부동산

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[토지/주택] ‘8월 대책’은 참여정부에게 주어진 마지막 기회이다

 

정부와 열린우리당은 거품제거와 투기근절을 위한 근본적인 ‘8월 대책’을 제시하라

 

 경실련은 지난 1989년 창립에서부터 토지와 주택에 대해 누구나 최소한의 토지보유권리, 토지는 생활과 생산으로만 사용, 토지투기 근절, 불로소득의 사회 환원과 투명한 거래를 위해 노력해왔다.  

또한 2003년말부터는 집값이 폭등하고 투기로 얻는 불로소득의 사유화로 서민들이 내집마련을 위한 희망을 포기하고, 경제․사회 양극화의 원인이 되고 있는 등 우리사회를 심각한 위기로 몰아가고 있는 현실을 진단하면서, 보유세 강화와 거래세 인하, 투기적 불로소득의 완전 환수를 위한 개발이익환수제도 전면 재도입, 건설 후 분양제도(후분양제) 전면 실시, 아파트 분양원가 공개, 공공택지의 공영개발과 공공보유주택의 선진국 수준으로 확대, 부동산의 소유․거래․납세정보의 공개를 위한 ‘부동산 정보관리법’ 제정, 참여정부의 개발정책의 전면재검토 등 집값안정과 투기 근절을 위해 대통령과 정부가 근본대책을 제시할 것을 강력히 촉구하였다. 

   그럼에도 참여정부는 국민들이 희망을 포기하고, 좌절하고, 분노하는 현실을 외면한 채 시민들이 제안하는 집값안정과 투기 근절대책에 대해 “시장경제원리에 맞지 않는다” “부동산 건설 경기가 죽는다” “주택공급만 늘리면 해결된다” “극히 일부 지역에서만 나타나는 현상이다”라고 치부하여 근본적인 해결에 나서지 않았다.

이에 2005년초 판교신도시개발로 인해 주변집값 11조와 강남지역 23조원 등 주택과 토지가격이 다시 폭등하여, <경실련>은 시민들과 함께 ‘판교신도시개발 중단! 집값안정! 투기근절!’을 요구하며 대통령의 결단을 촉구하였다.

그리고 지난 6월 17일 국민경제자문회의에서 노무현 대통령은 ‘판교신도시 택지공급을 중단하고 8월말까지 근본적 대책을 제시하겠다’고 하였다. 이후 참여정부와 열린우리당은 매주 ‘부동산 관련 고위당․정회의’를 개최하여 집값안정과 투기 근절을 위한 부동산 대책을 논의하고 2차례의 공청회를 개최하였고, 이를 담아 8월말에 정부의 종합적인 대책을 발표할 예정이다.

   <경실련>은 오늘부터 그동안 ‘부동산 관련 고위당․정․청회의’가 발표한 대책에 대해 <경실련>의 입장을 밝히면서, 정부가 제대로 된 ‘부동산 8월 대책’을 제시할 것을 촉구한다.

 

1. ‘8월대책’은 현 수준에서의 집값안정이 아니라 주택과 토지의 거품을 빼고 투기를 근절하는 것이 목표이어야 하며, 이것은 참여정부의 마지막 기회이다.

  

 수십년째 주기적으로 반복되고 있는 집값상승과 투기는, 참여정부 들어 아파트시가총액은 276조원이나 늘고, 서울의 아파트분양가는 6년 동안 2.3배로 폭등, 올 상반기에는 서울뿐 아니라 전국적으로 집값폭등이 재연되었다.

KDI에 발표에 의하면 의하면 강남, 과천, 용인, 분당의 경우 올해만도 20-30%의 집값이 폭등했고, 어느 언론은 2000∼2003년까지 아파트값 상승률은 54.4%였던 반면, 경제성장률은 19.9%, 도시근로자 가계소득 상승률은 32.1%, 소비자물가 상승률은 13.2%로 아파트값에 20∼30% 정도 거품이 끼어 있다고 보도하였다.

   이러한 상황은 서민들이 정상적인 방법으론 주거문제를 해결하는 것은 불가능해진 반면 투기로 인한 막대한 불로소득은 특정계층에 집중되어 경제․사회적인 빈부격차와 양극화를 확대하는 주요한 원인으로 작용하고 있다.

