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[토지/주택] 화성동탄 1차분양 개발이익 8,087억원, 39% 거품 추정

 

지난 8일 화성동탄 택지개발지구의 1차 단지가 모델하우스를 개장하고, 오는 12일부터 청약을 접수한다. 경실련은 시범단지에 이어 1차 단지 역시 높은 분양가와 중대형평형 위주의 공급 등으로 국민주거안정이라는 공공택지 조성목적과 배치되는 여러가지 문제점이 드러나고 있어 과연 공공택지가 누구를 위한 정책인가에 대한 근본적인 회의를 제기하며 다음과 같이 경실련의 입장을 밝힌다. 단, 전매를 통한 웃돈거래 과정에서 업체들간의 법정분쟁이 진행중인 3-5블럭(시행사 명신)도 분석대상에 포함하였음을 밝힌다.

 

1. 화성동탄 1차단지에서 발생한 개발이익은 총 8,087억원이며, 토공이 총 807억원(평당 58만원), 주택건설업체는 총 7,280억원(평당 510만원)을 가져갈 것으로 추정된다.
 
1차 단지의 분양가는 분양평당 759만원으로 시범단지(평당 724만원) 보다 35만원이나 높게 책정되었다. 이러한 분양가는 택지비 186만원, 건축비 280만원(광고비등 40만원 포함)으로 추정해 볼때 분양가 대비 39%, 분양평당 292만원으로 여전히 주택건설업체의 폭리가 존재하고 있다.

또한 주택건설업체가 감리자지정을 위해 관할지자체인 화성시에 신고한 택지비는 실제로 토지공사가 공급한 택지비보다 평당 89만원(분양평당 51만원), 총 1,250억원이나 높게 신고되었고, 건축비도 경실련추정치보다 분양평당 242만원, 총 6,030억원이나 높은 것으로 나타났다.

토지공사는 평당 44만원에 논밭임야를 강제수용하여 조성한 평당 268만원(조성원가)의 택지를 주택건설업체에 평당 325만원에 판매하여 평당58만원, 총 807억원의 개발이익을 가져갔다.

 

<표> 토지공사 개발이익 (단위 : 만원/평, 억원)

 

블럭

공급면적(평)

조성원가

공급가격

차익

평당(만원)

총액(억원)

평당(만원)

총액(억원)

평당(만원)

총액(억원)

2-11

11,053

 

296

325

360

58

64

2-12

17,691

 

474

325

576

58

102

2-13

13,740

268만원

368

325

447

58

79

2-14

11,398

동일

305

311

354

43

49

3-5

17,111

 

458

330

565

62

107

3-6

14,685

 

393

330

485

62

91

3-7

18,525

 

496

314

581

46

85

3-8

19,309

 

517

330

637

62

120

3-9

17,543

 

470

330

579

62

109

141,054

 

3,776

325

4,583

57

807

 

또한, 분양가에서 건축비(분양평당280만원)를 제외한 값을 택지비로 볼 경우 주택건설업체는 평당 325만원에 사들인 택지를 소비자에게 아파트도 짓지 않고 소비자에게 평당 835만원에 판매한 것과 다름없으며 이 과정에서 택지 한평당 510만원, 총 7,280억원의 막대한 땅값차익을 챙길 것으로 추정된다.

 

<표 > 민간분양시 발생한 땅값차익  (단위 : 만원/평, 억원)

공급

면적

토지공사

택지공급가

주택건설업체

택지판매가

차익

평당

총액

평당

총액

평당

총액

2-11

11,053

325

360

790

873

464

513

2-12

17,691

325

576

787

1,393

462

817

2-13

13,740

325

447

782

1,075

457

628

2-14

11,398

311

354

747

851

436

497

3-5

17,111

330

565

846

1,448

516

883

3-6

14,685

330

485

893

1,311

563

827

3-7

18,525

314

581

865

1,602

551

1,021

3-8

19,309

330

637

905

1,747

575

1,110

3-9

17,543

330

579

891

1,563

561

984

141,054

325

4,583

835

11,863

510

7,280

2. 정부는 여전히 민간건설업체의 높은 분양가 책정을 통한 폭리를 방치하고 있다.

