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[토지/주택] 시세대로 분양할 것이라면 후분양제를 도입하라

 

시세대로 분양할 거라면 후분양제를 도입해야 하고,

 

서민주거안정을 위해서는 연기금투자를 허용하는 공영개발을 확대해야 한

 

다.

 

서울시 SH공사가 지난 2월 4일 상암 7단지 아파트 분양원가를 공개한데 이어 8월 1일 상암 5.6단지 예정분양원가를 공개하였다. SH공사가 발표한 5단지 평당 분양원가는 747만9천원, 분양가는 1천210만5천원, 6단지 평당 분양원가는 814만8천원, 분양가는 1천248만2천원으로 원가대비 수익률은 약 55%이며 평당 430~460만원, 가구당 약 2억원의 분양수익을 얻고 총수익금 766억원은 임대아파트 건설과 저소득층 지원재원으로 사용한다고 발표하였다.

경실련은 중앙부처 소속의 주택공사 등 공기업이 분양원가를 공개하지 않고 있음에도 불구하고 자치단체 소속의 서울시가 분양원가를 선도적으로 공개한 점은 높이 평가하고 환영한다. 그러나 분양가를 주변시세에 맞춰 원가대비 50~60%이상의 폭리를 취함으로써 주택가격 안정을 최우선으로 해야 할 공기업으로서 제 역할을 못하고 있다는 사실에 대해 유감스럽게 생각하며 다음의 몇 가지 이유로 근본적인 대책마련을 촉구한다.

 

첫째, 상암동 택지개발지구는 서울시가 토지를 강제수용하여 공공택지를 조성하고 이 택지에 아파트를 건설, 임대를 하거나 분양하는 공영개발방식의 택지개발사업이다.

따라서 민간아파트와는 사업 전과정이 다른 양상을 취하고 있다. 택지개발지구의 경우 토지의 용도가 변경되면서 발생하는 개발이익으로 인하여 토지비가 저렴한 특성을 가지고 있으며 아파트분양원가 중 토지비의 비중이 결정적인 중요성을 가지게 된다. 그런데 원가공개의 내역에는 핵심적요소인 대지비와 건축비, 기타비용이 총액으로만 나타나 있다. 따라서 토지보상 및 수용비, 택지조성공사비 등 토지비와 관련된 세부내역과 건축비(건축공사비 세부도급내역과 SH공사의 공사관리비 등)와 광고비, 설계와 감리비 등이 구체적으로 공개되어야 한다. 

 

둘째, SH공사가 발표한 대지비, 건축비는 과도하게 부풀려져 있다는 의혹을 불러일으키고 있다는 점이다.

작년 5월 서울시가 원주민에게 특별 공급했던 상암지구 2단지 21평(전용15평), 25평(전용18평)아파트 657세대의 평당 분양가는 평당 555만원이었고, 3단지 32평(전용 25평) 540세대의 평당 분양가는 570만원(분양원가 529만원)이었다. 이 분양가는 완공 후 분양된 가격이었고 같은 상암지구 내의 원가를 추정하는 자료의 하나로 볼 수 있음에도 SH공사가 발표한 5.6단지 평당 예정원가 747~814만원과 비교해 볼 때는 평당 218~285만원의 차이가 있다. 특히, 3단지의 대지비 203만원, 건축비 258만원과 비교해 볼 때 5.6단지의 대지비, 건축비가 각각 100여만원 이상 부풀려져 있는 것으로 파악되고 있다.

 

<표 1> 상암지구 단지별 분양원가 차액                                                   (단위 : 만원/평당)

구분

3단지

5.6단지

차액

대지비

203만원

285~315만원

82~112만원

건축비

258만원

341~373만원

83~115만원

기타비용

68만원

121~126만원

53~ 58만원

분양원가

529만원

747~814만원

218~285만원


동일 택지개발지구내에서 대지비와 건축비가 왜 이렇게 큰 차이가 나는지에 대한 서울시의 해명이 필요하다. 시민들에게 설득력 있는 해명이 되기 위해서도 건축비의 공종별 세부 공사비 내역서(도급계약내역서와 공사의 관리비용 등)와 택지보상비, 택지조성비 등 택지조성원가에 대한 세부내역 등이 공개 되어야 한다.


