부동산

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[토지/주택] 집값 상승이 국지적인 현상이라굽쇼?

 

지난 3월 30일 정부의 ‘서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안’ 발표문에는 주택시장을 진단하면서, 8.31 정책발표 이후 전반적인 집값 안정세가 유지되는 가운데 강남권을 중심으로 ’국지적으로 불안한 현상‘이라 설명하였다.

부동산 시장의 국지적 현상이란 주택가격과 토지가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높거나, 투기가 성행하여 주거불안이 특정한 일부 지역에서 급증하는 현상이다.

그동안 정부는 부동산 문제가 국지적 현상이라면서도 주택과 토지시장에서 영향력이 큰 굵직한 부동산 대책을 30여차례나 발표하였고, 그 대책이 발표 될 때마다 부동산 가격 폭등이 멈추기보다는 오히려 브레이크 없는 기관차처럼 폭등하였다. 나아가 참여정부 초기에는 강남을 중심으로 나타나던 땅값, 집값의 폭등이 전국 곳곳에서 빈번히 발생하는 일반적인 현상이 되었다.

결국 정부가 말하는 부동산 시장의 ‘국지적 현상’은 잘못된 진단이었음이 확인되고 있다. 부동산 정책의 수립과 집행에서 ‘국지적 현상’이란 큰 문제를 작게 축소하거나 문제의 본질에 접근하는 것을 막아 잘못된 진단과 해결책을 만들게 하고 결과적으로 문제를 더욱 키우는 역할을 한다.

그동안 정부가 국지적 현상이란 잘못된 진단에서 출발하여 수립한 수많은 대책은 반드시 실패할 수밖에 없었다. 그것은 정부가 부동산 문제를 국지적 현상으로 진단하여, 경실련이 제안하고 국민 80%가 지지하는 ‘후분양제 전면 도입, 선분양시 분양원가 공개와 분양권 전매금지, 공공보유주택 20% 조기 확충, 주택담보대출의 무주택 실수요자에게 대출, 개발이익의 완전 환수와 재건축의 공영개발 확대’ 등 근본 대책들을 외면했기 때문이다.

반면에 올바른 진단과 그에 근거한 합리적인 논의, 그리고 최선의 선택은 현재의 부동산 투기를 근절할 수 있는 유일한 방법이다.

경실련은 대통령과 정부 관료들의 ‘국지적 현상’이란 진단은 명백히 잘못된 것으로 판단하여,《대통령은 모르고, 국민은 알고 있는 부동산 진실(2)》를 통해 ‘전국적’ 현상임을 토지와 주택으로 나누어 밝히고자 한다.

부동산 투기 문제가 국지적 현상이라는 전제가 사라지고 전국적 현상으로 받아들여질 때 올바른 해결책이 제시될 수 있기 때문이다. <경실련>은 정부가 내부적으로는 부동산 가격 거품의 폭락 가능성과 그에 따른 부작용을 걱정하면서도, 겉으로는 부동산 문제의 심각성을 감추기 위해 ‘국지적 현상’으로 치부하는 부정직한 태도를 더 이상 국민에게 보여서는 안된다는 것을 강력히 주장한다.

 

1. ‘주택과 부동산 투기지역’은 전국 16 광역시․도 161곳에 지정되어 있다.

 

투기지역은 소득세법 제96조와 104조에 근거하여 당해 지역의 부동산 가격이 ‘전국 부동산가격상승률 및 소비자물가상승률 등을 감안하여, 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있을 때에 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이다.

구체적으로 투기지역 지정은 ,

월 별 집값 상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역(2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역, 1년 평균상승률이 3년간 전국 평균상승률보다 높은 지역)

개발사업 및 주택재건축사업 진행 중인 지역(1개월간 집값상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역, 1개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역), 택지개발예정지구 및 대규모 개발사업추진이 예정되는 지역(1개월간 집값상승률이 전국소비자물가상승률 보다 높은 지역)에 주택과 주택 외 부동산 등 2종으로 구분하여 건교부 장관의 요청이나 재정경제부 장관이 직접 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 지정하거나 해제하는 제도이다.

