CCEJ 칼럼

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[CCEJ 칼럼] 유럽선 고층아파트 헐어 저층으로



남은경 경실련 도시개혁센터 부장

얼마 전 한 일간지에 ‘고층 아파트, 독일에선 애물단지’라는 기사가 실렸다. 한국에서는 낡은 고층 아파트를 재건축해 초고층 아파트를 짓는 것이 유행인데, 독일에서는 1970년대에 지은 20층 안팎의 고층 아파트를 폭파, 해체하여 4~5층 규모의 저층 빌라나 단독주택을 짓는 재개발을 추진하고 있다는 내용이었다. 낡은 고층 아파트를 처리하는 두 나라의 해법이 사뭇 다른 것이 흥미롭다.

1960~70년대 프랑스와 독일·영국 등 유럽에서는 도시화의 진행에 따라 인구가 집중되고, 주택 부족 문제가 심각해지자 이를 쉽고, 빠르고 저렴하게 해결하기 위해 고층 아파트를 건설했다. 그러나 안전사고에 따른 위험성 문제, 과도한 에너지 소비에 따른 환경 문제, 행동제약에 따른 정신질환 등 행동학적·사회병리학적 문제 등 부작용이 드러나면서 고층·고밀의 아파트 공급정책에서 저층·고밀 주거의 공급으로 주택정책을 전환했다.

왜 ‘초고층 아파트’일까







한국에서는 초고층 재개발만이 마치 하나의 대안처럼 이야기하고 있지만 영국 런던 도크랜드의 경우 고밀 저층 공동주택 형태로 재개발하고 있다. 
우리에게도 경험이 없진 않겠지만 부동산 가격의 지속적인 상승 현상에 힘입어 고층 아파트는 여전히 최고의 주거수단으로 각광받고 있다. 그러나 인구가 감소하고 지역 집중에 대한 불균형 문제가 점차 완화되는 우리 도시의 추세를 감안할 때 50년, 100년 후 우리도 비켜갈 수 없는 도시문제가 될 것이다.

초고층 아파트의 열풍은 우리나라와 중국의 상하이, 싱가포르, 도쿄 등 아시아와 뉴욕 등에서 매우 두드러지게 나타나고 있다. 상하이는 중국의 경제성장을 견인하는 도시로 빠르고 쉽게 다량의 주택을 공급하기 위해 초고층 아파트를 건설했다. 싱가포르는 대규모 해안 개발 프로젝트의 일환으로, 뉴욕은 1970년대 황량하게 버려진 항구를 매립하여 중산층 이상의 주거지로 개발하면서 초고층 아파트가 등장했다. 우리나라는 2000년 이후 고급 주상복합아파트의 등장과 1970년대에 지은 저밀도 아파트를 고층으로 재개발했다. 노후화된 주택을 보수하기 위해서는 비용이 들지만 우리나라의 재건축사업은 용적률을 높여 그 개발이익으로 수선비용을 충당하는 방식을 채택한다. 최근 1980년대에 지은 강남의 한강변 중층아파트는 60층 초고층 아파트로 변신을 꿈꾸며, 이를 위해 규제를 완화해줄 정치 지도자를 애타게 기다리고 있다.

그러나 초고층 아파트는 에너지 소모적이며 친환경적이지 않다. 늘어난 높이와 폐쇄적인 내부 공간의 단점을 극복하기 위해 좀 더 복잡하고 많은 설비 시스템을 가동해야 한다. 이는 많은 에너지를 소모한다. 일반 중층 아파트에 비해 초고층(주상복합) 아파트의 관리비가 2배에서 3배까지 높다.

건강문제도 있다. 우리보다 앞선 고층 아파트의 거주 경험이 있는 서구의 사례를 보면 초고층 아파트에 대해 사회적으로 긍정적이지 못하다. 고층 거주자에게서 나타나는 우울증과 같은 정신적 질환, 통풍과 환기가 용이하지 않음에 따라 나타나는 호흡기 질환 등 공중위생 환경에 대한 문제와, 아동의 행동학적·사회병리학적 문제가 나타난다는 것은 이미 여러 연구자들을 통해 드러난 사실이다.

또 화재나 폭발 등과 같은 재해가 발생했을 때 초고층 건축물은 생명의 안전성 면에서 더욱 치명적일 수 있다. 화재 시 피난 경로가 길어져 대피시간이 긴 점, 높이를 견디기 위해 사용하는 고강도 콘크리트가 열에 약해 화재 등에 취약하여 건물이 붕괴할 우려가 있다는 점 등은 지금에서야 연구·검토하고 있다고 한다. 게다가 유지 관리를 하는 데도 많은 비용이 든다. 30층 이상의 고밀고층 아파트들은 개발이익을 증대하는 방식의 개발이 불가능하기 때문에 수선보수비용의 부담이 불가피하다.

초고층 아파트가 유일한 카드인가

지역의 여건과 상황에 따라 우리가 그대로 적용하기에는 무리가 있고, 좀 더 심도 있는 논의가 필요하겠지만 외국의 공동주택건설 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다.

영국 런던의 도크랜드 개발에서는 21세기 지속 가능한 정주를 실험하는 밀레니엄 빌리지가 건설되었다. 상대적으로 고밀 주거로 개발되었으나 우리와 같은 획일적인 초고층 아파트 건설은 찾아볼 수 없다. 보행자 우선의 안전하고 생기 넘치는 커뮤니티를 만드는 것을 목표로 했고, 에너지자원, 물 사용의 지속성을 제고하기 위해 주요 에너지 소비를 50% 이상 감축하고 이산화탄소 방출을 줄인다는 목표를 세웠다.

덴마크 코펜하겐의 신도시 에게비에르가르트(Egebjerggard)는 저층 고밀, 복합개발, 거주자의 적극적인 참여와 지속 가능성을 염두에 두고 설계했다. 독일 경우와 마찬가지로 고층 고밀도의 주택단지에서 저층 고밀 주거단지로 전환하는 것이다. 중정과 복도와 같은 커뮤니티 공간을 적극적으로 도입해 주민들 간의 소통 문제를 중요하게 다루고 있다. 이처럼 조금만 눈을 돌리면 나라별·도시별로 살고 싶은 주거를 만들기 위해 다양한 시도와 노력을 진행하고 있음을 볼 수 있다. 고밀 개발이 불가피한 선택이라면 고층은 디자인적인 요소를 통해 충분하게 극복할 수 있다는 것을 알 수 있다. 그런데 우리에게는 초고층이라는 한 카드밖에 없다. 당장의 이익과 편리함에서 벗어나 이제는 조금 멀리 보는 안목이 필요할 때가 아닐까.

* 이 글은 뉴스메이커에 게재되었습니다.