 

공공택지에서 분양되는 아파트가 공공택지의 조성 목적에 맞지 않게 터무니없는 폭리를 취하는 것은 여러가지 자료를 통해서도 입증되고 있다. 국정감사에 제출된 공무원연금관리공단의 자료에 의하면 공단이 민간분양가보다 5-10% 낮은 분양가를 책정하였음에도 평균수익률이 20%를 상회한 사실이 입증되었고, 수의계약으로 택지를 우선공급받은 명신이 대형건설업체에 택지를 전매하면서 400억 이상의 확정이익을 보장받았다는 사실이 드러나면서 민간건설업체가 분양가에서 막대한 폭리를 취하고 있음이 입증되었다.

1차 동탄지구의 분양가를 기준으로 명신의 예(420억)를 추정하면 명신은 부당한 택지전매를 통해 평당 276만원(분양평당138만원), 분양가대비 18%의 확정이윤을 보장받은 것이며, 그 만큼의 비용이 아파트에 거품을 형성하여 소비자가 떠안게 되면서 세대당 5,800만원을 주택건설업체에 그냥 바치게 될 상황이다. 

결과적으로 이미 공공택지내 분양아파트에서 30-40% 이상의 폭리가 발생하여 공공택지의 조성목적을 상실하고 시민들에게 피해를 전가해왔음이 드러났고 택지공급체계의 개편이 논의되고 있는 상황에서도  여전히 공공택지를 분양받은 건설업체는 높은 분양가로 이윤만 추구하는 행태를 반복하고 있고, 정부는 당초 국민에게 약속했던 택지공급가 공개조차 하지 않으며 건설업체의 개발폭리를 무책임하게 방치하고 있는 것이다.

 

3. 토지사전소유로 인한 수의계약제도는 전면개선되어야 한다.

 

동탄 1차 분양에 참여하는 대다수 업체는 화성동탄 택지개발이 시행되기 전에 토지를 사전에 매입해 놓은 것을 이유로 공공택지를 수의계약받았다. 경실련이 정보공개청구를 통해 입수한 공공택지 공급현황에 의하면 수도권 공공택지의 61%가 수의계약으로 공급되었으며 국정감사시 김맹곤의원의 지적에 의하면 최근에 공급된 화성동탄, 용인동백, 용인죽전지구의 경우 각각 공동주택지의 75%, 69%, 88%가 수의계약으로 공급되었다. 특히 공공택지에 토지를 사전소유한 민간건설업체에 대한 택지의 수의공급 비율이 급격히 늘어나고 있다.

문제는 2001년 택지개발촉진법 개정을 통해 토지를 사전소유한 건설업체에게 수의계약으로 택지공급이 가능하도록 한 이후 공공택지에 대한 민간건설업체의 사전토지소유가 급격히 늘어나고 있다는 점이다. 즉 수의계약으로 택지를 공급받기 위한 주택건설업체의 택지개발예정지구 토지사놓기 경쟁이 벌어지고 있는 것이며, 택지개발촉진법이 기본적으로 강제수용방식에 의해 개인토지는 전면몰수하면서도 건설업체에게는 조성된 택지를 우선공급하는 불평등이 발생하고 결과적으로 공공택지의 합리적 공급을 저해하고 있는 것이다. 따라서, 정부는 택지개발지구내 민간건설업체의 사전토지소유현황을 공개하고 토지사전소유로 인한 택지수의계약제도를 폐지 또는 전면개정해야 한다.

 

4. 공공택지 전매행위와 비자금조성 및 탈세혐의에 대해 전면조사를 실시해야 한다.

 

이번에 드러난 ‘공공택지 웃돈거래’실태는 공공택지 전매행위가 공공연하게 이루어져왔던 현실에 비추어볼 때 빙산의 일부분에 불과하다. 화성동탄 1단계 분양 택지에서만도 총 9개블럭중에 7개블럭이 모두 시행사와 시공사가 일치하지 않으며, 건교위 정장선 의원의 국정감사 자료분석 결과에 의하면 2000년 이후 한국토지공사가 조성해 공급한 공동주택지의 31.7%인 104만평, 금액기준으로 총 2조3,615억원치의 택지가 전매된 것으로 나타났다.