따라서 주택(주택과 그 부속토지)과 주택 외 부동산(상가 및 사업용 토지)에 대해 투기지역으로 지정한다는 것은, 투기가 발생하거나 발생할 우려가 있는 지역에 대하여 국세청에서는 실거래가로 과세(소득세법 §96)하고 필요시 높은 탄력세율(기본세율 ± 15%p 범위내)을 적용하여 중과세하며, 금감위에서는 주택담보대출 시 기존 차입자의 APT담보대출 신규취급을 금지하거나 APT 담보인정비율(LTV)을 하향 조정(60% → 40%)하여 투기를 차단하고 부동산 가격의 안정을 꾀하는 제도이다.

2006년 3월 현재 투기지역은 전국적으로 161개 시(市)에 지정되어 있다. 참여정부 들어 토지의 거래는 급속히 증가하였다. 토지거래 필지 수를 계산하면 참여정부 출범이후 3년(2002~2005) 동안 8,557,202 필지로 이는 김대중 정부의 5년(1998~2002) 동안의 8,462,344 필지보다 많은 거래를 한 것으로 나타났다.

즉 참여정부는 3년 동안 김대중 정부의 5년 보다 많은 약 101.1%의 토지거래가 이루어진 것이다. 또한 토지거래 면적을 계산하면 참여정부 출범이후 3년(2002~2005) 동안 10,045,021(천㎡)가 거래되었고 이는 김대중 정부의 5년(1998~2002) 동안 11,433,308(천㎡)의 87.8%의 거래를 한 것이다.

 

 

또한, 지난 3월 17일 재경부 보도자료 ‘제38차 부동산가격안정심의위원회 심의결과’에 의하면 현재 주택투기지역 68개, 토지투기지역 93개로 총 161개의 투기지역이 지정되어 있으며, 이는 전체(250개 행정구역)의 64%나 차지하고 있다. 그러나 161개의 지역별 지정현황은 발표되지 않았으며, 아래 <표1, 그림1,2>에 제시된 것은 건교부자료이다.

 

 

 

특히, 대통령과 정부 관료들이 부동산 가격 폭등이 ‘국지적 현상’일 뿐이라 말하고 있으나 그것은 더 이상 설득력이 없다. 재정경제부가 지정한 투기지역을 서울과 경기도, 그리고 기타 시, 도 지역으로 구분하여 비교해 보면, 서울-경기는 86개 지역, 기타 시, 도는 65개 지역으로  나타나 서울과 경기도에 제한된 국지적인 문제가 아니라 전국적으로 나타나는 현상이었음이 드러났기 때문이다.

 

 

또 하나는 투기지역을 주택과 주택 외 부동산으로 나누어 비교하여 보면 참여정부 출범 초기부터 2004년 말까지는 주택 투기지역이 주택외 보다 많이 지정되었으나, 2005년부터는 주택외 부동산 투기지역이 주택 투기지역보다 훨씬 많이 지정되고 있다. 이것은 참여정부가 기업도시 건설, 신행정수도, 혁신도시 등 전국적으로 무분별한 대규모 국책개발사업을 추진한 결과로, 전국적으로 투기가 진행되고 있음을 보여주는 것이다.

 

 

위와 같이 재정경제부가 지정하는 주택과 주택외 부동산 투기지역이 전국으로 161개 시,군,구에 지정되어 있고, 참여정부 3년 동안 김대중 정부 5년 보다 많은 약 101.1%의 토지거래가 활발히 이루어지고 있으며, 투기지역의 지역별 지정현황도 서울과 경기도는 86개, 기타 시, 도는 65개로 나타나 부동산 투기가 ‘국지적 현상’이 아니라 ‘전국적 현상’ 임을  알 수 있다.

따라서 대통령과 정부가 말하는 ‘강남 등 일부지역에 국한된 부동산 투기’는 더 이상 설득력을 갖기 어렵다.

재정경제부와 건설교통부는 자신들이 전국 곳곳을 투기지역으로 지정하여 놓고도 부동산 투기가 ‘국지적 현상’에 불과 하다고 국민들에게 거짓 정보를 흘리면서 부동산 투기의 심각성을 언제까지 감추려 하는가?

