부동산

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[토지/주택] 본질을 왜곡하지 말고 부동산 관련 정보부터 공개하라

 

엉터리 통계자료를 기초로 수립된 8․31대책을 신뢰할 수 없다 
공평과세를 실현할 수 있는 공시지가산정체계를 구축해야

 

 경실련은 지난주에 정부가 공시한 지가와 경실련이 자체조사한 시세를 비교한 결과 전국 땅값은 5,195조원이며, 정부가 공시한 지가는 시세의 42%수준이라고 발표하였다.

 경실련의 발표는 2005년 1월 현재 공시지가 총액은 2,176조원이고, 공시지가 현실화율은 91%라는 건교부의 발표가 정확성이 없는 엉터리임을 밝히는 것 이었다. 아울러 경실련은 조사결과를 발표하면서 건교부에게 투명한 자료공개와 공시지가 산정시스템의 개혁을 촉구하였으며, 엉터리 통계를 기초로 수립된 8․31대책으로는 부동산시장의 안정화를 기대하기 어렵다고 주장하였다.

 이에 건교부는 ‘보도 참고자료’라는 6쪽 자료를 배포하여, 경실련 발표내용의 본질을 왜곡하고 있을 뿐만아니라 정작 공시지가와 관련된 자료는 전혀 공개하지 않고 있다. 이에 경실련의 입장을 발표한다.

 

첫째, 건교부가 주장하는 적정거래가격과 시세는 어떤 차이가 있는지 설명되어야 한다. 

 

 건교부는 이미 언론과의 인터뷰를 통해 공시지가 현실화율 91%는 적정거래가격을 기준으로 한 것이고, 실제 시가를 기준으로 한 현실화율은 80%정도라고 밝힌 바 있다. 이번 경실련의 42% 현실화율 주장에 대한 해명자료에서는 ‘공시지가는 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 높은 가격이며, ’05년 공시지가 현실화율(91%)은 개발이익, 투기적 요인이 배제된 가격과의 격차율임‘이라고 설명하고 있다.

’부동산가격공시및감정평가에 관한 법률‘에서도 표준공시지가와 관련해서 건교부장관이 선정한 표준지에 대해 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사․평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다고 규정하고 있는 등 공시지가를 산정하는 과정에서 시가에 대한 고려는 전혀 되지 않고 있다.

그러나 분양가자율화 이후 분양가는 2배이상 상승했고, 참여정부 집권이후 기업도시, 행복도시 등의 각종 개발사업으로 전국의 토지가격이 상승한 만큼 ’적정가격‘과 시가가 많은 차이를 가진다는 것은 누구나 알 수 있는 사실이다.

오히려 급변하는 시가는 고려하지 않은 채 ’적정가격‘을 기준으로 산정된 공시지가에 근거하여 주택정책을 수립하고 있는 건교부와, 공시지가에 근거해서 부동산 관련세금을 부과하는 행자부야말로 비난받아 마땅하다. 건교부는 공시지가와 함께 표준지의 적정거래가격도 함께 공개해야 하며, 적정거래가격이 시세와는 어떤 차이점을 보이는지 설명해야 한다.

 

둘째, 공시지가뿐 아니라 감정평가도 엉터리로 진행되고 있다.  

  

 경실련은 이미 지난해부터 신도시와 공공택지 개발과정에서의 엉터리 감정평가에 대한 문제를 지속적으로 제기해왔다. 공공택지 개발사업에서 감정평가는 택지를 강제수용하고 보상하는 단계와 택지조성 후 민간건설업자 등에 매각하는 단계에서 이루어지고 있다.

그러나 택지를 보상할 때는 공시지가보다 높게 감정하고, 택지를 판매할 때는 주변시세보다 턱없이 낮게 감정하면서 토지소유자와 건설업자에게만 막대한 불로소득을 안겨주고 있다. 건교부에 따르면 시세보다 높은 감정평가로 지난 한해동안 풀린 토지보상가가 무려 14조원이나 된다. 

   또한, 경실련 분석결과 용인죽전․동백, 파주교하 등의 5개 공공택지 개발사업에서는 주변시세가 평당 1,000만원 이상임에도 불구하고 택지는 300만원대로 감정함으로써 건설업자들이 3조원 이상의 불로소득을 독점한 것으로 나타났다. 이처럼 감정평가는 공시지가 뿐 아니라 각종 개발사업에서도 제대로 진행되지 못하면서 주택 및 토지시장에 막대한 거품을 양산하며 국민들에게 피해만 안겨주고 있다.

 

셋째, 정부가 발표한 자료에서 조차 서로 다른 통계결과가 도출되는 등 정부의 통계자료가 매우 부정확하고 엉터리이다. 

