부동산

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[토지/주택] 분양원가 공개, 대통령은 이제 무슨 이유로 미룰것인가

 

 오늘 토지공사 산하 국토도시연구원은 ‘택지개발지구 아파트분양가와 택지비 분석’이라는 연구보고서 발표를 통해, 2000년 이후 공급된 전국 17개 택지개발사업지구의 아파트분양가와 택지비를 비교분석하여 수도권 택지지구내에서 공급된 아파트의 분양가격중 택지 비중은 29%이고, 지방은 15%임을 공개하였다.

또한 일부 택지지구에서는 최근 5년간 평당 20만원 오른 반면 신규분양가는 그 열배인 평당 200만원 올라 아파트 분양가가 원가와 이윤을 더한 수준에서 결정되지 않고 주변시세에 맞춰 결정되고 있다고 밝혔다.

이와 같은 아파트 분양가 구조는 시세위주의 높은 분양가 책정이 주변 아파트값 상승을 견인하고, 이것이 신규아파트 분양가 재상승으로 연결되면서 다시 주변집값 추가상승의 악순환 구조로 이어짐을 지적하면서, 이 구조가 개선되면 주택가격이 안정될 것이라고 진단하였다.

   오늘 토지공사의 발표는 매우 충격적인 것으로, 이 사실을 접한 국민들은 울분을 토할 것이다. 그러나 경실련은 비록 늦은 감은 있지만 ‘택지조성원가 및 공급가격 공개’에 대한 토지공사의 발표를 전적으로 환영한다. 사실상 토지공사의 오늘 발표는 땅장사를 해오던 부동산개발업자에서 공공기관으로 돌아오고자 하는 ‘양심선언’으로 받아들이고자한다.

<경실련>은 지난 몇 년간 토지공사와 주택공사, 그리고 여당과 정부, 청와대에 현재와 같은 분양가 자율화와 선분양제도하에서는 반드시 분양원가를 공개하여, 서민들의 내집마련을 위한 소망을 빌미로 폭리를 챙겨가는 주택공급체계를 근본적으로 바꿀 것을 집요하게 요구해 왔다. 법원도 주택공사 등에 대해 분양원가 공개 판결을 내린 바 있다. 그럼에도 아직까지 공개하지 않다가 이제야 공개한 것이다.

   <경실련>은 공공택지공급제도 개혁과 집값안정을 위한 아파트원가공개는 토지공사의 일회적․부분적 발표로 끝나는 것이 아니라 상업․업무용지 등 모든 내용으로 확대되어 지속적으로 이어져야 하며, 정부가 주도적으로 공공기관을 비롯한 민간아파트의 분양원가를 공개하도록 적극적으로 나설 것을 강력히 주장한다.

또한 지금까지 거짓통계를 제시하며 집값은 안정적이라고 국민을 속이고 있는 청와대와 여당, 그리고 정부도 국민에게 사과하고, 지금이라도 신규아파트 분양가가 주변집값을 끌어올리는 악순환을 차단하고, 집값안정을 위한 근본대책을 제시할 것을 강력히 촉구한다.

 

첫째, 대통령이 나서서 원가공개를 해야 한다. 결자해지가 필요하다.

 

 토공은 이번 원가공개가 “정부의 주택가격 안정정책을 적극 지원하기 위해” 이루어진 것임을 밝혔다. 그러나 대통령은 “적어도 주택공사가 사업자 원리에 의해 움직이는 한 원가공개는 장사의 원리에 맞지 않는다(2004.6 민주노동당 대표 및 의원들과의 간담회)”며 원가공개를 거부해왔다.

사실상 대통령이 아파트를 사고파는 장사의 원리로만 인식했기 때문에 참여정부에서는 원가공개가 불가능하게 되었다. 따라서 대통령의 결자해지가 필요하다.

   원가공개는 민간택지에서는 선분양제하에서 소비자의 최소한의 권익확보를 위해 반드시 필요하며, 공공택지에서는 공공사업의 투명성 확보와 서민을 위한 올바른 주택정책을 추진하기위해서도 반드시 필요하다.

굳이 원가공개를 거부하려면 후분양제를 즉각 실시해야 한다. 후분양제는 이미 다 지어진 실물주택을 소비자가 고르기 때문에 원가를 알 필요가 없기 때문이다. 이미 여론조사에서도 국민들 80%는 원가공개를 요구하고 있으며, 원가를 공개하라는 사법부의 판결도 수차례 내려졌다.

분양원가를 공개하지 않고, 토지공사가 발표했던 ‘주택공급가 폭리 구조’를 존속시키려는 것은, 대통령과 정부가 특정한 계층이나 건설사들의 이익을 보장하는 대변자가 아니라면 있을 수 없는 일이다.

따라서 원가공개는 국민을 위한 대통령인지 건설사를 위한 대통령인지를 가늠하는 출발이 될 것이다. 또한 현재와 같은 공급자에게 일방적으로 유리한 주택시장이야 말로 공정한 시장경제에 맞지 않음을 대통령은 유념해야 할 것이다.

