부동산

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[토지/주택] 이렇게 해야 부동산 문제 해결할 수 있다!
2006.05.02
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1. 아파트 후 분양제도
 
ㅇ 현행 주택공급은 후분양이 원칙이지만, 사업주체가 대지소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 예외적으로 허용하고 있음.

 

ㅇ 선분양제는 전매시장 형성으로 투기이익노린 거품 유발, 확정분양가로 분양하여 분양가 상승, 선 비용지불로 입주자가 사업위험 및 건설비 이자까지 부담, 완제품을 보지도 못하고 사전 구입하고 선압으로 선택권 침해, 공급자의 도덕적 해이로 부실시공 및 품질 저하, 건설업체 부도시 소비자가 위험을 부담해야하는 피해, 분양대금 선납으로 건설금융 발전 저해, 건설업의 경쟁력 약화와 공사도 하지않는 위장 건설사 난립 등의 문제가 있음.

따라서 선분양제는 공급자 위주의 주택정책으로 소비자의 권리가 보호되지 않는 제도임.

 

ㅇ 정부는 후분양제를 수차례 하겠다 하였으나 이행하지 않고 있음.
 – 공기업만 2004년부터 단계별 도입(공정률을 2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80%로)  
 – 2007년경 약 500-600세대의 공기업 분양아파트만 후분양제 도입
 – 강남권 등 투기과열지구 재건축아파트 후분양 부분시행(03.7.1 이후 사업계획승인 신청)
 – 오피스텔 등 상업용 건물 후분양제 2005.4월부터 시행
 – 민간부문이 후분양시 주택기금 및 공공택지 혜택 제공

 

ㅇ 사실상 정부 후분양 대책은 의지와 실효성이 없음. 선분양으로 인해 주택건설업체가 얻는 막대한 특혜구조를 제도적으로 보장하면서 민간의 자발적 후분양제 이행을 기대하는 것은 후분양제를 하지 안겠다는 것임.

 

□ 後 분양제도 전면 시행, 先 분양 시 분양권전매 폐지, 분양원가 공개
▣ 先분양제 下   : ① 분양권전매폐지, ② 분양원가 공개, ③ 민간아파트의 계약서 보완
▣ 원가공개 항목 : ① 공공택지의 수용가 ② 감정가 ③ 조성원가 등 <공종별 세부내역>
▣ 분양원가 대상 : ① 공공아파트  ② 공공택지 내 민간분양아파트  ③ 민간아파트

 

2. 공공보유주택 20% 확충

 

ㅇ 전국 주택보급률은 102.2%이나, 서민층의 기본적인 주거수요는 여전히 미해결된 상태로 소외계층의 상대적 박탈감 증대 등 사회통합에 장애로 작용

 

ㅇ 전체 가구의 43%(615만)가 무주택 세대로 남의 집에 거주하고 전월세가격 상승으로 주거불안 지속, 330만가구가 최저주거기준(3인가구 최소8.8평․방2칸․부엌․화장실) 이하 주택에 거주하고, 이중 112만 가구는 단칸방에 거주, 기초생활 수급자에 국한하여 매월 33~55천원씩 주거급여를 지원하고 있으나, 71.8만가구로 전체가구의 4.2%수준에 불과.

 

ㅇ 소득대비 주거비 부담(RIR)이 선진국에 비하여 높은 수준으로 서민생활 압박의 주요 요인
    * RIR(연간 임대료/연소득) : 20.9%(’95)→20.7(’00)→18.3(’01)→21.3(’02)  (선진국 평균 16.0%)

 

ㅇ 주거문제를 스스로 해결하기 힘든 계층이 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 장기임대주택은 재고량이 절대 부족 함. ’04년까지 임대주택으로 전체주택(1,299만호)의 8.9%인 115만호를 공급하였으나, 5년 미만 단기임대주택이 71%, 단기임대주택은 주로 민간업체가 건설․매입하여 공급하고 입주 후 최저 2.5년 경과 시 분양되어 사실상 투기 수단으로 전락

 

ㅇ 재정지원을 바탕으로 10년이상 임대되는 실질적 임대주택은 33만호로 전체 주택재고의 2.5%, 재고율이 7~36%인 선진국과 비교 시 절대 부족.(네덜란드 40%, 영국 22%, 독일 20% 등)

 

 

□ 모든 공공택지 공영개발하여 공공보유주택 단지로 개발. 
 – 상업․업무용지만 필요시 매각 : 입찰참가자격 폐지/일반경쟁입찰
 – 주택용지 : 판매금지, 공공사업자에 조성원가 공급(공익목적에만 토지수용권 극히 제한적 인정)

 

□ 공공(토공․주공․지자체 도시개발공사)는 공영개발 의무화

 

3. 실수요자에게 주택담보대출

 

∘ 부동산 투기를 근절하기 위해서는 공급을 통한 수요 완화와 함께 주택구입 자금의 원천적 차단이 병행하여 실시될 때 정책의 효과는 빠르고 효과 있게 진행됨. 부동산가격 급등이 지속되고 부동산의 경제적 내재가치가 이를 뒷받침하지 못할 경우, 외부충격에 따른 부동산가격 하락 → 대출회수 및 신규대출억제→ 신용공급 축소 → 가계의 부채상환 능력 악화 및 부실 확대 → 금융회사 동반부실화

