경제

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.
[금융] 집값폭등, 주택담보대출 급증…악순환 고리 끊어야

경실련은 지난 수년간 아파트값의 거품을 빼고 부동산투기를 근절하기 위한 시민운동을 전개하며 투기자금을 무한공급하는 주택담보대출의 문제점을 지적하고 대책마련을 촉구해왔다. 그러나 최근 판교, 은평, 파주 등 공공택지의 높은 분양가와 추병직장관의 신도시 건설 발표를 기점으로 집값이 다시 폭등하고 이에 따라 주택담보대출 역시 급증하는 양상이 재연되고 있다.


이런 상태에서 11월 1일 급증하는 가계부채에 대한 상환부담이 가중되고 있으며(한국은행 금융보고서), 주택담보대출의 급증에 대한 은행권의 경쟁억제와 소득을 고려한 대출관행의 변화가 필요하며(금융감독원), 주택담보대출과 관련한 위험가중치를 재조정할 필요가 있다(한국은행)는 발표가 연이어졌다.


경실련은 지난 7월 국무총리실, 재경부, 금감위, 한국은행, 등 6개 정부기관에 주택담보대출의 급증 및 현 주택담보대출 구조의 문제점을 지적하고 거시적 차원의 대책을 마련하지 않을 경우 이에 대한 정부의 책임을 묻겠다는 요지의 내용증명을 발송하였다.


또한 10월에는 가계부채의 현황과 과제를 주제로 정책토론회를 개최한 바 있다. 경실련은 금융당국이 늦었지만 가계부채와 주택담보대출의 심각성을 인정하고 부분적인 대책을 제시한 것에 대해 마땅히 필요한 조치라 평가하나, 보다 근본적이고 범정부적인 대책이 제시되어야 함을 촉구한다.


집값폭등과 주택담보대출 급증의 악순환 고리를 근절해야 한다.


지난 몇 년간 우리나라는 집값이 폭등하고 부동산투기가 극성을 부려왔다. 2002년 평당 8백만원대에 불과했던 서울의 아파트분양가는 2005년 1천4백만원대로 급격히 상승했다. 부동산 투기와 집값상승이 계속되면서 예금은행 기준 2002년 1월 89조원이었던 주택담보대출도 2005년 12월 190조원을 기록하며 급증하였다. 집값폭등과 주택담보대출의 급증이 동전의 양면이며 주택담보대출이 투기자금의 무한공급처로서 부동산투기를 지탱하고 집값을 올리는 수단으로 전락했음을 보여주고 있다.


이미 경실련에서 지적했듯 현재의 주택담보대출은 약탈적 대출, 묻지마 대출의 전형을 보여주고 있다. 소득을 전혀 고려하지 않는 담보대출, 실수요자와 투기수요를 구분하지 않는 무차별 대출, 원리금은 갚지 않고 이자만 내는 3년만기 단기대출 등은 선진국에서 극도로 경계하고 있는 약탈적 대출의 전형이다. 이러한 기형적 주택담보대출은 사상초유의 저금리와 집값폭등 속에서 부동산투기를 조장하고 투기자금을 무한 공급하는 기능을 수행하며 급격히 증가해 왔다.


최근 공공택지의 높은 분양가와 신도시계획 발표로 2003년 이후 가장 높은 수치로 집값이 폭등하고 잠시 주춤했던 주택담보대출도 급증하고 있다. 8․31대책을 발표하면서 ‘헌법만큼 바꾸기 힘든 부동산 정책을 만들겠다’, ‘부동산 투기는 끝났다’던 정부의 약속과는 달리 참여정부 말기에 집값이 폭등하고 이에 따라 주택담보대출 역시 급증하는 구조적 악순환이 반복되고 있는 것이다.


주택담보대출의 급증은 부동산투기의 지속, 가계소비능력의 감소와 내수침체, 경제전반에 미치는 체제위험의 가중 등 심각한 부작용을 초래할 것으로 예상된다. 경실련은 정부가 집값폭등과 담보대출의 급증이라는 구조적 악순환의 고리를 차단하고 부동산투기를 근절할 근본대책을 제시할 것을 강력히 촉구한다.