<표 2> 서울시 상암단지 아파트 분양원가내역   

 

                                        (단위 : 원/평당)

 

구 분

3단지**

5단지

6단지

7단지

32평, 540가구

40평, 107가구

40평, 326가구

40평, 162가구

대지비

2,030,000

2,851,000

3,153,000

3,059,000

건축비

2,580,000

3,419,000

3,732,000

3,401,000

기타비용*

680,000

1,209,000

1,263,000

902,000

분양원가

5,290,000

7,479,000

8,148,000

7,362,000

분양가

5,717,000

12,105,000

12,482,000

12,102,000

분양수익

427,000

4,626,000

4,334,000

4,740,00

수익/분양원가

8.1%

61.8%

53.2%

64.4%

수익/분양가

7.5%

38.2%

34%

39.2

분양일자

2003.5

2004.8

2004.8

2003.12

 

* 기타비용에는 토지비 이자, 건설자금이자, 판매비 및 일반관리비, 부가가치세 포함, 전용면적 25.7평 이하는 부가가치세 면제

 

** 3단지는 전용면적 25평으로 원주민에게 실제원가 수준에 특별공급한 아파트임


또한 SH공사가 제시한 건축비는 건축공사비, 기계공사비, 전기공사비 등을 합하여 평당 340~370만원이다. 그러나 건교부가 매년 발표하는 자료와 통상의 기준건축비(대지조성비25만원+건교부에서 공시한 표준건축비×130%)를 기준으로 볼 때 아파트의 적정 건축비는 평당 250만~290만원으로 추계된다. 이 기준으로 보더라도 평당 건축비는 약 50~120만원의 가격 차이가 있다.


셋째, 7월 31일 발표한 입주자모집공고문에는 분양수익을 대지비와 건축비에 숨겨놓는 방식으로 분양가를 부풀려 표시하고 있다. 

5단지 1군의 경우 분양가격 4억9천353만6천원, 대지비 2억2천029만 7천원(평당 5백34만원), 건축비 2억7천323만9천원(평당 6백74만원)으로 표시하고 있고, 분양계약서에도 대지비, 건축비를 총액으로만 표시하고 있어서 분양가의 폭리와 허위표시에 대해 소비자가 권리구제를 받기 어렵게 되어 있다. 따라서 선 분양 되고 있는 모든 아파트의 분양계약서를 정부가 제정하고 반드시 계약서에 대지와 건물 면적 그리고 대지가격과 건축비의 공종별 세부내역을 의무적으로 첨부하도록 하여야 한다.
 

<표3>상암지구 5.6단지 분양아파트입주자모집공고문의 공급대상 및 공급금액(단위 :㎡,천원)

 

단지 

구분 

 

세대별계약면적 (㎡)

대지

지분

공급

세대수

건물

최고

층수

군별

구분

분양가격

공  급  면  적

기타공용

(지하

주차장)

계약

면적

전용

주거

공용

소계

대지비

건축비

5단지

104.69

29.34

134.03

48.34

(43.45)

182.37

55.967

107

16~

21

1군

220,297

273,239

493,536

2군

220,297

264,220

484,517

3군

220,297

255,201

475,498

4군

220,297

250,691

470,988

5군

220,297

246,181

466,478

6군

220,297

241,672

461,969

6단지

104.32

27.98

132.30

61.15

(54.38)

193.45

82.426

326

6~

15

1군

224,674

279,813

504,487

2군

224,674

270,781

495,455

3군

224,674

261,747

486,421

4군

224,674

257,231

481,905

5군

224,674

248,199

472,873

6군

224,674

243,682

468,356


넷째, 부풀대로 부풀려진 주변 아파트시세에 맞춰 분양가를 책정하려 한다면 당장 선분양제를 폐지하고 완공 후 판매를 하도록 해야 한다.

 

이번 서울시 SH가 분양하는 상암 5.6단지에서 총 766억원의 수익이 날 것으로 예상된다. 5단지 평당 460여만원으로 분양수익률 61.8%, 6단지 평당 430여만원으로 분양수익률 53.2%에 달한다. 서울시는 이 수익금을 상암 7단지 수익금과 마찬가지로 공동임대주택 10만호 건설, 저소득층을 위해 사용할 계획이라고 발표하였다.