 

∘ 현재 주택 관련 금융은 국민주택기금, 모기지론, 생애최초주택구입자금대출, 주택담보대 출 등이 정부와 민간에서 다양한 종류의 상품들이 있으나, 주택담보대출의 투기 자본화를 차단하는 정책은 시행되지 않고 있음

 

∘ 최근 주택담보대출 특징은 가계대출이 외환위기 직전의 30%미만에서 ‘03년 47.2% 급증하여 기업부문과 동일 비중이며, 은행의 가계대출 중 주택담보비율이 59.2%(한국은행, 2003),  주택자금 대출기간이 3년만기(‘00년 이전 13%-> 25% 2배증가)와 5년만기(’00년 이전  12.5%-> ‘00년 이후 9.8%로 축소) 대출이 전체 28.5%, 10년 만기는 33.8%(’00년 이전 49%) 등 장기대출이 줄고 3~5년 만기 중심의 단기차입금 대출 증가. 일반적으로 단기회전 대출은 주택가격 상승에 따른 투기적 자금으로 활용됨.

 

∘ 따라서 주택자금이 실수요자들을 대상으로 적정하게 대출 되고, 실수요자 또한 소득대비 상환능력에 맞게 적정한 수준에서 대출되어야 가게부실을 예방하고 정책자금의 선순환을 이룰 수 있음.

 

□ 주택금융정책 전환

∘ 주택담보대출은 주택구입 목적으로 제한하고 2주택이상자 대출 금지(필요시 실수요자 증명)

∘ 소득파악에 근거한 대출금 상환능력에 따른 대출금

∘ 주택담보대출의 규제를 비금융권까지 확대․전국지역 적용․직계존비속까지 포함

 

 

4. 재개발, 건축의 공공성 회복

 

ㅇ 재건축 승인이라는 공공의 계획변경을 통해 발생한 개발이익을 개인이 모두 사유화하도록 허용함으로써 재건축이 주거환경 개선보다는 자산증식 수단으로 이용되고 있음.

 

ㅇ 그동안 재건축을 통해 용적률이 대폭 증가했음에도 불구하고 가구수의 증가는 미미하여 주택 공급효과는 매우 적게 나타나고 있으며, 반면, 재건축 전에 비해 재건축 후에는 주택면적이 큰 폭으로 증가하여 증가된 면적이 주택공급보다는 중대형아파트 공급에 이용되고 있음. 때문에 지난 5년동안 추진된 재건축 아파트 매매가는 3배이상 증가하였으며, 이는 분양가(특히 일반 분양아파트)에 반영되었을 뿐만 아니라 주변지역 집값을 자극하는 악순환을 겪고 있음.

 

ㅇ 현재의 재건축 문제는 정부의 근원적 개발이익 환수 노력 부재, 자치단체의 주민여론을 반영한 선심성 승인, 주민들의 개발이익을 노린 투기화의 복합적 현상으로 나타고 있음. 특히, 재건축 개발이익은 일부지역(강남지역)의 수급불균형으로 인한 가격 상승과 재건축사업 시 용적률 상향조정 등으로 인한 유․무형적 요인에 의해서 발생하고, 일부지역의 재건축아파트는 주거 보다는 투기목적으로 거래되고 있음에도 현행 제도로는 개발이익 환수하는 정책수단이 없음.

 

ㅇ 현재 시행되는 기반시설부담금은 재건축을 부과대상으로 하지만, 재건축으로 인해 필요한 기반시설의 비용을 부담시킨다는 점에서 이익환수수단으로 보기 어려우며, 초과 용적률에 일정 비율의 임대주택을 짓게 하는 방안도 추가로 용적률 인센티브를 줄 뿐만 아니라 임대주택 건설에 따른 건축비용을 국가가 부담한다는 점에서 이익환수기능이 아니며,  각종 경과규정으로 인해 강남의 주요 사업단지는 제외되어 있어 실효성이 미흡하고, 지역간 형평성 문제 발생.

 

ㅇ 현재의 제도로는, 재건축 과정에서 정부의 ‘인허가’로 발생하는 개발이익의 적정 환수를 통한 재건축 시장안정과 투기근절에는 근본적으로 한계가 있으며, 3․30 재건축 대책도 실제 효과를 기대하기 어려움.

 

ㅇ 따라서, 주택시장 불안 해소와 재건축아파트의 투기적 거래를 차단하고, 주택의 공공성 강화와  서민의 주거안정 차원에서도 재건축이익 환수방식에 대한 근본적 재검토 필요.

 

□ 재건축 과정에서 발생한 초과이익을 모두 공공에 환원하는 ‘재건축 공영개발’ 확대
   – 1:1 재건축(최소 인센티브, 자기가 살집은 자기돈으로 지어야한다) 또는 공영개발(인센티브)을 선택하게 하는 방안 

 

□ 공공기관의 재개발․재건축 건설 확대
   – 재건축․재개발은 서민들이 건설자금 및 전문지식이 부족하여 건설회사와 소수조합임원들의 결탁을 통한 횡포를 통제하지 못하여 많은 피해를 양산하고 있음. 공공기관에 의한 건설로 부정부패의 소지를 차단하고 서민들의 권리를 보호하는 역할을 확대 해야함

 

[문의 : 아파트값거품빼기운동본부 02-766-9736]