부동산

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[토지/주택] 정부는 실수요자들을 위한 주택정책 마련에 힘을 쏟아야 한다

 

경기부양 핑계로 부동산 투기조장, 서민을 두번 죽인다

 

최근 건설경기침체가 심화되고 있으니 규제로 일관해온 주택․부동산정책을 전환해야 한다는 주택건설업체들의 요구가 강화되고 있다. 정부 또한 기업(재벌)도시건설과 골프장건설, SOC 민자사업 등 건설경기연착륙대책을 발표한 이후 “투기지역지정제도 개선방안”을 발표하는 등 주택과 건설을 촉진하고 각종규제를 완화하는 정책을 검토하는 것으로 보도되고 있다.

그러나 주택건설실적의 저조, 미분양아파트의 증가, 역 전세난의 심화, 주택거래량 축소 등 건설경기의 위축을 보여주는 것이라고 주장하는 내용들은 건설경기의 침체가 심각하게 진행되는 것을 보여주는 지표라기보다는 인위적인 건설경기 부양으로 인한 추가적인 상승이 중단되면서 지난 몇 년간의 토지와 아파트값 폭등에 따른 부작용이 나타나는 것으로 보여 진다.

경실련은 주택시장침체에 따라 주택공급 촉진과 규제완화가 필요하다는 주장의 허구성을 지적하며 건설과 주택산업의 건전한 발전과 더불어 실수요자를 위한 주택정책으로 전환할 것을 촉구한다.

 

1. 거품은 제거되지 않았고 시민들은 여전히 내 집 마련의 꿈을 상실했다.

 

건설업계는 주택시장의 침체가 매우 심각한양 호들갑을 떨고 있다. 그러나 99년 분양가자율화 이후 폭등한 아파트값의 거품은 여전히 제거되지 않고 존재하고 있다. 지난 3개월간 서울의 아파트 시가총액이 9천300억원 감소한 것으로 나타났다. 이는 시가총액 399조 9천 700억원의 0.23%에 불과한 미미한 금액이다. 반면 지난 4년 6개월간 서울의 아파트값은 월평균 302만원씩 올라 매달 도시근로자의 월 소득 만큼 올랐다고 한다. 이를 서울의 아파트 시가총액으로 환산하면 170조-180조 이상 폭등한 것으로 이를 전국으로 환산하면 작년 한해 150조, 지난 3년간 약 500조가 오른 셈이다.

또한 서울 강남의 아파트값은 평당 2,176만원으로 소득수준을 감안할 때 뉴욕 맨하탄의 아파트값 보다 2배나 높은 것으로 나타났다. 최근 5년간 아파트분양가가 2배 이상 폭등하였고, 4년 6개월 동안 서울의 아파트시가 총액이 170조-180조 올랐으며, 소득수준을 감안할 때 맨하탄 보다 높은 아파트값으로 인해 시민들의 내집 마련에 대한 꿈을 앗아가고 있다.

결과적으로 몇 년 동안 아파트값이 폭등함에도 불구하고 제대로 된 시민주거안정대책과 부동산투기 방지대책을 제시하지 못했던 정부가 또 다시 건설업자들과 정부가 주택비수기의 소폭 하락세를 기화로 언론을 조작하고 여론을 호도하면서까지 호들갑을 떠는 것은 바람직하지 못하다.

 

2. 미분양 사태와 역전세난은 주택건설업체의 과도한 분양가 폭리와 거품이 원인이다.

 

주택건설업체들은 수도권을 중심으로 아파트 미분양이 증가하고 역전세난이 나타나는 것을 정부의 시장규제 탓으로 돌리고 있다. 그러나 최근 수도권 일부지역의 아파트 매매가격은 소폭 하락하였지만 강원도 고성군에서 분양되는 34평형 아파트 평당 분양가가 8백만-8백60만원에 이르고, 거제도의 아파트분양가가 평당 600만원을 넘어설 정도로 크게 오르는 등 충청권과 지방의 아파트값은 여전히 상승하고 있다.

최근 미분양 물량이 증가하는 것은 아파트를 분양하는 주택건설사들의 과도한 분양가 책정과 폭리에서 기인하는 바가 크다. 실제로 경실련이 분석한 결과 공공택지에서 분양하는 민간아파트의 경우 분양가 대비 수익률이 30-40%에 이르는 것으로 나타났고, 서울 상암 단지 공영아파트도 분양가 대비 40%의 과도한 수익률을 챙겨간 것으로 드러났다. 가장 최근 분양된 화성 동탄지구 조차 국내 굴지의 주택건설업체들이 헐값에 분양받은 택지가격을 무시하고 높은 분양가를 책정함으로써 무주택시민들에게 공급되어야 할 물량의 58%가 기존 주택을 보유한 자들에게 일반분양 되었다.

