부동산

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[토지/주택] 재건축 개발이익환수만으로 집값 안정 어림도 없다

 

정부와 여당은 ‘부동산 투기소득이 없는 사회’를 만드는 대책을 제시하라

 

정부와 여당은 작년 8․31종합부동산 대책을 발표한 이후에도 집값이 폭등하자, 재건축개발이익환수제도를 골자로 한 후속대책을 준비하고 있다.

현재와 같이 4~5년동안 지속적으로 부동산 가격이 폭등하는 것은, 8․31 대책에서 선분양아파트 원가공개, 민간아파트 후분양제 즉각 이행, 분양권 전매금지, 2%수준인 공공주택의 20%까지 확대, 종부세 실효세율의 1% 조기 시행과 같은 투기근절과 수요완화 대책은 모두 빠져있기 때문이다.

그럼에도 대통령을 비롯한 정부와 여당은 “현재의 부동산가격 상승이 심각한 수준이 아닌 국지적 현상으로 물가상승률에도 못 미친다”거나 “8․31 대책이 아직 포장도 뜯지 않았다”면서 시간이 지나면 자연스럽게 부동산 가격이 안정될 것이라 판단하고 있다. 이러한 인식에서 재건축의 개발이익을 환수하는 대책만으로도 현재의 집값을 충분히 잡을 수 있다는 생각을 하고 있는 것이다. 

경실련은 정부와 여당이 준비 중인 재건축 개발이익환수제도만으로는 현재의 집값 폭등을 안정화 시킬 수 없다고 판단하며, ‘대한민국을 부동산 투기소득이 없는 사회’로 만들기 위한 강력한 후속대책을 제시할 것을 촉구하며, 부동산 투기 근절을 위한 4가지의 대책을 제시한다.

 

첫째, 후분양제를 즉각 도입하라

 

현 주택공급은 후분양을 원칙으로 하면서 예외적으로 선분양제를 허용하고 있지만, 대부분 선분양을 하고 있다.

현재와 같은 선분양제는 전매시장 형성으로 투기이익을 노린 가격 거품 유발과 분양가 상승, 소비자들은 아파트 건설비 이자까지 부담하면서도 완제품을 보지도 못하고 사전 구입하여 선택권을 침해당하고, 공급자의 도덕적 해이에 따른 부실시공, 품질저하 및 건설업체 부도에 따른 부담까지 떠안는 불공정 거래, 건설금융에서는 분양대금 선납으로 건설산업의 금융 발전 저해로 주택시장을 왜곡시키고 있다.

후분양제는 이미 정부가 도입하겠다고 하였으나 극히 부분적으로 시행하고, 선분양으로 주택건설업체가 얻는 막대한 특혜구조를 제도적으로 보장한 채 민간의 자발적 후분양제 이행을 기대하는 것은 후분양제를 실시하지 않겠다는 것이나 다름없다.

따라서 정부는 약속대로 후분양제도를 전면적으로 시행해야 한다. 만약 현재와 같은 선분양제를 유지하려면 분양원가를 전면 공개하고 분양권 전매를 폐지해야한다.

 

둘째, 공공보유주택을 20%까지 확대하는 계획을 제시하고 실행하라

 

우리나라는 이미 2002년에 주택보급률이 100%를 넘었다. 그러나 전체 가구의 43%(615만)
가 무주택 세대로 남의 집에 거주하고, 330만가구는 최저주거기준(3인가구 최소8.8평․방2
칸․부엌․화장실) 이하 주택에서 생활하며 이중 112만 가구는 단칸방에서 살고 있는 등 서민층은 주거불안의 상태에 있다.

그동안 정부는 2004년까지 임대주택을 전체주택 1,299만호의 8.9%인 115만호를 공급하였지만, 5년 미만 단기임대주택이 71%를 차지하고, 입주 후 최저 2.5년 경과 시 분양되어 오히려 투기 수단으로 변질되었다.

실질적으로 임대주택은 전체주택 재고의 2.5%에 불과하여 재고율이 7~36%에 달하는 선진국과 비교시 절대량 자체가 부족한 실정이다. 따라서 공공보유주택을 획기적으로 확충하는 정부의 결단이 필요하고, 이를 위해서는 모든 공공택지는 공영개발하여 공공보유주택단지로 개발해야한다.

아울러 조성된 택지 중 상업 및 업무용 용지만 경쟁입찰로 매각하고, 주택지는 판매를 금지해야한다. 그리고 공공기관인 토지공사, 주택공사, 지자체 도시개발공사는 공영개발을 의무화 해야한다.

