥덕지구의 택지조성공사는 시작도 하지 않았는데도 이를 평당 719~752만원에 건설업자에게 팔아넘긴다면 농민의 땅을 강제로 빼앗아 건설업자와 공기업만 배 불리는 것이다. 토지공사는 토지수용비용을 비롯해 조성원가가 많이 들었고, 좋은 입지와 주변 땅값 등이 고려되어 감정가가 높게 나왔다고 밝혔다.

경실련이 토공이 제시한 조성원가를 고려하여 판매수익을 추정하면 이번 택지분양에서만 평당 233만원, 총 789억원의 수익을 가져갈 것으로 예상 된다.

이를 용인흥덕지구 공동주택지 전체로 확대하면 조성원가 이하로 공급되는 임대주택용지에서 발생하는 손해와 채권입찰제에 의해 정부가 개발이익환수차원에서 가져가는 채권판매액을 제외하더라도 총 1,681억원(평당 106만원)의 판매수익을 토공이 가져갈 것으로 추정되며, 여기에 경쟁입찰 방식으로 판매되는 상업용지, 업무용지 등을 고려하면 토공의 수익은 더욱 커질 것으로 예상된다.

문제는 이러한 수천억원의 개발이익이 환수되어 서민주거안정을 위한 공공주택 건립자금으로 재투자되지 않고 방만한 토지공사 운용비와 타시설비용으로 전용되거나 낭비된다는 것이다. 반면 토공의 수익은 그대로 아파트 분양가에 반영되어 고분양가를 형성하고 그 비용이 입주자에게 전가되는 등 기존 공공택지에서의 악습이 재현될 것이 분명하다.

결국 이전에는 건설업체가 아파트값의 3~40%를 독점하면서 공공택지에서 불로소득을 취했다면 원가연동제가 적용된 이후로는 불로소득을 취하는 주체가 건설업체에서 공기업인 토지공사와 투기세력으로 바뀌었을 뿐 서민주거안정에는 전혀 기여하지 못하고 있다는 것이다.

이처럼 토지공사가 농민의 땅을 강제수용하여 땅장사를 통해 판매수익은 독점하고 서민주거안정에는 기여하지 못하는 것을 정부가 방치한다면 공기업인 토지공사가 왜 존재하고 국민들의 논밭임야는 왜 강제로 수용하는가에 대한 국민의 거센 저항을 피할 수 없을 것이다.

 

3. 택지조성도 끝나지 않은 용인흥덕․판교 등의 택지개발사업은 전면중단하고, 국민주거안정을 위해 공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 확충하라.

 

경실련은 국민주거안정을 위해 강제수용 한 공공택지는 반드시 본래의 수용취지대로 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확충해야 한다고 강조한다.

민간건설업체는 아무런 노력도 없이 ‘로또택지’를 추첨 또는 수의공급 받아 엄청난 불로소득을 챙기고, 공기업조차 공공택지를 민간건설업체에 팔기위한 수단으로 여기는 한 공공택지는 국민주거안정에 기여할 수 없다. 더구나 화성동탄 등에서 ‘무늬만 임대아파트’까지 속출하는 상황에서 수익성을 최우선으로 하는 민간건설업체에게는 임대아파트 용지를 제공하는 것도 엄청난 특혜에 불과할 뿐이다.

주택보급률이 100%를 상회하고 민간임대주택시장이 전체 주택의 40% 가까이 차지하고 있는 반면 공공소유주택은 2.4%에 불과한 지금의 현실에서 주거안정을 위해 공공소유주택의 대폭 확충이 절실하며 이를 위해서라도 공공택지는 반드시 공영개발 되어야 한다. 이런 정책수단만이 노무현대통령과 참여정부가 국민에게 약속한 100만호 국민임대주택 건립도 가능케할 것이다.

2005년도에만 용인흥덕, 판교 등 1,500만평이나 되는 공공택지를 모두 건설업체에 팔아넘기면서 정작 서민주거안정을 위한 공공주택건설을 위해서는 그린벨트를 해제하고 별도의 택지마련대책을 마련하겠다는 것은 앞뒤가 맞지 않은 처방으로 결코 인정될 수 없다.

경실련은 택지분양중인 용인흥덕과 6월 분양하겠다고 밝힌 판교신도시가 아직 택지조성도 되지 않은 상태인 만큼 지금이라도 정부가 흥덕, 판교 등의 공공택지개발방식을 전면재검토하고 공공택지를 공영개발하여 공공소유주택으로 활용할 수 있도록 택촉법 등의 관련 제도개선, 토공․주공 통합을 통한 공영개발 시스템 확보 등의 다각적인 노력을 전개할 것을 촉구한다.

