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[재개발/재건축] 서울시 ‘성북2+신월곡1’ 결합개발 관련 경실련 입장

용적이양제 적용은 변형된 종상향 특혜로 중단해야

 

‘박원순 식’ 주택정책이 전임 시장과 같은 대규모 철거 후 개발이 되어선 안돼
저소득층도 함께 살 수 있는 도심정비 정책 필요

 

 서울시는 지난 26일 성북2구역과 신월곡 1구역을 묶어 ‘결합개발 방식’으로 시범 재개발한다고 밝혔다. 이러한 별도조합 결합개발방식은 2개 이상의 서로 떨어진 정비구역을 단일구역으로 지정해 재개발하는 방식으로 하나의 정비구역으로 지정하지만 사업은 각 조합에서 별도로 추진하며, 두 구역의 일부 용적률을 사고팔 수 있다. 서울시는 결합개발을 통해 대지 7만5000㎡인 성북2구역에는 50여동의 한옥과 4층 이하의 테라스하우스 410가구가 건립되고, 신월곡1구역은 연면적 42만㎡에 고층 복합단지가 들어서게 한다는 것이다. 경실련은 이번 결합개발 방식 결정은 주택값 하락으로 사업성이 떨어졌던 지역에 특혜 사업성을 부여한 것으로 박원순 서울시장이 주장했던 ‘토건종식 시정’과 정면으로 위배되는 정책이라고 보며, 다음과 같이 주장한다.

 

결합개발 방식은 종상향 특혜를 반복하는 토건정책으로 중단해야

 

용적률은 건물 전체면적을 대지면적으로 나눈 값으로, 개발사업자는 용적률이 높으면 그만큼 건물 층수를 높일 수 있어 개발이익이 증가하는 효과가 있다. 서울시 도시계획 조례는 일반상업지역 용적률을 800%로 제한하고 있으나 신월곡1은 4대문 안으로 600%의 용적률을 적용받아왔다. 성북2구역은 주변에 문화재, 북악산도시자연공원 등이 있어 용적률 90%의 저층·저밀도 개발만 가능하다(도시계획상으로는 128%까지 가능). 그러나 이번 결정을 통해 신월곡1 재개발 구역은 성북2구역에서 개발하지 못하는 80%의 용적률을 현금이나 주택 등으로 사들여 1만여평의 건물을 더 지을 수 있게 됐다. 주거지역의 종별 용적률 제한 차이가 50%인 것을 감안할 때 실질적으로 종상향 특혜를 베푼 것이나 마찬가지다.

 

박원순 시장은 이미 지난해 취임 직후 6,600여 대단지인 가락시영아파트 재건축 승인을 하면서 수많은 비판에 시달렸다. 각종 토건정책으로 비판받던 오세훈 전 시장마저도 부작용을 우려해 승인하지 않았던 종상향을 승인했기 때문이다. 이후 한동안 재건축을 보류했으나 자신의 공약인 임대주택 8만호 달성을 위해 소형평형 확충 등의 기준을 충족하면 개포시영, 서초한양 등 여러단지의 재건축을 승인해 왔다.

 

용적이양제 도입은 도심 난개발을 부추기고, 부자와 재벌건설에게 가장 큰 특혜를 줄 것

 

늘어난 용적률의 절반을 성북2구역에 보상하기는 하지만 역세권 상업지역에서 개발면적이 1만여평이나 늘어나는 만큼 보상 후에도 개발이익은 막대할 것으로 예상된다. 늘어난 141가구의 임대주택을 제외하더라도 673가구의 일반분양으로 인해 사업을 위한 수익이 생긴 것이다. 이명박 정부 이후 꾸준한 주택가격 하락으로 여러 곳의 재건축․재개발․뉴타운 추진이 부진한 상황에서 이 같은 용적이양제는 부자들을 더욱 부자로 만들고 세입자를 비롯한 주거 하위층을 더욱 사지로 내몰 가능성이 높다. 특히나 개발이익 환수가 제대로 이뤄지지 않는 우리나라에서 사업을 시공하는 재벌건설사들이 재개발의 가장 큰 수혜자임을 감안할 때 이번 사업 또한 시공을 맡을 건설사들에게 득이 많이 될 것이다.

 

가장 큰 문제는 서울시가 이번 사례를 토대로 사업성이 없던 지역의 개발을 위한 전면적인 용적률거래제를 추진하고 있다는 점이다. 서울시는 이미 지난 2월 ‘친환경 도시재생을 위한 용적이양제 도입방안 연구’ 용역 결과를 보고 받고 연내 도입을 위해 전문가 의견 수렴과 관계법령 검토에 착수한 상태다. 이로 인한 수혜는 한강변 재건축 단지, 송파구 잠실5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등의 부촌이 될 가능성이 높다. 이 경우, 자금력을 앞세운 특정 지역의 특혜개발을 통해 도심의 고밀도 지역은 난개발을 부추기고, 부의 편중이 더욱 현상이 심각해질 것이다.

 

대규모 도심정비를 빙자한 재개발, 뉴타운 특별법 폐지해야

 

지난주 가락시영아파트 재건축 고시로 인해 세입자들은 당장 서울 외곽으로 쫓겨날 상황에 처했다. 가락시영 아파트는 최고 35층, 9,000여 세대의 아파트 단지로 변해 전월세값만 수배가 뛸 것이기 때문이다. 성북동에서 살던 주거불안층 또한 재개발 후 이곳에 들어설 테라스형 주택에 다시 살 수 있는 사람은 얼마 되지 않을 것이다. 노후된 주택을 수리하고 편하게 살 수 있는 지역을 만드는 것만큼이나 이들 같은 저소득층을 위한 주거공간도 도심에 존재해야 한다. 당장 무너질 가능성이 없는 주택은 수리와 리모델링, 주변환경 정비를 통해 필요한 사람이 살 수 있는 주거공간으로 충분히 바뀔 수 있다. 도심의 노후된 주택을 모두 부수고 새로운 주택을 만드는 것은 박원순 시장이 누누이 강조하는 소셜믹스와는 정면으로 배치되는 정책임을 기억해야 한다. 끝.