부동산

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[토지/주택] 아파트값 거품 재연, 정부는 근본적 대책을 제시하라

부동산정보제공업체들에 따르면 올1/4분기 서울의 아파트값은 평균 2.65% 올라 작년 같은 기간(1.59%)보다 상승폭이 커졌고, 신도시 아파트값은 3.30%로 작년 동기(1.22%)에 비해 훨씬 큰 폭으로 상승 또 다시 아파트가격 폭등현상이 재연되고 있다.

노무현대통령은 후보시절부터 거의 3개월 간격으로 ‘부동산가격을 안정시키겠다’ 라고 국민과 약속했고 참여정부 집권 2년여 동안 6번의 가격안정대책이 발표되었다. 그러나 아파트가격은 약 200조가 상승했고 금년 1/4분기동안 또 다시 대폭 상승하고 있다.

이러한 현상은 정부의 안이한 대책과 미봉책으로 이미 예견된 현상이다. 아파트가격이 급등하고 분양시장이 과열되면 전시성 단속과 미봉책을 제시했다가 약간 조용해지면 또 다시 부양책을 내 놓는 정부의 정책을 국민이 믿지 못하는 결과 때문이다.

연초 올해 집값이 3-4%가량 내릴것으로 전망했던 정부는 최근의 집값상승에 대해 강남과 분당, 용인 등 수도권 일부지역의 호가에 국한된 문제라며 ‘실수요자는 느긋이 기다리라며’ 여전히 낙관적이고 안이한 태도로 일관하고 있다. 주택시장에 대한 정부의 안이한 판단은 거품이 잔뜩 낀 아파트가격이 다시 폭등하여 빈부격차를 심화시키고 양극화를 가속화시킬 것이다.

최근의 집값상승은 정부의 일관성 없는 주택정책과 주택시장의 구조적 문제점이 결합되어 나타나고 있는 문제로 다시금 아파트값의 거품을 조장하여 시민들의 내 집 마련에 대한 희망을 박탈할 뿐 아니라 거품붕괴로 인한 심각한 후유증을 남기는 부작용을 초래할 것이다. 경실련은 주택가격의 안정과 주택의 공공성을 강화하기 위한 정부의 특단의 대책이 필요함을 다시 강조한다.

 

1. 최근의 집값상승은 정부의 섣부른 주택경기 부양책에 기인한다.

 

 최근의 집값상승은 지난해 하반기부터 지속된 정부의 섣부른 주택․건설경기 부양책에 기인하고 있다. 작년 상반기 공공아파트분양원가 공개, 공공택지공급방식의 개혁에 대한 시민들의 요구가 본격화된 후 집값이 다소 하향안정세를 유지하였다.

그러나 지난 5년간 아파트값 폭등을 촉발시켰던 정부는 단기간의 가격하락과 미분양 물량의 증가를 침소봉대하여 건설업계의 부도위험 등 주택․건설경기의 위기론과 일자리 감소 등을 언급하며 주택․건설경기 부양책을 지속적으로 발표하였다. 주택거래신고지역 해제, 지방 6개 도시의 투기과열지구 내 분양권 전매완화, 재건축 후분양제 시행지역의 완화 등 가수요를 조장하고 아파트가격의 상승을 부추기는 정책을 지속한 것이다.

또한 재건축개발이익환수제와 실거래가 신고제의 도입이 지연되고 양도세제개혁의 혼선과 보유세 강화의 후퇴 등이 이루어졌다. 정부의 지속적인 주택․건설경기 부양책과 세제개혁의 후퇴는 정부가 집값 안정과 부동산투기억제라는 목표를 포기하고 주택․건설경기 부양을 통해 경기를 활성화하는 인위적 부양정책으로 전환했다는 메시지로 인식되어 아파트가격의 상승을 부추겼다. 더욱이 판교신도시개발사업에 대한 미봉책으로 도입되는 원가연동제, 채권병행입찰제 등과 결합하여 수도권과 전국의 주택시장 전반을 위협하고 있다.

 

2. 재건축관련 비리 수사를 확대하고 무분별한 재건축을 방지하기 위한 체계적인 중장기계획을 수립해야 한다.