이미 건교부는 지난 2003년 12월에 공공택지의 전매차익을 노린 주택건설업체들이 아파트 분양가를 상승시킨다는 우려를 이유로 수도권 등 투기우려지역의 공공택지 전매를 금지한 바 있다.

그러나 이번 사태로 공공택지의 웃돈거래라는 투기행각이 사실로 드러난 이상 택지전매 금지조치 이전에 분양받은 택지에 대해서도 주택건설업체의 택지전매를 통한 투기여부와 주택건설업체의 불로소득에 대한 탈세여부 및 비자금으로 조성되었는지에 대해서도 철저한 조사가 이루어져야 하며, 투기우려지역에 제한된 공공택지 전매금지 조치를 전국적으로 확대해야할 것이다.

또한, 제도적으로 공공택지의 전매행위를 보장해주고 소비자들에게 막대한 피해가 전가되는 것을 알면서도 방치한 정부 정책담당자들에게 엄중한 책임을 물어야 할 것이다.

 

5. 전용면적 25.7평 이하 중소형 평형 비중 대폭확대하고, 대형평형은 반드시 후분양하라.

 

이번 1단계 분양은 막대한 분양수익뿐 아니라 분양평형에서도 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 평형이 분양면적기준으로 62%, 세대수기준으로 56%로 중소형 평형보다 훨씬 비중이 높다.  현행 택지개발업무처리지침 제13조 [주택건설용지의 배분 등]에서는 공동주택지의 경우 85㎡ 초과 주택건설용지는 전체 공동주택지의 40% 미만으로 배분하되 10% 범위내에서의 비율조정이 가능하도록 되어있다.

그러나 서민주거안정을 위해 농민들의 논밭임야를 강제수용한 택지가 중대형평형 위주로 공급되는 것은 결코 바람직하지 않으며, 공공택지의 조성취지를 판단할 수 있는 근간이 되는 공동주택지 배분비율에 관한 규정을 건교부가 자율적으로 결정할 수 있는 택지개발업무처리지침에서 규정하는 것도 바람직하지 않다.

더군다나 중대형평형의 경우 분양수익이 분양평당 300만원 이상이고 수익률이 40%를 넘는 등 중소형평형에 비해 훨씬 높은 분양수익이 예상된다. 이는 시장경제체제에서 이윤추구를 최대목적으로 하는 민간건설업체들이 중소형평형보다 중대형평형위주의 아파트를 선호하는 이유이며 동시에 중소형평형 아파트를 민간분양이 아닌 공영개발해야 하는 이유이기도 하다.

경실련은 공공택지의 조성취지가 서민주거안정이라는 조성취지에 부합되도록 85㎡ 초과 공동주택지의 비중을 대폭 축소하고 85㎡ 이하의 중소형 아파트의 비중을 대폭 확대할 것을 촉구하며, 이를 건교부의 지침이 아닌 시행령 이상의 법령으로 규정해야 한다고 주장한다. 또한, 85㎡를 초과하는 공동주택지의 경우 정부가 중대형 주택을 시장경제에 맡긴다는 방침하에 채권입찰제를 도입하기로 한 이상 소비자에게 아파트를 분양할 때도 시장경제원리에 입각하여 반드시 후분양되어야 할 것이다.

이번 화성동탄 1단계 분양은 고분양, 중대형평형위주 공급, 전매를 통한 부도덕한 주택건설업체의 개발폭리 등 지금까지 드러난 공공택지의 문제점을 모두 드러내며, 공공택지가 공공기관, 주택건설업체, 투기꾼의 배만 불리우는 장으로 변질되어 서민주거안정이라는 조성목적은 실종되었음을 적나라하게 보여주고 있다. 따라서, 경실련은 정부의 서민주거안정과 공공소유주택의 확충 등 근본적인 주택정책 마련과 택지조성 및 공급체계 개선을 위한 택지개발촉진법 등의 전면적인 개정을 촉구한다.

 

* 자세한 내용은 첨부파일을 참고하여주시기 바랍니다. 

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-5628]