부동산

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[토지/주택] 실효성없는 정책으로 전락한 원가연동제, 즉각 폐지하라

 

 지난해 80% 이상의 시민들이 요구했던 분양원가공개와 공공택지의 개혁요구를 무마하기 위해 정부여당이 도입한 선분양아파트에 대한 원가연동제도는 분양가인하효과는 전혀 달성하지 못한 채 공공택지를 특혜분양 받은 건설업자들에게만 지속적인 특혜를 보장하고 있다.

 건교부장관과 집권여당이 20% 이상 분양가 인하효과를 장담하며 도입한 원가연동제가 적용되는 동탄지구 아파트 분양가는 지난해 원가공개요구를 묵살하고 분양을 강행한 아파트와 같은 수준이다. 또한 판교 역시 주변주택가격을 안정시키지 못하고 분양가를 추가로 상승 시킬 것으로 전망된다. 

 공공택지에만 한정된 원가연동제는 도입취지인 분양가인하효과는 살리지 못한 채 공기업을 땅장사로 전락시킬 뿐 아니라 민간건설업자들을 기술개발 등을 통한 원가개선 노력보다는 공기업과 관료, 정치인에 대한 로비에 의존하는 비윤리적인 경영에 몰두하게 할 것이다.

 결국 국민주거안정을 위해 농사짓던 땅을 강제수용한 공공택지가 공기업과 민간건설업자만 배불리우고 주택투기세력을 동원하여 주택가격만 폭등시킬 것이 분명하다. 우리세대의 부동산투기는 서민들에게 삶의 희망을 잃게 만들고 결과적으로 미래 세대에게 커다란 짐을 지우는 결과를 초래하게 된다. 따라서 경실련은 다음과 같이 입장을 밝힌다.

 

1. 원가공개와 공공택지개혁 무마를 위해 미봉책으로 도입된 원가연동제는 실패했다. 

 

 지난해 상암지구의 분양원가공개를 통해 공공택지 내 아파트에서 40%의 폭리를 취했다는 것이 확인된 후 분양원가공개와 택지공급제도의 개혁, 공공택지의 공영개발을 요구하는 시민들의 요구가 확산되었다. 그러자 정부여당은 시민들이 요구하는 원가공개를 회피하기 위해 공공택지 내 중소형 아파트의 분양가를 20% 낮출 수 있다며 원가연동제를 통한 분양방식을 공공택지의 중소형 아파트에 한해 도입하기로 했다.

 결국 공공택지만 원가연동제를 실시하고 일부항목만 마지못해 부분적인 원가공개를 했다. 그러나 원가연동제를 실시하기로 했던 판교신도시는 택지조성의 첫 삽도 뜨지 않고 분양도 하기 전인 금년초반부터 주변아파트 가격만 폭등시켰고, 결국은 대통령의 판교사업 잠정중단 선언까지 초래하였다.   

 건교부장관이 20% 분양가를 낮추겠다고 장담했던 원가연동제는 정부가 나서서 아파트의 건축비를 “새로운 건축비”라는 이름을 붙여 터무니없이 인상시키면서 그 효과를 상실했다. 원가연동제를 적용하여 분양되는 동탄지구의 분양가(우미 735만원)는 동탄지구에서 가장 최근에 분양된 아파트(포스코 773만원)에 비해 5% 가량 낮으나 지난해 분양된 아파트(1단계 25.7평 이하 평균분양가 729만원)와 비슷하거나 오히려 높아져 분양가 인하효과를 전혀 나타내지 못하고 있으며 오히려 건설업자의 공공택지 내 분양가 폭리에 면죄부를 주고 있고 이를 합법으로 둔갑시켜 주고 있다.

 또한 원가공개 항목이 뭉텅그려져 원가공개의 취지도 충족하지 못하고 있다. 결과적으로 분양원가공개와 공영개발을 회피하기 위한 수단으로 도입된 원가연동제는 사실상 실패한 정책으로 판명되고 있다.

 

2. 합리적 근거 없는 건축비를 인상시킨 자를 처벌하고 세부항목 공개하라. 

 

 원가연동제를 통해 분양가를 낮추겠다던 건교부는 합리적 근거제시도 없이 건축비를 올려 원가연동제의 본래취지마저도 상실케 했다. 건교부는 지난해 평당 220만원 수준의 표준건축비를 9월에 25.8%나 올린 평당 288만원으로 인상한 바 있다.

 그러나 원가연동제 적용이 기정사실화 되자 부랴부랴 건축비를 평당 400만원대로 인상시켰다. 이는 2004년초 표준건축비에 비해 무려 2배를 인상시킨 것이다. 더군다나 건교부의 건축비 인상은 산정근거 및 세부내역에 대한 공개조차 이루어지지 않았고 표준설계(모양)와 표준시방(질)도 없이 이루어져 합리적 근거를 갖지 못하고 있다. 

 결과적으로 택지비를 부풀려 폭리를 취했던 건설업자들이 원가연동제로 인해 택지에서 폭리를 취할 수 없게 되자 건축비를 통해 폭리를 취할 수 있도록 정부가 앞장 선 것 밖에 되지 않는다. 또한, 연간 50조원 가량의 건축비 기준을 합리적 근거 없이 인상하여 아파트가격 상승의 원인을 정부 스스로 제공한 것이다.  