 

셋째, 주택대출은 주택 실수요자에게 소득에 따라 대출되도록 해야 한다. 

 

부동산 투기를 근절하기 위해서는 다주택자들의 주택 담보를 통한 투기대출 자금 차단이 필요하다. 부동산 가격이 급등하다가 폭락하면 은행들은 대출을 회수하거나 신규 대출을 억제하고, 이는 신용 공급 축소로 가계의 부채 상환 능력 악화와 금융회사의 동반 부실화로 이어져 결국 가계와 금융의 파산으로 나타난다.

최근의 주택자금 대출은 3년 만기 대출이 전체의 30%를 넘는 등 단기차입금 대출이 증가하여 집값을 상승시키는 투기적 자금으로 활용되고 있는 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 주택담보 대출은 무주택 서민들의 주택 구입을 위해서만 대출이 허용되도록 하고 유주택자들의 대출은 실수요임을 증명하도록 하는 등 엄격히 제한해야 한다.

대출금액도 대출자의 소득상환 능력에 맞는 적정한 대출이 이루어지도록 하여 가계부실을 예방하고 정책 자금의 선순환을 이룰 수 있도록 해야 한다.

 

넷째, 재건축 공영개발을 확대해야 한다. 

 

현재 재건축 승인이라는 공공의 계획변경을 통해 발생한 개발이익을 개인이 모두 사유화하도록 허용함으로써 재건축이 주거환경 개선이라는 본래적 의미를 벗어나 투기 수단으로 악용되고 있다. 때문에 그동안 재건축을 통해 용적률이 대폭 증가했음에도 불구하고 가구수의 증가는 미미하여 주택 공급효과는 매우 적게 나타나고 있다.

반면 재건축 전에 비해 재건축 후에는 주택면적이 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나, 증가된 면적이 주택공급보다는 중대형아파트 공급에 이용되고 있다. 때문에 지난 5년동안 추진된 재건축 아파트 매매가는 3~4배이상 증가하면서 주변지역 집값을 폭등시키는 악순환을 반복하고 있다.

현재 재건축 개발이익은 일부지역의 수급불균형으로 인한 가격 상승과 재건축사업 시 용적률 상향조정 등으로 인한 유․무형적 요인에 의해서 발생하여 주택이 투기목적으로 거래되고 있음에도 현행 제도로는 개발이익을 환수하는 수단이 없다.

현재 시행되는 기반시설부담금은 재건축으로 인해 필요한 기반시설의 비용을 부담시킨다는 점에서 이익환수 수단으로 보기 어려우며, 초과 용적률에 일정 비율의 임대주택을 짓게 하는 방안도 추가로 용적률 인센티브를 줄 뿐만 아니라 임대주택 건설에 따른 건축 비용을 국가가 부담한다는 점에서 이익환수기능이 아니며, 각종 경과 규정으로 인해 강남의 주요 사업단지는 제외되어 있어 실효성이 미흡하다.

따라서 주택시장 불안 해소와 재건축아파트의 투기적 거래를 차단하고, 주택의 공공성 강화와 서민의 주거안정 차원에서도 재건축이익 환수방식에 대한 근본적 재검토가 필요하며, 이를 위해서는 재건축 과정에서 발생한 초과용적률을 모두 공공에 환원하는 ‘재건축 공영개발’이 필요하다. 근본적으로는 공공이 하는 재건축에서만 용적률을 허용하도록 해야 하며, 민간의 재건축은 경제적 여건에 맞게 하도록 맡겨야한다.

그동안 참여정부의 부동산 정책은 ‘집값이 올라도 현재수준 유지, 집값이 내려도 현재수준 유지’ 정책이었다. 때문에 근본적으로 부동산 투기를 막고, 거품이 잔뜩 낀 집값을 정상적인 가격으로 끌어 내리는 대책은 마련하지 않고, 말로만 부동산 투기와의 전쟁을 한 것이다.

경실련은 후분양제 전면실시, 공공보유주택 20% 조기 확충 계획제시 및 실행, 주택대출의 주택 실수요자에게 소득에 따라 대출되어 투기자금화 차단, 재건축 과정에서 발생한 초과용적률을 모두 공공에 환원하는 재건축 공영개발 등 ‘부동산 투기소득이 없는 사회’를 만드는 대책을 정부와 여당이 즉각 시행하기를 강력히 촉구한다. 아울러 지난 8․31대책을 마련한 공직자들에게 수여된 훈장을 거둬들이고 문책해야 할 것이다.

 

[문의 : 아파트값거품빼기 운동본부 766-9736]