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[토지/주택] 화성동탄지구에서 총 6,221억 불로소득 발생추정

 

44만원의 논밭이 865만원의 아파트용지가 되면서 땅값만 20배 상승

 

최근 수도권에서 공급되는 공공택지 중 가장 규모가 큰 화성동탄지구 시범단지가 6월 분양을 앞두고 업체들이 평당 700만원 이상의 분양가를 책정할 것으로 보도되고 있다.

경실련은 지난 3월 화성동탄지구에 대해 설계현상공모 방식을 통한 택지특혜분양 의혹을 제기하였고, 이후에도 여러 차례 택지개발지구 지정목적에 부합되고 서민주거안정에 기여하기 위해 적정한 분양가가 책정될 수 있도록 노력할 것을 정부와 화성시, 그리고 주택업체 등에 요구해왔다. 그러나 오히려 원가에 미미한 영향을 미치는 자재값 인상에 의한 건설업계의 어려움, 아파트 품질저하 우려 등 납득하기 어려운 이유를 들어 주변시세 등을 감안한 분양가 책정이 불가피하다는 여론몰이에만 치중할 뿐 분양가 안정을 위한 노력은 가시화되지 않고 있다.

이에 경실련은 분양예정인 업체들이 토지공사로부터 수의계약 형태로 특혜분양 받은 택지공급가를 공개하고, 아파트도 짓지 않은 상태에서 땅값차액으로 벌어들인 수익(불로소득)을 추정발표하며 정부의 즉각적인 공공택지공급체계의 개선을 촉구한다.

 

첫째, 토공이 업체에게 판매한 택지비는 평당 363만원이다.

 

국민에게 3월말까지 ‘택지개발지구의 택지공급가 공개’를 약속했던 건교부와 ‘택지개발지구내 택지공급가뿐 아니라 택지조성원가까지 공개되어야 한다’고 공약을 했던 집권여당은 주택업자에게 헐값에 공급한 택지공급가 공개를 7월까지 연기하고 화성동탄에서도 아무런 노력 없이 업체들이 공공택지의 개발이익을 독식하는 행위가 반복될 것을 방치하고 있다.

이에 경실련은 토지공사에 정보공개청구를 하여 받은 자료를 토대로 정부가 번복한 택지공급가를 대신 공개한다.

토지공사가 밝힌 자료에 의하면, 논밭 임야 등을 구입비(강제수용)는 평당 44만원, 461억에 구입하여 택지조성원가는 평당 268만원이고, 104,856평을 3,805억원에 12개 업체에게 공급하였으며, 택지의 평당 공급단가는 평균363만원이다. 업체별로는 금강종합건설이 평당353만원으로 가장 낮고, 우남종합건설은 평당388만원으로 가장 높다. 용적률을 감안한 아파트 평당택지비는 평균 177만원이며, 업체별로는 반도+월드+아이랜드 건설이 163만원으로 가장 낮고, 포스코건설, 삼성물산, 롯데건설이 180만원으로 가장 높다.

 

둘째, 아파트도 짓지 않고 분양과 동시에 업체들이 챙기게 되는 땅값차익은 총 6,221억원 규모이다.

 

업체들이 택지개발지구에서 가져가는 수익은 모두 토지의 용도변화에 따른 지가상승(개발이익)에서 발생하는 땅값차익이다. 토지공사는 논밭을 평당 44만원에 강제 수용하여 택지조성공사가 끝나기도 전에 용적률 200~220%의 아파트용지를 업체에 평당363만원에 판매하였으며, 토공이 밝힌 택지조성 예정원가는 268만원이다. 또한, 업체들이 언론보도대로 평당 700만원대에 아파트를 분양한다면, 소비자에게 택지 한평을 865만원에 판매하는 것과 다름없다.

따라서, 44만원의 논밭이 불과 1년 만에 865만원의 아파트용지가 되면서 토지공사는 택지 한평당 95만원, 총 998억원의 개발이익을 챙기게 되며, 업체들은 아파트도 건설하지 않은 채 평당 502만원 총 5,223억원의 땅값차익을 챙기게 된다. 결과적으로 논밭이 택지지정 이후 1-2년 사이에 가격이 20배정도 상승하면서 업체들이 가져갈 것으로 예상되는 땅값차익은 택지 한평당 597만원, 총6,221억원 규모이며, 수익률은 택지조성원가 대비 223%이다.