 동탄지구의 건축비는 이렇게 높은 ‘새로운 건축비’조차 훨씬 초과하였다. 지하주차장 공사비 등 가산비용을 분양평당 116만원(우미), 152만원(풍성주택)이나 책정하여 결과적으로 건축비는 평당 455만원(우미)~495만원(풍성)으로 건교부가 당초 제시했던 340만원을 훨씬 초과하고 있다. 경실련은 이렇게 높아진 건축비를 제대로 검토하지도 않고 승인한 건교부 관계자를 조사하고 건축비 기준을 전면 재검토하여 새로운 기준을 제시할 것을 촉구한다. 

 

3. 택지조성원가 공개하고, 공공용지는 조성원가로 공급하라.

 

 불투명하고 합리적이지 못한 택지조성원가의 산정과 택지비의 거품도 분양가상승의 원인이 되어 왔다. 최근 서울지방행정법원은 택지조성원가를 공개하여 투명성을 확보할 것과 공공택지조성이익은 결과적으로 국민에게 귀속되어야 한다고 판결한 바 있다.

 그간 택지조성원가는 불투명하고 불합리하게 책정됨으로써 터무니없이 조성원가가 상승해 왔다. 감사원의 예비감사에서 토지공사의 분식회계가 지적되었고, 판교의 경우 양재~영덕고속도로, 신분당선 등 민자유치사업에 지원되는 2조원을 조성원가에 포함하여 조성원가가 급격히 상승된 원인이 되고 있다. 토지공사가 조성한 공공택지 중에서 2003년도에 공급된 동탄지구의 택지조성원가는 평당 268만원에 불과했으나 2005년 공급된 흥덕지구는 500만원, 판교신도시는 평당 734만원에 달해 2년 만에 조성원가만 2~3배 상승한 것으로 나타났다. 

 4.13 총선에서 모든 정당이 공약한 택지조성원가는 즉각 공개되어야 한다. 또한 원가연동제를 도입하면서도 공동주택용지를 감정가에 공급하여 공기업은 땅장사를 하고 그 폐해는 고스란히 분양가로 전가되는 구조도 바꾸어야 한다. 동탄의 경우 조성원가는 평당 268만원이나 우미건설에게는 감정가란 명목으로 평당 442만원에 공급함으로써 평당174만원, 65%의 이윤을 남겼다.

 그러나 분양가자율화 이전처럼 25.7평 이하 공동주택용지를 조성원가로 공급한다면 동탄지구는 평당 100만원, 판교신도시는 평당 175만원의 분양가를 인하하거나 공공주택의 건립비용을 절감할 수 있다. 공공택지조성을 통해 상업용지 등에서 막대한 개발이익이 발생하는 만큼 주거안정을 위한 공동주택용지는 민간에 매각하지 말고 공공보유주택건설에만 활용해야 한다.

 

4. 공공택지는 공공보유주택건설에만 활용하고 민간아파트는 후분양, 원가공개하라.

 

 대다수 시민들의 분양원가 공개, 공영개발요구를 무마하기 위해 미봉책으로 도입된 원가연동제는 실패한 정책으로 판명되고 있다. 20% 분양가를 인하하겠다던 건교부는 땅값과 건축비를 터무니없이 올려 분양가상승의 빌미를 제공하고 분양가 폭리를 합리화하고 있다. 

 지난 2년여간 분양원가공개와 아파트값거품제거 논란과정에서 건설교통부는 성실히 일하는 대다수 시민들의 요구를 외면한 채 공기업과 건설업체만을 두둔하는 태도를 견지하였고 이러한 건교부의 태도는 정부․여당의 정책으로 포장되었다. 결과적으로 집값을 잡고 투기를 근절하겠다는 노무현대통령의 지속적인 대국민약속에도 불구하고 현정부내에서 과연 시민을 위한 주택정책으로의 전환이 가능한지에 대한 근본적 의구심이 확산되고 있다.

 따라서 경실련은 실패한 원가연동제를 폐지할 것을 촉구한다. 국민주거안정을 위해 조성된 공공택지는 공영개발하여 2.4%에 불과한 공공주택을 선진국 수준인 20%로 확충해야 한다. 건립된 공공주택은 다양한 공공장기임대아파트로 활용하여 임대주택에 대한 편견을 극복하고 거주개념의 주택문화를 정착시켜야 한다. 

 또한 8.31대책에서 민간아파트 공급제도와 관련한 어떠한 개혁조치도 포함되지 않아 주상복합아파트를 중심으로 주변시세를 올리고 팔릴 수 있는 최대가격으로 산정된 분양가에 맞춰 대지비와 건축비를 허위신고하는 폐단이 전국적으로 확대되고 있다. 경실련은 정부가 분양가자율화 당시의 약속대로 민간아파트의 후분양제 전면이행과 선분양시에는 민간아파트도 분양원가를 공개하여 분양가책정의 투명성과 합리성을 도모할 것을 강력히 촉구한다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-9736]