 

2. ‘투기과열지구’는 8광역시 전지역, 충남북, 경남 12곳에 지정되어 있다.

 

투기과열지구는 주택법 제41조와 주택공급에 관한 규칙에 근거하여,

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우(국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우),

주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우,

주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 등의 경우에, 건교부장관은  시, 도지사의 의견을 들어 지정, 해제하거나 시, 도지사는 건교부장관과 협의를 거쳐 지정, 해제한다.

투기과열지구로 지정된 지역에서는,

첫째, 분양권 전매가 제한된다. 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지 5년이내의 범위내, 수도권, 충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지이며, 분양가상한제 적용주택의 경우 투기과열지구 지정여부와 관계없이 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 5년, 기타지역의 경우 3년동안이다.

둘째, 이 지역에서는 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급 되고, 1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, 2002.9.5일 이후 청약예금,부금 가입자로서 세대주가 아닌 자로 청약 1순위 자격이 제한된다.

셋째, 지역조합 조합원의 선착순 모집이 금지되고, 조합원의 지위 양도를 금지한다. 넷째, 과밀억제권역 내 재건축 후분양(전체공정 80%후)이 실시된다.

 

 

위와 같이 ‘투기과열지구’는 2003년 참여정부 출범 이전에는 서울 전 지역을 비롯하여 13개 지역에만 지정되어 있었으나, 2003년 하반기부터 8개 광역시 전 지역, 충남북, 경남 등 9개 지역이 지정되었고, 2004년 하반기부터는 8개 광역시 전 지역과 12개 지역이 투기과열지구로 지정되어 현재까지 유지되고 있다.

투기과열지구 지정 요건이 주택가격 상승률의 급등과, 주택공급의 부족으로 인하여 주택가격 급등이 예상되는 지역, 분양권 전매행위가 극심하여 서민들의 주거불안이 있는 경우로 볼 때,8개광역시 전 지역과 12개 지역이 투기과열지구로 지정되어 있는 것은 부동산 투기문제가 거의 모든 대도시권에서 광범위하게 발생하고 있는 것을 말한다.

특히 인구 밀집지역인 광역시 전 지역이 투기과열지구로 지정된 사실은 투기가 수도권을 벗어난 일반적 현상임을 증명하는 것이다.

 

3. ‘주택거래신고지역’은 서울 10구, 경기 9개시, 경남 2곳에 지정되어 있다.

 

주택거래신고지역은 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위하여 도입한 제도이다. 주택거래신고지역은 주택법제80조에 근거하고 있으며, 소득세법에 의한 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역을 지정한다.

구체적 지정 요건은 1) 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역, 2) 3개월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역, 3) 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역, 4) 관할 시장, 군수, 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역에 주택정책심의위원회 심의 후 건설교통부 장관이 지정 및 해제를 한다.

신고지역의 지정범위는 시,군,구 또는 읍,면,동의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 하고, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축, 재개발구역 단위별로 지정하되 지정기간은 없다.  2005년 9월 주택거래 신고지역은 21개 시와 구(區)가 지정되어 있다.

 

 

4. ‘토지거래허가지역’은 67억평(남한면적 22.5%), 전국 도시계획면적의 132%를 지정하고 있다.

 

토지거래 허가구역은 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 의거하여, 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역에 중앙도시계획위원회 심의 후 건설교통부 장관이 지정한다. 

구체적인 지정 요건은 1)도시계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역, 2)토지이용에 대한 행위제한이 완화 · 해제되는 지역, 3)개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역, 4)건교부장관이 투기우려가 있다고 인정하거나 관계행정기관의 장이 지정을 요청하는 지역을 5년이내의 기간으로 지정한다.

토지시장 안정 및 토지투기 예방을 목적으로 지정된 토지거래 허가지역은 2006년 1월 현재 총 6,763.80백만평으로서 전 국토(남한면적)의 22.55%에 지정되어 있으며, 2004년보다 무려 47%나 증가하였다. 또한, 전국도시계획 면적(5,112.2백만평)을 기준으로 비교한다면, 토지거래허가구역이 전국도시계획지역 면적의 132%나 된다.

