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[부동산] <경실련-오마이뉴스 공동기획> 판교 공급의 역설 ②
2018.02.09
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판교 실패 부른 공공기관의 6조 땅장사

[판교, 공급의 역설 ②] 개발이익 19조1801억원… 그 승리자와 패배자

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다. 이 기사는 그 두번째다.

‘1000억 밖에 안 먹었다.’

지난 2005년 3월, 판교신도시 땅값 차익이 수 조원에 달한다는 지적에 당시 건설교통부가 내놓은 해명은 이렇다. 건교부는 ‘판교신도시 땅값 차익이 10조 원에 달한다’는 경제정의실천시민연합의 주장은 “사실 무근”이라고 했다. 그러면서 “판교신도시 개발 비용은 약 7조 9000억 원으로 추산된다”며 “택지와 상업용지 판매비가 8조 원에 달하는 점을 감안하면, 실제 차익은 1000억 정도”라고 했다.

정부의 말이 맞을까? 판교신도시 개발이 끝났지만, 정부는 명쾌한 답을 하지 않고 있다.

따져보자, 판교 개발이익

경실련이 당시 토지조성원가와 토지 판매가를 분석한 결과, 판교신도시 사업에 참여한 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)는 대략 6조 원의 이익을 남겼을 것으로 추산된다.

판교신도시 사업은 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)가 공동으로 진행했다. 판교신도시의 총 개발 면적은 270만 평. 사업을 맡은 공공기관들은 대부분 논밭이던 판교 땅을 평당 93만 원이라는 저렴한 가격에 수용한다.

논밭을 택지로 만들기 위한 공사에 투입되는 택지조성가격을 합치면, 택지를 확보하는데 평당 529만원의 비용이 투입됐다. 민간에 판 땅 값은 평당 평균 1046만 원. 민간에 팔면서 땅값은 평당 517만 원이 부풀려졌다. 택지 확보 비용(529만 원)만큼을 더 받아서 판 것이다.

이 가격으로 민간에 팔린 땅의 규모는 판교신도시 전체(270만 평)의 43.2%인 116만 7000평이다. 이 과정에서 판교신도시를 개발한 3개 공공 기관이 챙긴 이득은 6조 368억원으로 집계됐다. 기관별로는 한국토지주택공사와 성남시가 5조 5719억 원(두 기관 합산)을 챙겼고, 경기도가 4649억 원을 챙겼다.

조성원가의 2배 가까운 금액에 땅을 산 건설사들은 이 부담을 고스란히 소비자에게 전가시켰다. 2001년 3.3㎡당 750만 원으로 예상되던 판교신도시 분양가가 1100만~1700만 원 대로 급등한 이유다. 판교신도시가 높은 분양가로 형성되면서, 목표로 한 강남 집값 잡기는 물거품이 됐다. 오히려 강남 집값 상승을 부추기는 역할만 했다.

판교 입주자들도 손해는 아니었다. 입주 이후에도 박근혜 정부의 창조경제 밸리 육성 등 호재에 호재가 더해졌다. 경실련이 부동산뱅크의 시세 자료를 통해 판교 아파트 값을 추정한 결과, 지난해 10월 기준 아파트 값은 2457만 원이었다. 최초 평균 분양가였던 1204만 원보다 2배 올랐다.

부동산 114 자료에 따르면, 판교신도시 아파트 한 채당 평균 가격은 9억 7565만 원이다. 불과 1년 사이 1억 원이 오르면서, 10억 달성을 눈 앞에 두고 있다. 경실련은 지난해 10월 기준 판교 아파트 입주자들은 5조 6727억 원, 입주 기업 등은 5조 8771억 원의 시세 차익을 거둔 것으로 추정하고 있다.

“공공 개발 했다면 이렇게 안됐다”

판교신도시의 승자는 토지 개발에 참여한 공공과 민간, 입주자들이었다. 여기에 끼지 못한 무주택자들은 패배자였다. 경실련은 ‘공공의 땅장사’가 판교신도시 실패의 근본 원인이라고 지적했다. 공공이 땅을 팔지 않고 직접 개발했어야 한다는 것이다.

최승섭 경실련 부장은 “경실련이 제안한 공영 개발 방식을 적용했다면 개발 이익은 공공이 모두 환수할 수 있었을 것”이라며 “아울러 불필요하게 강남 땅 값을 자극해, 부동산 불로소득을 안기는 지금의 상황도 일어나지 않았을 것”이라고 강조했다.

최 부장은 “향후 공공주택 공급 확대를 말하기 전에, 기존 공공주택 공급 방식에 대한 문제부터 해결해야 한다”며 “건물은 팔고, 땅은 공공이 보유하는 토지임대부 분양 확대, 후분양제와 분양원가공개 확대 등을 이행해야 할 것”이라고 말했다.