만약 아파트를 평당 550만원, 650만원으로 분양하더라도 각각 2,067억원, 4,228억원의 땅값차익을 업체들이 아무런 노력 없이 가져갈 것으로 예상되며, 평당750만원으로 분양된다면 총6,400억원의 이익을 가만히 앉아서 챙기게 된다.

 

<표> 용도변화에 대한 땅값 차익 (분양가 평당 700만원일 경우)

 

구분
평당(만원/평)
총액(억원)
조성원가
논밭구입비(강제수용)
44
461
택지조성공사비
224
2,346
소계
268
2,807
토공이익
업체에게 판매한 택지비
363
3,805
수익액
95
998
수익률
35%
업체이익
택지구입비
363
3,805
소비자에게 판매될 택지비
865
9,028
수익액
502
5,223
수익률
138%
총계
수익액
597
6,221
조성원가 대비 수익률
223%
논밭구입비 대비 수익률
14배
택지면적
104,856
용적률
200-220%

 

* 주 : 소비자에게 판매한 평당택지비 = (분양가 ­ 건축비 ­ 광고비 등)×용적률

분양가 평당700만원, 건축비 평당240만원, 광고비등 평당 40만원

 

셋째, 수의계약 형태로 택지를 특혜공급 받은 업체들의 원가는 공개되어야 한다.

 

택지개발촉진법 시행령 제 13조의 2항에서는 수의계약에 의한 택지공급을 규정하고 있다. 화성동탄지구의 경우 시민들이 상식적으로 납득할 수 없는 방식으로 수의계약에 의해 택지공급계약이 이루어졌다. 총 7개단지에 금강종합건설, 한화건설, 재향군인회, 현대산업개발, 군인공제회, 월드건설, 반도건설, 아이랜드 건설, 우남종합건설, 삼성물산, 포스코건설․월드뷰, 롯데건설․대동건설 등 총 12개 업체들은 총 10만여 평을 수의계약으로 우선 공급받았다.

이중 금강, 한화, 현대산업개발, 삼성물산, 포스코건설, 롯데건설 등 6개 업체는 현상설계 공모에 당선됨으로써 수의계약으로 공급되었으나 이는 해당건설업체가 법적으로 설계를 할 수가 없는 주택건설업체이고 자신들이 직접설계를 한 것도 아닌데 이들을 대상으로 현상설계 공모를 진행한 점, 당선작이 당초 3개 업체에서 6개 업체로 갑자기 변경된 점, 설계공모 당선대가로 실시설계권이 아닌 택지를 우선 분양한 점, 당선작 모두 대규모 건설업체인 점 등에서 특혜의혹이 제기되고 있다.

이미 감사원에서도 지난 2003년 7월 토지공사에 [화성동탄지구 시범단지 현상공모방식에 의한 택지공급 부적정]이란 내용의 ‘주의’ 조치를 내렸다. 감사원은 시범단지 현상공모는 설계전문업체를 대상으로 해야 했고 현상으로 공동주택지 이외의 것을 지급하는 것이 타당하며, 이후 토지공사가 현상공모를 하는 경우 공동주택용지를 현상으로 지급하는 일이 없도록 조치할 것을 요구하였다. 그러나 이러한 조치만으로 의혹이 해소될 수는 없다.

또한, 국방부 산하의 군인공제회와 재향군인회는 공공기관 우선분양에 의해 수의계약으로 공급받았으며, 이외에도 화성동탄에서는 국방부, 주택공사, 경기지방공사, 행자부(공무원연금관리공단), 한국투자신탁 등의 공공기관이 총 19만여평을 우선공급받았다.

그러나 도대체 국방부가 주택건설과 무슨 관련이 있으며 왜 공공택지를 수의계약으로 공급 해 주는 것인지 알 수가 없다. 공공택지의 개발은 도시주택난 해소와 저렴한 주택공급을 통한 주택가격 안정을 목적으로 국민적 합의를 통하여 개발되는 공공택지지구 지정과 개발목적에 비추어 볼 때 주택가격 안정을 위한 어떠한 역할도 하고 있지 않는 이들 공공기관들이 택지를 우선공급 받아야 할 이유가 없다. 이러한 행위는 정부가 나서서 주택가격안정을 위해 아무런 노력도 하지 않는 공공기관의 수익사업을 지원하는 것 밖에 되지 않는다.

따라서, 공공임대주택 공급을 목적으로 하는 경우를 제외한 공공기관의 택지우선 공급제도는 즉각 개혁되어야 하며 이미 수의 계약으로 특혜 공급받은 택지를 환수조치 해야 한다.

