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[토지/주택] 상가등비주거용건물임대차보호법관련 경실련 의견서 제출

경실련 시민입법위원회는 국회 법제사법위원회의 “상가등비주거용건물 임대차보호법안”(이재오 의원 대표발의) 심사와 관련하여 의견제시 요청을 받고 오늘(11일) 의견서를 국회 법제사법위원회에 제출하였습니다.

경실련 시민입법위원회는 이미 1996년 11월, 15대 국회 당시에 “영업용 건물임대차보호법(안)”을 마련하여 공청회를 진행하고 국회에 입법청원 하는 등 입법운동을 전개한 바 있습니다. 그러나 유감스럽게도 제대로 심의되지 못하고 15대 국회에서 자동폐기 되었으나, 최근 다른 시민단체와 일부 정치권을 중심으로 입법논의가 진행되고 의원 발의안과 시민단체 청원안이 국회에 제출되는 등의 상황 전개가 있었습니다.

이런 상황에서 경실련 시민입법위원회는 이미 국회에 제출된 의원발의안의 심의와 관련하 여 국회 법사위의 의견제시 요청을 받고, 96년 당시 입법논의와 최근 논의를 종합하고 법안을 면밀히 검토하여 의견서를 작성 제출하게 된 것입 니다. 특히 이 법안은 시민단체 청원안과 유사한 점을 고려하여 숙고하여 의견을 정리하였습니다.

경실련은 의견서를 통해 입법방향과 관련하여

 

첫째, 특별법을 제정하여 영세상인들을 보호하려는 취지에 공감하면서 그러나 입법방식에 있어 서는 이 법안은 민법에서 인정하고 있는 임대차에 대한 특례를 위한 특별 법이라는 점과 법안의 많은 조문들이 주택임대차보호법과 중복되고 있기 때문에 독자적인 특별법을 제정하기 보다는 오히려 주택임대차보호법에 적용범위를 업무용건물에도 적용시키도록 하는 등 필요한 조항들을 보완하고 개정하여, 법명을 ‘사회임대차법’으로 통합하는 방안을 검토하는 것 도 필요함을 제시하였습니다.

 

둘째, 제시된 법안과 같이 입법화된다면, 농지를 제외한 토지와 동산만 민법의 적용을 받게 되고, 그 외 모든 건물 에 대한 임대차는 특별법에 의해 규율 받게 되어 민법전상의 임대차법은 거의 사문화 되는 결과가 되는바, 비주거용 건물 모두를 대상으로 하는 포괄적인 특별법이 아닌 민법상 사적자치의 원칙의 근간을 유지하면서 예외적으로 보호하는 정도가 필요함을 제시하였습니다.

 

셋째, 비주거용 건 물의 경우는 주거용 임대차와 달리 주로 자신의 경제적인 이익 즉 영리를 목적으로 하는 것을 상기한다면 처음부터 임차인만을 경제적 약자로 간주하는 시각은 문제가 있으며, 대부분의 경우는 임차인이 경제적인 약자이겠지만 반드시 그렇지만은 않다고 하는 점을 감안하여 임대행위에 대 한 입법권의 과도한 간섭은 최소한으로 제한해야 하며 일률적으로 임차인을 보호할 때는 임대업과 시장의 거래질서를 위축시킬 수 있는 점을 감안해야 한다는 의견을 제시하였습니다.

이 법안에 대한 구체적 의견으로는

 

첫째, 법의 적용범위와 관련하여 이 법안은 적용범위는 ‘주거 이외의 모든 건물’로 규정하고 있으나, 특별법의 성격상 적용범위를 제한하는 것이 바람직하며, 백화점과 같은 영업 상의 특성이나 임대건물의 면적 및 임차보증금과 1년간의 임대료의 합산액이 일정한 범위를 초과하는 경우는 적용하지 않는다와 같은 일정한 적용범위의 제한이 필요하며, 건물 일부를 주거용으로 하면서 영업을 하는 경우에는 두 개의 특별법의 적용 받게 되므로 법적 안정성 측면에서 이에 대한 규정도 필요함을 제시했습니다.

