부동산

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[토지/주택] 정부의 땜질 처방으로 판교 부동산 투기 잡을 수 없다

 

정부는 판교신도시 사업을 전면재검토하고,

공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 확충하라!

 

원가연동제(분양가상한제)와 채권입찰제가 적용될 판교신도시의 분양가 논란이 가열되며 판교發 부동산투기 우려가 확산되고 있다. 원가연동제에 적용될 건축비의 대폭 인상, 시세차익을 노린 청약과열과 불법 청약권 전매, 채권입찰제가 적용될 대형평형의 분양가 폭등 우려 등 공공택지의 문제점을 개선하겠다는 정부의 대책이 오히려 대대적인 혼란을 가중시키고 있다.

 

경실련은 지난해 국민주거안정을 위해 정부가 강제로 토지를 수용한 공공택지에서 주택건설업체에게 땅은 헐값에 공급되는 반면 공기업과 주택건설업체가 분양가는 주변시세에 맞추어 높게 책정하여 30-40% 이상의 개발폭리를 취한 것을 밝혀내고 택지공급제도의 개선을 촉구하였다. 지난해 경실련의 분석결과에 따르면 수도권 택지개발지구에서 공공택지를 헐값에 공급받은 주택건설업체가 대부분의 공공택지에서 30%가 넘는 분양수익을 남기고 택지비와 건축비를 허위신고하면서 총 7조 1천억원으로 추정되는 개발이익을 챙긴 것으로 나타났다.

 

공공택지의 문제가 부각되자 건설교통부는 33평 이하 중소형아파트에는 원가연동제를 도입하여 건설업체의 폭리를 방지하고 20-30% 아파트분양가를 낮추는 한편 33평을 초과하는 중대형아파트에는 택지채권입찰제를 통해 개발이익을 환수하여 임대주택 건설재원 등으로 사용하겠다고 했다. 경실련은 원가연동제가 분양가인하에만 초점을 맞춘 임시방편적 조치로 각종 부작용을 양산하는 한편 국민주거안정을 위한 근본대책이 되지 못함을 지적하고 공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확충할 것을 촉구해 왔다.

 

원가연동제와 채권입찰제가 적용되는 판교신도시는 새로운 제도가 시행되기도 전에 온갖 부작용을 나타내며 주택시장의 뇌관으로 전락하고 있다. 원가연동제에 적용할 건축비를 평당 최대 460만원까지 대폭인상하여 분양가상승을 부채질하는 한편 시세차익을 노린 청약과열로 판교發 부동산투기를 부채질하고 있고, 채권입찰제가 적용될 중대형 평형에서 건설업체는 택지비 상승분 이상으로 분양가를 한껏 높여 수도권 아파트값 폭등을 야기하고 막대한 개발이익을 챙기겠다는 노골적인 의지를 드러내며 정부를 협박하고 있다. 이에 경실련에서는 제도가 시행되기도 전에 온갖 부정적 양상을 나타내며 주택정책의 혼선을 초래하는 판교신도시에 대해 다음과 같은 입장을 밝힌다.

 

1. 이미 분양가인하 효과를 상실한 원가연동제를 폐지하라!

 

규제에 따른 각종 부작용에 대한 우려에도 불구하고 건설교통부장관이 20% 정도의 분양가 인하효과를 장담하며 정부가 강행했던 원가연동제는 시행이 되기도 전에 분양가인하 효과는 적고 부동산투기만 부추기는 정책으로 전락하고 있다. 원가연동제가 도입되기 전인 동백, 죽전, 동탄 등 수도권 인기있는 공공택지의 아파트 분양가가 700-750만원에 불과했음에도 20%의 분양가 인하효과를 장담하며 도입한 원가연동제가 첫 적용되는 판교 공공택지의 중소형 아파트 분양가가 900만원선으로 거론되며 오히려 분양가를 20%이상 올리는 기현상이 발생하고 있다. 이는 5년간 전매제한만으로는 청약과열로 인한 부동산투기를 막을 수 없다는 판단하에 건축비를 대폭 인상하고 택지조성원가를 훨씬 상회하는 금액으로 택지를 판매하여 땅장사를 하려는 정부의 잘못된 정책 때문이다.

 

공사비와 각종 인센티브를 통해 건축비를 최대 440-460만원까지 인상하려는 건설교통부의 정책은 지난해 9월 표준건축비를 229만원에서 288만원으로 25.3%나 올린데 이어 건축비세부항목에 대한 근거자료의 공개도 없이 지방의 분양가를 상회하는 액수로 건축비를 책정함으로써 결과적으로 건설업체의 이윤만을 보장하고 있다.

 

더욱 심각한 문제는 터무니없는 택지비의 책정이다. 정부가 검토한다는 판교 분양가 900만원에서 건축비 최대금액 460만원을 제하면 택지비는 440만원이 된다. 이에 용적율(170%)을 감안하면 조성원가 448만원에 불과한 땅에 평당 300만원의 이윤을 붙여 748만원에 공급하겠다는 것으로 원가연동제가 적용되는 중소형아파트에서 조차 정부가 땅장사를 하여 아파트 한평당 196만원, 가구당 6천468만원(33평 기준)이나 분양가에 전가하겠다는 것에 다름 아니다.