  

 건교부가 발표한 연도별 공시지가총액과 현실화율에 따르면 2000년 당시 시가총액은 2,365조(공시지가 1,277조원 현실화율 51%)이며, 2005년 현재 시가총액은 2,391조원(공시지가 2,176조원 현실화율 91%)이다. 즉, 2000년과 2005년도의 지가가 거의 동일하고, 오히려 2003년과 2005년도에는 전년도에 비해 하락한 것으로 나타나며, 전년도상승률은 2004년도에 4.4%로 가장 높았고, 2003년도에는 4.6% 하락한 것으로 나온다.

그러나 8․31부동산대책에 제시된 지가동향을 보면 98년이후 지가는 지속적으로 상승하고 있으며, 연평균 3.5%씩 상승해온 것으로 나타난다. 이처럼 정부가 발표한 지가통계가 서로 내용이 다르고, 모두 경실련이 시세를 조사해서 추정한 시가총액과 상승률과는 현저한 차이를 보이는 등 정부통계가 매우 부정확하고 엉터리이다.

 

<표> 정부의 지가통계와 경실련 추정치 비교

 

연도

건교부 발표자료

8.31대책 자료

경실련추정

공시지가

시세반영율

시가 ⓒ=ⓐ÷

상승률

상승률

시가

시세반영률

상승률

2000

1,277조

54%

2,365조

0.7%

2,672조

48%

2001

1,307조

55%

2,377조

0.5%

1.3%

2,675조

49%

0.1%

2002

1,354조

56%

2,419조

1.8%

9.0%

3,123조

43%

17%

2003

1,546조

67%

2,307조

-4.6%

3.4%

4,042조

38%

29%

2004

1,830조

76%

2,408조

4.4%

3.9%

4,647조

39%

15%

2005

2,176조

91%

2,391조

-0.7%

2.8%

5,195조

42%

11%

 

넷째, 공시지가 산정과정 및 산정결과, 공공택지조성원가 및 판매가, 감정가 등의 모든 자료를 국민이 납득할 수 있도록 투명하게 상시공개하라.

 

   건교부는 경실련의 토지가격 산출방법의 문제점을 지적하면서 건교부의 공시지가는 표준지는 감정평가사가 조사산정하고, 개별지는 시군구 공무원이 조사한다고 해명하고 있을 뿐 감정평가사와 개별공무원이 조사평가한 표준지의 시가, 적정가격 등에 대해서는 공개하지 않고 있다.

 경실련은 이번 조사를 진행하면서 건교부와 서울시 등에 공시지가와 관련한 자료공개를 요청하였으나, 담당부처는 번번히 통계자료가 없다는 답변으로 자료공개를 회피하였다. 

   건교부는 현재 개별필지별 공시지가와 시도별 공시지가 총액만 발표하고 지목(대지, 전답임야 등) 및 용도별(아파트, 단독, 상업및업무 등) 공시지가 및 지가상승률 등의 통계자료 등은 시군구별은 물론 전국단위로도 제공하지 않고 있다.

그러나 필지별, 시도별 총액만 발표되어서는 토지용도별 지가상승률이나 시군구별 지가상승양상, 공시지가의 시세반영률과 관련된 실상을 파악할 수 없다. 2005년 7월 행정자치부가 발표한 토지소유현황에 따르면 전국 토지의 3%에 불과한 대지의 공시지가 총액이 1,054조원에 달해 전체 공시지가의 59%를 차지하고 있다. 정부는 공시지가 산정과정 및 산정결과 뿐 아니라 토지용도별 면적, 평균지가, 지가상승률 등에 대해서도 자치단체별로 상시공개함으로써 공시지가 산정의 투명성을 확보하여야 한다. 

    공시지가 산정시스템도 개혁되어야 한다. 현재 공시지가는 건교부의 의뢰에 따라 감정평가협회에서 주관하고 있고, 관련예산도 매년 수백억원씩이나 투입되고 있으나 시세를 정확히 반영하여 공시지가를 산정한다기 보다는 정부의 정책목표에 따라 공시지가를 짜 맞추고 있다고 해도 과언이 아니다.

 또한 공시지가의 산정도 연중 1회에 국한되어 지가가 급등하는 경우에는 시가와 현격한 괴리를 보이고 있어 보완이 필요하다. 부동산정책 수립과 과세의 기초자료가 되는 공시지가 산정시스템의 개혁이 절실하다. 

 아울러 공시지가뿐 아니라 각종 개발사업에서 진행되고 있는 엉터리 감정평가도 개선되어야 하며, 정부는 지난해부터 공개하기로 약속한 택지공급가 및 조성원가, 감정가, 판매가 등도 공개해야 한다.

