경제

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[금융] 은행의 부동산담보대출, 보다 강력한 감독이 필요하다

정부는 주택금융대출이 실수요자에게 제공되어
부동산 투기를 근절하는 근본대책을 제시하라


  4일 금융감독원에 따르면 지난해 말 시중은행의 부동산담보대출은 178조4천억원으로 총담보대출 194조7천억원의 91.6%이며, 부동산담보대출은 2001년 89.1%, 2002년 88.8%, 2003년 90.2%에서 2004년 91.6%로 상승세를 유지하고 있으며, 지난 3년사이 시중은행의 부동산담보대출 비중은 2.5% 포인트, 금액은 107조548억원 늘어난 것으로 밝혔다.


  은행권별 부동산담보대출은 국민은행이 55조3천억으로 전체 담보대출 59조1천억의 93.7%, 신한은행(93.4%), 제일은행(92.4%), 외환은행(89.2%), 조흥은행(88.0%)의 순으로 대출 비중이 높았고, 특수은행의 부동산담보대출 비중도 수협중앙회 90.5%, 기업은행 89.5%, 농협중앙회 84.0%이며,  농협은 29조8천억으로 시중은행과 비교해도 국민은행에 이어 두번째로 많다. 부동산담보대출 금액별로는 국민은행(55조), 하나은행(25조5천억)이었다.


  또한 금융계에 따르면, 부동산가격이 급증한 올 상반기 시중은행의 대출액은 3백92조원으로 상반기중 11조원(2.9%)이 늘었으며, 이 중 주택담보대출은 112조원으로 6개월사이에 6조원(5.8%)이 증가하였으며, 주택담보대출 증가액은 상반기 전체 대출 증가액의 60.1%로, 이 기간중 은행 예금 증가액의 36.2%에 해당하는 것이다.


  한편, 지난 1일 금감원은 최근 부동산가격 급등 현상이 향후 부동산가격 급락 시 금융회사의 건전성 훼손으로 우리 경제와 금융시장 전반에 불안요인으로 작용할 것으로 판단하여, 1)부채상환능력을 갖추지 못한 상황에서 부동산가격 상승기대만으로 부동산 투기를 하려는 세력이 금융회사의 주택담보대출을 이용하는 것을 근원적으로 차단하기 위해 동일차주의 투기지역내 신규 APT담보대출 취급건수를 1회로 제한, 2) 일부 투기세력이 만기 10년초과 주택담보대출을 통해 자금을 조달하여 투기에 이용할 가능성을 차단하기 위해 신규로 취급되는 투기지역 6억원초과 APT에 대한 만기 10년초과 주택담보대출에 대해서도 LTV를 60%→40%로, 3)보험․상호저축은행․대부업자 등이 연계하여 과도한 LTV 적용 가능성을 차단하기 위해 신규로 취급되는 투기지역 APT에 대한 주택담보대출 LTV를 70%→60%로 하향조정한다고 발표하였다.


  <경실련>은 최근 은행권의 주택담보대출이 급격하게 증가한  원인으로 첫째, IMF 외환위기 겪고 나서 기업대출의 위험을 인식하고 신용위험관리차원에서 대손위험이 상대적으로 낮은 가계담보대출을 강화한 것이며, 이는 가계대출이 기업대출보다 고수익과 낮은 연체율로 안전한 자금운용수단이라는 외국의 사례나 가계대출위주의 국민은행이 IMF이후에도 우량은행으로 성장하는 등의 효과성을 보면서 대출전략을 수정했기 때문이며,


둘째, 은행권들이  자산가치대비 담보율을 높게 잡는 등 리스크 관리를 거의 하지 않고 주택담보대출 시장에 급격하게 뛰어들고 있음에도, 이를 적절하게 금융감독을 통해 조절하지 않고 방치 하였던 점,


셋째, 개인에 대한 신용관리 체계가 확립되어 있지 않은 상황에서 은행들이 담보를 최대한 확보해 두고자 쉽고 안전한 주택이나 토지등 부동산을 담보로 한 것이며,


넷째, 주택구입은 개인소비자들의 소득과 소비의 불일치를 일으키는, 막대한 자금이 일시에 필요하기 때문에 대출이 중요한 수단이 되고, 대출과정에서 토지나 주택은 담보로 제공할 수 있는 가장 유리한 자산이기 때문으로 판단한다. 


