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[토지/주택] 건교부의 엉터리 해명, 간접비 2조원 근거자료 제시하라

 

‘경실련과 정부가 추정한 판교신도시 개발이익이 100:1’
정부는 근거없는 해명대신 택지조성 및 판매 관련 모든 자료를 투명하게 공개하라

 

경실련은 3월 7일 기자회견을 통해 택지개발촉진법에 의해 조성된 판교신도시가 국민주거안정, 공공의 목적을 상실한 채 정부와 공기업의 땅장사와 부동산투기의 장으로 전락하였음을 지적하였다. 경실련은 판교신도시 조성과정에서 정부와 공기업이 10조원이 넘는 개발이익을, 택지를 공급받은 민간이 6조원이 넘는 시세차익을 거둘 것으로 추정 발표하였고 택지개발사업을 공영개발 방식으로 전환하고 공공소유주택확대를 통한 서민주거 안정방안을 제시하였다.

 경실련에 발표에 대해 건교부는 즉각 ‘경실련 주장은 현실성 결여’라는 1장짜리 보도해명을 통해 경실련 추정자료 및 계산에 착오가 있으며 1천억원으로 추산되는 개발이익은 임대주택 및 지역 공공사업에 재투자된다고만 밝혔다. 판교신도시의 개발이익이 경실련의 추정개발이익의 1% 밖에 안된다는 건교부의 해명에 대해 다음과 같이 경실련의 입장을 밝힌다.

 

1. 건교부 고시내용에 누락되었다는 간접비 2조의 내역을 공개하기 바란다.

 

 경실련의 추정조성원가는 건설교통부가 2004년 12월 고시한 건설교통부 고시 제2004-436호의 ‘연차별 자금투자계획 및 재원조달계획’에서 밝힌 사업비 총 5조 8,931억원이며, 이를 경실련이 추정한 유상공급면적으로 나눈 값이 평당 469만원이다. 또한 경실련은 작년 7월부터 올해까지 수차례에 걸쳐 건교부 및 토지공사 등에 판교신도시 개발계획에 대해 정보공개를 청구하였으나 건교부 등은 극히 일부의 자료만 공개하였다. 오히려 판교지구의 지목별 수용가, 판교지구 택지개발계획 변경승인서 등 자료는 지난 17대 국감자료이다.

따라서 경실련이 건교부가 고시한 자료 등을 토대로 조성원가를 추산하는 것은 당연하다. 건설교통부는 경실련이 기자회견을 통해 판교신도시 개발에 따른 개발이익을 발표하자 뒤늦게 2조원의 비용이 누락되었다고 해명하고 있다. 그러나 해명내용 또한 부실하기 짝이 없다. 건교부 해명자료는 항목별로 수치나 근거자료도 제시하지 않은 채 금융조달비용, 이주대책비, 관리비 등의 추가비용이 든다고 서면으로 해명한 반면 방송에 출연한 건설교통부 장관은 이미 개발비용에 포함되어 있다고 실무자가 언론에 밝힌 도로, 철도 등 광역교통시설분담금 등의 2조원의 비용을 계산하지 않았다고 밝혀 건교부 내에서 조차 혼선이 존재한다.

더구나 2조원이란 엄청난 사업비용이 투입된다면 왜 국민들에게 발표하는 건교부 고시 자료에는 누락 시켰는지 의문이다. 그간 택지개발지구에서의 사업비 산정은 정부가 산정근거 및 세부내역 등을 투명하게 공개하지 않기 때문에 논란이 되어왔고, 구리토평지구에서는 토지공사가 조성원가 이하로 공급해야 할 임대아파트, 공공시설용지 등을 조성원가 이상으로 공급하면서 부당한 개발이익을 취득한 것으로 언론에 보도된 바 있다.

 

2. 건교부장관의 해명은 경실련의 분석 자료를 왜곡한 것으로 매우 적절치 못했다.

 

 건교부장관은 3월 7일 방송에 출연하여 판교개발이익에 관한 경실련의 분석 자료를 왜곡하며 매우 적절치 못한 해명으로 판단된다.

 

 첫째, 강장관은 판교에서 팔 수 있는 가용토지가 125만평이며, 소형아파트 용지의 비중이 60%이고 ,이는  조성원가 이하로 공급되기 때문에 경실련의 주장이 사실이 아니라고 했다.

