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[토지/주택] 아파트 반값의 진실(7) – 신도시개발 민간건설업체 탈세의혹, 세무조사 의뢰

경실련은 “수도권 신도시 개발 과정에 참여했던 민간건설업체 중 대부분이 택지비를 허위신고해 탈세의혹이 제기되고 있다”며 오늘(22일) 국세청에 이들 업체에 대한 세무조사를 의뢰했다.

<아파트 반값의 진실>시리즈

* 아파트 반값의 진실(1) – 분양원가 공개, 국민들을 속여온 개발관료들
* 아파트 반값의 진실(2) – 화성동탄 신도시 거짓 원가공개 실태
* 아파트 반값의 진실(3) – 동탄신도시 건설업체 분양폭리 실태
* 아파트 반값의 진실(4) – 용인죽전, 동백 택지비 허위공개 실태분석
* 아파트 반값의 진실(5) – 판교신도시 1차 민간 동시분양 아파트 원가공개 실태
* 아파트 반값의 진실(6) – 판교신도시 1, 2차 분양에서 공공기관의 판매 이윤 분석
* 아파트 반값의 진실(7) – 민간건설업체 택지비 허위 신고, 국세청 세무조사 의뢰

경실련은 11시 경 국세청 앞에서 기자회견을 열고 “2000년 이후 수도권 신도시 개발에 참여했던 94개 건설업체 중 79개 업체가 택지비를 허위신고하며 막대한 이익을 챙겨 왔다”며 “국세청은 이들 업체들에 대한 세무조사를 통해 법에 따라 엄정하게 탈세액을 환수해야 한다”고 설명했다. 약 30분간의 기자회견을 마친 대표단은 곧바로 국세청에 세무조사를 의뢰했다.

경실련은 2000년 이후 토지공사와 주택공사가 조성한 수도권 공공택지 내 민간분양아파트의 택지비 분양원가를 분석 발표해 왔다. 지난 2004년 9월에는 수도권 23개 택지에서 111개 민간아파트를 분양한 건설업자의 불로소득이 4조7천억원 정도로 추정된다고 발표하면서, 민간건설업자의 세금탈루 의혹에 대한 국세청의 세무조사, 민간건설업자의 막대한 폭리를 가능케 한 공공택지정책에 대한 감사원의 감사, 국회의 국정감사를 촉구한 바 있다.

경실련은 “당시 해당 기관들은 아무런 조치를 취하지 않았으며, 지금까지도 민간건설사들은 헐값에 공공택지를 공급받으면서도 택지구입가격을 부풀려 고분양가 책정의 근거로 이용하여, 폭리를 취하고 있다”고 설명했다.

 

[수도권 공공택지 내 민간분양아파트의 택지비 분양원가 분석 실태]

<조사 대상> 2000년 이후 토지공사와 주택공사가  「택지개발촉집법」에 근거해 조성한 공공택지를 공급받은 총 144개 민간 분양아파트

<조사 분석 자료> 경실련이 해당 지방자치단체에 정보공개청구하여 받은 자료, 해당 지방자치단체장이 공시한 감리자모집공고문, 해당 공공기관 홈페이지에 게시된 토지매각공고문, 분양 관련기관의 홈페이지 등

<분석 결과>

공기업 판매가격 5조원, 건설사 지자체 신고가 6조7천억 : 차액 1조 7천억

▪ 토지공사와 주택공사가 민간건설업자에게 공급한 공공택지는 총 159만평, 공급가액은 총 5조1200억원. 그러나 민간건설업자가 관할 지자체장에게 감리자모집 관련 서류에 신고한 택지비는 총6조7천억원. 동일한 택지를 판매한 공기업과 구매한 민간건설사의 가격이 약 1조 7천억원의 차액 발생

부풀려 감춘이윤(차액 1조7천억 중 금융비 및 제세공과금 제외) : 1조 3천억

▪ 택지를 구매한 민간건설업자가 택지구입과 동시에 지불해야 하는 취등록세 5.4%와 은행에 지불해야 하는 이자 비용 등 약 7%를 금융비 및 제세공과금액으로 함. 