따라서 정부의 8월 대책에서 부동산의 거품을 제거하고 투기를 근절하는 합리적인 대책을 제시하는 것은 당연한 의무이다. 만약 그렇지 못하다면 집값안정과 투기근절은 물론이고, 시민들에게 희망을 줄 수도 없으며, 건전한 경제활동의 동력과 국가 경쟁력을 회복하는 것도 불가능한 상태로 만들고, 참여정부를 실패한 정부로 기록하게 될 것이다. 

  그럼에도 정부와 열린우리당이 최근 8월대책을 기다리며 관망세로 돌아선 투기자들에 의해 집값폭등세가 다소 진정되자 또다시 판교신도시 중단시의 위기의식이 사라지고 핵심대책이 논의되고 있지 못하고 있음을 주목한다. 2004년말 집값이 다소 하락하자 ‘한국형 뉴딜’등 건설경기부양, ‘분양권전매완화, 주택거래신고지역과 투기과열지구 해제’등 규제완화, ‘보유세 강화, 양도세 정상화, 개발이익환수제 재도입’ 등 제도개혁을 미루거나 완화하여 올해 집값을 다시 폭등시켰던 과오를 다시 되풀이 하고 있다. 

   <경실련>은 이번 8월대책이 ‘현수준에서의 집값안정’이 아니라 ‘아파트값의 거품을 빼고 투기를 근절하는 것’을 목표로 해야 한다는 점을 명확히 하며 다시 한번 각성을 촉구한다. 또한 거품은 언젠가는 한순간에 반드시 빠진다는 것에서 거품이고, 이 부동산 거품을 다음 정부로 돌리려는 ‘폭탄’ 돌리기를 하려는 소극적인 정책이나, 일시적인 경기침체를 우려하여 정부가 다시 안이한 대책을 제시한다면, 참여정부는 국민들의 지지도 잃을 것이고, 투기를 근절할 수도, 시민들에게 희망을 줄 수도, 국가경제의 동력도 경쟁력도 다 잃을 것임을 명심해야 한다.

 

2. 8월대책에 엄포용․환심성 발언이 아니라 일관된 원칙과 구체적 정책이 포함되어야 한다.

  

 지난 6월 대통령주재 국민경제자문회의 부동산대책회의 이후 대통령과 정부, 여당 고위관계자들은 주택과 토지의 투기근절에 대한 강도 높은 발언을 하였다. 노무현대통령은 ‘부동산투기와의 전쟁에서 반드시 승리할 것이다’, ‘ 투기소득은 한푼도 숨기지 못하도록 하겠다’,  ‘하늘이 두쪽나도 부동산만은 확실하게 잡겠다’며 확고한 의지를 천명했다.

이해찬 총리는 ‘가수요 발생을 근원적으로 차단하겠다’, ‘ 부동산투기는 사회적 암이다’, 김병준 청와대 정책실장과 경제보좌관은 ‘헌법을 바꾸는 정도로 힘들여 바꾸지 않으면 안 바뀔 부동산 정책을 하겠다’, 열린우리당 정세균 원내대표는 ‘토지투기를 막기위한 어떠한 조치든 필요하며 토지공개념을 검토하겠다’, ’투기꾼들에게 징벌적 느낌이 들 정도로 세제를 확실히 해야 한다‘는 강경한 발언이 이어졌다.

이러한 발언만으로 보면 정부여당은 부동산투기근절을 위한 확고한 의지를 가진 것으로 보인다. 그러나 중요한 문제는 투기꾼들에 대한 엄포성 발언이나 국민들의 환심을 얻으려는 발언들이 아니라 일관된 원칙과 실효성과 효과성을 갖춘 구체적 정책 대안이 제시되어야한다. 

   따라서 8월 대책이 대통령과 청와대, 정부, 여당 책임자들의 초강경발언에도 불구하고 제대로 된 대책이 아니라면 국민을 기만한 것이거나, 집값안정과 거품빼기, 투기근절을 위한 더 이상의 정부대책은 없는 것으로 인식되어, 참여정부와 정부 정책에 대해 국민들의 지지 철회와 신뢰 상실로 이어져 정권의 명운이 좌우될 것이다. 따라서 청와대․정부․여당은 부동산 투기근절 발언에 걸 맞는 구체적 정책을 제시하여 부동산문제를 해결하려는 정도를 가야 할 것이다.