 

그러나 이는 건교부가 고시한 판교택지개발계획에 대해서 조차 이해하지 못한 주장이다. 고시문에 의하면 18평 이하와 18~25.7평 이하 아파트용지의 비율은 전체 택지의 11%이고, 아파트 용지의 60%이다. 무엇보다도 경실련이 이미 아파트용지의 27.3%에 달하는 전용면적 18평 이하 부지에 대해서는 관련규칙에 따라 이미 조성원가의 60% 수준으로 판매가를 책정하였다고 밝혔음에도 강장관은 경실련이 임대주택용지 판매가격을 과다 계상한 듯 분석결과를 왜곡하였다. 더구나 택지공급규칙에 따라 감정가로 판매되는 공동주택용지의 40%에 달하는 18~25.7평의 공동주택용지가 조성원가로 공급된다고 진실을 왜곡하였다.

 

 둘째, 장관은 경실련이 3만9천여평에 불과한 상업용지를 28만평이나 되는 것으로 면적을 터무니없이 산정하여 택지판매가를 높였다고 반박하였다.

 

경실련은 강장관이 경실련의 분석 자료를 읽어 보았는지 의문을 제기한다. 경실련 분석자료 9쪽 표7에 보면 경실련은 상업용지를 정확히 3만9천평으로 구분하여 판매가격을 추정하였고 나머지는 업무용지, 주상복합, 도시지원시설(벤처단지)로 구분하여 용지별로 차등화 된 판매가격을 적시하고 있다. 상업용지와 관련한 강장관의 해명은 경실련의 분석을 사실에 기초하지 않고 왜곡한 것으로 판단된다.

 

 셋째, 장관은 경실련이 추산한 개발비용에서 도로․철도 등 사회간접자본 비용 2조여원이 누락되어 비용추산을 잘못했다고 반박했다.

 

그러나 강장관의 해명은 건설교통부의 공식해명자료와 배치된다. 건교부해명자료에서는 금융조달비용, 이주대책비, 관리비 등 간접비 2조원이 미 반영되었다고 밝히고 있다. 장관의 발언과 건교부 해명자료가 서로 혼선을 빚고 있다. 강장관이 발언한 도로․철도 등 사회간접자본비용은 이미 개발비에 포함되어 있다고 건교부 담당자는 다음 날 언론에 밝혔다. 오히려 장관의 주장대로라면 국민에게 밝힌 사업비(5조9천억원)에  2조원을 누락시켰다는 것으로 사업비를 축소했다는 비난을 받을 수밖에 없다. 또한, 가용토지 면적도 강장관은 125만평이라고 밝혔음에도 신도시기획단 과장은 114만평이라고 주장하고 있다.

 

 넷째, 강장관은 판교신도시 개발이익은 넉넉잡아 1천억원에 불과하며 이 또한 임대주택 건설 등에 사용될 것이라고 밝혔다.

 

개발이익과 관련한 강장관의 해명 또한 전혀 사실에 기초하지 못하고 있다. 판교가 제2의 강남권으로 개발하겠다고 건교부가 이미 발표를 했었고 따라서 판교의 입지조건 등으로 보아 평당 약 2,000만원 정도가 될 것이라는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 그런데도 정부가 택지판매예정금액이 총 8조원(평당 약 710만원)이라고 주장하고 있으니 엉터리 감정평가 결과를 활용하여 2000만원 이상의 국민소유택지를 710만원에 팔아 건설업자 등에게 특혜를 주겠다는 것인가? 경실련 추정결과 3만9천평의 상업용지와 3만4천평의 주상복합용지만 주변시세대로 판매해도 2조원 이상의 수익이 발생될 것으로 예상되는 상황에서 아무 근거도 제시하지 않은 채 개발이익이 1천억원이라는 주장은 설득력을 갖지 못한다.

 

또한, 건교부의 해명자료에서는 ‘채권입찰금액은 전액 주택기금으로 투입’한다고 적시하여 채권입찰제를 통해 정부가 개발이익의 일부를 국민주택기금으로 환수한다는 것을 건교부도 공식적으로 인정하고 있다.

