부동산

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[기타] 차기정부개혁과제 : 주택,도시,국토환경
2002.11.08
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Ⅰ. 주택, 도시, 국토환경분야 현황 및 문제점

 

1. 인구 및 산업의 수도권집중심화와 지역불균형

 

– 전체 국토의 11.8%에 해당하는 수도권에 전국 인구의 46%, 전국 제조업체의 55%, 은행예금의 66%, 중앙기관수의 70%가 몰려있는 폭발직전의 상태이며, 그에 따른 부작용으로 토지난, 주택난, 교통난을 가중시켜 삶의 질을 떨어뜨리고 있음.

– 일본 동경도와 비교할 경우 1.5배, 런던권이나 파리권과 비교할 경우 약 2배 수준으로 과밀화되어 있어 세계적으로 전무후무한 대도시권을 형성하고 있는 실정

– 1990년 이후 수도권의 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 건설에 의해 1990년~1995년의 기간에 전국 자연증가인구의 134%가 수도권에 집중하여 수도권 주택건설이 수도권 인구집중을 유발하였음을 보여줌.

– 서울시의 경우 연간 예산 13조원의 4분의 1에 해당하는 3조원이 교통혼잡비용으로 지출

 

2. 유명무실한 토지공개념 제도

 

– 80년대 이후 한정된 국토자원으로 토지투기 문제가 발생하여 지가가 큰 폭으로 상승하였음에도 토지이익이 사회에 환원되지 않고 개발사업자에게 돌아가게 되어 토지에 대한 투기를 조장하게 됨.

– 부동산 투기를 억제하기 위해 1989년 토지공개념 관련제도인 개발이익환수제, 토지초과이득세제, 택지소유상한제 등을 실시하였으나, 기득권층의 반발과 IMF를 거치면서 유보거나 폐지되어 버림

 

3. 무주택 서민을 위한 공공임대주택의 심각한 부족

– IMF 이후 전세가격이 연 10%이상 급등하고 있는 한편, 현재 공공임대주택은 5년후 분양전환되는 공공임대주택을 포함해도 전체주택재고의 6%에 지나지 않으며 그중에서 분양전환되는 임대주택을 제외한 영구임대주택과 50년 공공임대주택의 비율은 2.3%에 불과함. 반면에 주거비보조는 사실상 시행되지 않고 있는 실정

– 또한, IMF 이후 전세가격 상승폭이 매매가격에 비해 상대적으로 크게 상승함으로써 무주택 서민의 주거비 부담이 증가하였고, 전세의 월세전환이 가속화되면서 2001년 10월 기준으로 신규임대차계약의 42.9%가 보증부 월세로 계약되고 있음.

 

4. 소형주택 공급 부족과 가격상승에 의한 서민주거 불안

– 1998년 분양가가 자율화되고 재건축과 민영주택에 대해 소형주택 의무비율 적용이 폐지된 이후 수도권의 소형주택 공급이 33%에서 11.3%로 크게 줄어들게 됨.

– 특히 서울시의 경우는 사업승인 전체물량중 전용 18평이하 주택의 비율이 35.9%(1997년), 34.9%(1998년)에서 1999년에는 17.9%(1999년)로 급격히 감소하기 시작하여 2000년에는 7.5%에 그침.

– 정부의 소형평형건설확대를 위한 정책방향이 영세민 및 서민의 주택문제를 주거복지정책의 측면에서 접근해야 함에도 이익추구를 목적으로 하는 민간의 역할로 해결하고자 함.

 

5. 임대차보호제도의 한계

– 집을 임차할 때 일시에 지불해야 하는 전세제도나 채권자를 보호하기 위한 주택임대차보호법 등이 서민들의 주거안정에는 여전히 한계를 가짐.

– 2000년 통계에 의하면 전세는 65.7%로 줄고 월세가 34.3%로 늘어나 임차가구의 주택사정은 더 나빠진 것으로 나타남.

– 전세물량의 부족이 지속되면서 전세가격은 지난해보다 많게는 2배 가까이 폭등하였고, 특히, 서울 및 수도권, 아파트, 소형주택에서 매우 높은 상승세를 보이고 있음(국민은행 2002).

 

6. 개발제한구역의 대폭 해제에 의한 환경파괴

– 국토의 5%에 불과한 개발제한구역의 대폭적인 해제추진되고 있음. 그러나 물리적 해결방식으로 접근하는 것은 오히려 부작용을 심화시킬 것으로 개발제한구역 조정방안의 근본적인 전환이 필요

– 2002년 수도권 광역도시계획(안)은 수도권의 목표인구의 과다 설정이나 토지수급에 있어서 개발제한구역 해제를 과대하게 예측하는 문제점을 가지고 있음.

