부동산

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분양권 되팔기, 2000년대 아파트 값 폭등기보다 심하다

– 최근 일부지역 청약 열풍은 분양권 차액 노린 투기바람이 상당수 추정.  –
– 임대불안 방치․특정세력에 의한 고의적 거품띄우기, 실수요자 폭탄전가 우려 –
– 선분양제하에서 투기방지, 소비자 보호위해 전매제한 강화 필요 –
1. 경실련이 한국감정원 자료를 기반으로 전국의 분양권 전매현황 변화를 분석한 결과 지난해 분양권 전매가 2000년대 중반 주택가격 폭등기보다 더욱 심각한 것으로 나타났다. 지금의 몇몇 청약 열풍이 소득에 기반 한 실수요보다는 분양권 차액을 노린 투기바람으로 추정되는 이유이다. 이같은 비정상적인 청약바람은 결국 한계에 부딪힐 수밖에 없으며, 스스로 폭탄을 넘겨받은 많은 시민들의 피해가 우려된다. 경실련은 지자체는 이러한 청약열풍을 조장하는 떳다방 등 불법 중개업소에 대한 단속을 강화하고, 정부는 서민주거를 말살하는 거품띄우기 정책을 중단하고 전매제한을 강화할 것을 촉구한다. 
2. 분양권 전매는 분양받은 아파트 입주 전 분양권을 타인에게 매매하는 것으로, 주택의 투기수요를 파악할 수 있는 주요한 지표이다. 정부는 주택투기를 억제하기 위해 지역별로 기간을 정해 제한하고 있다. 과거보다 투기 바람이 잦아든 것은 사실이지만 위례, 동탄, 마곡 등 주요택지지구와 대구 등 지방 주요도시에서 나타나고 있는 청약 열풍은 매우 우려스러운 수준이다. 또한 주변 시장까지 자극해 연쇄적인 가격 상승을 초래할 위험이 높다. 이에 경실련은 청약시장 실태를 파악하기 위해 2006년 이후의 분양권 전매현황 변화를 지역별로 분석했다. 
3. 분양권 전매 통계는 지난 2006년부터 집계되기 시작했다. 분석결과 주택가격이 폭등했던 2006년 보다 현재의 전매비율이 높은 것으로 나타났다. 그만큼 실제 거주 수요보다는 주택구매를 통해 차익을 얻으려는 수요가 많다는 의미이다. 흥미로운 점은 강남권의 전매비율 변화가 선행된 후 나머지 서울 지역으로 전이됐다는 점이다. 지난 금융위기 직전인 지난 2008 강남3구의 전매비율은 38%로, 분양된 3채 중 1채 이상은 실제 지어지기도 전에 주인이 바뀌었다. 이후 금융위기가 확산되자 38%에 달하던 전매비율은 이듬해 9%, 2010년 8%까지 급락했다. 강남권의 아파트가 실제 거주보다는 차액을 노리고 청약하는 사람들이 그만큼 많다는 것을 반증한다. 
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4. 서울 전역의 경우 주택가격이 정점을 찍었던 2010년 21%로 최고를 기록한 후, 경제위기로 인해 이듬해 15%, 2007년 수준으로 돌아갔다. 이후 2010년을 기점으로 강남권의 전매율이 서서히 상승하자, 다시 상승해 지난해에는 조사이후 최고인 22%까지 상승했다. 금융위기임에도 2010년 이후 강남권 전매율이 상승한 이유는 정부의 연이은 부동산부양책․규제완화와 더불어, 보금자리주택시범단지와 위례 등 공공분양주택이 주변시세보다 낮은 가격에 분양했기 때문으로 추정된다. 
5. 수도권과 전국으로 범위를 넓히면 서울과는 조금 다른 양상이 나타났다. 이곳들은 지난 9년간 평균 20%내외의 전매율 변화를 기록해 서울에 비해 변동률이 낮고 변화도 크지 않았다. 그러나 지난해 들어 수도권 27%, 전국 30% 등 오히려 서울보다 높게 나타나는 등 투기가 의심되는 상황이다. 대구와 세종 등 지역 광역시를 중심으로 주택가격이 상승하면서 나타나는 현상으로 추정된다. 2000년대 후반 수도권과 전국의 전매율 최고치는 2008년으로 모두 23%였다. 이에 반해 지난해 6.3%로 광역자치단체 중 아파트 값 상승률이 가장 높았던 대구의 경우 평균 전매비율이 42%에 달했다. 세종시는 무려 90%, 광주와 경남도 42%로 절반가량 분양권이 매매됐다. 5대 광역시의 지난해 주택가격 상승률은 2.47%로 전국평균보다 1%가량 높다. 
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6. 이러한 분양권 전매 활성화는 정부가 의도하고 있는 잘못된 주택 활성화 대책이 일정부분 효과를 보고 있기 때문이다. 전세값 급등과 대출 장려 등 정부의 주택매매 활성화 대책이 계속되고 있다. 또한 수도권 민간택지는 6개월, 지방의 공공택지는 1년간 전매제한이 금지되지만 지방 민간택지지구의 경우 지난 2008년 9월 분양권 전매제한기간이 폐지됐다. 수도권 공공택지의 경우에도 분양가에 따라 1-6년간 전매가 제한되는 등 과거보다 대폭 완화됐다. 
7. 결국 이로인해 서민과 실수요자는 큰 피해를 받을 수밖에 없다. 떳다방과 언론 등의 청약 열풍 조장으로 인해 불안감을 느낀 많은 무주택자들이 부풀려진 분양가임에도 전매의 유혹에 빠져 무리해서 분양을 받거나, 속칭 프리미엄이 붙은 분양권을 매입하는 등 타의에 의해 집값 거품을 떠안는 꼴이 되기 때문이다. 실제 언론에 따르면 최근 위 아파트들의 프리미엄은 최고치에 비해 절반 이하로 줄어들어 많은 시민들의 피해가 우려된다.
8. 최근 들어 떳다방과 언론의 불안감조장, 전월세 시장 악화 등으로 인해 수많은 시민들은 자신들의 소득에 비쳐 과도하게 비싼 주택을 무리해서 구입하는 우려스러운 상황이다. 결국 이는 부동산거품 폭탄을 무주택자에게 넘기는 꼴로 우리경제의 치명적인 부메랑이 될 것이다. 경실련은 이같은 부작용 예방을 위해 집을 짓기도 전에 미리 판매하는 선분양제에서 전매제한을 강화하고, 불법 떳다방 등 투기 유인 업체들에 대한 단속과 처벌을 강화할 것을 촉구한다. 또한 정부의 빚내서 집사라는 부동산 폭탄돌리기 정책의 중단을 촉구한다.