 

둘째, 건교부가 아파트 분양가 상승의 주범이다. 근거도 없이 건축비를 2배나 상승시킨 것에 대해 청와대는 철저히 조사하라.

  

 표준건축비보다 2배가까이 건축비를 책정하면서 폭리를 취하는 것은 원가연동제가 적용되는 성남판교도 마찬가지며, 이는 건교부가 근거도 없이 건축비를 2배나 상승시켰기 때문에 가능했다.

지난 2005년3월 건교부는 기존에 표준건축비가 있었음에도 불구하고 ‘새로운 건축비’라는 이름을 제시하며 근거도 없이 건축비를 평당288만원에서 339만원으로 상승시켰으며, 올해는 다시 중소형은 349만원, 중대형은 369만원으로 상승시켰다.

게다가 건축비를 기본형건축비와 가산비용으로 구분함으로써 건설업체들은 건교부가 고시한 기본형건축비에 1~200만원정도의 가산비용을 추가로 책정하였다. 결과적으로 당초 평당288만원이었던 건축비가 5~600만원대로 올라가면서 2배이상 상승된 것이다.

 수십년간 표준건축비를 고시해왔던 건교부가 ‘새로운 건축비’를 제시하려면 마땅히 새로운 건축비에 맞는 ‘새로운 설계내역서와 새로운 설계도면’을 국민에게 공개하고 토론과 검증을 거쳐 건축비를 올려야 했다.

그러나 건교부는 연간 65조원(평당건축비 500만원×30평×연간50만호)이나 되는 건축비를 달랑 건설기술연구원의 6개월짜리 용역보고서와 형식적인 자문만을 거쳐 결정했다. 이는 결과적으로 원가연동제가 분양가인하에 실패하게 된 주요원인으로 작용했다.  따라서, 청와대는 즉각 건교부가 근거도 없이 건축비를 2배나 상승시킴으로써 건축비 거품을 조장하고, 건설업체의 폭리를 관리해준 것에 대해 철저히 조사해야 할 것이다.

 

 셋째, 주택공사는 판교 등 공공택지에서 땅장사, 집장사하여 얼마의 수익을 남겼는지 투명하게 공개하라.

  

 토지공사뿐 아니라 주택공사도 공공택지개발사업을 독점해왔다. 뿐만아니라 택지를 민간건설업체에 판매하면서 분양가책정에 개입할 여지가 없었던 토지공사와는 달리 주공은 택지개발에서부터 아파트분양까지 주도해 온 만큼 당연히 공공택지주거안정과 공기업 설립취지에 맞게 적정한 분양가를 책정했어야 마땅했다.

그러나 주공은 분양가를 원가와 상관없이 주변시세를 반영해서 책정하면서 민간건설업체와 똑같은 개발폭리를 취했고, 공공택지에서 공기업만 배불린다는 비난에 대해 개발이익은 서민주거안정을 위한 임대아파트 건립에 재투자되었다며 발뺌해왔다.

   최근 판교신도시에서도 주공은 사업시행자로 참여하였고, 총 1만3,000여가구를 분양 또는 임대할 예정으로 막대한 차익이 발생할 것으로 예상된다. 주공은 이미 인천산삼지구, 고양풍동지구 등에서 입주민 또는 원주민등이 제기한 분양원가 공개소송에서 원가를 공개하라는 법원판결을 받은 바 있음에도 불구하고 아직까지도 원가를 공개하지 않고 있다.

이런 상황에서는 주택공사가 국민주거안정과 주거복지를 위해 존재한다는 것은 성립될 수도 없을뿐더러 주공이 국민의 땅을 강제수용해서 땅장사, 집장사 한다는 비난도 수그러들지 않을 것이다.

   주공은 토지공사의 원가공개를 계기로 스스로 지금까지 추진해온 택지개발사업의 조성원가, 공급가, 아파트분양가 등의 원가를 공개함으로써 국민들로부터 신뢰받는 공기업으로 거듭나야 할 것이다.

만일 이러한 국민요구를 거스른 채 공공택지에서의 개발폭리를 멈추고 주거안정을 위해 본연의 임무를 다하지 않는다면 구태여 주공이 공기업으로서 존재해야 할 이유가 없음을 엄중히 경고한다.

 

 넷째, 근거없이 높은 건축비를 책정하여 폭리를 취한 건설업자와 이를 묵인한 승인기관을 조사하라. 

 

 토공이 밝힌 것처럼 공공택지내 아파트의 분양가에서 택지비가 차지하는 비중이 수도권은 29%, 비수도권은 15%에 불과했으며, 나머지 7~80%가 건축비로 수도권의 경우 평당 409~796만원까지 책정되었다. 그러나 같은 기간내 정부가 공시한 표준건축비는 평당211~288만원으로 건설업자들이 챙긴 건축비는 표준건축비의 2배 이상으로 높았다.