 

그러나 서울시 SH공사는 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공기업으로 이윤추구만을 목적으로 하는 민간업체와는 달리 서민주거안정에 최우선의 목적을 두어야 한다. 따라서 주변 아파트 시세에 맞춰 분양가를 책정한다면 공기업이 집장사를 한다는 비난을 면하기 어렵다. 대형 평형을 불가피하게 주변시세에 맞춰 공급하려거든 완공 후 판매를 하도록 하여야 한다.

 

다섯째, 서민주거안정을 위해서는 임대주택의 확대가 절실하고 이를 위해서는 연기금사업자를 공영개발에 직접적으로 참여시켜야 한다.

공공택지에서 공급되는 아파트는 지금처럼 주변시세에 맞춰 민간건설업자와 공기업이 폭리를 취하도록 내버려 둘 것이 아니라 정부는 국민들에게 거두어들인 국민연금 등을 주택건설에 직접 투자할 수 있도록 허용하여 임대주택을 대폭 건설하여 공익의 목적에 맞게 안정적인 연기금 수익을 올리도록 하면서도 무주택 실수요자들이 저렴하게 아파트를 임대 또는 구매할 수 있도록 획기적인 대책을 도입해야 한다. 그렇게 함으로써 공기업은 택지만 조성원가 수준에 공급하고 국민연금 사업자가 아파트를 대규모로 건설하여 장기임대아파트를 안정적으로 공급함으로써 집값안정의 목적을 달성할 수 있도록 하여야 한다.

여섯째, 경실련은 서울시 도시개발공사와 같은 성격을 가지고 있는 토지공사, 주택공사, 지자체 역시 아파트 건설과정에 따르는 제반원가를 공개할 것을 거듭 촉구하며 이들 공기업의 존립 필요성에 대한 전면적인 재검토를 요구한다.

서울시가 이미 두 차례에 걸쳐 상암단지의 아파트 분양원가 내역을 공개했음에도 불구하고, 대한주택공사와 건설교통부는 여전히 분양원가 공개를 하지 않고 있다. 최근 당․정의 합의로 마지못해 형식적인 분양원가를 공개하기로 합의했지만 법률이 만들어지기 전에라도 주택공사 등이 스스로 분양원가를 공개하도록 다시 한번 촉구한다. 아울러 토지공사, 지자체의 도시개발공사 등 공공부문의 경우 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침에 근거하여 택지수용비 등 택지조성원가 내역과 택지공급가격을 즉시 공개할 것을 촉구한다.

 

결론적으로 공공택지개발지구에서 공공부문에 의해 공급하는 아파트는 서민주거안정을 위해 분양원가수준에 지속적으로 공급하여 돈 없는 무주택 서민들이 실질적으로 원가 수준에서 구매할 수 있도록 해야 한다. 구체적으로 정부 연기금을 보다 적극적으로 투자하여 공공택지는 모두 주택 공영개발(임대주택을 원칙)방식으로 확대하여야 한다. 지금처럼 공기업이 주변시세 대로 분양사업에만 몰두한다면 공기업의 본연의 역할과는 맞지 않을 뿐 아니라 집 값 안정에 전혀 도움이 되지 않을 것이다.


아울러 현재 공급자위주로 만들어진 주택에 대한 정책과 제도를 즉시 소비자 중심의 정책과 제도로 개혁할 것을 촉구한다. 특히 민간 주택건설업자들이 누리고 있는 선 분양특혜, 공공택지의 독점참여와 분양권, 시세의 절반가격으로 추첨 분양하는 택지공급제도, 분양가 자율결정권 등의 공급자 특혜를 없애야 한다. 그러기 위해서는 공공택지의 공급체계를 공영개발방식으로 개선하고, 분양가자율화에 걸 맞는 후분양제를 도입하여야 한다. 경실련은 정부와 지자체가 진정으로 공급자 위주의 주택정책을 소비자 중심으로 전환할 것을 촉구한다.

 

[문의 : 아파트값 거품빼기 운동본부 02-766-5628]