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판교개발이익이 1천억원에 불과하다는 정부의 주장,
초과수익부담금이 2천900억원이라는 성남시의 주장,
경실련의 추정 개발이익 10조에 대한 비교검증이 반드시 필요하다.
 



 
 지난 12일 성남시 이재명시장이 기자회견을 통해 “판교신도시 조성사업비 정산이 이달 중 끝나면 LH와 국토해양부에 5,200억원을 내야 하지만 현재 성남시 재정으로는 이를 단기간 또는 한꺼번에 갚을 능력이 안돼 지급유예를 선언한다”고 밝혔다. 이에 대해 국토부와 한국토지주택공사(LH)는 판교 공공시설사업에 대한 비용정산이 아직 이루어지지 않았다며 성남시장의 기자회견이 사전협의 없는 일방적인 처사라는 입장이다.


 그러나 이재명시장의 주장대로 5,200억원 규모의  비용은 판교신도시 정산을 전제로 추정된 것이라는 측면에서 자금을 부담해야 할 성남시가 고의로 부담금액을 부풀리지 않았다면 정산 후 지급해야 할 금액과 커다란 차이가 발생하지는 않을 것으로 판단된다. 오히려 5,200억원은 지난 2006년 경실련의 판교개발이익 10조원 주장에 대해 당시 건교부가 해명한 개발이익 1천억원과 상당한 괴리가 있는 만큼 이에 대한 산출근거 공개와 사업비용 등에 대한 판교신도시 개발사업의 전체 사업원가 공개가 반드시 필요하다. 이번 성남시장의 지불유예선언은 사업타당성 검증 절차를 무시하고 추진되어온 신도시개발사업의 문제점을 재확인시켜주고 있다.  


정부는 지난 40년간 아무런 사업정보도 제대로 공개하지 않은 채 신도시개발사업을 추진해왔고, 사업에 대한 평가와 사업의 이익에 대한 활용내용 등도 전혀 공개하지 않고 있다. 모든 사업권한은 공기업인 토주공이 독점하고 있고, 판교 등 많은 개발이익 발생이 예상되는 사업장에서는 국토부가 밀실에서 떡나눠주기식으로 사업자를 선정해왔다. 주권자의 토지를 강제로 수용하여 토건기업에 복권추첨식으로 헐값에 매각하고 소비자에게 터무니없는 고분양가로 팔아넘겨 엄청난 개발이익을 독식해왔을 것으로 추정된다. 이에 경실련은 밀실에서 처리해 온 개발이익 잔치의 규모를 밝히고 사업을 시작하기 전과 후 사업에 대한 아무런 정보와 자료를 공개하지 않고 추진되어 온 신도시개발사업의 문제를 밝혀내는 계기로 삼고자 다음과 같은 입장을 밝힌다.


첫째, 성남시장은 판교신도시 개발 관련 모든 자료를 투명하게 공개하기 바란다. 


2005년부터 2006년 사이에 경실련과 건교부가 각각 추정한 판교개발이익은 10조원과 1천억원으로 100대 1이라는 어마어마한 차이를 보였다. 당시 건교부는 경실련 발표에 대해 즉각 ‘경실련 주장은 현실성 결여’라는 보도해명을 통해 경실련 추정자료 및 계산에 착오가 있으며 1천억원수준으로 추산되는 개발이익은 임대주택 및 지역 공공사업에 재투자된다고만 주장했었다. 그러나 이번에 성남시장이 밝힌 5,200억원에는 공동공공사업비 2,300억원을 제하고도 2,900억원의 초과수익부담금이 남으며 이는 판교신도시의 극히 일부만을 담당했던 성남시의 이익으로 건교부가 주장했던 1천억원의 3배정도에 해당한다. 


여기에 국토부는 공동공공사업비도 성남시 주장과 달리 성남시가 부담해야 할 비용은 350억원이라는 주장이다. 이처럼 판교사업주체 중 하나였던 성남시와 판교개발승인권자인 건교부의 주장이 서로 다른 상황에서 이에 대한 검증이 필요하다. 5,200억원이라는 금액의 산출근거와 일부 추정수치를 포함하여 밝힌 성남시가 스스로 금액산출 근거를 포함한 판교신도시 개발사업과 관련된 모든 정보를 상세하게 홈페이지에 즉시 공개하기 바란다.


둘째, 성남시장은 지난 8년간 성남시가 승인했던 아파트사업의 분양원가자료를 공개하라.


기자회견을 통해 이재명시장은 스스로 재정운영상황을 공개하고 제대로 된 재정운용계획을 
수립하겠다고 밝혔다. 이는 투명한 행정과 재정건전성을 강조한 시민과 소비자를 위한 긍정적인 조치로, 구호에 그치지 않고 실질적인 정책시행으로 이루어져야 한다. 무엇보다도 자치단체장의 권한행사가 집중되어 있는 아파트개발사업의 투명성을 확보하는 것은 시민들로부터 매우 높은 지지를 받을 수 있는 정책이고 이는 이미 지난 2007년부터 분양원가를 세세하게 공개하고 있는 서울시 사례에서도 일부 확인되고 있다. 