<표> 민간건설업자의 택지비 허위신고로 발생한 이윤추정(단위 : 만원/평, 억원)

택지개발주체 공기업의
공공택지
판매가 ⓐ
금융 및
재세공과금
ⓑ=ⓐ×7% 
경실련 추정
택지매입원가
ⓒ=ⓐ+ⓑ
민간
건설업자
신고가 ⓓ
건설사
부풀려
감춘 이윤
ⓔ=ⓓ-ⓒ
택지공급
면적 (평)
토지공사 평당

331

23

354

439

85

1,319,336

총액

43,673

3,057

46,731

57,947

11,216

주택공사 평당

281

20

301

363

62

268,803

총액

7,543

528

8,070

9,761

1,691

전체 평당

317

22

339

426

88

1,588,139

총액

51,216

3,585

54,801

67,708

12,907

▪ 공기업의 택지공급원가에 제세공과금(공급원가의 5.4%), 기타 금융비용(공급원가의 1%)을 고려한 건설사 택지매입원가는 총 5조 4800억원, 이를 관할 지자체에 민간건설업자가 신고한 택지비와 비교하면 총 1조 2,900억원의 차액 발생. 이는 건설업자가 택지비를 부풀려 감춘 이윤.

민간건설업자가 신고한 이윤 : 총 7,704억원(실제이윤의 37%)

▪ 민간건설업자들의 총이윤은 택지비를 부풀려 신고하여 감춘 이윤은 약 1조2900억원과 건설업자들이 관할 자치단체장에게 신고한 이윤 7,704억원을 포함하면 총 2조 611억원.

▪ 결과적으로 2조원 넘게 이윤을 취한 건설업자들이 관할지자체에는 실제 이윤의 37%정도만 신고하여, 사실상 세금도 차액만큼 적게 신고했을 가능성 있음(탈세 추정)

<표> 민간건설업자의 이윤추정

택지개발주체

차액1)
(부풀려 감춘 이윤)

민간건설업자 
신고이윤

추정이윤

택지공급면적(평)

평당

총액

평당

총액

평당

총액

토지공사

85

11,216

45

5,960

130

17,178

1,319,336

주택공사

63

1,691

65

1,744

128

3,433

268,803

전체

81

12,907

49

7,704

130

20,611

1,588,139

주) 경실련 추정 택지비는 토공판매가+재세공과금 및 금융비용등(토공판매가의 7%)


화성동탄, 용인죽전․동백에서 부풀려 감춘이윤만 : 9천억(전체의 70%)

▪ 신도시 중 화성동탄에서 2,173억, 용인죽전에서 4039억, 용인동백 2,793억원 등 차액이 약 9,005억이 발생하고 있음.

▪ 이는 전체 차액의 약 70%를 차지하는 금액. 이들은 택지규모도 크고, 아파트필지수가 2~30개 정도로 여타 신도시에 비해 많았으며, 용인죽전이나 동백은 평당차액도 150만원대로 높았음.

▪ 또한 용인신봉동천이나 고양풍동은 민간건설업자에게 판매된 아파트필지는 작았지만, 평당차액이 각각 196만원, 188만원으로 가장 높았음.

▪ 그러나 평택장당신도시는 토공판매가와 업체신고가가 동일하여 오히려 금융비용 등을 고려한 경실련 추정택지비가 업체신고가보다 높게 나타났음. 남양주 평내도 경실련추정치가격이 업체신고가격보다 높게 나타났음.

<표> 신도시별 이윤추정_총액기준 (단위 : 억원, 억원/필지당)

신도시

필지수

토공
판매가

경실련
추정택지비

민간건설업자
신고 택지비

차액

민간건설업자신고이윤

경실련
추정이윤

총액

필지당

화성동탄

29

14,681

15,709

17,882

2,173

2,693

4,866

168

용인죽전

22

8,134

8,703

12,742

4,039

777

4,816

219

용인동백

19

6,550

7,008

9,801

2,793

700

3,493

184

용인 신봉/동천

8

1,889

2,021

3,059

1,038

181

1,219

152

고양풍동

3

1,718

1,838

2,565

727

694

1,421

474

하남풍산

7

2,256

2,414

2,699

285

391

676

97

파주교하

10

4,807

5,143

5,307

164

320

484

48

남양주
호평

10

2,437

2,608

3,107

499

411

910

91

남양주
평내

8

1,531

1,638

1,631

-7

147

140

18

인천논현

3

2,248

2,405

2,923

518

340

858

286

화성태안

3

805

861

882

21

167

188

63

평택장당

4

370

396

370

-26

134

108

27

기타

18

3,791

4,056

4,739

683

749

1,432

80

144

51,216

54,801

67,708

12,907

7,704

20,611

143

주) 경실련 추정 택지비는 토공판매가+재세공과금 및 금융비용등(토공판매가의 7%)
 

<표> 신도시별 이윤추정_평당기준 (단위 : 만원/평당)