역전세란 조짐 역시 몇 년간 폭등했던 아파트값이 시민들이 감내할 수 있는 수준을 벗어났고 최근 아파트값 상승추세가 둔화됨에 따라 자연스럽게 전세값이 하락하고 있는 것으로 신규 공급되는 아파트가 실수요자에게 공급되지 않고 투기적 수익을 노린 다가구주택 보유자들에게 소유가 집중된 결과이다.

이렇게 건설사들의 과도한 폭리로 소비자들은 값비싼 아파트를 짓기도 전에 구입하였고, 원가공개 논란 등으로 이러한 사실을 시민들이 인식하면서 아파트값 거품이 빠지길 바라는 기대심리로 구매를 늦추고 있는 것은 사실이다. 그럼에도 불구하고 주택건설업체는 고분양가는 유지한 채 원가공개를 기피하면서도 미분양을 탓하고 있다. 그러나 실제 지난해 건설업계는 102조원의 역대최고 수주실적을 기록했고, 대림산업과 현대산업개발이 매출액과 순이익 모두 역대최고치를 기록하는 등 올 상반기 대형건설업체의 실적도 매우 높은 것으로 나타나고 있다.

그럼에도 정부가 주택건설업체의 과도한 폭리를 묵인하면서 규제완화를 통해 내수경기를 부양하려한다면 주춤하고 있는 아파트가격은 다시 폭등하고 부동산투기는 더욱 기승을 부리게 될 것이다.

 

3. 현재 내수경기 침체 원인은 정부의 부동산투기를 조장했던 과거 정책에서 기인한다.

 

과거 4-5년 동안 치솟기만 하던 부동산경기가 하강국면으로 치닫고 있는 주요인은 정부의 각종 규제정책에서 기인한 것이라기보다는 오히려 정부의 투기수요를 조장하는 정책에 따른 부동산 투기에 그 원인이 있다. 그동안 우리나라 소비를 주도하는 중간이상의 계층이 은행대출 등을 받아 여러 채의 집을 장만하는데 써버려서 돈이 묶여있기 때문이다. 특히 가계의 소득대비 아파트가격의 과도한 폭등으로 말미암아 내수경기를 실질적으로 뒷받침하고 있는 중산층은 자신들의 소득 이상을 새로운 주택 구입을 위한 자금과 은행대출이자  등 집값마련에 쏟아 붇고 있기 때문에 소비할 여력이 없다.

또한 400조원에 달하는 시중 부동자금이 시설투자나 증권시장으로 가기보다는 땅과 아파트에 투자하여 불로소득을 챙기려고 부동산 시장의 틈새만 엿보고 있는 실정이다. 부동산투기를 대체할 만한 투자수단을 정부와 기업 스스로 발굴하지 못하고 있기 때문이다.

실정이 이러한대 단순히 건설경기만 부양시킨다면 또 다시 투기수요만 부추겨서 전 국민을 투기꾼으로 내모는 결과만 초래하게 될 것이고 거품으로 인하여 건전한 국가경쟁력의 회복은 아주 불가능하게 될 것이다.

 

4. 투기수요만 조장하는 경기부양보다는 내실을 다지고 실수요창출만이 대안이다.

 

건설업계와 정부는 올 상반기 주택건설허가 물량이 15만여 가구로 지난해 같은 기간에 비해 52% 감소했다며 건축경기가 악화일로에 있어 경기부양과 규제완화가 필요하다고 한다. 그러나 경실련은 섣부른 경기부양과 토지와 주택에 대한 규제완화보다는 투기적 수요를 차단하고 실수요를 창출하면서 건전한 경쟁을 통하여 건설업계의 내실을 다지게 하는 것만이 근본적 대안이라고 주장한다. 지난 4년간의 주택공급 물량은 220만 가구에 달해 과거 어느 때 보다도 풍부하게 공급이 이루어졌다. 그럼에도 이 기간동안 아파트가격은 사상  유례없이 폭등했다.

또한 신규 공급된 아파트의 대다수는 무주택시민 등 실수요자들에게 공급되지 않았고 투기적 수요로 이어졌다. 주택보급율이 100%가 넘어서고 4년간 220만 가구가 공급된 현시점에서도 주택의 자가 보유율은 54%에 불과하다. 그럼에도 정부와 주택건설업체는 분양권 전매 등을 통한 가수요의 조장과 개발이익환수장치의 부재로 인한 불로소득 환수장치에 대한 책임은 회피한 채 여전히 공급확대와 규제완화를 주장하고 있다.

경실련은 완공 후 분양제도의 도입을 통하여 분양권 전매제도의 원천적 추방과 다가구 보유주택의 정상매매를 통해 실수요를 창출하는 것만이 주택문제의 해결을 위한 근본대책임을 명확히 한다.