  그러나 최근의 주택담보대출의 특징은 1)가계대출의 외환위기 직전의 30%미만에서 2003년에는 47.2%로 급증하여 기업부문과 동일한 비중을 차지하고 있으며, 2) 은행의 가계대출 중 주택담보비율이 59.2%(한국은행, 2003)를 차지하고, 3) 주택자금 대출기간이 구입의 전형적인 10~20년 이상의 장기대출이 아닌 3년 만기(2000년 이전 13%에서 이후 25%로 2배증가)와 5년만기(2000년 이전 12.5%에서 2000년 이후 9.8%로 축소) 대출이 전체28.5%를 차지하고 10년 만기는 33.8%(2000년 이전 49%) 등 장기대출이 줄고 5년 만기 중심의 단기차입금 형식의 대출이 늘고,  4) 그 증가분 중 만기 3년이하 단기 일시상환형태의 주택대출이 77%(2002, 국민은행 신규대출취급액 기준)를 차지하고, 5)주택자금 대출가구의 상환능력을 보여주는 PTI(소득대비상환부담)는 과다부담 수준인 30%를 초과하는 비율이 7.1%(손경환, 2003)로 나타나고 있다.


  이러한 단기대출 중심의 주택담보대출 급증 문제는 1)가계주택대출의 전체적인 만기를 단기화 시켜 가계대출채권이 일시적인 신용경색에 취약한 구조를 갖도록 유도하고, 경기변동에 따라 주택대출의 부실화로 이어진다. 이미 주택담보대출의 급증에 따라 은행의 가계대출 연체율은 2002년말 1.5%에서 2003년말 2.6%(금융감독원)에서 보여주고 있다.  2) 금융시장의 여건변화가 주택경기변동으로 바로 이어져 경기상승기에는 주택가격 급등 현상이 빠른속도로 진전되고, 경기 침체기에는 담보가치의 급속한 하락으로 금융권의 부실대출이 급증하여 금융위기와 우리경제의 위험으로 급진전될 우려가 있으며, 3) 신용관리 차원에서 시작한 주택담보대출이 가계대출의 연체율이 높아져 기업대출보다 위험성이 낮은 가계대출에 대손충당금을 더 쌓아야하는 모순 발생하고, 4) 단기위주의 대출은 주택가격의 상승과 가격상승을 기대하는 투기적 자금으로 활용되고 있다는 것은 일반적인 상식이다.


  <경실련>은 시중은행과 비은행들의 부동산담보대출 현황과 정부의 부동산담보대출 리스크 관리 방안에 대해, 정부의 대책은 부동산투기를 잡는 데는 현실성이 낮은 미봉책이며 보다 강력한 금융감독 정책을 다음과 같이 촉구한다.


첫째, 주택대출이 실수요자에게 제공되어 투기자금화를 방지하는 주택금융 대책을 제시하라.


은행권들이 LTV(자산가치 대비 담보율)을 높게 잡는 등 리스크 관리를 거의 하지 않고 주택담보대출 시장에 경쟁적으로 뛰어들고 있음에도, 이를 적절하게 감독하지 않고 있다가 부동산 문제가 국가경제는 물론 금융시장 전반의 위험성이 가중되자 이제야 감독을 강화하겠다는 것은 직무유기로 밖에 볼 수 없다.


만약 금융감독 당국이 은행들의 주택담보대출 과정에서 다주택소유자들의 대출기준 강화, 담보가액 설정 및 소득대비 부담능력등의 감독을 강화했다면, 현재 우려되는 부동산 가격 거품 붕괴에 따른 가격 하락의 금융위험 문제는 상당히 완화할 수 있었을 것이다. 