 

건설교통부는 행정중심복합도시, 기업도시, 신도시개, 경제자유구역, 혁신도시 등 개발지역에 총 19,972.69 ㎢를, 광역시도에 뉴타운, 균형발전촉진, 산업단지,유원지개발 등으로 총 175.301㎢를, 시, 군, 구에는 기업도시, 개발촉진, 산업단지, 신도시, 레져타운개발 등으로 총 2,2011.706㎢ 등 총 22,359.697㎢(약 67억평)을 토지거래허가구역으로 지정하고 있다.

 

5. 경실련은 대통령에게 질의합니다

 

<경실련>은 대통령을 비롯한 정부 고위 관료들이 부동산 문제의 심각성을 감추려 “집값 상승은 강남 등 일부지역의 국지적 현상이다!”라는 주장에 대해 다음과 같이 대답합니다.

“아니다. 전국적 현상이다.”

재정경제부가 관리하는 ‘주택과 주택 외 부동산 투기지역’이 전국적으로 161곳의 시군구에 지정되어 있습니다.

건설교통부가 관리하는 투기과열지구는 8개 광역시 전지역, 충남북, 경남 12곳에 지정되어 있으며, 토지거래허가구역은 남한 면적의 22.5%인 67억평에 지정되어 있고 이는 우리나라 도시계획면적의 132%의 수준이며, 주택거래신고지역은 서울 10개구, 경기도 9개시, 경남 2곳에 지정되어 있습니다.

전국이 투기지역으로 지정된 것은 참여정부가 추진하는 기업도시, 행복도시, 혁신도시, 지역특화개발, 종합레져타운 건설 등 자고나면 쏟아내는 수많은 대형 국책 개발사업 때문에 투기가 성행하고 있기 때문입니다.

또한 개발사업에 따른 토지보상비를 줄이고자 투기가 발생할 예정 지역으로 묶어 놓아야 하고, 공시지가와 기준시가의 현실화율도 높일 수가 없는 모순에 처해 있습니다.

이렇듯 참여정부는 자신들이 전국 곳곳을 투기지역으로 지정하여 놓고도 부동산 투기가 ‘국지적 현상’에 불과 하다고 국민들에게 거짓 정보를 흘리면서 부동산 투기의 심각성을 감추려 하고 있습니다.

때문에 수많은 부동산 투기 대책을 발표해도 땅과 집값의 폭등은 잡히지 않는, 백약이 무효인 현상이 나타나고 있으며, 이는 당연한 결과입니다.

<질의 내용>

1. 대통령님은 지금도 ‘집값 상승은 강남 등 일부지역의 국지적 현상이다’라고 생각하십니까?

2. 참여정부가 추진하는 대형 국책 개발사업들을 전면 재검토하고, 불요불급하지 않는 사업들을 과감히 폐기하고, 진행중인 사업들도 우선순위를 조정하여 추진할 생각은 없으십니까?

3. 참여정부의 개발사업들로 인해 전국적으로 부동산 투기가 발생하고, 지방에서도 APT 고분양 가로 갈등이 빈번히 일어나고 있는데, 여전히 강남의 재건축개발이익만 환수하면 집값 상승을 막을 수 있다고 생각하십니까?

4. 지금도 엉터리 통계로 사실들을 숨기면서 국민들의 눈과 귀를 멀게 할 수 있다고 생각하는  어리석은 정부 관료들을 문책할 생각은 없으십니까?

경실련은 노무현 대통령이 “부동산투기만은 반드시 잡겠다”고 수없이 발언하였으나, 이 약속이 지지 않고 있다고 생각합니다.

 “대통령이 부동산 문제를 직접 챙기겠다”고 하신 발언을 여러 차례 들었습니다만, 말(言)로는 부동산 투기를 잡을 수 없고 국민들을 설득할 믿음도 주지 못한다는 사실을 인정해야 할 것입니다.

노무현 대통령께 간곡히 부탁드립니다. 이제는 실천할 때입니다. 노무현 대통령의 답변을 기다립니다.

 

[문의 : 아파트값거품빼기운동본부 02-766-9736]

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* 대통령만 모르고 국민은 알고 있는 부동산 진실(1)-지가상승률