 

3. 집값안정․거품빼기․투기근절등 시민들의 요구에 부합하지 못한 생색내기 정책으로는 실패할 수밖에 없다.

  

 정부, 열린우리당, 청와대가 참석하는 부동산대책회의가 5차례 열렸다. <경실련>은 ‘당․정․청회의 결과’는 시민들의 요구에 부합하지 못하는 반쪽짜리 대책에 불과하며, 이러한 대책으로는 참여정부의 최대실정인 주택과 토지 등 부동산 문제를 해결할 수 없다고 확신한다.

  

 첫째, 보유세를 실효성 있게 강화하여 보유한 만큼 세금을 부담하게하고, 거래세를 대폭 낮추어 거래를 활성화 시키는 등 세제 합리화 정책 의지가 없다.

 

특히, 종합부동산세는 2004년 입법과정에서 제도도입 취지가 크게 퇴색하고  ‘종합구멍세’라는 비판을 받았다. 그럼에도 이번 과정에서 의미있는 세제보완 대책이 논의되지 않고 있다. 따라서 세제합리화 방향에서 종합부동산세는 실효세율을 2008년까지 1.0%까지 강화하고 법제화, 1세대다주택(비 거주주택)의 중과세, 보유과세 구간 조정과 세율인상으로 과세대상확대와 세부담 증가, 세대별 합산과세, 주택과 나대지의 합산과세, 개별세부담상한제 폐지, 주택의 일정가액 이하의 보유세 면제가 필요하다. 또한 거래활성화를 위해서는 보유세 강화에 맞춰 거래세를 대폭 낮추고 보유세 세수 증가분을 거래세 세수 감소분으로 전액 보전해야 한다.

아울러 양도소득세는 모든 부동산거래에 보편적으로 적용하여 실거래가로 과세하고, 장기보유특별공제 폐지, 상속․증여시 자본이득에 상속․증여세부과, 그리고 1가구1주택의 비과세를 과세 후 소득공제로 실질적 면제를 추진하는 등 각종 양도세 감면제도를 폐지하거나 완화하여 양도세를 정상화하여야 한다.

  

 둘째, 개발이익환수를 위한 제도를 재도입해야한다.

 

10.29 대책에서 정부가 약속했던 개발부담금제조차 도입하지 않고 ‘기반시설확충’을 목적으로 추진된 ‘기반시설부담금제’를 개발이익환수방안으로 제시하는 것은 개발이익을 환수하지 않겠다는 것이다. 개발이익은 개발지역과 개발주변지역에서 발생하고 개발지역은 개발부담금제, 개발주변지역은 토지초과이득세로 개발이익을 환수하였던 것이 지난 90년부터 시행되었던 토지공개념제도이다.

그런데 역대 정권들이 경제침체 극복을 위해 건설경기를 이용함으로써 걸림돌이던 이 제도들을 완화하거나 폐지함으로써 개발이익을 환수할 제도적 수단을 없애버렸고 결과적으로 주택과 토지에 대한 막대한 불로소득을 사유화하는 전국토의 투기장을 만들게 되었다.

따라서 개발지역의 개발이익을 환수하는 개발부담금제를 즉각 재도입(전국대상, 50% 이상의 개발이익 환수, 재건축․재개발 포함)하고, 개발주변지역의 개발이익을 환수할 수 있는 대책을 제시해야 한다. 또한 재건축과 재개발에도 개발부담금을 적용해야 한다.

아울러 강북도시개발에서도 개발이익환수제도가 정비되지 않은 상태에서 특별법 제정이나 개발추진은 되어서는 안된다. 기반시설부담금제는 개발부담금제와 같이 근본적으로 개발이익을 환수하는 제도가 아닌 보조적 수단에 지나지 않음에도 최상의 개발이익환수 제도라며 도입하려는 것은 국민들을 속이는 것이며, 투기꾼들에게는 계속 투기를 하라는 잘못된 신호를 줄 수 있음을 알아야한다.

