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[토지/주택] 송도국제업무단지 개발이익 추정에 관한 기자회견

 

대통령은 지난 6년간 송도신도시 개발사업장에서
무슨 일이 있었는지에 대해 철저한 수사를 지시하라.
송도신도시 주택용지 매각행위를 당장 중단하라 

 

 송도는 국가 주도로 황금 같은 후손들의 자산인 갯벌을 매립 한 것으로 이를 민간에 매각하는 행위는 정당하지 않다. 더구나 땅값은 ‘0’원이고, 단지 매립공사와 택지조성공사비용 등 매우 저렴한 원가만 투입하고 얻은 귀중한 자산으로 바닷가에 위치하여 택지의 가치는 매우 높다. 여기에 경제자유구역이라는 실속도 없는 허황된 구호를 붙여 아파트도 짓지 않은 택지를 높은 분양가로 시민들에게 분양하였다.

 

 그러나 경실련 분석처럼 민간업자는 외자유치는 안하고 소비자에게 바가지분양으로 과도한 이익을 가져간 것으로 보인다. 가격은 저렴하고 가치가 매우 높은 국가 소유의 갯벌 매립지를 외자유치라는 명분으로 미국의 만간부동산개발업자에게 헐값에 제공했다는 것은 이해를 할 수가 없다. 우리나라에는 지난 50년간 신도시개발을 수없이 반복해온 신도시 개발만 전문으로 하는 중앙공기업과 지방공기업이 많다.

 

 그럼에도 불구하고 미국의 검증조차 되지 않은 개발업자에게 개발 사업권한을 통째로 넘겨 외자유치와 업무단지개발은 하지 않고 내국인에게 아파트를 짓기도 전에 사실 상 택지만 팔아 약 2조원이 넘는 돈을 벌수 있도록 만들었다는 것은 한심하기 짝이 없다. 또한, 감사원에서조차 송도신도시개발의 문제점을 지적했음에도 불구하고 지식경제부나 인천시 등 관련부처에서 아무런 대책도 마련하지 않고 있는 것도 납득할 수 없다. 더구나 인천시, 인천경제자유구역청 등은 터무니없는 분양가를 허용하고 이를 승인하여 내국인 주택소비자는 물론 송도주변과 수도권의 집값까지 폭등하도록 만들었다. 이런 무법천지가 된 근본원인이 무엇인지 철저한 수사가 시급하다. 따라서 대통령은 이곳 송도와 주변지역에서 지난 6년간 무슨 일들이 있었는지에 대해 즉각 수사를 지시해야 한다.

첫째,  송도개발 과정은 물론 분양승인 과정 등에 대한 수사를 촉구한다.



 송도신도시의 개발 경위와 사업과정은 물론 민간사업자인 미국의 부동산개발회사가 만든 민간 기업이 송도신도시 개발사업의 주인 행세를 하며 터무니없는 고분양가를 책정할 수 있도록 분양가를 승인해준 경위와 과정도 수사해야 한다. 또한, 인허가와 승인과정에서 소비자 보호를 위해 제대로 내용을 검증하고 확인한 후 승인을 했어야 하는 해당기관인 인천자유구역청 등에서 서류심사나 인허가 업무에 직간접으로 관여한 자들에 대한 조사가 필요하다.
 
둘째, 분양권딱지거래 행위 등을 당장 중단시켜라.


 대통령은 더 이상 짓지도 않은 분양아파트의 입주 전 단계에서 벌어지는 분양권 딱지를 사고파는 등의 행위까지 허용하여 주택을 투기대상으로 만든 자들을 솎아내야 한다. 지난 6년간 송도와 주변지역에서 분양권 딱지를 거래하도록 하는 등 아파트를 도박 상품화 했던 자들이 누구인지 모두 모습이 밝혀진 만큼 대통령이 직접 나서 지난 과거사를 밝혀내라. 지금 이 순간에도 송도신도시 등에서 분양권딱지를 산 서민들은 가격거품이 빠지면서 엄청난 피해를 보고 있다. 이런 피해자들이 수도권에 한둘이 아니다. 약 2백만 이상의 분양계약자들이 잠재적 피해자이다. 따라서 대통령이 당선 전부터 약속했던 반값아파트정책이 공공은 물론 민간에서도 제대로 작동하게 만들어야 한다.

 

셋째. 시장경제에 알맞은 후분양으로 즉각 전환하라. 


 주택의 보급률이 이미 100%를 넘어 과잉이라는 지적도 있다. 그리고 무책임한 건설사의 고분양가 책정으로 안 팔리는 주택과 미분양물량도 12만가구가 넘는다. 그러나 토건기업들은 미분양 발생의 원인에 대해서는 침묵하고 오히려 국가와 공공에 아파트를 사달라고 억지를 쓰는 행태를 10년간 반복하고 있고, 정부는 이러한 요구를 수용하면서 건설사의 도덕적 해이만 키워왔다. 이제는 더 이상 이런 비겁한 행위가 발생하지 않도록 해야 한다. 그리고 후손들을 위해서라도 팔기위한 불량주택이 아니라 살기위한 주택을 건설하여 후손들에게 부끄럽지 않은 주거용 주택을 건설해야 한다. 이를 위해서라도 모든 민간아파트는 시장원리에 맞도록 완공 후 분양제도를 도입하거나, 사전예약 후 80%이상 건물이 완성된 후 분양계약을 하도록 소비자 중심의 주택정책으로 당장 바꾸기 바란다. 주택을 마치 도박의 대상, 투기의 대상으로 전락시켰던 지난 10년을 우리는 되돌아보고 다시는 이 땅에서 이러한 비극적인 일이 발생하지 않도록 해야 할 책임이 이명박 대통령에게 주어져 있다고 본다.

