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[토지/주택] 역세권 2030 청년주택’, 청년층 주거안정이 아니라 사업자 특혜·부동산거품 조장 정책
서울시 ‘역세권 2030 청년주택’, 청년층 주거안정이 아니라
사업자 특혜·부동산거품 조장 정책이다.
– 임대주택 확보위해 고가월세 뉴스테이 확대하는 정책 –
– 단순 임대주택 늘리기대신 청년층의 주거비 부담을 낮출 수 있는 정책 필요 –
1. 어제(26일) 사업설명회를 진행한 서울시의 ‘역세권 2030 청년주택(청년주택)’이 저렴한 임대주택 공급보다는 부동산 거품과 불로소득을 키워, 청년세대의 주거불평등을 심화시킬 것으로 우려된다. 역세권 용도변경, 용적율 상향 등 사업추진을 위한 특혜정책은 투기세력과 건설업체를 위한 고가 뉴스테이 확대 정책에 불과하다. 청년층은 주거비를 부담할 수 없는 고가 월세 주택이다. 경실련은 서울시가 맹목적 임대주택 실적 쌓기를 위해 정부의 뉴스테이 사업에 동조하는 정책을 중단할 것을 요구한다. 대신 후분양제, 분양원가 공개, 주거보조비 확대 등 부동산 거품제거와 주거비경감 등 미래 청년세대에게 희망을 줄수 있는 주거정책을 실시할 것을 촉구한다. 
  
대다수를 차지하는 준공공임대주택은 청년들이 부담할 수 없는 건설사 특혜 고가 뉴스테이다. 
2. 청년주택은 저밀도 역세권을 용도변경·개발해 전량 임대주택으로 공급하는 정책이다. 역세권 지역의 규제를 풀어 민간의 고밀도 개발을 허용하는 대신 주거면적 100%를 임대주택으로 지어야 한다. 서울시는 대상지 중 30%만 개발돼도 임대주택 20만호가 건설될 것으로 예상했다. 
   그러나 SH공사의 공공임대주택(행복주택, 전용45㎡ 이하)은 4만호로 일부분이다. 16만호는 민간이 준공공임대주택(전용 85㎡ 이하)으로 공급하는데 그 방식이 고가 월세로 비판받는 박근혜 정부의 뉴스테이와 동일하다. 서울시 청년주택역시 8년 임대후 분양이 가능며, 연 5%임대료 상승을 제한하지만, 초기 임대료는 민간사업자가 정한다. 이름만 다를뿐 뉴스테이와 동일하다. 과도한 임대료 책정에 대해서는 사전 시장과 협약후에 입주자 모집이 가능하다고하지만 과도하게 비싼 주변시세를 따를 수 밖에 없어 청년보다는 사업자를 위한 주택이다. 지난해 위레신도시에 공급된 뉴스테이(전용 84㎡)는 최고 보증금 4.9억, 월 임대료 50만원에 공급됐다. 올해 상왕십리역 인근에 공급될 예정인 신당동 뉴스테이(전용 59㎡)도 보증금 1억 원, 월임대료 100만원에 달한다. 청년주택은 지하철 2개 노선이 지나는 교차 역세권에 공급하기 때문에 준공공임대주택의 경우 주변 주거지역은 물론이고 서울 도심 뉴스테이 보다 비싸게 공급될 가능성도 크다.
3. 다수의 평범한 청년들이 이러한 고가월세를 부담하기는 매우 힘들다. 서울시가 지난해 2030세대를 위한 ‘서울리츠’ 대상으로 잡은 계층은 소득분위 5-7분위 청년층으로, 월 소득은 371만원∼482만원(2인 이상 가구, 통계청 2015.4분기)이다. 이들이 현재 주거비로 사용하고 있는 금액은 월 20만원 내외이다.(통계청, 소득구간별 가구당 가계수지) 신당 뉴스테이 월 임대료에 관리비까지 포함할 경우 현재 주거비의 5배 이상의 금액이 필요하다. 서울시가 시범사업지역으로 선정한 충정로역 일대는 2개의 지하철 노선이 지나는 교차역세권으로 민간 준공공임대주택의 경우 신당뉴스테이와 비슷하거나 더욱 높게 공급될 가능성이 높다.
