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[토지/주택] 공영개발방식 도입과 후분양제 시행만이 근본적인 해결책

 

아파트분양가 담합조사, 전 택지개발지구 및 서울 동시분양으로 확대해야

 

공영개발방식 도입과 후분양제 시행만이 근본적인 해결책이다.

 

공정거래위원회는 9일 용인시 동백․죽전택지개발지구에서 각각 아파트를 분양한 동백지구 10개 건설사업자와 죽전지구 6개 건설사업자들의 분양가 담합행위 사실을 발표하였다.

이번 결과는 주택문제 해결을 위한 공공택지개발지구에서 정부가 감사원 지적해도 불구하고 공급규정을 바꾸지 않음으로써 주택건설업체들의 담합에 의한 개발폭리를 방조했고, 그 피해를 소비자에게 전가한 사례를 생생하게 보여준 것이다. 또한, 정부와 건설업체가 지금까지 아파트 원가공개(택지공급가격, 택지조성가격, 공공아파트사전분양원가, 공공택지의 민간아파트분양원가 등)를 반대해 온 이유가 드러난 사건이다.

그동안 주택건설업체는 영업기밀 침해와 자유시장질서라는 명분으로 분양원가공개를 반대해왔다. 조사결과에서 나타났듯이 주택건설업체가 불공정행위를 서슴지 않고 자행하면서 시장원리 운운하는 것은 앞 다르고 속 다른 비열한 행동으로 비난받아 마땅하다. 이번 기회에 건설업게의 고질적으로 뿌리 깊게 박혀있는 담합 등 불공정행위를 뿌리 채 뽑기 위해서는 후분양을 강제화 하던가 분양원가공개를 의무화하여 불투명한 회계처리 관행을 없애야한다. 또한 중소형 아파트의 공급방식은 공공택지의 경우 모두 공영개발방식으로 개선하여, 근원적으로 아무런 노력 없이 땅장사를 통해 막대한 폭리를 취하는 택지공급체계의 모순을 해결해야 한다.

 

첫째, 아파트분양가 담합조사를 99년 이후 공공택지를 공급한 택지개발지구 전체와 서울시 동시분양아파트로 확대하여야 한다.

 

이번 수도권 택지개발지구에서 적발된 담합사레는 그동안 주택건설업계의 공공연한 비밀로 여겨진 사실의 일부가 드러난 빙산의 일각일 수 있다. 왜냐하면 제도적 허점이 많은 현 상황에서는 정부가 일일이 감시한다는 것이 현실적으로 불가능하기 때문이다. 특히 광고비 절감을 통한 분양가 낮추기라는 동시분양이 분양가를 낮추기는커녕 오히려 업체들끼리 모여 가격담합을 논의 하는 방식이 되었고 지속적으로 담합 가능성이 상존하는 서울시 분양아파트에 대한 조사도 즉각적으로 시행되어야한다.

 

둘째, 공정위는 담합에 가담한 건설업체들을 검찰에 고발하여  엄중한 책임을 물어야 한다

 

이번 공정위가 담합사실을 적발해낸 성과를 폄하하는 것은 아니나 매출액인 총 분양대금의 1-1.5% 수준의 과징금을 부과한 것은 그들이 불법적으로 얻은 이익에 비하여 솜방망이 처벌이라는 비난을 비켜가지 못할 것이다. 경실련이 분석한 자료로 보면 용인동백지구의 경우 한 업체당 평균 34%의 수익률, 560억원에 비하면 과징금 5억-30억원은 별거 아닌 것이다. 따라서 현행법상 최고한도인 5%까지 과징금을 부과하고, 건설업체 사장을 검찰에 고발하여 형사처벌을 받게 해야 한다. 아무런 노력도 하지 않고 담합이라는 부당한 행우를 통하여 국민에게 피해를 주는 기업은 한 번 걸리면 도저히 기업을 할 수 없는 인식을 주어야만 담합 등 불공정행위를 근절할 수 있을 것이다. 

 

셋째, 경실련은 택지개발지구 내 택지공급가, 택지조성원가, 아파트분양원가 공개를 거듭 요구한다.

