부동산

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.
[부동산] 화성동탄2지구 건축비 거품 1.9조원(세대당 8천만원)

화성동탄2지구 건축비 거품 2조원(세대당 8천만원)
– 평균 건축비는 703만원으로 적정건축비 450만원보다 253만원 높아
– 건설사 입맛대로 부풀려진 건축비 묵인한 화성시, 감사청구 할 것
– 기본형 건축비 인하, 투명한 분양원가 공개해야 거품 제거 가능

 

경실련이 화성동탄2지구 25개 아파트 사업의 분양원가를 분석한 결과 건축비에만 1조8,528억원(평당 253만원, 세대당 7,590만원)의 거품이 발생, 막대한 이익을 건설사들이 가져간 것으로 추정된다. 건설사 편의대로 부풀려진 건축비를 화성시와 분양가심사위원회가 형식적 승인으로 묵인하여 건설사들의 바가지 분양에 일조했다.

 

동탄2지구는 주거안정을 위해 논밭임야를 강제수용해서 추진되는 공공택지로 분양가상한제가 적용되어 입주자모집 때는 12개 항목의 분양원가가 공개되고 있다. 경실련 조사결과 화성시장이 승인한 후 입주자모집 때 공개된 건축비는 평균 평당703만원으로 공사비 515만원, 간접비 99만원, 가산비 89만원이고, 분양시기인 2015~2017년의 국토부 고시 기본형건축비가 평당 558~611만원보다 높다. 불분명한 가산비 때문이다.

뿐만 아니라 25개 블록의 공사비, 간접비, 가산비 등 건축비 세부항목에 대해 블록별 편차가 매우 크게 나타났다. 공사비는 평당 기준 최저는 323만원이었지만 최고는 673만원으로 350만원(세대당 1억500만원)이나 차이나고, 간접비는 최저 18만원, 최고 270만원으로 252만원(세대당 7,560만원)이나 차이났다. 가산비도 최고와 최저간 차이가 평당 198만원(세대당 5,940만원)에 달했다.

반면 각각의 하위5위 평균은 평당 기준 공사비 383만원, 간접비 22만원, 가산비 37만원으로 이들을 합하면 평당 442만원으로 평균치보다 훨씬 낮다.

경실련은 하위 5위는 건설사가 성실하게 신고한 것으로 판단하고 이를 근거로 평당 450만원을 적정건축비로 보고 블록별 건축비 거품을 추정했다. 실제 2015년 LH공사가 공개한 강남서초 보금자리주택의 준공원가도 평당 370만원~430만원으로 동탄2 하위5위 평균치와 크게 다르지 않다.

적정건축비와 화성시가 승인한 건축비를 비교한 결과 25개 블록 전체적으로 적정건축비보다 평균 평당 253만원이 높게 나타났다. 세대당으로는 30평 기준 7,590만원, 전체로는 1조 8,528억원이 부풀려진 것으로 추정된다. 블록별로는 평당 764만원으로 건축비가 가장 비싼 43블록(동원로얄듀크2차)이 적정건축비보다 314만원이나 높았으며, 아파트 전체로는 79블록(반도유보라)이 1,439억원으로 차액이 가장 컸다.

분양가상한제 아파트임에도 불구하고 건축비 거품이 입주자에게 전가된 이유는 부풀려진 기본형건축비와 화성시와 분양가심사위원회의 형식적 심사때문이다. 아파트사업을 위해 주택사업자는 감리자 지정단계, 분양가심사 단계, 입주자모집 단계에서 공사비, 간접비, 가산비 등의 분양원가를 해당 지자체에 제출하고 승인을 받아야 한다.

주택사업자들이 제출하고 승인받은 감리자모집공고문, 입주자모집공고문 등에 공개된 공사비(가산비 포함), 간접비를 비교한 결과 감리자모집 단계에서는 공사비가 평당 432만원이었지만 입주자모집 단계에서는 593만원으로 161만원이나 증가했다. 반면 간접비는 감리자 모집 단계에서는 평당 263만원이었지만 입주자모집 때는 110만원으로 153만원이 감소했다. 블록별로는 A23블록(부영 사랑으로)이 감리자모집단계의 공사비는 평당221만원이었지만 입주자모집때는 평당 668만원까지 상승하며 446만원이 증가, 공사비 증가가 가장 높다. 간접비는 A100블록(동탄2 아이파크)이 감리자모집단계에서 간접비가 평당 337만원이었지만 입주자모집단계에서는 평당 26만원으로 낮아지며 311만원이 축소되는 등 변동폭이 가장 크다.

이처럼 건설사들이 이익을 가져가기 위해 입맛대로 공사비와 간접비를 부풀려 공개한 것이 의심된다. 통상 주택업자들은 감리자 모집 공사비는 자신들이 지불해야 할 감리대가 산정기준이기 때문에 부풀리지 못하고, 공사비가 아닌 간접비를 부풀려 책정한다. 하지만 소비자에게 공개되는 입주자모집 때는 기본형건축비 수준까지 공사비를 부풀릴 수 있는 만큼 공사비가 늘어나고 간접비가 줄어든다. 따라서 화성시와 분양가심사위원회가 늘었다 줄었다하는 고무줄 분양가의 적정성 여부를 심의했어야 했지만 기본형 건축비이내인지만 확인하고 건설사들의 제멋대로 원가책정에 대해서는 적절한 문제를 제기하지 않았다.

경실련 조사결과 화성동탄2지구에서만 화성시의 엉터리 심의로 입주자들이 1조9천억원의 건축비 거품을 떠안았다. 경실련은 자신들의 본분을 망각한 화성시의 직무유기에 대해 감사청구를 진행할 것이다.

마지막으로, 정부가 일부지역에 대해 분양가상한제 지정을 검토하고 있지만 지금처럼 형식적으로 적용되는 분양가상한제는 건설사들의 분양가 거품 전가를 방지할 수 없다. 원가보다 부풀려진 기본형건축비를 인하하고, 12개 항목으로 축소된 분양원가공개도 61개 항목으로 확대 공개되어야 한다. 무엇보다 강제수용한 공공택지를 민간건설사에게 되팔지 않고 공공이 직접 개발, 제2의 부영사태를 방지해야 한다. 정부의 대책마련을 촉구한다. <끝>

별첨) 화성동탄2지구 건축비 거품 추정