 

둘째, 권리금과 관련하여 이 법 안에서는 전혀 언급하지 않고 계약갱신의 강제를 통해 이 문제를 해결할려고 하지만 권리금의 존재 형태의 다양성 때문에 한계가 있다고 생각되며, 어떠한 형태로든 권리금에 대해 명확하게 정리해 줄 필요가 있음을 제시했습니다.

 

셋째, 임대차 기간과 관련, 이 법안은 계약갱신을 예상하 고 임대 최소기간을 1년으로 설정하였는데, 주거용 건물보다는 많은 시설 비와 권리금의 지급 등을 고려한다면 1년이라는 기간은 너무 단기간이며 예컨대 최소 임대차 기간을 2년으로 하고, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하자는 의견을 제시했습니다.

 

넷째, 계약갱신 문제와 관련하여 이 법안은 임대인 자신이 건물을 직접 사용하고자 할 때에는 임차인에게 ‘쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에야 가능하도록 정하고 있으나, 이렇게 되면 임대인 은 계약이 만료되었음에도 불구하고 계약을 해지하지 못하고, 자기가 받지도 않은 고액의 권리금을 지급해야만 하는 경우도 발생하게 되며, 이것은 임대인의 소유권을 과도하게 침해한 것으로 헌법에 의해 보장하고 있 는 재산권에 대한 본질적 침해 내지는 과잉금지의 원칙에 위배됨으로 위헌의 소지가 있음을 지적하였습니다. 아울러 이 법안은 임대차분쟁위원회 에 대해 계약갱신 거절에 대한 당부를 판단하는 권능을 부여하는 것으로 되어 있으나, 조정의 기능을 넘어 사법적 심사에까지 영향을 미치도록 하는 것은 부당함을 지적했습니다.

 

다섯째, 계약 해지권과 관련 이 법 안은 법정 해지권이 존재하지 않고, 약정 해지권은 무효가 되어 임대차계 약의 해지가 인정되지 않도록 하고 있으나 이는 너무 과도한 임차인의 보 호라고 생각되며, 계약을 해지하지 못하고 단순한 계약갱신의 사유로서 계약이 만료될 때까지 용인해야 하는 것은 임대인의 재산권 행사를 과도 하게 제한하는 것으로 재산권의 본질적 침해로 위헌의 소지가 있음을 지적하였습니다. 따라서 이 법안의 일부 계약갱신의 거절사유를 계약 해지 사유로 규정하고, 기타 사유들에 대해서만 계약갱신 거절의 정당한 사유로 인정해야 한다고 주장했습니다.

이 외에도 법률안 전체를 강행규정으로 하여 계약자유를 너무 제한한 점이나, 백화점이나 큰 시장의 경우에는 임대차계약서를 약관으로 형태로 사용하여 공정거래위원회의 약관심사를 받고, 약관규제법에 의해 심사 되는데 이 법에 의해 무효로 되는 경우도 있는 것인바, 이러한 특별법과의 관계에 대한 정리도 필요함을 주장하였습니다.

결론적으로 ‘상가등비주거용건물임대차보호법안’은 다양한 변수들을 세심하게 분석하여 작성된 법률안으로 여겨지지만 임차인은 경제적인 약자라는 관점에서 너무 임차인을 보호하려는 것이 아닌가 우려되며, 계약갱신 거절권을 인정하면서 계약해지권을 부인하는 것이나, 민법의 특례를 인정하는 특별법은 그 범위를 가능한 한 제한하여야 할 것인데 이 법률안 은 임대건물이나 업무 및 임대료 등 어떠한 예외도 없이 모두 적용의 대상으로 삼고 있는 것은 특별법의 제정취지에 부합하지 않음을 지적하였습니다. 법안의 큰 골격을 유지하면서 보완이 이루어진다면 실효성이 있는 법이 될 것으로 여겨질 것으로 의견제시하였습니다.

실련은 이후 정부의 입법안 발의와 국회의 본격적 심의를 모니터링하여 이후 필요할 경우 독자적인 법안을 마련하여 입법청원 하는 등의 후속 조치를 할 예정입니다.