그러나 서울시는 자신들이 건설했고 공개했던 원가내역의 상세한 근거자료를 공개하지 않아 법적 소송 등을 거쳐 2년만에 법원에 의해 강제하는 형식으로 부분적으로 공개하고 있다. 따라서 이재명 성남시장도 과거 8년간 성남시가 승인했던 아파트사업과 특히 판교신도시의 아파트 분양원가 승인신청서류와 승인서류 등 분양원가와 관련된 모든 세부내역을 투명하게 성남시의 홈페이지에 공개하기 바라며 이는 고분양가를 눈감아주고 건설사들의 폭리추구를 방조한 전임자와 차별화할 수 있는 매우 유의한 조치일 것이다.


셋째, 사업타당성 검증절차부재, 사업자 밀실선정 등으로 드러난 신도시 개발사업을 개혁하라.


이번 성남시 사례에서 드러나듯이 판교를 포함한 모든 신도시개발 사업들이 면밀한 사업타당성 검토나 사전검증과 사후평가 없이 밀실에서 독점적 지위를 이용해 온 국토부와 국토부 산하 공기업에 의해 지난 40년간 진행되어 왔다. 특히 80년 신군부 시절 전두환 정권이 만든 무소불위의 택지개발촉진(특별)법으로 밀어붙이기식으로 밀실에서 추진해 온 개발 사업방식을 전면 개혁해야 한다. 독점 공기업이 헐값에 사들인 농지와 임야 등을 택지와 상업용지와 업무용지 등으로 용도를 변경하면서 발생하는 수십 수백배의 개발이익을 독식하면서도 이에 대한 규모와 내용을 지난 40년간 한번도 공개하지 않았다.


특히 분양가상한제 도입 이후에도 아파트용지 헐값 매각, 상업용지와 업무용지 등의 시세매각 등으로 막대한 개발이익이 발생되어 주변의 토지가격을 폭등시키는 부작용이 심화되었다. 따라서, 이에 대한 검증작업등 개발사업 전 사업타당성 등을 종합적으로 심도 있게 검증해야 함에도 밀실에서 이익을 독식하고 돈 잔치를 벌여 온 정치권과 공무원들은 아무런 조치를 취하지 않으며 문제를 키우고 있다. 또한 사업을 과거 토지공사 및 주택공사 등이 독점해오면서 투명한 사후평가도 무시되어왔다. 


판교나 위례 등 입지가 양호하여 막대한 개발이익이 추정되는 신도시개발 사업은 지자체와 공기업들이 국토부 주도하에 밀실에서 사업권한을 나눠가졌다. 판교신도시도 성남시, 토지주택공사, 경기도 등이 사업자로 참여하고 있으나 당시 어떠한 기준에 의해 사업자 선정이 이루어졌고, 어떤 방식으로 사업권한을 부여했는지 등에 대해서는 아무런 정보도 공개되지 않았다.


이처럼 강남의 평당 1000만원대 집값을 제2의 강남신도시인 판교신도시 건설로 1000만원 아래로 낮추겠다는 명분을 내세워 추진했던 판교신도시개발은 잘못된 사업추진방식으로 인해 강남주변과 판교주변의 집값을 끌어 올려 결과적으로 실패하였다. 오히려 판교신도시사업자였던 성남시 등 지자체까지 무분별하게 토건개발 사업에 뛰어든 결과 모라토리엄으로 이어졌을 가능성도 매우 짙다. 특히 집값하락에 의해 각종 개발 사업들이 순조롭게 진행되기 어려워진 만큼 다른 신도시개발 사업장에서도 다양한 문제들이 터져 나올 것이다. 


따라서 진행 중인 신도시개발 사업을 전면 중단하고 당초 밀실에서 자기들끼리만 공유하고 있는 사업성검증자료와 사업의 모든 정보부터 공개하고 개발사업의 당초추진목적인 서민주거안정에 기여하면서 개발사업자의 재정건전성에도 부합되는 방향으로 개발방식을 전면개혁 되어야 한다. 우선 선 환경과 사업타당성 검토 후 개발 사업추진, 개발 사업권한의 투명하고 공정한 경쟁시스템 도입, 사업추진과정의 투명한 자료와 정보의 공개, 주택용지의 헐값 매각 중단, 토지공공보유 건물분양, 장기전세형, 장기공공주택 등 공공주택 확충부터 이뤄야 한다. 끝.


※ 첨부 경실련 판교신도시 개발이익 추정자료와 건교부 해명자료.