 

공공택지에서 상업용지 등의 경쟁입찰과 중대형 아파트용지의 채권입찰제 도입으로 택지개발사업비용은 이미 충분히 확보되고 있으므로 서민주거안정을 위해 공급되는 중소형아파트 용지의 택지비는 감정가가 아니라 조성원가로 공급하여 아파트값의 거품을 제거하여야 한다. 경실련은 건축비와 택지비를 터무니없이 높여 분양가 인하효과를 상실하고 각종 부작용만 양산할 것으로 예측되는 원가연동제를 폐지하고 공영개발할 것을 촉구한다.

 

2. 공공택지는 공영개발하여 시민주거안정을 위한 공공소유주택을 대폭 확충하라.

 

경실련은 국민주거안정을 위해 정부가 국민들의 땅을 강제로 수용한 공공택지는 공영개발하는 것이 궁극적으로 시민들의 주거안정에 기여할수 있다고 확신한다. 토지공사와 주택공사를 통합하거나 연기금을 활용하여 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확충하고 분양아파트에 대해서는 환매제도를 도입하여 민간주택시장과 차별화된 역할을 담당해야 한다. 공영개발 하더라도 아파트건축은 여전히 민간건설업체들의 몫이다. 그럼에도 불구하고 건설업체들이 시장의 대폭 축소 및 타격을 운운하는 것은 본업인 건설은 뒷전이고 아무런 노력없이 불로소득을 거머쥐겠다는 것으로 비난받아 마땅하다. 또한, 주택의 품질저하는 검증도 할 수 없는 건축비를 마냥 올려줄게 아니라 후분양제도와 감리강화 등을 통해 방지해야 할 것이다.

 

경실련이 판교지구를 대상으로 공영개발할 경우의 사례를 분석한 결과 평당 523만원으로 아파트공급이 가능하며 민영개발시보다 6조 3천억원의 사업비를 절감하는 한편 다양한 평형의 공공소유주택을 정부가 확보하여 시민들의 주거안정에 기여할 수 있는 것으로 나타났다. 따라서 경실련은 공공택지는 분양가 인하효과도 없이 부동산투기만을 초래하는 원가연동제가 아니라 공영개발하는 것이 공공택지의 조성목적에도 맞고 국민주거안정에 궁극적으로 부합하는 방안임을 확신하며 공공택지내 아파트를 공영개발할 것을 정부에 촉구한다.

 

3. 정부는 판교신도시사업을 전면재검토하라.

 

앞에서 지적하였듯이 판교신도시 분양을 앞두고 부동산투기가 되살아나는 것이 아니냐는 우려가 확산되고 있다. 판교신도시에서 원가연동제와 채권입찰제의 도입효과는 불확실한 반면 이로 인한 분당 등 주변지역의 집값상승, 청약통장 웃돈거래 등 부정적 영향은 더욱 부각되어 혼란이 가중되고 있다. 그러나 정부가 보완책으로 검토하고 있는 내용은 제도도입의 취지를 반감시키면서도 예상되는 혼란을 방지할 수 있을 것으로 보이지 않는다.

 

경실련은 판교신도시 사업을 전면재검토하고 보다 근본적 대책을 마련할 것을 정부에 촉구한다. 실제로 판교는 아직 택지조성공사조차 마무리되지 않은 상태이며, 지금의 분양일정대로 라면 택지조성도 하지 않은 택지를 정부는 주택건설업체에 선분양하고, 주택건설업체는 아파트도 건설하지 않은 채 소비자에게 선분양하는 것이며, 소비자의 실제입주는 2007년에나 가능하다.

 

따라서, 정부는 지금처럼 임시방편적인 땜질식 방안을 쏟아낼 때가 아니라 판교사업을 전면재검토하고, 부동산 투기와 집값 상승 등의 부작용을 방지할 수 있는 근본대책을 마련하고 부동산 시장이 안정화시켜야 할 것이다.

 

지금까지 국민주거안정을 위해 조성된 공공택지가 서민주택 공급확대와 주택가격 안정에 전혀 도움이 되지 않았으며, 여기에는 30년 이상 주택정책을 주도해온 건교부의 책임이 가장 크다.  경실련은 주택정책을 건교부가 주도하는 것이 과연 주택시장 안정화에 바람직한가에 대한 근본적인 회의를 제기하며, 국민주거안정을 위해 지금이라도 주택정책과 관련한 정부조직뿐 아니라 판교신도시 사업주체인 토지공사와 주택공사의 통합 등 공기업의 역할조정에 대해서도 전면재검토 할 것을 촉구한다.

 

[문의 : 아파트값 거품빼기 운동본부 02-766-5628]