 

경실련은 분석자료에서 10조 614억원에 달하는 개발이익 중 25.7평 초과 주택용지의 개발이익(원가연동제아파트와 병행입찰제 아파트의 분양가 차액) 1조 6,765억원은 토공․주공이 아니라 채권입찰제를 통해 정부가 공적으로 환수함을 지적한 바 있다. 정부의 개발이익환수는 채권입찰제 도입의 핵심내용이다. 그럼에도 건교부가 채권입찰제를 통해 개발이익을 환수한다는 사실조차 명확히 하지 않고 개발이익규모가 천억밖에 안된다고만 항변하고 있다. 개발이익이 1천억원에 불과하다는 강장관과 건교부의 해명은 설득력이 없는 엉터리 해명에 불과하다.

 

3. 공공택지의 수용가, 조성원가, 감정가, 용지별 판매가, 개발이익을 전면 공개하라.

 

경실련은 지난해부터 공공아파트분양원가공개와 공공택지의 수용가, 조성원가, 감정가, 용지별 판매가 공공택지원가공개를 촉구해 왔다. 지난해 건교부장관은 공공택지의 공급가 등을 공개하겠다고 약속하였고 노무현대통령은 택지조성원가를 공개하겠다고 약속했으나 아직까지 그 약속은 지켜지지 않고 있다.

 경실련은 판교신도시 조성과 택지매각과정에서 10조원의 개발이익이 발생한다는 경실련의 주장과 1천억원에 불과하다는 건교부의 주장이 현격히 차이가 나고 이로 인해 시민들의 올바른 판단을 위해혼란이 가중되고 있기에 판교신도시의 수용가, 조성원가, 감정가, 용지별 예정판매가 등에 대한 모든 자료가 즉각 공개되어 진실을 규명해야 한다고 주장한다.

정부와 공기업이 수조원의 자금을 투입하여 추진되는 대형국책사업인 신도시개발사업에 대해 더 이상 근거를 제시하지 않은 채 말뿐인 궁색한 해명을 중단하고, 수용가 및 조성원가 세부내역, 판매면적의 세부내용, 감정가 현황 및 산정기준 등 사업계획과 과정의 모든 자료를 투명하게 공개해야 한다. 또한, 지금까지 정보공개가 없이 추진되어왔던 용인동백, 죽전, 화성동탄 지구 등에 대해서도 모든 정보와 자료를 투명하게 공개하고,  사업계획과 개발단계 그리고 평가 절차 등의 제도개선이 필요하다.

 

4. 공공택지개발 목적을 상실한 판교신도시 사업을 전면재검토하라.

 

 판교신도시에서 총 16조원으로 추정되는 개발이익을 정부, 공기업, 민간건설업체와 최초분양자가 나눠 갖기 위해 투기가 과열될 것으로 예상되는 만큼 판교신도시는 ‘국민주거안정’이라는 본래목적은 상실한 채 부동산투기의 장으로 전락될 것으로 판단된다. 또한, 토지수용단계에서는 시세차익을 노리는 투기행위가 횡행하였고, 사전개발정보를 이용한 고위공직자들의 부동산투기까지 사실로 확인되었다. 반면에 개발이익 환수는 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트용지 판매수익의 일부인 1조6천억원에 그칠 것으로 예상된다. 또한, 집 없는 서민을 위해 절대적으로 필요한 공공소유의 장기임대주택은 6,000가구로 전체 가구 수의 20%에 불과하다.

결국 판교신도시가 정부와 공기업, 지자체, 민간건설업자 등에게는 막대한 개발이익을 보장해주는 반면 본래의 목적을 상실하고 있다. 공공소유의 장기임대주택 확보도 미흡한 채 모든 택지를 민간에게 팔아버리는 등 본연의 목적인 국민주거안정에는 기여하지 못하고 부동산투기만 조장하고 있다는 것이다.

경실련은 정부가 공공택지개발 독점권을 이용하여 땅장사를 한다는 비난을 받지 않기 위해서라도 공공택지조성 목적을 상실한 판교신도시 사업을 전면재검토해야 할 것을 촉구한다.

 

<별첨 1> 건설교통부 고시 제2004-436호 1부.
<별첨 2> 판교신도시 택지판매가 추정현황

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-5628]