또한, 주택담보대출이 단기회수 비중이 높은 점은 주택 구입 시 주택 실수요자의 대출이 낮고, 단기성 주택 구입자금 조달을 위한 대출이 많다는 것 또한 금융감독이 제대로 이루어 지지 않아 단기성 자금들이 부동산 투기자금으로 유입되어 가격 폭등의 상당한 원인이 된 것으로 분석을 할 수 있다. 따라서 정부는 주택담보대출이 실수요자에게 갈 수 있는 효과성 있는 주택금융정책을 제시하여 부동산 투기를 근절해야한다.


둘째, 모기론을 확대시행하라.


그동안 모기지론의 특성을 보면, 대출금액은 건당 평균 7,000만원이고 1억 이상이 36.2%로 실수요자에게 금융제공 기능을 하고 있으며, 대출수요자 연령이 30대 50.6%, 40대 33.4%로 대체로 처음 주택구입시기인 30-40대의 대출이 절대적 다수이며, 대출자 소득분포도 년 3천만 이하 52.9%, 4천만 71.5%로 대체로 낮은 소득계층에서 형성되고, 대출기간도 20년 만기가 86.6%를 차지하여, 종합적으로 평가하면 낮은 소득계층에서 주택을 필요로 하는 실수요자들이 활용하고 있음을 알 수 있다(한국주택금융공사 통계, 2004)


따라서, 모기론을 중심으로 서민을 위한 주택금융체계를 잡고 고소득자는 민간시장에서 해결할 수 있도록 유도하는 정책을 추진해야한다. 아울러 현재 주택담보대출시장의 30%수준인 모기지론의 확대를 위한 제도적 지원을 하여 토지와 주택의 거래투명성을 높이고 투기를 억제하는 제도로 활용하여야 한다.


셋째, 정부의 지난 7월 1일 발표한 부동산담보대출리스크 관리 대책의 효과성을 높여야한다.   


1)주택담보대출의 규제를 은행권과 비금융권으로 확대 적용해야한다.


정부가 발표한 대책에는 은행권이 주거 및 사업자등 실수요자들을 제외하고는 동일차주의 투기지역내 신규 APT담보대출 취급건수를 1회로 제한하고 있다. 하지만 보험․상호저축은행․대부업에 대해서는 LTV만 60%로 제한하여, 은행에서 대출을 받지 못한 소비자들이 비은행권으로 집중되도록 유도하고 있다. 이미 특수은행권들도 주택담보대출이 급격히 증가한 상태이며, 비은행권은 부실규모는 심각한  상황으로 알려지고 있는데, 이들이 상당한 부동산가격의 거품이 내재된 상태에서 주택담보대출을 한다면 비은행권의 부실은 더욱 급속히 진행 될 것이다.


2) 주택담보대출을 전국지역으로 확대 적용해야한다.


주택담보대출의 제한을 동일차주의 투기지역내 신규로 규정한 것은 투기지역내로 묶어놓겠다는 것이지만, 투기는 이익이 발생하는 기대심리만으로도 일어나는 것이므로 투기지역내로 묶는 것은 현실성이 없으므로 투기지역과 비투기지역을 포함하는 전국으로 확대 적용해야한다.


3)주택담보대출의 규제를 개인뿐만 아니라 가족(직계존비속)까지 포함하여 규제해야 한다.


주택담보대출의 규제는 개인으로 하고 있기 때문에 효과를 기대하기 어렵다. 부동산 투기는 본인은 물론 가족을 포함하여 사돈의 8촌까지 동원된다는 것이 상식임에도, 투기자금 유입을 차단하고자 하는 정책이 최소의 개인으로만 한정하는 것은 정책의 목적을 이룰 수 없을 것이다. 따라서 최소한 가족까지 포함하여 적용해야한다.


[문의 : 정책실 3673-2141]