부동산

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[토지/주택] 용도변경 후에도 공시지가는 엉터리

 경실련이 단독주택, 재벌사옥 과표에 이어 용도변경 전후 공지지가 변화 실태를 발표하며 다시 한번 공시지가 문제를 제기했다. 경실련은 이날 보도자료를 통해 서울시가 보유했던 시유지조차 매각 후 제대로 된 공시지가가 매겨지지 않고 있다며 근본적인 공시지가 체계의 문제를 지적했다.

 

 경실련에 따르면 그간 서울시가 매각했던 시유지는 판매이후에도 제대로 된 공시지가가 공시되지 않고 있었다. 1995년부터 추진됐던 뚝섬개발사업에서 서울시는 2005년 대림산업과 한화에 상업용지를 매각했다. 당시 과열경쟁으로 인해 해당 부지는 3.3㎡당 1구역(한화)은 5,667만원, 3구역(대림)은 6,946만원에 매각됐고, 이후 분양된 아파트의 토지비(용적율 감안)는 각각 1억4,700만원, 2억1,300만원에 달했다.

 

 그러나 경실련 조사결과 해당 토지의 현재 공시지가는 3,800만원, 4,500만원으로 6년 전 매각액에조차 미치지 못하는 것으로 나타났다. 서울시가 매각액을 정확히 알고 있음에도 불구하고, 해당 지자체장인 성동구청장은 실거래가를 제치고 감정평가사들의 엉터리 감정결과를 수용, 실거래가의 25%에 불과한 공시지가를 공시한 것이다.

 

 또한 지난해 123층의 초고층 개발이 확정된 잠실 제2롯데월드 부지도 공시지가가 시세에 턱없이 모자랐다. 해당부지는 1987년 3.3㎡당 308만원에 서울시가 롯데에 매각했고 현재 공시지가는 9,400만원이다. 그러나 경실련은 해당부지의 시세가 최소 3억원에 달해 매각액의 101배라고 주장했다.

 

 

 경실련의 근거는 주변 향군회관의 시세와 지난달 경실련이 발표한 재벌사옥 공시지가 조사결과에 따른다. 해당부지 맞은편에 건설하고 있는 향군회관 중 한개 동은 지난해 약 5천억원에 매각 계획이 세워졌던 곳이다. 3.3㎡당 1.7억원에 해당하는 금액이다. 그러나 향군회관은 대로변에 접해있지 않고 30층에 불과해 제2롯데월드 부지의 가격은 이보다 훨씬 높을 것이라는 것이 경실련의 설명이다. 실제로 향군회관과 제2롯데월드 부지의 공시지가차이는 1.8배에 이른다.

 

 또한 대규모 재벌 사옥 중 단위면적당 최고가로 거래됐던 역삼 ING타워의 경우 토지비는 3.1억원이기 때문에 123층 초고층의 부지는 가격이 더 높을 수밖에 없다. 이를 토대로 경실련이 추정한 제2롯데월드 부지의 가격은 최소 8조원 이상이다. 이는 정부가 공시한 공시가격 2조5천억원의 3.2배에 이르는 금액이다.

 

 특히나 최근 삼성생명에 매각된 감정원 부지는 공시지가가 3.3㎡당 3,800만원이었으나 매각을 위한 재감정 결과 7천여만원으로 산정됐다. 감정평가를 전담하는 감정원 부지조차 과세용 감정가와 매각을 위한 감정가가 2배나 차이나는 등 엉터리 감정평가를 확연히 드러내주고 있다.

 

 경실련은 “공시지가를 감정하는 기관인 감정원 부지조차 엉터리 공시지가가 매겨지고 있음을 자인한 꼴”이라며 “적정가격을 공시지가 기준으로 삼을 것이 아니라 실거래가를 기준으로 삼아야 한다”고 촉구 했다. 이어 “실거래가 뜸하다고 공시지가에 반영 못한다는 논리는 시유지를 매각해 실거래가가 존재하는 부지에 조차 시세를 반영하지 않는 태도로 보아 거짓 변명에 불과하다”고 정부를 강하게 비판했다. 

 

* 경실련 주장

 

ㅇ 실거래가 아닌 애매모호한 ‘적정가격’을 공시지가 기준으로 삼는 이유는?
  
 경실련 조사결과 뚝섬부지, 제2롯데월드 등 당초 시유지였다가 용도변경 후 민간에 매각, 땅값이 가파르게 상승했음에도 불구하고 공시지가에는 제대로 반영되지 않은 것으로 나타남.