반도건설, 월드건설, 아이랜드 건설, 우남종합건설 등에 공급된 2만9천여 평은 택지지구 지정 전에 미리 매입한 땅이 수용당해 그 지분만큼 택지를 우선분양 받은 경우다. 이외에도 화성동탄지구는 넥서스 건설, 남우 건설, (주) 명신, 미건종합건설 등 8개 업체가 총 15만5천여 평의 택지를 어떠한 이유인지 불분명한 상태에서 우선공급 받았다.

이는 최근 개발예정지에 앞 다투어 토지를 구입하고 있는 건설업체가 늘어나고 있는 추세에 비추어 편법 또는 택지개발정보가 사전 유출 의혹이 제기되는 부분이며, 감사원도 공동주택지는 일반 공급절차에 따라 분양하는 것이 합리적인 것이라며 택지지구지정 전 주택사업을 추진하던 업체에 우선 공급하는 것의 문제점을 지적한 바 있다.

이와 같이 시범단지에서 분양예정인 업체들은 모두 수의계약으로 택지를 우선분양 받아 이에 대한 특혜의혹이 강하게 제기되고 있고, 이들 민간기업과 공공기관은 아무런 노력 없이 업체당 수백억원 규모의 수익까지 챙기게 되는 상황이다. 따라서 경실련은 정부와 지자체 그리고 공기업과 이들 업체에게 선분양 특혜까지 누리려면 아파트 분양원가를 공개하거나 후분양을 실시하여 최소한의 기업윤리를 실천하기를 권고한다.

 

넷째, 업체들의 배만 불리는 택지공급체계는 즉각 개선되어야 한다.

 

평당44만원이던 논밭이 불과 몇 개월 내에 20배의 지가상승으로 막대한 차익이 발생하였고, 수의계약으로 공급받은 업체들은 5,000억원 이상의 불로소득을 챙길 것으로 예상된다. 더군다나 땅값도 완전히 지불하지 않은 상태이며 업체들이 건설되지도 않은 아파트를 우선 분양하여 소비자에게 계약금 명목으로 분양가의 10%를 받는 것이 현 선분양 공급자 우대제도에서는 가능하다. 따라서, 정부는 공공택지가 특정업체의 땅값차익 독점과 이를 부추기는 공기업의 사업대상으로 전락해버린 현실에 대해 깊이 반성해야 한다.

건교부와 정부 그리고 집권 여당도 택지조성원가 및 택지공급가 공개, 분양원가공개, 후분양제도 즉각 도입, 공공택지 내 공영개발방식 도입 등 택지와 주택공급체계 개선을 통한 개발이익 환수를 즉각 시행하여야 한다. 또한 주택안정화와 주택수명연장과 질 개선 등에 아무런 역할도 하지 않는 업체들에게 수의계약으로 택지를 우선 공급함으로써 엄청난 땅값차익 독점을 가능케 하는 관련규정도 즉각 개선되어야 한다.

만일 택지공급체계가 공공이 주도하는 공영개발방식으로 전환될 경우 소비자들은 화성동탄지구에서 택지조성원가에 건축비와 광고비등의 기타비용을 합친 분양원가에 최소한의 이윤을 더한 값으로 아파트를 살 수 있을 것이다. 즉, 택지조성원가가 268만원이므로 용적률을 감안한 아파트 평당택지비는 134만원, 건축비와 광고비 등 평당280만원을 합친 평당414만원 정도에 아파트가 공급된다면, 결국 주변 아파트시세도 현저하게 떨어질 것이다.

경실련은 택지공급체계 개선과 개발이익 환수없이 건설업체만 배불리는 택지개발사업은 전면 중단되어야 한다고 주장하며, 화성동탄지구에서 수의계약으로 택지를 우선 공급받은 업체들이 선분양 형태로 공급예정인 아파트는 분양원가를 공개하거나 자진하여 후분양을 시행할 것을 강력히 권고한다.

또한 건교부와 정부 그리고 집권 여당은 택지공급체계 개선이외에도 재건축단지의 개발이익환수제 도입, 보유세 강화, 종합부동산세 도입 등 민생경제의 최우선 과제인 부동산 가격안정 종합대책을 즉각 시행해야 한다.

 

*자세한 내용은 첨부된 파일을 참고하여주시기 바랍니다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-5628]