 

99년 분양가 완전자율화이후 5년간 서울과 수도권을 중심으로 아파트분양가를 비롯하여 집값이 2배 이상 터무니없이 올랐기 때문이다. 이는 분양가는 자율화하면서도 선분양제는 그대로 고수하면서도 공공재인 택지를 시세의 30% 수준으로 헐값에 공급한 정부 관계자들의 명단을 공개하고 이러한 정책을 아직도 유지하는 이유를 밝혀야한다. 그럼에도 불구하고 아파트분양가를 담합 책정하도록 방치해 온 정부는 물론 대통령까지 나서서 이러한 정책실패를 숨기고 오히려 주택건설업자의 입장을 옹호하는 것은 정부가 건설업체의 담합을 부추기고 있다는 오해를 피하지 못할 것이다.

차제에 토공과 주공 등 공기업이 민간건설업체의 원가수준을 가늠할 수 있도록 택지공급가와 택지조성원가 그리고 공공아파트분양원가를 선도적으로 공개해야 한다. 이번사건에서도 택지공급과 조성원가와 공공아파트분양원가만 공개되었더라도 건설업체들이 공공연한 담합을 사전에 막고 부동산가격 폭등을 막을 수 있었다.

 

넷째, 현행 복권추첨식 택지공급체계를 개선하고 경쟁입찰제와 공영개발방식으로의 전환이 시급하다.

 

경실련은 지난 3월 용인동백지구를 비롯한 4개 택지개발지구에서 민간건설업체들이 아파트분양과정에서 챙겨간 개발이익이 2조8,497억으로 추정 발표 한바 있다. 특히 동백, 죽전지구에서 평당 460만원, 총 2조원에 달한다. 이러한 현상은 분양가자율화 이후 이미 예견되었고 감사원감사에서도 밝혔고 국회에서도 지적했으며 건교부 자신도 이미 알고 개정안까지 만들었으나  차관회의에서 불분명한 근거를 들어 개정을 미루어 왔다.

주택건설업체들에게 독점적으로 복권추첨방식으로 택지를 시세의 30% 수준으로 공급하여 땅을 통한 개발이익을 챙기도록 방치해온  정부의 책임이 크다. 따라서  현 택지공급체계를 전면 개편하여 25.7평 초과의 택지는 경쟁입찰제(채권입찰제)를,  25,7평 이하의 택지는 공영개발방식을 도입하여 공공이 개발이익을 철저히 환수하도록 하여 기술개발 등 아무런 노력도 하지 않고 요행만을 노리는 업체를 경쟁력을 갖추도록 바꾸어야 한다. 택지조성, 택지공급, 아파트분양을 공공이 책임을 지고 시행한다면 서민들에게 저렴한 가격으로 아파트를 공급할 수 있을 뿐만 아니라 부도덕한 건설업체들의 부당한 횡포와 불공정거래행위도 막을 수 있다.

결론적으로 현재의 공기업과 공급자들만을 위한 각종특혜제도 중 하나인 선분양제의 모순과 폐단을 극복하려면 즉각적으로 완공 후 분양제도를 전면적으로 시행하거나 아니면 공급자에게 주어진 모든 특권을 제거하고 토공과 주공 등 공공아파트 분양원가 공개를 통해 민간아파트의 원가를 가늠하는 잣대를 제시하고, 부당하게 얻어진 돈에 대하여는 철저하게 과세를 하는 등 회계투명성을 확보하여야 한다.

아울러 공공택지는 일부를 제외하고 본래의 취지대로 공영개발(공공분양) 방식 도입을 통하여 현행 택지공급체계의 모순을 없애고 주택건설업체들이 아무런 노력도 하지 않고 독점적으로 챙겨가는 개발이익도 세금을 통하여 철저히 환수하여야 할 것이다. 이제 정부는 공급자에게 휘둘리지 말고 소비자인 국민들 중심의 주택과 부동산 정책으로의 방향전환을 통하여  서민들에게 저렴한 가격으로 주택을 공급하고 부당한 방법까지 동원하는 불공정행위를 근절시켜 아파트 가격 안정화와 주택의 수명연장 주택의 질 향상 등에 보다  앞장서야 할 것이다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-5628]