– 개발제한구역 조정에 의한 문제점

: 개발제한구역 내에 난개발 유발.
: 서울 편향적 단핵구조 문제의 심화
: 환경훼손의 심화
: 토지가격 상승으로 인한 기성시가지 환경의 악화

 

II. 주택, 도시, 국토환경분야 차기정부 정책과제

 

1. 인구 및 산업의 수도권집중완화와 지역균형발전 대책 마련

 

1-1. 지방산업의 전략적 육성

 

– 지방에 산업체가 입지할 수 있도록 지역별 산업특화 및 집중육성, 특화산업과 연계된 공공기능의 지방이전, 지방의 고급인력 확보를 위한 연구기능과 교육기능의 입지유도

– 기업본사 또는 공장의 지방이전에 따른 금융 및 세제지원 확대와 기반시설에 대한 국가지원을 강화

 

1-2. 고급인력의 지방정착기반 구축

 

– 고급두뇌의 현지양성체제를 구축
– 지방대학의 육성 및 과감한 교육분산정책의 추진
– 지방정보화사업의 중점적 추진

 

1-3. 수도권과 지방의 상생전략 추진

 

– 수도권과 지방의 공동발전시책이 필요함. 즉, 수도권에는 국제금융?업무활동 지원서비스 등의 국제 행사 및 교류기능을 강화하는 동시에 지역별 특화산업을 집중육성하고, 지역에 따라 대규모 생산 및 물류기능을 강화

 

1-4. 농어촌 및 낙후지역에 대한 특별대책의 추진

 

– 농어촌공업의 육성, 정주권 개발, 농어민 교육?의료문제 해결, 농공이 병존하는 지역경제권 형성을 위한 지역활성화 전략구축, 간선도로 확충 등의 계획을 체계적으로 지원

 

1-5. 지역균형발전을 위한 지방중심의 계획 수립과 추진, 재원확보와 투자계획수립

 

– 지역의 현실을 최대한 반영하면서 공공부문과 민간부문이 조화를 이룰 수 있는 지역개발사업의 시행방안 강구

 

2. 토지공개념의 정착

 

2-1. 개발이익에 대한 적절한 환수

 

– 개발이익에 대한 적절한 환수를 위한 개발이익환수제도의 도입이 필요

 

2-2. 개발로 인해 발생하는 손실에 대한 보상제도 도입

 

– 개발과 보존을 적극적으로 구분하고 주변개발로 인해 발생하는 손실을 보상하는 제도 도입이 필요

 

3. 임대주택의 지속적인 공급과 임대주택산업의 활성화

 

– 공공임대주택법의 제정
– 임대료보조제도의 정착

 

4. 소형평형의 주택공급 확대

 

4-1. 소형평형 주택건설에 대한 국가예산 투입

 

– 저소득층과 서민을 위한 적절한 규모를 산정하고 소형평형 주택건설부분에 국가예산을 투입하는 주거복지관점에서의 정책을 추진이 필요

 

– 기존의 노후화되어가는 주택재고의 관리

 

4-2. 주택금융제도의 지원 및 장기임대 공공주택건설

 

– 주택구입을 희망하는 대상을 위한 주택금융제도의 지원과 장기임대가 가능한 공공주택건설로 거주권을 확보할 수 있도록 해주는 것이 함께 모색되어야함.

 

– 저소득층과 서민을 위한 주거서비스를 제공하는 시스템 구축

 

5. 서민들의 임대차보호제도 강화

 

5-1. 서민주거안정을 위한 정책의 일관성을 유지

 

– 임대차보호를 위한 법규의 제정 및 개정

 

– 국가와 지자체가 건설하고 임대하는 장기 및 영구임대주택의 소형평형 확대

 

5-2. 임대차보호법의 보완

 

– 장기임차거주자를 보호하기 위해 임차인의 자동갱신권 보장

 

– 개별주택의 유지관리는 임대인과 임차인에게 명시

 

– 임차보증금적립제의 도입

 

– 임차보증금 및 임차료의 산정기준 마련

 

6. 개발제한구역의 조정과 환경보존

 

– 개발제한구역 조정안의 개선필요
: 우선해제집단취락 선정기준의 재조정
: 조정가능지역 설정에 있어서 해제규모를 대폭 축소하여야 하며 보전용지의 포함비율을 10% 이하로 조정
: 국책사업으로 시행되는 공공임대주택단지 개발계획의 전면 재검토
: 지역현안사업부지는 광역시설계획과 연계하여 선정
: 개발제한구역 관련지침 및 광역도시계획의 전면 재조정