 

 최근 집값상승의 주된 원인중의 하나는 강남을 중심으로 하는 수도권지역의 재건축단지의 아파트값 상승이다. 강남지역의 재건축은 ‘노후 불량주택의 개량을 위한 재건축’이라는 본연의 목적을 벗어나 제도적으로 용적률을 늘려 시세차익을 노리고 이에 따른 개발이익을 향유하려는 조합, 이를 부추기는 건설업체 등 투기세력의 결탁으로 빚어진 현상이다.

지금까지 정부는 주택공급 물량확대에만 연연하여 재건축단지의 형식적인 안전진단을 방치했고, 용적률 증가에 따른 개발이익환수장치 도입을 지연시켜 개발이익의 사유화를 지속적으로 허용함으로써 무분별한 재건축사업 확산과 재건축 아파트가격의 상승을 부추겼다.

재건축 아파트가격의 상승은 주변시세를 오르게 하고, 주변시세가 다시 재건축 아파트가격과 신규공급 분양가를 상승시키는 구조적 악순환이 되풀이되면서 전체적인 집값상승이 초래되고 있는 것이다. 건설회사와 재건축 조합, 인허가 관청인 구청이 구조적으로 결탁하여 뇌물과 특혜가 오간 것으로 나타난 마포구 성산동 재건축비리 사건만 보더라도 현재 재건축 사업의 심각한 문제점을 볼 수 있다.

이런 상황에서 정부가 ‘부당한 재건축 추진을 막기 위해 뒤늦게 긴급 안전진단 조사권의 발동을 검토하겠다.’고 발표했다. 그러나 이 정도의 조치만으로는 가격 상승을 근본적으로 막을 수 없다. 정부의 발표가 생색내기용이거나 엄포용에 그치지 않도록 차제에 재건축과 관련된 특혜와 인허가비리에 대해 조사를 확대하여 왜곡된 재건축사업을 바로잡아야 한다.

 또한 재건축사업 승인 전 인허가 단계에서 안전진단 검증 등을 통해 ‘구조적으로 멀쩡한 아파트’의 무분별한 재건축사업에 제동을 걸어야 한다. 안전진단결과가 재건축조합의 입김에 의해 좌우되지 않도록 제도를 보완하고 중앙정부․서울시․자치구․의회 등 관련조직간 정책추진의 혼선을 방지해야 한다.

지난 1월 서울시는 ‘주택재건축 활성화 대책’을 발표하면서 재건축 안전진단 예비평가(자치구) 및 사전평가(서울시)제도를 폐지하고 안전진단을 구청에 위임하였다. 가뜩이나 자치구의 안전진단 예비평가도 조합 등의 민원과 자치단체장의 표를 의식한 개발 지향적 성향에 의해 재건축사업의 사업심의가 통과의례에 머물고 있는 상황에서 서울시가 그나마 가지고 있는 사전평가제도 마저 포기해 버린 것이다. 주민들의 민원과 개발지향적 정책으로 일관하고 있는 자치구와 지방의회를 견제하고 혼선을 방지하지 못한다면 정부의 재건축정책은 혼선만을 일으킬 것이다. 

또한 구조적으로 왜곡된 재건축사업의 정상화를 위해서는 재건축사업 전반을 바로 잡을 수 있는 중장기적인 계획수립과 제도개선이 필요하다. 객관적인 전문가들로 구성된 독립적인 심의기구를 구성하여 재건축사업에 대한 타당성 검토와 공정하고 투명한 절차를 확보하기 위한 노력을 기울여야 한다. 또한 재건축사업지구에 건설되고 있는 주택의 시방기준을 보다 강화하여 주택의 질을 높이고 수명을 늘리기 위한 노력도 병행되어야 한다.

경실련은 구조적으로 왜곡된 재건축사업의 정상화를 위해서는 임시방편적인 조치가 아니라 정부가 재건축사업 전반을 바로 잡을 수 있는 종합적인 대책과 중장기적인 계획을 수립하고 개발사업 인허가 강화와 투명하고 공정한 절차 마련 등 관련제도를 개선할 것을 촉구한다.