 

[ 건교부 보도참고자료에 대한 경실련 반론 ]

건교부 주장 <1>
아파트, 주상복합, 상가의 가격에서 건축비를 제외한 인위적 추정가격으로 직접조사, 평가하는 공시지가와 직접 비교하는 것은 타당치 않다고 주장한 것과 관련?

 

<반론>

종합부동세가 부과되기 직전인 2004년도까지 행정자치부는 아파트, 주상복합, 상가 등의 건물에 대해 건물분과 토지분을 분리과세하면서 토지분에 대해서는 공시지가를 기준으로 종합토지세를 부과해왔다. 즉, 정부도 지난 수십년간 건물분과 토지분으로 분리과세해왔으며, 이번 경실련 조사도 이와 동일한 방식으로 진행되었다. 건물비용은 행자부의 부과기준보다 높은 가격으로 정부가 정하고 있는 표준건축비 이상을 건물의 용도별, 건축년도별로 차등하게 적용하였다. 오히려 정부가 공평과세를 위해 ‘05년부터 토지와 건물을 통합하여 평가, 공시하고 있다고 주장하는 것은 지금까지 공평하지 않은 방법으로 가격공시를 해왔음을 인정하는 것이며, 특히 토지가격은 이번 경실련 조사로 입증되었다.  

구분

행자부 재산세 과세기준

경실련 조사

아파트(상가 또는 주상복합)가격

건물분

59만원/평

(건물구조, 용도, 위치, 노후도 등 각종지수로 보정)

100만원/평 ~ 400만원/평

토지분

공시지가

아파트 등의 가격에서 건물분을 제외한 가격

건교부 주장 <2>
도곡동 타워팰리스(공시지가 3,564만원/평), 역삼동 스타타워(공시지가 2,723만원/평)에서 갑자기 주변 토지가격이 평당 7-8천만원 수준이라며 경실련의 토지가격이 높다고 주장한 것과 관련.

 

<반론>


건교부가 주장하는 도곡동과 역삼동 시세야 말로 아파트, 상가, 업무, 단독, 주상복합 중에 어떤 용도의 토지가격을 말하는 것인지 불분명하다. 토지의 가격은 단순한 토지면적, 위치, 용도 등에 따라 다르다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 같은 지역이라도 건물을 2층정도 지을 수 있는 단독주택용지와 60층까지 지을 수 있는 타워팰리스와 같은 주상복합 시설을 건설할 수 있는 용지의 땅값은 현격한 차이가 발생한다. 따라서, 건교부가 주장하는 7~8천만원짜리 땅의 용도가 무엇인지부터 정확하게 제시해야 한다.

만약 타워팰리스와 같은 주상복합시설을 건설할 수 있는 토지의 가격이 평당 8천만원선이라면 , 타워팰리스의 용적률(800%)을 감안한 건물평당 토지가격은 1천만원이며, 여기에 건축비가 평당 4~500만원이라 해도 주상복합아파트 평당가격은 1,500만원이라는 결과가 나온다. 그러나 실제로 타워팰리스의 가격은 2005년 1월 현재 35평의 경우 시세가 10억원선으로 평당시세가 3,000만원~4,000만원까지 형성되어 있다. 그러면 정부는 시세가 호당 10억원 하는 아파트의 현재 가격이 5억원이라고 주장하는 것이며, 공시지가 기준대로라면 3~4억원 수준으로 과세되었다는 것이다.

또한, 8.31 부동산대책 발표직후 송파구에서 포스코가 분양한 주상복합아파트의 경우 당초 고분양가를 책정했다가 비난여론에 떠밀려 분양가를 재조정하면서 고무줄분양가 논란이 제기되었다. 언론보도에 따르면 건설업체의 토지매입비는 평당 3,000만원선으로, 용적률 600% 고려시 아파트 한평의 토지원가는 500만원에 불과하다. 여기에 건축원가(450만원/평)를 더하면 평당원가는 950만원선이라는 결론이 나온다. 그러나 당시 분양가는 2,500만원선이었다.

이러니 정부의 발표를 신뢰할 수 없다는 것이고, 공시지가가 엉터리였음을 누구나 알 수 있음에도 불구하고 아직도 건교부만 엉터리 자료로 본질을 왜곡하고 있다. 오히려 실제 주택시장에서는 10억원에 거래되는 주택의 토지가격을 엉터리로 공시하고 이를 기초로 주택정책을 수립하는 것이 더 큰 문제이다.

건교부 주장 <3>
132개 한정된 필지만을 조사한 격차율(42%)로 전국 2,790만필지에 획일적으로 적용하여 토지가격을 과다하게 추정하였다는 주장 및 조사대상을 지가수준이 높고, 지역간 격차가 매우 큰 주요지역만을 선정하여 조사결과치가 왜곡될 수 있다는 주장과 관련.