기형적인 주택담보대출을 개혁하라.


무한자금을 공급하면서 부동산투기를 조장하고 가계부채 급증의 원인으로 작용하는 현재의 기형적 주택담보대출은 개혁되어야 한다.


먼저 주택담보대출에서 각종 규제에 대한 금융감독당국의 철저한 감독이 선행되어야 한다. 이종구 의원이 발표한 국감자료에 따르면, 금감원은 LTV 등 주택담보대출을 위규취급한 금융기관의 반 이상에 ‘주의’를 주는 데에 그쳤다. 이는 감독기관의 주택담보대출 규제가 얼마나 허술하게 이루어지고 있는지를 보여준다.


또한 은행권 이외의 담보대출이 무분별하게 늘어나는 것에 대한 대책도 필요하다. 국감에서 이성태 한은총재는 ‘일부 비은행권에서 최근 2순위 3순위 대출이 일어나는데 대해서는 다소 우려스럽다.’라고 발언하였다. 1금융권과 2금융권을 비롯, 감독당국이 위규에 대해 솜방망이 처벌하는 것은 투기자금의 공급처와 부동산값 상승, 위험한 대출형태로 인한 전국가적 금융위기를 방관하는 것과 다를 바가 없다.


윤증현 금감위원장이 이번 국감에서 약속했듯 주택담보대출 위규에 대한 철저한 감독으로 ‘살아있는 규제’로서 시장에 영향력을 발휘할 수 있는 실효성을 담보할 수 있도록 이에 대한 철저한 감독을 촉구한다. 


다음으로 경실련에서 계속해서 주장해왔듯, 3년 이하의 단기 변동금리로 이자만 갚다가 원금을 한꺼번에 상환하는 방식의 대출형태는 가계나 금융사의 재무건전성을 위해 결코 바람직하지 않다.


한은이 ‘금융안정보고서’에서 밝히고 있듯, 2006년 7월말 현재 고정금리부 주택담보대출이 전체 주택담보대출에서 차지하는 비중은 2.4%(국내 주요 9개은행 기준)에 불과한 것이 우리의 현실이다.


고정금리 주택담보대출의 확대로 금리변화에도 가계가 민감하게 영향을 받지 아니하고, 이자와 원금을 분할하여 상환하는 장기대출로 주택금융시장이 정상화되어야 한다. 소득을 감안한 장기모기지론으로의 전환 과정에서 무주택시민이나 1주택 실수요자와 투기수요를 구분하고, 실수요자 중심의 건전한 모기지론에 대해서는 세제혜택 등 다양한 지원책을 강구하는 방안도 함께 모색되어야 한다.


마지막으로 무엇보다 금융시장 정상화의 기본요건을 달성하기 위해서는 총부채상환비율(DTI) 심사에 따른 대출을 의무화해야 한다. 경실련은 DTI심사를 강화함으로써 투기수요에 대한 대출을 원천적으로 예방하는 것이 선진적인 주택담보대출의 근간임을 다시 한 번 강조한다.


소득상환능력에 따른 대출의 활성화를 위해 장기 고정금리 모기지론 위주의 주택담보대출이 이루어져야 하며, 주택금융공사는 물론 일반 시중은행, 제2금융권까지 포함하는 감독체계가 구축되어야 한다.


이를 위해 현재와 같은 단기변동금리 대출의 체제위험(System Risk)을 반영할 수 있도록 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본 비율 산정에 필요한 위험가중치를 상향 조정하되, 일시에 대출회수가 이루어지지 않도록 점진적인 조정이 요구된다. 반면 DTI심사에 따른 대출은 체제위험을 경감시키므로 가중치를 낮추어서 주택담보대출의 정상화를 추진해야 한다.


금융소비자 보호제도를 강화하라.


