부동산

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.
[재개발/재건축] 도시계획 절차와 원칙을 파괴하는 ‘도시재정비특별법시행령(안)’

 

규제완화를 통한 도시개발촉진은 중단되어야 한다
– 서민주거불안정과 도시 난개발만을 가져올 뿐 –


  정부는 도시재정비촉진을 위한 특별법시행령(안)과 시행규칙(안)을 입법예고하였습니다. 지난해 <도시재정비촉진을위한특별법>제정에 이어 실행을 위한 후속작업으로 발표된 이번 시행령과 시행규칙은 구역지정 완화범위, 용적률 및 건축규제완화범위 등을 담고 있습니다.

경실련은 이미 지난 법제정과정에서 도시계획체계의 근간을 흔드는 과도한 규제완화 및 관련계획 의제처리의 문제, 계획 없는 개발사업 추진으로 인한 난개발의 문제, 개발이익 사유화 및 저소득층에 대한 지원방안 미흡 등을 이유로 법제정을 신중히 할 것과 법제정이 불가피하다면 최소한의 원칙과 방향이 지켜져야 한다는 의견을 제기한 바 있습니다.


그러나 법률 제정과정에서 이러한 의견들이 반영되지 못하였으며, 법률 자체의 한계에도 불구하고 이번에 입법예고 된 시행령은 규제완화의 구체적인 범위를 과도하게 설정하고 있어 재정비지구 주변지역에 미칠 부작용이 심각할 것으로 전면적인 재검토가 필요합니다.
 
1. 용도와 용적률, 건축기준의 무분별한 완화는 도시난개발의 주범입니다.


<도시재정비촉진을위한특별법>은 <국토의계획및이용에관한법률><도시및주거환경정비법><도시개발법> 등 도시계획 관련 일반 법률을 의제처리함으로써 정상적인 도시계획절차와 원칙을 파괴하고 있습니다.

전문적인 검토와 사회적 합의를 통해서 결정된 용도와 용적률, 건축기준은 지속가능한 도시관리를 위해 지켜져야하는 최소한의 원칙입니다. 그런데 일부지역의 사업성을 높여주기위해 이러한 기준을 완화할 경우 그 피해는 해당지역 이외지역의 주민들에게 돌아갑니다.


고밀, 고층으로 지어진 재개발아파트의 수혜자는 해당지역 주민과 건설사이지만 그로 인한 교통, 환경, 일조, 경관의 문제들은 도시문제로 남아 주변지역 주민들과 후세대에게 지워지는 고통이 됩니다.

따라서 이러한 폐해를 줄이고 지속가능한 도시관리를 위해서는 정상적인 도시계획을 수립하고 개발을 유도하는 방향으로 원칙과 제도가 준수되어야 합니다. 그런데 또 다시 기성시가지 개발을 촉진한다는 이유로 기존 질서를 무력화시키면서 각종 규제완화를 허용하는 것은 정부 정책의 신뢰성을 훼손하는 행위입니다.


이렇게 훼손된 계획의 원칙은 향후 계획과정에서 추가적인 규제완화요구로 이어질 것입니다. 이대로 가다가는 우리의 도시는 고층, 고밀의 아파트 숲으로 변하게 될 것입니다. 따라서 기존 법에 의한 지구지정 요건과 용도 및 용적률, 건축제한 기준은 반드시 지켜져야 하며, 만일 용도지역의 변경 등이 필요하다면 정상적인 도시계획 변경절차를 거쳐 시민들의 합의절차를 거쳐 이루어져야 합니다.


○시행령 10조(재정비촉진구역 지정요건 완화) 1항 삭제
  –>도정법에 의한 시행령 준수

○시행령 19조(건축규제완화등에 관한 특례) 1항, 2항, 단서조항 삭제/ 5항1호 삭제   –>국계법과 주차장법 시행령 준수


2. 난개발 방지를 위해 「선계획-후개발」의 원칙이 지켜져야 합니다.


특별법에 의한 도시재정비사업은 해당 사업지구에 대한 개발계획만을 수립할 뿐 주변지역에 미치는 영향이나 관계성이 종합적으로 검토되어야하는 상위계획 수립에 대한 근거가 마련되어 있지 못합니다.

주변지역을 포함하는 상위계획이 수립되지 않으면 결국 사업지구로 지정된 지역의 개발에만 매몰되어 과도한 규제완화를 허용할 가능성이 큽니다. 우리는 용인 난개발문제를 통해서 「선계획-후개발」원칙의 필요성을 절감하고, 2003년 국계법 개정을 통해 관련법과 제도를 정비한 바 있습니다.


그런데 이러한 제도를 정착시키기도 전에 다시 단위사업 개발을 허용하는 것은 난개발의 문제를 기성시가지에 다시 옮겨 놓는 것입니다. 단기적으로 사업지구 안은 일시적으로 환경이 개선되는 효과가 있을 수 있으나, 사업지 주변지역과 미래의 도시환경은 더욱 열악해지는 결과를 초래하게 될 것입니다.