 

<반론>


건교부는 2005년 7월 전국 공시지가총액은 2,176조원이고, 현실화율이 91%라고 발표하면서, 시가기준으로는 80%정도라고 밝힌 바 있다. 따라서, 경실련이 132개만의 필지조사 결과를 전국의 토지가격으로 확대해석한 것은 논리의 비약이라는 것이다. 경실련이 조사한 132개 필지중 강남권의 경우 아파트단지 10개, 주상복합단지 5개 등 1개필지당 면 적이 1만~3만평 규모로, 토지가격으로는 2~3조원 정도하는 필지를 조사한 것으로 토지가격이 30조원 정도에 해당한다. 건교부가 공시한 아파트 단지의 표준지공시지가를 보면 대부분이 평당 1,500~1,600만원선으로 나타나 있다. 따라서, 누가 비교검토하건 이 정도 수준으로 비교검토하면 전체 수치의 큰 영향을 주지 않으며 표본단지의 시세반영률이 아파트의 경우는 평균 30%수준, 주상복합단지는 20%수준으로 표본수와 상관없이 오차가 많지 않음을 알 수 있다. 그러나 건교부는 경실련의 주장이 비약되었다는 지적만 할 뿐 왜 개별필지의 공시지가와 시세의 편차가 많이 발생하는 지에 대해서는 아무런 언급도 하지 않고 있다.

또한, 건교부가 주장하는 80~90%의 현실화율은 건교부가 공시한 표준지공시지가의 아파트와 주상복합 등에서는 전혀 나타나지 않았다. 2000년 이후 부동산가격 폭등의 진원지라 볼 수 없는 전답임야와 단독주택지 등은 시가의 5~60% 정도 반영하고 있었다. 물론 경실련의 조사결과가 조사인력과 비용, 정보부족 등으로 100% 정확하다고는 할 수 없으나 정부가 시민단체의 조사결과 발표에 대하여 표본수의 문제를 지적하기 이전에 정부가 조사한 자료라도 정확하게 공개한 후 문제를 지적하는 것이 마땅하다. 정부는 매년 수백억원의 막대한 예산을 투입하고 전문가라는 감정평가사와 공무원들이 조사한 결과는 왜 시세조차 제대로 반영하고 있지 못한지 왜 엉터리라고 비난을 받아야 하는지에 대한 확인작업부터 선행해야 한다.  

정부(건교부와 행자부)가 발표한 2005년 시도별 공시지가자료를 살펴보면, 자료가 극히 일부만 공개되고 있고 그것조차 매년 상시적으로 공개되고 있지 않아 통계적으로 활용하기 어렵다. 정부 발표에 의하면 전국토의 지가총액은 2,176조원이며, 이중 서울과 경기, 인천 등의 수도권이 1,350조원으로 전체의 62%를 차지하고 있다. 또한, 지방대도시까지 포함하면 가격대비 비중이 전체의 73%를 차지하고 있으며, 기타지역은 27%정도라고 밝혔다. 이는 정부 스스로 서울 등 지방대도시의 면적대비 가격이 여타 지역에 비해 매우 높은 것임을 밝힌 것이며, 실제 시도별 단가도 그러하다. 경실련의 조사는 지금까지 정부가 제한적으로 공개해온 시도별 공시지가총액, 건교부가 공시하고 있는 표준지 및 개별지공시지가, 행자부가 발표한 한국도시연감의 시도별 용도별 면적 등의 제한된 자료를 토대로 진행되었으며, 가장 근사한 값을 찾아내려고 노력하였다. 그럼에도 불구하고 경실련의 주장이 왜곡됐다는 것은 정부자료가 엉터리임을 시인하는 것과 동시에 자신들의 잘못을 감추려는 것 밖에 되지 않는다.

건교부 주장 <4>
표본추출시 고려되는 필지수를 기준으로 하지 않고 주상복합, 상업용과 같은 고지가 토지를   표본으로 추출하여 토지가격을 추정하였다는 주장과 관련?

 

<반론>


이는 경실련의 분석자료를 제대로 이해하지 않은 주장이다. 경실련은 지역별로 해당용도의 토지가격을 조사하였으며, 여기에 행자부가 발표한 한국도시연감(2004)에 제시된 해당용도의 면적과 주택유형별 세대수 등을 고려하였다. 그 결과 용도별 가중치를 도출하였으며, 아파트용지는 29%, 주상복합용지는 1%의 용도별 가중치를 적용하여 최종 토지가격을 추정하였다.

 

[문의 : 경실련 아파트값거품빼기 운동본부 766-9736]