  

 셋째, 후분양제, 분양원가공개, 분양권전매폐지 등 민간아파트의 고분양가에 대한 대책을 제시해야 한다.

 

현재의 선분양제는 공급자위주의 주택공급체계로 소비자의 권리보호에 취약하고  소비자들의 피해를 증가시키고 있다. 후분양제는 이미 참여정부의 공약이지만 2007년에야 공기업에 한해서 약 500세대정도를 하겠다고 하는 것은 정부의지가 없는 것이며, 선분양제로 인해 주택건설업체가 막대한 이익을 얻는 특혜구조에서 민간업체에게 후분양제를 하라는 것은 실시하지 않겠다는 것이다.

이미 시민들은 후분양제(68.1%), 선분양시의 분양원가공개(79.9%), 분양권전매폐지(66.2%)를 요구하고 있다. 따라서 정부는 후분양제를 전면도입 해야한다. 만약 선분양제를 유지한다면 분양권 전매폐지, 분양원가 공개, 민간아파트의 계약서를 보완하여 소비자들의 권리보호와 피해를 구제해야한다.

  

 넷째, 공공택지는 공영개발하여 공공보유주택을 대폭 확충하고, 주택을 재산증식 수단이 아니라 거주공간으로 전환하는 방향을 명확히 해야 한다.

 

공영개발대상을 특정지역으로 국한하고, 원가연동제를 전평형으로 확대해 분양가를 규제하겠다는 것은 공공부문의 역할을 강화하겠다는 원칙에 부합하지 않는다. 공공택지는 원칙적으로 공영개발하여 2.4%에 불과한 공공보유주택을 선진국수준인 20%까지 확충 하여 다양한 공공장기임대아파트로 활용하고 서민과 중산층의 주거안정을 이루도록 해야 한다.

또한 공공택지에 저렴하고 질 좋은 공공주택을 지속적으로 공급함으로써 민간 중대형 아파트의 집값상승에 대한 사회적 차단막을 형성하여 주택시장에서 정부의 공적 책임을 강화해야한다.  

 

 다섯째, 주택담보대출의 제한과 부동산의 거래․거래․납세정보를 상시공개 해야 한다.

 

2005년 8월 현재 가계대출금은 기업대출금을 초과하였고, 가계대출의 대부분은 주택담보대출이 차지하고 있다. 최근 부동산 가격 급등은 부동산의 경제적 내재가치가 이를 뒷받침하지 못하여 부동산 가격이 하락하면 은행들의 대출금회수와 신규대출 억제로 이어지고 이것은 신용공급의 축소를 가져오고 이어 가계부채상환능력의 약화 및 부실확대로 금융회사의 동반부실화로 이어지는 금융충격의 잠재적 불안 요인을 안고 있다. 때문에 주택담보대출의 억제는 금융충격을 예방하는 동시에 다주택자들의 투기자금을 봉쇄하는 역할을 한다.

따라서 주택담보대출의 규제를 은행권과 비은행권 및 전국지역으로 확대 적용하고, 대출자 규제를 가족(직계존비속)까지 확대해야한다. 또한 2주택자의 주택구입 목적의 주택담보대출은 금지하며 주택의 자산가치대비 대출비율을 대폭 낮춰야한다. 

 

 아울러, 부동산 정보관리법을 제정하여 부동산에 대한 소유․거래․납세 정보를 상시공개 해야한다.

 

부동산에 대한 투명한 정보공개는 국민들에게 소유편중으로 인한 경각심을 주고, 민간의 자유로운 연구활동을 지원하고, 합리적인 정책대안을 제시하도록 유도하며, 정부정책에 대한 신뢰를 높이기 위한 국민기초자료이므로 상시적으로 공개되는 것은 당연하다. 현재와 같이 정부의 재량에 의해 공개․비공개를 결정하는 것은 하는 것은 옳은 방향이 아니다.

<경실련>은 참여정부와 열린우리당이 부동산으로 고통받는 시민들에게 희망을 주고, 경제활성화 동력을 회복하고 경쟁력 강화를 이룰 수 있는 실효성 있는 ‘부동산 8월대책’을 제시할 것을 강력히 촉구한다.

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기운동본부 766-9736]