재경부와 금감원은 부동산가격이 현재보다 떨어지더라도 은행권의 자산건전성에는 문제가 없다는 의견을 누차 표명한 바 있다. 그러나 이는 주택담보대출의 문제를 은행부실화의 시각에서만 살펴본 것으로 가계와 경제전반에 미치는 영향을 전혀 간과한 것이다.


실제로 문제가 발생할 시 금융기관보다 더 큰 경제적 충격에 휩싸이게 될 금융소비자와 가계에 대해서는 어떠한 보호장치도 없다. 또한 가계부채의 증가와 소득의 양극화는 금융사각지대를 더욱 확대시키고, 자금조달 수단이 없는 서민들은 불법 사채시장으로 내몰려 살인적인 고금리와 불법 채권추심에 시달리고 있는 상황이다.


 따라서 경제당국과 금융당국은 금융기관을 보호하는 데에만 역량을 집중할 것이 아니라, 금융소비자를 보호하기 위한 정책을 시급히 마련해야 한다. 이것이 선행되지 않고는 아무리 ‘물가안정’을 위한 ‘금리인상’이라 해도 국민적인 신뢰와 지지를 얻지 못하고 가계부채 증가에 신음하는 서민들의  지탄을 받게 될 것이다.


또한 갚지 못할 것을 알면서도 대출해주고 원금의 2~3배에 해당하는 이자를 물리는 소위 ‘약탈적 대출’을 방지하기 위해 ‘공정채권추심법’을 포함, 소비자에게 유리한 ‘금융소비자보호제도’의 제정이 필요하다.


임금의 일정비율 이상을 압류범위로 제한하고, 압류제외자산의 범위를 광범위하게 인정하는 관대한 개인파산법의 인정 등 개인의 신용상태와 소득상환능력을 고려하지 않고 대출할 시 소비자보다 금융기관이 더 큰 피해가 발생하도록 한다면 금융소비자도 보호받고, 대출시장도 건전해지는 선순환이 이루어질 수 있다. 급증하는 가게부채에 대비한 금융소비자보호제도의 강화를 촉구한다.


주택담보대출, 가계부채 급증에 대한 범정부적 종합대책을 제시하라.


 현재 주택담보대출의 문제는 단순히 기형적인 대출형태만의 문제가 아니다. 주지하듯, 우리나라의 부동산투기는 근로의욕을 저하시키고 양극화를 심화시키는 우리 경제가 해결해야 할 가장 큰 난제이자 숙제이다. 부동산 가격을 잡기 위한 정부정책을 비웃듯 지금도 집값은 계속 폭등하고 있으며, 그에 따라 주택담보대출도 계속해서 증가하고 있다. 주택담보대출은 LTV나 DTI 규제에도 불구하고 여전히 투기자금의 공급처 역할을 하고 있는 실정이다.


이로 인해 정상적 소득으로 주거문제를 해결하려는 성실한 서민들은 ‘내집마련’이라는 희망을 빼앗기고, 사회적인 불안과 불만에 휩싸여 있다. 기형적인 주택담보대출은 가계부채의 급증을 부르고 이것이 서민을 경제적으로 더 큰 어려움에 빠뜨리고 있으며, 주택담보대출을 이용해 투기하는 일부로 인해 부동산가격은 더욱 상승하여 서민들이 내집을 마련할 수 있는 기회는 더욱 사라져가고 있다.


경실련은 주택담보대출을 중심으로 가계부채가 급증하여 가계의 소비여력이 급격히 줄어드는 것에 대한 정부의 대책을 촉구한다. 또한 투기자금을 무한공급하여 부동산투기를 지탱하는 기형적 주택담보대출을 개혁할 것을 촉구한다.


급증하는 가계부채와 체제위험에 대한 대책을 마련하고 금융소비자 보호제도의 도입도 적극 검토하여 하루빨리 제정되어야 한다. 정부는 주택담보대출과 가계부채에 대한 범정부차원의 문제의식을 갖고 이에 대한 대책을 조속히 마련할 것을 다시 한 번 촉구하는 바이다.


[문의 : 경제정책국 02-3673-2141]