CCEJ 칼럼

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[CCEJ 칼럼] 후분양제로 고분양가 악순환고리 끊어야



박완기 정책실장


분양가가 집값 올리는 악순환 차단


판교, 파주, 은평신도시에서 보듯 수년째 높은 분양가가 주변집값을 폭등시키는 악순환이 반복되고 있다.


과거에는 새 아파트가 주변시세보다 낮게 공급되어 주변 아파트값을 안정시키는 효과가 있었으나 분양가가 자율화된 뒤에는 분양가가 주변시세보다 훨씬 높게 책정됨으로써 주변집값을 올리고 있다.


2년 후에 완공될 아파트가 분양할 때부터 주변집값을 끌어올리는 악순환의 뒤에는 분양가를 자율화한 이후에도 유지되고 있는 선분양제가 있다.


선분양제는 건설업체 입장에서는 큰 비용을 덜이지 않고 막대한 수익을 보장하는 제도이다.
건설비용의 대부분을 소비자들로부터 분양대금을 받아 충당하면서 시세보다 높은 분양가를 책정할 수 있어 최대의 수익을 보전할 수 있다.


특히 아파트값이 뛰고 부동산투기가 극성을 부려 시민들의 불안심리가 확산되거나 지방처럼 분양권전매까지 보장될 경우에는 그야말로 황금알을 낳는 거위에 다름 아니다.


설령 분양초기에 미분양이 있더라도 건설기간 동안 여러 방법으로 미분양을 해소하면 된다.
비용부담은 적고 분양가는 높게 책정하여 수익은 최대로 남길 수 있는 선분양제는 소비자의 희생을 전제로 건설업체에 주어진 막대한 특혜이다.


이에 분양원가 공개에 대해선 시장원리에 맞지 않다며 적극 반대하고 있는 건설업계가 세계적으로 유례가 없고 분양가가 자율화되면서 시장원리에 따라 당연히 폐지되어야 할 선분양제를 고수하는 이율배반적 모습을 보이고 있다.


후분양제로의 전환은 높은 분양가가 집값을 끌어올리는 악순환의 고리를 끊고 건설업체에 주어진 특혜를 제거하여 주택시장의 안정에 기여하게 될 것이다.


주택시장 소비자중심으로 재편


후분양제로의 전환은 선분양하에서 모든 부담과 위험을 소비자들에게 전가하는 것을 방지하고 소비자의 권익을 강화하는 계기가 된다.


후분양제가 도입되면 모델하우스만 보고 아파트를 계약하는 것이 아니라 지어진 아파트의 품질을 보고 가격이 적당한지 꼼꼼히 따져본 후에 계약여부를 결정할 수 있다.


건설사의 부도로 인한 폐해나 화려한 모델하우스와 다른 부실시공이나 하자로 인한 분쟁도 겪을 필요가 없다. 일부지방에서 문제가 되듯 분양이후 집값이 떨어져 재산상의 피해를 보거나 절반도 안되는 세대가 입주하여 겪게 되는 온갖 불편함을 걱정하지 않아도 된다.


또한 주택건설업체의 잘짓기 경쟁력 유도하고 질 좋은 아파트를 공급받을 수 있어 공급자위주가 아니라 소비자 중심의 주택시장이 정착될 수 있을 것이다.


후분양제에 대한 비합리적인 반대논리가 시민들을 불안하게 하고 있다


후분양제로 전환하면 금융비용이 늘어나 분양가가 올라갈 것이라고 하는데 이는 선분양상태에서 연간 1조 3000억원의 금융비용을 이미 소비자가 부담하고 있다는 점을 간과하고 있다.


주택공급이 지연된다는 것도 적절치 못한 지적이다. 선분양되나 후분양되나 입주시기는 동일하여 주택공급에 차질이 발생하지 않는다.


중소업체의 자금압박 문제는 프로젝트 파이낸싱의 활성화와 막대한 시중유동자금을 활용할 수 있는 제도적 보완을 통해 해결할 수 있을 것이다. 후분양제가 왜곡된 주택문제를 해결하는 만능의 수단은 아니다. 오히려 몇가지 중요한 정책이 병행되어야 시민들의 불안심리를 해소하고 확실한 효과를 달성할 수 있다.


선분양되는 모든 주택에 대해 분양원가를 공개하고, 투기자금을 무한공급하는 주택담보대출을 무주택자나 1주택자위주의 장기대출구조로 개혁하는 한편 공공택지와 공공이 담당하는 사업부터 투기를 근절하고 토지비와 건축비의 거품을 제거하여 싸고 질좋은 주택을 무주택시민들에게 공급하기 위해 공공주택이 대폭 확충되어야 한다.


재산증식의 수단으로 전락한 주택시장을 바로 잡는 노력이 병행된다면 후분양제는 주택정책을 소비자위주로 전환하고 높은 분양가와 집값폭등의 구조적 악순환을 근절하는 계기가 될 것이다.


* 이 글은 10월9일 내일신문에도 게재되었습니다.