 

 관련법인 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제3조에는 국토부장관이 표준지에 대한 적정가격을 조사평가, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하도록 규정하고 있음. 문제는 공시지가의 기준을 실거래가격이 아닌 애매모호한 적정가격으로 규정하고 있는 것임. 이 때문에 감정평가협회는 실거래가를 두고서도 소비자들이 알 수 없는 각종 기준을 만들어 적정가격이란 실체없는 가격을 산출해 보고하고 있고, 허수아비 전문가위워회에서도 제대로 검증하지 않은 채 국토부장관과 지자체장이 공시함.

 

 이 때문에 공시지가는 항상 실거래가와의 괴리가 존재하고 시유지로서 서울시가 직접 매각, 실거래가를 정확히 알고 있는 토지조차 공시지가의 시세반영이 제대로 되지 않고 있음.

 

ㅇ 2005년까지 매년 발표해오던 공시지가 현실화율을 공개 못 하는 이유는?

 종합부동산세가 도입되기 이전까지는 아파트, 단독 등 주택뿐 아니라 모든 토지는 공시지가가 과세기준이었음. 그러나 공시지가의 시세반영률이 매우 낮아 대부분의 불로소득이 사유화된다는 문제제기에 정부는 공시지가의 시세반영률을 높여나가겠다며 공시지가 현실화 계획을 발표.

 

 정부(당시 건교부) 발표에 따르면 2000년도에 시세를 56% 반영하던 공시지가는 꾸준히 상승해 2005년에는 91% 반영하고 있어야 함. 하지만 당시 경실련 조사 결과 공시지가는 시세를 3~40%밖에 반영하지 못하는 것으로 나타났음.

 

 게다가 2006년 정부는 공시지가 상승률은 17.8%로 땅값상승률(5%)보다 높다며 이는 공시지가의 현실화계획이 반영된 결과라고 밝혔음. 그러나 공시지가 상승률과 땅값상승률의 차이인 12.8%를 2005년도 공시지가 현실화율(91%)에 적용하면 104%가 되고, 이러한 문제점을 기자들이 지적하자 건교부조차 공시지가 현실화율 91%는 잘못된 수치임을 인정함. 이후 지금까지 공시지가 현실화율은 발표되지 않고 있음.

 

 이번 조사에서 나타나듯 현재 공시지가는 주변시세를 3~40%밖에 반영하지 못하는 등 과거 10년전 56%보다도 현실화율이 떨어지고 있음. 이를 정부도 알고 있기에 현실화율을 발표조차 못하고 있고, 공시지가가 존재함에도 불구하고 매각을 하거나 보상을 할 때에는 별도의 감정평가 절차를 거쳐 공시지가와 크게 차이나는 감정평가액을 기준으로 삼고 있음.

 

ㅇ 아파트 소유자만 시세기준 80%의 과표를 적용하는 이유는?

 

 공시지가, 공시가격의 또 다른 문제는 아파트소유자와 고급단독주택 소유자, 재벌빌딩 소유자 등 납세자들간 형평성에도 어긋나고 있다는 점. 우리나라 최고가 아파트인 삼성아이파크도 가격이 낮은 노원구 중계동 주공2단지도 모두 공시가격은 시세를 7~80% 반영하고 있음. 이처럼 아파트는 가격의 높고 낮음을 떠나 시세를 일관되게 반영하고 있는 데에는 실거래가 공개가 큰 영향을 미침.

 

 부동산부자의 불로소득을 환수하기 위한 종부세 도입을 앞두고 참여정부는 시세를 반영 못하는 공시지가가 아닌 새로운 과표로 ‘공시가격’을 도입했음. 동시에 아파트 실거래가도 함께 공개함으로써 공시가격의 시세반영도를 누구나 검증가능토록 하였음. 하지만 단독, 다세대 가구와 업무용빌딩 등 비주택 건물까지 실거래가 공개가 확대되지 못하면서 오늘날과 같은 형평성 상실을 초래함.

 

 최근 전월세 가격 상승이 사회문제가 되자 전월세 가격 실거래가를 공개한 것처럼 정부의 의지만 있다면 매매 실거래가 공개도 가능함. 지난 9월 국감장에서 강기정의원(민주당)이 국토부로부터 받은 자료를 토대로 단독주택 실거래가 현황을 매매건별로 공개한 바 있음. 이처럼 국토부는 모든 부동산의 매매가격 자료를 구축하고 있는 바 이를 투명하게 국민에게 공개해야 함.