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[토지/주택] 화성동탄 택지개발지구에서의 택지특혜분양 의혹 제기

 

“문제는 택지공급과정에서 소수업체가 막대한 개발이익을 독점하고 있고 이것이 국민들에게 전가되고 있다는 사실을 정부가 잘 알고 있으면서도 방치하고 있다는 점입니다. 이제 아파트값 거품의 상당 부분이 잘못된 택지공급체계에 있다는 사실이 명백하게 드러난 이상 정부는 지체없이 이에 대한 대책을 마련해야 할 것입니다.” (박병옥 경실련 사무총장)

3월10일(수) 오전 경실련은 기자회견을 갖고 화성동탄 택지개발지구에서 6개 업체가 택지분양 특혜를 통해 2,675억원으로 추정되는 개발이익을 챙긴 의혹에 대해 정부의 책임규명을 촉구했다.

또한 오는 5월 분양되는 화성동탄 택지개발지구의 분양원가를 추정한 결과 ▲아파트평당택지비 183만원 ▲평당건축비 240만원 ▲광고비등 기타비용 평당 40만원을 합산한 463만원으로 나타났다고 밝혔다. 이 추정분양원가를 근거로 할 때 화성동탄지구에서 발생한 총 개발이익은 1조4,599억원에 달하는 것으로 드러났다고 경실련은 밝혔다.

 

토지공사 2,014억, 건설업자 1조2,586억… 총 개발이익 1조4,599억원 발생

 

경실련은 총 개발이익은 ▲택지조성 및 공급과정 ▲아파트건설 및 분양과정 2단계에 걸쳐 발생한다고 설명하였다. 즉, 한국토지공사가 택지를 조성하여 주택건설업자에게 공급하는 과정에서 발생한 개발이익과 택지를 분양받은 주택건설업자가 아파트를 건설하여 소비자에게 공급하는 과정에서 발생한 개발이익의 합계를 총 개발이익으로 본다는 분석이다.

경실련은 먼저 토지공사가 화성동탄지구에서 택지를 조성하면서 얻은 개발이익은 평당판매비 337만원에서 논밭임야 등을 수용할 때 소요된 용지비 44만원, 조성공사 비용 224만원을 합산한 조성원가 268만원을 제외한 평당 69만원이라고 밝혔다.

 

* 토지공사 개발이익(평당) 69만원 = 판매비 337만원 – (용지비 44만원 + 조성비 224만원)

 

주택건설과정에서의 개발이익에 대해 경실련은 아직 분양가가 나와있지는 않지만 화성시가 권고하는 700만원을 평당분양가로 책정하여 산출했다고 밝혔다. 이에 따르면 아파트 평당분양수익은 평당분양가 700만원에서 경실련이 추정한 평당분양원가 463만원을 제외한 237만원이며, 분양가대비 수익률은 34%로 드러났다.

경실련은 주택업자의 총수익은 주택업자가 택지 1평을 토지공사로부터 사들이는데 소요된 택지구입비와 아파트를 건설하여 소비자에게 팔 때 소요된 택지판매비의 차액이라고 설명하고, 평당 분양수익인 237만원에 용적률(184%)를 곱한 평당 436만원이 주택업자가 주택건설과정에서 얻는 개발이익이라고 밝혔다.

 

* 주택건설업자 개발이익(평당) 436만원 = (분양가 700만원 – 분양원가 463만원) X 용적률 184%

 

결국 양자의 평당 개발이익을 전체 택지면적으로 환산하여 합산한 결과 화성동탄지구에서 발생한 총 개발이익은 1조4,599억원에 이르는 것으로 추정된다고 경실련은 밝혔다.

<표> 화성동탄 택지개발지구 개발이익 (단위:억원) 
 

구분
택지면적
평당수익
추정 총수익
토지공사
290,548
69
20,133,872
건설업자
290,548
436
125,864,274
145,998,146

경실련은 지난 4개 택지개발지구에 이어 이번 화성동탄 택지개발지구에서도 막대한 개발이익이 소수 민간건설업체에게 독점되고 있음을 지적하고, 정부가 나서서 택지공급체계의 개선을 통해 개발이익을 민간건설업체가 독점하는 현상을 개선해야 한다고 주장하였다. 또한 아직 분양가가 정해지지 않은 화성동탄지구의 경우 이번 추정분양원가 발표가 주변시세에 맞춘 분양가가 다시 주변시세를 끌어올리는 악순환을 차단하는 첫 계기가 되기를 기대한다고 밝혔다.

 

택지 특혜분양 의혹 6개 업체 2,675억원 추정이익 챙겨

 

경실련은 화성동탄지구 시범단지에서 공공택지 분양과정에서 설계공모방식을 통해 택지를 분양한 것은 명백한 특혜라고 지적하고, 정부가 나서서 철저히 의혹을 규명해야 한다고 주장하였다.

박완기 경실련 시민감시국장은 ▲설계회사가 아닌 주택건설업체를 현상설계공모에 참여시킨 것은 명백한 편법이며 ▲현상설계 당선작이 당초 3개 업체에서 6개 업체로 늘어난 점▲보통 설계공모에서 당선이 되면 실시설계권이 주어지는 데 비해 막대한 이익이 보장된 택지가 대가로 주어진 점 ▲공모결과에 따른 선정업체가 대규모 주택건설업체라는 점을 들어 특혜의혹이 제기된다고 밝혔다.