넷째, 송도 등 신도시개발사업 전반에 대해 재검토를 지시하라.


 
송도신도시는 후손들의 자산인 갯벌을 훼손시켜 얻은 매우 귀중한 자산이다. 이 러한 자산의 일부를 외국자본과 외국기업을 유치하겠다는 명분을 내세워 철저한 계획도 없고, 제대로 된 사업타당성 검증과 환경영향평가 등 법이 정한 절차를 모두 무력화시킨 상태에서 무모하게 추진하고 있다. 그러나 외국자본 유치명분을 내세워 제대로 검증절차를 거치지도 않은 채 추진된다면 도시로서의 제 역할을 기대할 수 없고, 피해는 후손들에게 전가될 것이 분명하다. 따라서, 진정한 경제자유구역 내 국제업무단지로서의 역할을 기대하려면 시작부터 철저하고 세밀한 사업계획 및 사업타당성 검토가 선행되는 것이 당연하다. 또한, 송도가 갯벌을 매립해서 추진되는 도시개발사업으로 논, 밭, 임야까지 그린벨트나 자연녹지 등을 훼손하는 신도시개발과는 다른 개발방식이지만 국가가 주권자의 자산인 토지를 이용하여 추진되는 만큼 따라서 신도시사업과 똑같이 주권자의 땅에서 발생한 모든 개발이익을 철저하게 환수하여 공익적인 목적에만 사용되어져야 한다.

 

 지금까지 외자유치를 명분으로 내세우면서도 정작 아무런 근거도 없이 토건재벌과 게일이라는 검증조차 되지 않은 민간 외국기업이 사업의 시행주체가 되어 사실 상 주인노릇을 하며 소비자를 속이고 있다. 대체 무슨 권한으로 누가 이러한 특혜와 특권을 부여했는지에 대해서 철저한 조사가 이루어져야 한다. 아울러 고분양가 책정으로 인천은 물론 수도권의 집값거품을 유발하였고, 국가경제에 피해를 주고, 국민의 삶의 질을 악화시키는 매각위주의 송도신도시 등에 대한 개발사업의 전면중단을 선언하고 개발계획과 개발사업의 사업타당성 검토와 사업계획 등을 백지에서 전면 검토할 것을 촉구한다. 대통령은 송도개발의 사업계획, 사업자 선정과정, 주택사업승인과 분양가격 책정 등 개발과정에서 어떤 일들이 있었는지 한 점 의혹 없이 밝혀내야 한다. 

 

【 주 요 내 용 요 약】

 

□ 송도신도시 국제업무단지 아파트 분양사업 개요


ㅇ 국제업무단지에서 NSIC가 선분양한 아파트, 오피스텔 등 총8개 사업장의 택지판매이익 추정
ㅇ 가구수는 6,685세대임(아파트 5,364세대, 오피스텔 1,321세대)
ㅇ 분양가는 평균 1,283만원(아파트 1,366만원, 오피스텔 763만원)

 

□ 분석의 주요내용

 

[1] 택지조성원가 추정
ㅇ 인천시가 공개한 자료에 따르면 NSIC는 총 100만평(3.3k㎡)을 8,667억원에 매입하였으며, 평당 매입가는 86만원임. 여기에 조성공사비용(50만원)에 금융비용과 제세공과금 등을 포함한 택지조성원가는 평당 163만원임.
ㅇ 분석대상인 8개사업장의 총대지면적은 103,742평으로 택지조성금액은 1,686억원임. 이를 분양면적으로 나누면 아파트 평당 택지원가는 59만원임.

 

[2] 분양가격 추정
ㅇ 분양가격은 택지원가, 건축비, 이윤의 합임.
ㅇ 건축비는 아파트는 평당 500만원, 오피스텔은 평당 450만원으로 하고, 이윤은 인천경제자유구역청장이 감리자모집공고문에 공개한 이윤(평당34만원)을 적용.
ㅇ 경실련추정 분양 가격은 586만원임(아파트는 596만원, 오피스텔은 524만원).

 

[3] 택지매각이윤 추정
ㅇ 소비자에게 분양한 분양총액에서 경실련 추정 분양총액을 제한 값임.
ㅇ 8개 사업장의 분양총액은 3조6,664억이고, 경실련 추정 분양총액은 1조6천744억임.
ㅇ 경실련이 추정한 이윤규모는 총 1조9,920억으로 인천경제자유구역청장이 공개한 이윤 969억의 약20배 규모임.

 

□ 경실련의 입장

① 땅값 “0”원 이었던 갯벌이 택지로 전환되어 소비자에게는 평당 1,000만 이상으로 바가지 분양되면서 2조원이라는 막대한 개발이익을 민간업자에게 안겨주었음.
② 시장경제에 맞는 후분양이 이루어졌다면 지금의 고분양가를 소비자가 떠안지는 않았을 것임.
③ 외자유치는 없고, 민간사업자의 땅장사를 눈감아주고 방조한 인천시, 인천경제자유구역청 등 관련공무원들의 직무유기에 대해 철저히 조사하라.
④ 내국인의 투기장으로 전락한 송도 등의 신도시 사업 전면재검토하고, NSIC의 부당이득에 대해 환수하라.
⑤  남은 주택용지는 모두 팔지 말고 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하라.

* 자세한 내용은 본문을 참조하기 바랍니다.

* 문의 : 경실련 시민감시국 Tel. 02. 766. 9736.