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4. 반면 사업자는 높은 수익을 얻는다. 각종 세금이 면제·감면되며, 건설비용 대출금 이자를 지원 받을 수 있다. 8년의 의무임대기간 이후에는 분양전환이 가능하다. 정부 뉴스테이의 경우 정부가 미분양 매입 확약으로 사업자들로써는 아무런 위험 부담이 없다. 지난해 국정감사 당시 주택도시보증공사가 국회에 제출한 자료에 따르면, 보통주로 참여한 건설업체들의 내부수익률은 연 9.8~21.3%(연간 집값 상승률 1.5%시)에 달하는 것으로 나타났다. 종합건설사 영업이익률 2.2%(대한건설협회, 2014년 기준)와 비교하면 황금알을 낫는 거위인 셈이다. 
용도변경으로 막대한 토지거품 발생, 서울 전역의 부동산 거품 조장할 위험이 크다. 
5. 가장 큰 문제는 서울 전역 역세권 개발로 인해 막대한 부동산 거품이 발생한다는 점이다. 용도가 변경될 경우 토지 가치는 대폭 상승해 거대 토지주와 건물주는 막대한 개발이득을 얻는다. 지난해 감정가격이 3조원이던 삼성동 한국전력 부지가 10조원에 매각될 수 있었던 이유는 서울시가 3종주거지역이던 부지를 상업지역으로의 용도변경을 예고 했기 때문이다. 예컨대 청년주택은 용도지역을 변경할 경우 일반주거지역의 용적률이 최대 5층까지라면 상업지역은 최대 25층까지 가능해진다. 
  경실련이 시범사업지역인 충정로역 인근 23,751㎡(축구장 3배 면적) 토지를 대상으로 땅값 상승을 추정한 결과 현재 3종 주거지역으로 ㎡당 가격이 1,300만원이지만, 준주거지역으로 변경됐을 경우 2천만 원으로 상승할 것으로 추정된다. 상업용지가 될 경우에는 ㎡당 7천만원으로 대폭 상승한다. 서울시가 구상 중인대로 20만호의 주택을 지을 수 있도록 서울 역세권 전역으로 확대 적용할 경우 거품 조장액은 수백조원에 달할 것으로 추정된다. 4만호의 공공임대주택 확충을 위한 대가치고는 너무 큰 거품이다. 
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특혜 통한 개발 정책대신 부동산 거품 빼기위한 정책을 실시하라
6. 박원순 시장은 임대주택 확대라는 자신의 목표를 달성할 수 있을지 모르지만, 역세권 개발로 인한 지가상승 등 부동산 거품 증가, 고가월세 주택 주거불평등으로 청년들의 삶은 더욱 힘들어 진다. 주거난에 내쫓긴 청년들의 서울시 이탈과 저출산 등 서울시의 문제인식과 해결책이 효과를 거두려면 민간에게 막대한 특혜를 주고 임대주택을 확보하기 보다는 전면 수용·공영개발을 통해 공공임대주택으로 공급해야 한다. 그러나 청년주택이 꼭 역세권에 있어야 하는 이유는 없다. 서울 역세권은 이미 과도하게 비싼 땅값으로 막대한 토지수용 재원이 필요하며, 설사 주변시세보다 낮다고 해도 청년층이 부담 하기에는 임대료가 비쌀 수밖에 없다. 조금 외곽에 공급한다고 하더라도 저렴한 임대료로 보다 더 많은 임대주택을 공급한는 것이 청년층의 주거안정에는 더 큰 도움이 된다.
   근본적으로는 대규모 개발을 통해 임대주택을 공급하는 것에 대한 재검토가 필요하다. 서울의 수백만 청년 중 4만명에게만 혜택을 주는 건설형 임대주택 공급보다는 청년수당과 비슷한 개념인 주거보조비 확대로 청년층의 주거비 부담을 낮춰주는 것이 더욱 효과적이다. 이과 함께, 저렴한 공공주택 공급, 후분양제, 분양원가 공개 등 부동산 거품을 제거하는 것이 미래 청년세대를 위한 가장 효과적인 주택정책이다. 서울시의 정책 중단을 촉구한다.