신도시

필지수

토공
판매가

경실련
추정택지비

민간건설업자
신고 택지비

차액

민간건설업자
신고이윤

 경실련
추정이윤

화성동탄

29

362

387

441

 54

 66

120

용인죽전

22

356

381

558

173

 34

211

용인동백

19

344

368

515

147

 37

184

용인 신봉/동천

8

357

382

578

196

 34

230

고양풍동

3

444

475

663

188

179

367

하남풍산

7

590

631

706

 75

102

177

파주교하

10

332

355

367

 12

 22

 34

남양주 호평

10

227

243

290

 47

 38

 85

남양주 평내

8

216

231

230

 -1

 21

 20

인천논현

3

388

415

505

 90

 59

149

화성태안

3

232

248

254

  6

 48

 54

평택장당

4

141

151

141

-10

 51

 41

기타

18

197

211

247

 36

 39

 75

144

322

345

426

 81

 49

130

주) 경실련 추정 택지비는 토공판매가+재세공과금 및 금융비용등(토공판매가의 7%) 

비교적 성실하게 신고한 업체 : 전체의 19%

▪ 영리추구를 목적으로 하는 건설업자들이 원가를 실질비용보다 줄여서 신고할 수 없음을 고려할 때, 경실련 추정치보다 낮게 신고 된 경우는 성실하게 신고한 것으로 판단.

▪ 조사결과 비교적 성실하게 신고한 업체는 조사대상 144개 중 28개 아파트로 19%정도로, 경실련 추정치보다 낮거나 또는 택지매입원가와 동일. 

▪ 공무원연금관리공단은 택지판매원가와 신고가가 모든 사업장에서 동일했으며, 파주교하 신도시에서는 오히려 택지판매원가보다 낮았음.

▪ 남양주 평내, 호평이나 평택 장당에서 아파트를 분양한 중흥건설산업이나 우미종합건설(주) 같은 민간사업자도 택지매입원가와 신고가가 동일했으며, 호평의 대주건설은 택지 면적이 동일함에도 불구하고 신고가가 매입원가보다 낮았음.

▪ 화성 동탄, 용인 죽전 등의 신도시에서도 택지매입원가와 신고가의 차액이 미비한 민간사업자들이 있었고, 이들의 경우 차액은 평균 택지매입원가의 5% 수준이었음.

 

상위10위 업체의 감춘이윤만 6,317억원(전체의 49%)

조사대상인 144개 아파트필지의 사업주체는 총93개 업체로 이중 27개 업체가 2필지 이상 아파트를 분양하였으며, 업체별로 살펴본 택지비 허위신고 상위10위는 아래표와 같다.

택지비를 가장 많이 허위신고한 업체는 (주)건영으로 용인죽전에서 단1개 아파트만을 분양했음에도 불구하고 실제 원가와 신고가와의 차액이 무려 938억원이나 된다. 두 번째는 (주)한화건설로 4개 필지에서 택지비를 부풀려 857억원의 이윤을 가져간 것으로 추정된다.

상위10위 업체들이 분양한 필지는 총 30개 필지이며 택지비 허위신고로 감춘이윤은 총 6,317억원으로 전체 1.3조원의 49%가 상위10위 업체에 집중된 것으로 나타났다. 그러나 이들 10위 업체가 신고한 이윤은 1,665억원으로 전체의 22% 정도에 불과했다. 특히, 한국토지신탁은 토지공사가 50%이상의 지분을 보유하고 있는 만큼 공기업에 가깝다고 볼 수 있음에도 불구하고, 모든 사업장에서 택지비를 허위로 신고하였고, 허위신고로 감춘이윤만 645억원이나 된다.


[정정합니다]

지난 22일 이상에서 경실련이 발표한 내용 중 택지비 허위신고로 탈세의혹이 있는 업체로 분류되어 있던  ‘ (주)프리마’ 건설은 발표 이후 사실확인을 입증할 수 있는 관계서류를 제시하여 확인한 바, 사실이 입증되었기에 ‘허위신고’업체에서 ‘성실신고’업체로 이를 정정합니다. 또한 이러한 사실은 국세청에도 전달되었음을 알려드립니다.



[문의: 시민감시국 02-766-9763]

<아파트 반값의 진실>시리즈

* 아파트 반값의 진실(1) – 분양원가 공개, 국민들을 속여온 개발관료들
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* 아파트 반값의 진실(6) – 판교신도시 1, 2차 분양에서 공공기관의 판매 이윤 분석
* 아파트 반값의 진실(7) – 민간건설업체 택지비 허위 신고, 국세청 세무조사 의뢰