따라서 도시 전체와 지역 생활권을 아우르는 종합정비계획을 수립한 후에 ‘관련개발지구’에 대한 개발계획을 수립할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 합니다.


○시행령 제2조 각호의 내용에 “1. 생활권단위 기본계획”을 포함


3. 도시개발을 통한 이익은 토지소유자들의 전유물이 아닙니다.


재개발, 재건축 등 도시정비사업은 용도변경 과 용적률 상향 등 계획변경을 통해 민간에게 사업성을 보장해주고 도로와 공원 등 기반시설을 일부 설치하게 하는 소극적인 정비방식을 채택하여왔습니다. 그러나 민간에게 맡긴 이러한 사업방식은 개발이익 극대화를 위해 기반시설 설치는 기피하게 하였고, 사업과정에서는 투명성이 확보되지 못하여 개발이익의 분배과정에서 주민갈등과 시공사, 공무원, 조합의 임원 등이 결탁되는 비리와 부패 등 각종 부작용을 양산하였습니다.


따라서 낙후된 도시환경 정비하여 주민의 삶의 질을 향상하기 위해서는 주민을 위한 계획이 수립되고 사업의 전 과정은 투명하게 공개되어야 합니다. 이를 실현하기 위해서는 사업지구 지정 및 각종 계획과정은 투명하게 공개되고 주민합의를 통해 결정되어야 합니다. 아울러 사업에서 발생하는 개발이익이 공개되고 발생한 개발이익의 50%이상 환수되어 필요한 기반시설 설치와 세입자 주거안정을 위한 재원으로 활용되어야 합니다.  


○ 개발이익 50% 환수 및 기반시설 설치 및 저소득층 주거안정을 위한 재원으로 활용하도록 하는 조항 신설


4. 서민의 주거를 빼앗아 중산층 아파트공급의 수단으로 사용해서는 안됩니다.


도시정비사업의 대상지역은 낙후된 환경이지만 도시 저소득층의 소중한 주거공간이기도 합니다. 그러나 물리적 환경개선이라는 미명하게 지역주민의 경제적 여건을 전혀 고려하지 않은 대형평형 위주의 고분양가 아파트가 지어지면서, 이제 재개발사업은 도시서민과 영세 세입자의 주거를 빼앗아 중산층을 위한 아파트 공급 수단으로 전락된 지 오래입니다.


그런데 이번에 제정되는 특별법에서는 기존의 법에서 제시하는 주택공급규정도 대폭 완화하여 30평형 이상의 중형평형 아파트를 더 많이 지을 수 있도록 하여 상대적으로 서민들을 위한 소형평형의 주택은 줄어들 수 밖에 없도록 하고 있습니다.


따라서 무조건적인 규제완화를 통한 대형평형 아파트의 공급보다는 대상지역의 주민의 경제적 여건과 주거실태에 대한 철저한 조사에 기반하여 주택공급이 이루어질 수 있도록 하여야 합니다.


○시행령 20조(주택의 규모별 건설비율) 1항 2호 삭제–>도정법에 의한 관련규정 준수    


5. 도시개발은 ‘특별한 법’이 아닌 지역주민 모두가 합의하고 참여할 수 있는 원칙과 방향에 의해 추진되어야 합니다.


도시재정비 촉진을 위한 특별법은 기존의 법체계 속에서도 충분히 이행할 수 있는 사업들임에도 불구하고 사업자에게 특별한 혜택을 제공하는 법입니다. 이러한 특별한 혜택이 단순한 혜택으로 끝나지 않고 다른 법률(국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시 및 주거환경 정비법 등)을 무용지물로 만들게 하고 도시를 쇠퇴시키는 주범이 될 것입니다.


따라서 단기적 사업활성화에 급급한 특별법 제정에 연연하지 말고 기존 법체계의 준수를 통해 문제해결 방법을 모색해야합니다. 만약 기존 법이 모순이 있다면 개선을 통해 문제를 해결해야지 이를 무시하고 특별법을 만드는 것은 사회불안만을 가중시킬 뿐 입니다.


이는 향후 남발한 특별법의 재정비라는 또 다른 사회적 비용을 초래하게 될 것이며, 특별법에 의해 이루어진 사업들은 많은 시간동안 또다시 도시정비의 과제로 남겨져 우울한 도시의 단면을 제공할 뿐입니다.


과거 주택이 부족해서 공급을 늘려야한다는 이유로 주거지역 용적률 및 건축규제를 대폭 완화하였습니다. 이러한 정책시행으로 인해 많은 단독주택들이 모두 햇볕도 들지 않고 주차장도 부족한 다세대, 다가구주택으로 변화되었고 지금의 ‘열악한 주거환경’으로 전락하였습니다. 이는 지금까지 우리 도시의 문제로 남아있음을 잊어서는 안 될 것입니다.


[문의 : 경실련 도시개혁센터 766-5627]