 

3. 국민주거안정에 기여하지 못해 온 판교신도시등 공공택지는 공영개발 해야 한다.

 

 국민주거안정을 위해 정부가 농사짓던 땅까지도 강제로 수용하여 조성하는 판교신도시와 공공택지개발사업은 국민주거안정과 부동산투기억제에 기여하기는커녕 아파트가격 폭등의 진원지 역할을 하고 있다.

경실련이 지속적으로 주장해 온 공영개발대안을 무시하고 건설업자의 논리에 따라 도입한 미봉책으로는 한계가 있음이 드러나자 건교부는 부랴부랴 지난 2월 17일 판교신도시 11월 일괄분양, 공공택지의 채권․분양가 병행입찰제 적용 등을 포함한 ‘수도권 주택시장 안정대책’을 발표했다. 그러나 이러한 임기응변적 판교신도시 주택정책으로 인하여 주변지역인 분당과 용인 수원 등지의 주택가격은 폭등하고 있다.

 한국주택협회의 설문조사에 의하면 33%가 판교분양이 과열될 것이라고 하고 57%는 판교의 분양이 주택경기 상승의 계기가 될 것이라고 응답하여 88% 이상의 응답자가 판교신도시로 인해 판교의 청약이 과열될 뿐만 아니라 주택가격과 경기상승의 기폭제가 될 것으로 인식하고 있는 것으로 나타났다.

실제로 판교신도시로 인해 분당과 용인 등 주변지역의 아파트가격이 폭등하고 있는 것으로 언론은 연일 보도하고 있다. 부동산정보제공업체들의 발표에 의하면 판교신도시의 영향을 직접적으로 받는 분당과 용인의 집값이 1/4분기 중 5.78%나 올라 일산, 중동 등에 비해 대폭 상승하였고, 용인시(4.79%), 이천시(3.62%) 등 판교주변지역의 아파트가격도 폭등한 것으로 나타났다. 판교의 높은 분양가가 분당뿐만 아니라 용인지역의 신봉, 죽전, 수지, 구갈지구 등의 아파트가격 상승에도 직접적인 영향을 미치고 있는 것이다.

 경실련은 정부가 분양가자율화 이후에도 선분양제를 유지하고 건설업계에 제공되어 온 각종 특혜를 유지하기 위해 미봉책으로 도입한 이름뿐인 원가공개, 원가연동제와 병행입찰제 등만으로는 판교신도시와 공공택지개발사업으로 인한 주택가격의 상승과 투기조장의 부작용을 방지할 수 없다고 규정하며 주택건설업체에 대한 택지공급을 당장 중단하고 공영개발을 통해 공공소유주택을 대폭 확대하는 획기적 대책을 제시해야 한다고 주장한다.

 지난 5년간 분양가가 2배 이상 폭등했고 참여정부 2년 동안 아파트가격이 200조원이 폭등하여 시민들이 내 집 마련의 희망과 꿈이 상실되었고 빈부격차의 확대와 대기업과 중소기업간 양극화가 심화되고 있다. 그러나 정부는 문제의 심각성을 인지하지 못한 채 아직도 공급확대와 경기활성화 등 섣부른 주택경기부양책과 장기계획 없는 임기응변적 조치만을 내놓고 있어 다시금 주택가격의 폭등세가 초래되고 있다.

잔뜩 낀 아파트가격의 거품현상이 재연된다면 시민들의 주거안정에 대한 희망마저도 상실될 뿐 만 아니라 이후 가격거품의 일시적 붕괴로 인한 심각한 사회문제와 부작용을 초래할 수 있음을 다시 한번 경고한다.

경실련은 공공택지의 공영개발과 다양한 공공소유주택 확충, 왜곡된 재건축․재개발사업의 개혁, 주택의 완공 후분양제로의 전환, 보유세의 대폭강화, 개발이익환수제도의 재정비 등 주택가격의 안정과 주택의 질 개선, 도시와 공공택지사업의 공공성 확대를 위한 범정부 대책과 국민이 정부를 믿을 수 있도록 확고한 의지표명을 촉구한다.

 

[문의 : 시민감시국 766-9736]