아울러 지금까지 공급자인 건설업체를 위한 주택정책을 추진해오면서 주택을 건설경기 부양수단으로 활용해온 건교부에게 더 이상의 주택정책을 맡기지 말고 주택정책 관련 정부조직을 전면 개편하여 주거복지와 국민주거안정을 위한 주택정책을 추진할 수 있도록 해야 한다.

 

4. 정부는 택지보상비, 조성원가, 감정가 등 세부내역을 낱낱이 공개하라

 

노무현 대통령과 건교부장관은 작년부터 공개하겠다고 국민과 약속했던 택지비가 해를 넘기고 법이 개정되었음에도 아직까지도 전혀 공개되지 않고 있다. 오히려 건교부관계자는 원가연동제 도입으로 택지비가 공개된 것과 다름없지 않느냐 라는 답변으로 국민과의 약속을 없었던 것으로 하려하고 있다.

지난 3월 경실련이 추정한 10조 판교개발이익에 대해 건교부는 개발이익은 1천억원에 불과하다고 주장하면서도 정작 1천억원의 산정근거인 보상비, 조성원가, 택지공급가 등의 세부내역에 대한 경실련 공개질의에 대해서는 ‘토지매각도 하지 않은 현재 단계에서 정확한 개발이익을 논의하는 것은 의미가 없다’는 극히 원론적인 답변만을 보내왔다. 뿐만 아니라 최근 용인흥덕지구를 분양하려는 토지공사는 조성원가와 택지비의 세부내역은 공개하지도 않은 채 택지를 감정가 기준으로 판매한다는 입장을 고수하고 있다.

그러나 ‘주공의 아파트 분양원가 공개거부는 위법’이라는 법원의 판결까지 수차례 나온 상황에서 국민주거안정을 위한 공공택지개발사업에 대한 모든 정보가 투명하게 공개되는 것은 지극히 당연하며 정부와 공기업이 이를 거부하는 것은 비난받아 마땅하다.

경실련은 지난 9일 토지공사에 흥덕지구의 택지수용가 및 조성원가, 감정가 등의 세부내역에 대한 정보공개청구를 신청하였으며 토지공사가 흥덕지구 뿐 아니라 기존에 공급된 공공택지의 택지비 세부내역을 투명하게 공개할 것을 촉구한다.

노무현 대통령은 ‘주택시장에서 생기는 모든 이익은 국민이 공유해야 하고, 정부가 주택시장을 적절히 조정할 수 있어야 한다.’고 했다. 그러나 지금까지 발표된 임대주택 활성화 정책, 5․4부동산대책 등은 노무현대통령의 의지와 시민들의 요구를 제대로 반영하고 있지 못하다.

경실련은 국민주거안정을 위한 공공택지조차 공기업과 건설업체의 투기수단으로 전락해버린 현실을 개선하지 않고서는 주택문제를 근본적으로 해결할 수 없다고 보며, 지금이라도 정부가 주거안정과 복지에 중점을 두고 공공택지개발사업의 전면개혁을 통해 공공소유주택을 안정적으로 확보해나갈 것을 촉구한다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-9736]

* 별첨
<표> 수도권 공공택지의 조성원가와 택지공급가 비교 (단위 : 만원/평)

지구명

공급시점

조성원가

택지공급가

조성원가대비택지공급가

남양주 호평

99. 5. 26

222

227

102%

용인죽전

00. 7. 14

292

356

122%

용인동백

00. 9. 11

252

344

136%

파주교하

01. 10.

211

332

157%

화성동탄

03. 1. 29

268

363

135%

용인흥덕

05. 5.

500

721~754

143~150%

<표> 흥덕지구 공동주택지 판매수익 추정

용도

규모

택지면적

조성원가

택지공급가1)

택지 판매 수익

비고

만원/평

만원/평

만원/평

총액(억원)

분양

소계

109,207

500

733

233

2,544

 

 

60~85

33,862

500

733

(719~752)

233

789

분양공고(05.5.4)

2-3,4,6 블럭

 

60~85

18,286

500

733

233

426

미분양

 

85 초과

57,059

500

7332

233

1,329

2-2,5  3-1,2,3,4 블럭

임대

소계

49,560

500

326

– 174

– 863

 

 

60 이하

39,273

500

3003)

– 200

– 785

미분양

 

60~85 이하

10,287

500

4254)

– 75

– 77

1-1,2,3,4  2-1 블럭

 

158,767

500

606

106

1,681

 

주 1) 택지분양이 안된 블럭의 경우 토공이 밝힌 조성원가, 택지공급가를 근거로 추정 
    2) 채권입찰제 적용대상으로 정부가 개발이익환수 차원에서 환수하는 채권판매액은 제외.
 
    3) 조성원가의 60% 
    4) 조성원가의 85%