특히 분양가자율화가 아닌 원가연동제가 적용되는 화성동탄과 성남판교에서도 정부의 근거없는 건축비인상으로 평당건축비가 500만원대로 책정되었다. 따라서, 청와대는 토공의 택지공급가 공개뿐 아니라 건설업체의 건축비 원가내역도 투명하게 공개하도록 해야 하고, 근거도 없이 높은 건축비 책정하여 폭리를 취한 건설업자와 형식적인 분양승인으로 이를 묵인한 승인기관(기초지자체장)에 대해 철저히 조사하여야 한다. 

 

 다섯째, 2.7%뿐인 공공주택의 조기 확충을 위해 택촉법을 폐지하고 공공주택법을 제정하라.

  

 이번 자료에서도 드러났듯이 공공택지는 건설업자에게 판매하는 순간 택지수의계약 특혜, 택지헐값공급, 고분양가 책정, 주변집값 상승, 건설업자 폭리, 토주공 등 공기업 폭리 등의 문제점을 내포하게 된다. 그리고 이러한 문제점들은 ‘공공택지에만 적용되는 반쪽짜리 원가연동제’로 해결될 수 없음을 우리는 판교분양을 통해서도 확인되었다.

주거안정을 위한다며 민간의 땅을 강제수용하여 조성한 공공택지가 오히려 집값상승을 초래하고 주거안정에 역행하고 있는데, 집값안정과 부동산투기 근절을 국민에게 약속한 참여정부는 뭘 망설이는가?

지금이라도 공공택지내 공동주택은 팔지 말고 모두 공영개발하여 공공주택으로 확충해야 한다. 정부가 판교에 적용하겠다는 공영개발은 주공이 개발만 한 후 시세를 고려한 분양가를 책정 일반소비자에게 판매하겠다는 것으로 이는 공공주택이 아닌 민간주택일 뿐이다. 그리고 앞서 지적한 공공택지의 문제들을 전혀 해결할 수도 없다. 

  우리사회 주거안정을 위해 무주택서민들이 저렴한 비용으로 양질의 주택을 30년이상 임대할 수 있는 공공주택의 확충은 매우 중요하다. 대통령도 지난 25일 주거복지토론회에서 공공주택의 조기 확충을 위해 최선을 다할 것을 건교부와 주공에게 요구한 바 있다.

경실련은 현재 2.7%에 머물고 있는 공공주택을 20%이상 확충하기 위해서는 공공택지의 공영개발이 절대적으로 필요하며, 이를 위해서 현재 개발특혜법에 가까운 택지개발촉진법은 전면폐지하고, 공공주택 확충을 위한 ‘공공주택법’을 제정할 것을 강력히 촉구한다.

   <경실련>은 참여정부 3년간 땅값만 1,153조원이 상승했고, 아파트시가총액은 394조원이나 급등했으며, 최근 유엔아태경제사회이사회도 한국의 집값상승이 심각한 수준임을 경고했던 점을 주목한다.

지금까지 집값상승은 국지적이라고 주장하는 노무현대통령도 30여개나 되는 부동산대책을 발표했음에도 집값은 계속 폭등하는 원인을 다시 진단해야한다. 엉터리 통계와 이에 기초한 잘못된 정책들이 서민들을 얼마나 좌절시켰는지?, 투기와 전쟁하겠다는 대통령의 약속에 얼마나 실망하였는지? 대통령은 지금 우리사회의 집값상승과 부동산투기는 심각한 수준이며, 부동산자산의 양극화와 빈부격차의 심화를 초래하고 있다는 사실을 인지하고 근본적인 부동산 정책을 펴야 할 것이다.

   현재의 집값상승은 토지공사도 지적하였듯이 주변시세를 고려한 신규아파트 분양가 책정이 다시 주변집값을 끌어올리는 악순환에서 비롯되며, 집값안정은 그 악순환의 고리를 끊을 때만이 가능해질 것이다.

오늘 토지공사가 원가를 공개한 사실은 높이 평가하나 이것으로 제 역할을 다했다고 판단하지 않는다. 더구나 법원의 원가공개 판결에도 계속 오리발을 내밀고 있는 주택공사는 더욱 비난받아 마땅하다.

사실 공공기관이 진실을 숨겨가면서 장사 잇속을 챙기는 데는 건설교통부의 협조가 없으면 불가능하다. ‘작은 도둑이 큰 도둑이 되는 것’처럼 공공기관이 조그만 이익을 챙기다가 급기야 큰 이익을 추구하고 부동산 개발업자들이 되어버린 공공기관, 이들에 대한 비판을 감싸고도는 관리감독기관인 건설통부, 이들의 허위보고로 잘못된 정책이 발표되는 참여정부의 부동산 대책 등 이런 정책생산구조에서는 참여정부가 국민을 위한 정부가 될 수 없다.

   <경실련>과 국민들은 소비자중심의 주택정책인 후분양제 이행, 선분양시 원가공개, 공공택지내 공공주택 확충, 제대로 된 개발이익환수장치 마련, 실거래가를 반영한 과표체계 구축 등을 제대로 된 부동산 대책을 이미 제시하였다. 이제는 노무현대통령의 선택만이 남았다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-9736]