실제로 선정된 6개 업체가 분양받은 택지면적은 총 55,561평으로 시범단지 7개 블록 중 4개블럭을 차지하며, 총 분양면적 40만평의 14%에 해당하는 것으로 드러났다. 분양받은 택지를 통해 아파트를 평당 700만원에 분양할 경우 총 2,675억원, 업체당 446억원의 이익을 챙길 것으로 추정된다고 박완기 국장은 밝혔다.

박완기 국장은 “분양가 자율화에도 불구하고 택지공급제도를 개선하지 않아 택지를 공급받는 즉시 평당 수백만원의 개발이익이 발생하고 있는 상태에서 공모, 수의계약 등 편법, 탈법 등에 대한 의혹이 끊이지 않고 있다”며 정부가 근본적인 대책을 마련할 것을 촉구하였다.

 

모든걸 알고 있는 정부, 언제까지 모른 척 할 것인가

 

박병옥 경실련 사무총장은 정부의 미온적인 태도와 관련, “경실련을 비롯한 시민단체와 언론매체의 취재를 통해 택지공급과정에서의 문제점이 백일하에 드러나고 있다”고 지적하고 “모든 걸 알고 있었던 정부는 왜 이러한 요구를 외면하고 있는가”라며 비판의 목소리를 높였다.

박병옥 사무총장은 “지난 2002년 12월 택지공급과정의 문제점에 대한 감사원 지적에 따라 건설교통부는 2003년 2월 택지개발촉진법시행령개정(안)까지 마련한 바 있지만 아직까지 개정되지 않고 있다”고 지적했다. (하단박스기사 참조)

“결국 정부의 직무유기 속에 민간건설업체의 폭리와 서민들의 고통은 가중되고 있다”고 박병옥 사무총장은 말하고 “경실련은 아파트값 폭등을 방치한 정부 책임자에 대해서 분명히 책임을 물을 것이며, 필요한 경우 관련 사정기관의 수사를 촉구하는 등 택지개발사업의 근본적 개혁을 촉구하는 활동을 강도높게 진행해나갈것”이라고 밝혔다.

 

 

한편 기자회견이 끝난 후 박병옥 사무총장, 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장, 박완기 시민감시국장은 부패방지위원회를 방문, 이인식 홍보협력국장, 임윤주 제도1담당관을 만나 주택정책결정과정에 있어 정부관료의 직무유기와 부패가 개입되었을 가능성이 높다고 지적하고 이에 대한 부패방지위원회의 조사를 의뢰하였다.

박병옥 사무총장은 “지금까지는 아파트값 거품이 어디에, 얼마만큼 있었는지 국민들에게 알려나가는 것이 주된 활동이었다”며 “이제 그 실체와 구조가 밝혀진 이상 이를 방치하고 있는 정부 관련부서와 담당자에 대해 분명히 책임을 묻는 활동을 병행해 나갈 것”이라고 밝혔다.

감사원, 경쟁입찰을 통하여 개발이익 환수 권고…정부, 별다른 이유없이 시정하지 않아

이날 경실련이 밝힌 자료에 의하면 이미 정부도 택지공급체계의 문제점에 대해 인식하고 있었음을 보여준다.

감사원은 2002년 12월 건설교통부에 공동주택용지를 감정가격 이내에서 추첨방식을 통해 공급한 취지는 “분양가 자율화 이전에 택지를 주택건설업체에 싸게 공급하여 아파트 분양가격의 상승을 막고 주택 수용자에게 값이 싼 아파트를 공급하기 위한 것”이었음을 지적하였다. 감사원은 “택지를 싸게 공급받은 주택건설업체가 아파트 분양가 자율화제도를 이용하여 높은 분양가로 주택을 공급하여 개발이익을 지나치게 많이 얻고 있다”고 지적하고 그 결과 “죽전지구의 4개 업체가 1,603여억원의 이익을 얻은 것으로 추정된다”고 구체적으로 지적하고 있다.

또한 ‘‘건설교통부장관은 투기가 예상되는 지역 등에서 국민주택규모를 넘는 공동주택용지를 공급할 때에는 경쟁입찰 등 방식으로 공급하고 경쟁입찰을 통하여 용지 공급자가 얻게 되는 개발이익은 국민임대주택 건설재원 등 공익을 위해 사용하는 방안을 강구’할 것을 권고하였다.

이에 건설교통부는 2003년 2월 “공공택지개발지구내 주택건설용지에 대하여 필요한 경우 경쟁입찰제로 공급할 수 있도록 하여 개발이익을 국민임대주택 건설 및 기반시설 설치재원 등으로 활용하도록 택지공급 제도를 개선”하는 것을 골자로 하는 택지개발촉진법시행령개정(안)을 입법예고하였다.

하지만 아파트값이 한창 폭등하던 2003년 5월 개최된 차관회의에서는 이 개정안을 삭제하였다. 박병옥 경실련 사무총장은 “이날 차관회의에서는 어느 부서의 의견인지도 밝히지 않고 ‘부동산안정대책기조를 유지하기 위하여 당분간 개정을 유보하는 것이 좋겠다’라는 애매한 한마디로 개정안을 삭제하였다”며 당시 회의록을 공개했다.

당시 회의록을 보면 다른 사안의 경우 찬성과 반대의견을 밝히는 부서의 차관을 모두 명시하고 있으나 이 개정안에 대해서만큼은 “관계부처의 의견을 수용하여…”라고 부서명을 누락시키고 있다.

 

[문의: 경실련 아파트값거품빼기운동본부 3673-2142]

 

<정리 :커뮤니케이션팀 김건호 간사>

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