 

5. 공영개발방식의 강화를 통해 공공의 주택 보유 비율을 확대하여야 한다.

 

지금부터는 주택건설업체의 폭리를 막고 주택 실수요자에게 저렴한 가격으로 주택을 안정적으로 공급하는 방안을 모색해야한다. 현 주택시장에서 내집 마련이 어려운 계층의 대부분이 돈 없는 서민들임을 비추어 볼 때 서민주거 안정을 위한 중소형 규모의 30년 이상 장기임대아파트 공급을 확대하는 것이 절실하다. 택지개발지구에서 공급되는 중소형 아파트를 공영개발하고 임대주택을 대폭 확충하는 정책을 우선적으로 추진할 필요가 있다.

따라서 지금처럼 주택건설업체가 공공택지 등에서 막대한 폭리를 챙겨가는 것을 막고 실수요자들이 집을 가질 수 있도록 하기 위해서는 정부연기금을 주택건설사업에 참여시키는 방안을 검토하여 공공택지 내 모든 아파트를 임대주택으로 공급하고 신규택지개발 사업은 완공 후 임대위주의 공공소유의 공영개발방식을 확대 강화하여야 한다.

 

6. 정부는 건설경기부양이 아니라 시민주거안정을 위한 근본대책을 제시해야 한다.

 

지난 5년간 서울의 아파트분양가는 2배 이상 폭등하였다. 분양가폭등은 주변의 기존 아파트 가격의 동반상승으로 이어져 참여정부 1년간 전국 아파트값은 150조 가량 폭등하였다. 이에 따라 시민들의 내집 마련 희망은 사라졌고 빈부격차가 확대되었으며 시민들의 소비여력은 소진되었다. 이는 분양가자율화 이후에도 1) 주택공급자에게 일방적으로 유리한 선분양제를 유지했고 2) 공공택지를 주택건설업체에게만 감정가 이하의 싼값으로 공급하는 잘못된 택지공급체계를 유지하였으며 3) 분양권 전매 허용을 통한 기존주택 보유자를 투기에 편승 시켰고 청약요건의 완화 등으로 공급자 위주의 과보호 정책과 주택정책을 경기조절과 내수 진작을 위한 수단으로만 활용한 잘못된 정부정책에 기인하였다.

그럼에도 주택건설업계와 정부는 지난 5년간의 아파트가격 폭등과 잘못된 주택정책에 대해 반성하고 근본적 대책을 제시하지 않은 채 주택시장 침체를 과장하며 다시 규제완화와 단기적 건설경기 부양을 조장하고 있다. 정부는 아파트가격이 더 이상 오르지만 않으면 된다고 생각하는 듯하나 경실련은 잔뜩 끼어있는 아파트가격의 거품이 제거되지 않는 한 시민들의 내집 마련 희망도, 건전한 산업의 발전도 그리고 국가경쟁력 회복도 불가능하다고 규정한다.

따라서 경실련은 섣부른 규제완화, 건설경기 부양이 아니라 공공택지 내 25.7평 이하 아파트의 공영개발(연기금투자와 임대주택의 대폭 확대), 후분양제의 전면적 확대, 개발이익환수제도의 조기정립, 선진국 수준의 보유세 강화 등 시민주거안정을 위한 근본적 주택․부동산대책을 제시할 것을 정부에 강력히 촉구한다. 

결론적으로 지금까지 아파트가격 폭등과 주택시장 불안정은 정부가 공급자위주의 선분양 정책을 유지하면서 건설업체에게 각종 특혜와 특권을 부여하고 과도한 개발이익을 방치하고, 주택시장의 안정화를 위한 근본대책은 제시하지 않은 채 오히려 재벌도시 추진, 소형주택 다가구 보유에 대한 중과세 폐지, 분양원가 공개 거부, 토지규제완화, 골프장건설 등 건설업계 대변인 노릇만 자처하며 건설경기 부양에만 치중한 결과라고 볼 수 있다.

경실련은 정부가 더 이상 부동산경기 활성화를 통한 경제회복에 집착하여 불필요한 건설업체 특혜만 남발하지 말고 대형국책사업의 개선과 건설산업의 경쟁력을 강화할 수 있는 방안 등을 제시해야 하며, 택지공급 확대와 주택공급에만 치중할 것이 아니라, 근본적인 해결방안으로 정부의 연기금을 주택사업에 참여시켜 임대주택공급확대와 공공주택보유 비중을 높이고 공공택지는 공영개발을 보다 확대하고, 택지공급체계 개선을 통한 개발이익 이 정상적으로 환수되는 장치마련, 아파트분양원가 공개, 완공 후분양제 도입, 토지와 주택의 보유세 강화 등 근본적인 주택, 부동산 안정화 대책을 강력히 시행할 것을 촉구한다.

 

[문의 : 아파트값 거품빼기 운동본부 02-766-5628]