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[토지/주택] 공공택지 조성원가 공급, 건설업자 배불리는 투기조장책

건교부가 오늘 공공택지내 분양용 공동주택용지중 85㎡이하 서민용 주택건설용지의 공급가를 당초 감정가격에서 조성 원가로 변경한다고 발표하였다. 건교부는 이번 조치로 공공택지내 서민용 주택분양가격의 10%내외 하락 효과가 예상된다고 밝혔다.

경실련은 지금까지 공공택지가 주거안정에 기여하기 위해서는 택지를 민간건설업자에게 판매하지 말고 공영개발하여 공공주택으로 확충해야 한다고 주장해왔다. 또한, 국민땅을 굳이 팔겠다면 당연히 최고가(시세)로 판매하고 환수된 개발이익은 서민주거안정 재원으로 활용해야 한다.

그러나 이번 건교부의 발표는 이러한 공공택지 개혁방안이 전혀 포함되지 않았으며, 오히려 공기업, 건설업자, 최초입주자에게만 개발이익을 몰아주는 특혜를 주는 투기조장책에 불과하다.

 

첫째, 로또택지를 건설업자에게 특혜공급하지 말고, 국민연기금 등의 공공기관에 판매하여 주거안정을 위한 공공주택으로 확충하라.

 

그동안 공공택지는 국민땅을 강제수용해서 건설업자에게 헐값으로 판매하면서 건설업자에만 폭리를 취하도록 해줌으로써 건설업자에게는 ‘로또택지’로 불리워 왔다. 그러나 정부는 국민들이 요구하는 원가공개와 공영개발을 회피한 채 ‘반쪽짜리 원가연동제’를 적용함으로써 여전히 로또택지를 건설업자에게만 독점공급하는 특혜를 베풀고 있다.

이번 85㎡이하 아파트용지의 조성원가 공급도 정말 건교부주장처럼 서민주거안정에 기여하고자 했다면 당연히 건설업자에 대한 특혜공급을 중단하고, 국민연기금 등의 공공기관에게 판매하는 것이 마땅하다.

적어도 로또택지를 팔겠다면 자기 자본도 없이 로또택지를 거머쥠으로써 배만 불리우는 건설업자가 아니라 국민의 돈으로 국민의 복지를 위해 사용되고 국민으로부터 감시받는 200조원의 자산을 가지고 있는 국민연기금 등에 판매해야 한다.

그리고, 국민연기금은 택지를 팔지 말고 다양한 평형의 공공주택을 건립하여 무주택서민에게 장기임대해야 한다. 이럴 때 만이 공공택지가 서민주거안정에 기여할 수 있다.

만약 굳이 국민땅을 민간에게 팔겠다면 조성원가 수준으로 건설업자에게만 독점공급할 것이 아니라 모든 사업자의 참여하에 경쟁입찰시켜 시세를 고려한 최고가로 판매해야 한다.

그리고 개발이익을 환수하여 서민주거안정을 위한 공공주택 확충과 저소득층 주거비지원 재정으로 활용해야 한다.

 

둘째, 막대한 시세차익을 허용함으로써 온 국민을 투기장으로 끌어들이는 투기조장책을 중단하라.

 

‘반쪽짜리 원가연동제’는 시세는 6억~7억이나 하는 아파트를 4억원에 공급하면서 최초입주자에게 2~3억원의 시세차익을 허용하는 것이다. 이를 알고 있는 온 국민이 판교청약에 참여함으로써 판교는 분양아파트 3천3백가구 모집에 45만명이나 신청해 평균 137대1의 경쟁률을 보였다. 정부가 강제수용한 공공택지를 이용하여 온 국민을 투기꾼으로 끌어들이고 있는 것이다.

이런 상황에서 건교부가 택지공급가를 조성원가 수준으로 더 낮춘다면 시세차익은 더 커지게 되고, 온 국민이 공공택지 아파트 분양당첨에만 몰두하게 될 것이 분명한데 이것이 서민주거안정에 도움이 되는가?

지금 건교부가 해야 할 일은 성실한 국민들을 투기장으로 몰아가고 범죄자로 만드는 것이 아니라 주거안정을 위한 획기적인 공공택지 개혁방안을 제시하는 것이다. 

 

셋째, 서민들이 살 수도 없는 ‘무늬만 임대아파트’ 택지를 건설업자에게 조성원가 이하로 공급하는 것은 특혜일 뿐이다.

 

정부는 매번 임대아파트=서민아파트로 규정짓고 있다. 그래서 택지개발업무처리지침(제17조 택지의 공급)에서도 임대아파트는 조성원가의 60~90%수준에서 공급하도록 되어있다. 택지공급가격을 낮춰 분양가의 인하를 유도하고 저렴한 아파트를 공급함으로써 서민주거안정을 유도하겠다는 얘기다. 그러나 과연 지금 임대아파트가 서민주거안정에 기여하고 있는가?

지금 정부가 공공택지에 공급하는 임대아파트는 사실상 2.5~5년만 거주하면 분양아파트로 전환이 가능한 분양대기용 아파트에 불과하다. 또한, 지난해 화성동탄에서는 모아, 광명, 신일 등 임대아파트를 공급받은 건설업체들이 확정분양가제도라는 편법을 이용하여 평당730만원정도의 높은 분양가를 책정하고 임대아파트를 분양아파트로 전환해버림으로써 사실상 무늬만 임대아파트라는 비난을 받았다.

판교 또한 다르지 않다. 10년 공공임대아파트가 공급되었지만 5년만 입주하면 분양전환이 가능하다. 또한, 임대료와 임대보증금, 분양전환시 주택가격이 주변시세를 고려해 책정되기 때문에 무주택서민들은 계약하려면 당장 은행빚이라도 끌어와야 하는 상황이다.

이것도 모른 채 당첨만 되면 로또당첨인 줄 알고 청약했던 무주택자들이 당첨된 후에 오히려 계약을 포기했고, 판교임대아파트를 특별공급받은 철거민은 2억4천만원의 임대보증금과 월59만원의 임대료를 부담하지 못하게 되자 음독자살까지 기도했다.

이처럼 임대아파트가 서민주거안정에도 기여못하는 상황에서 조성원가 이하로 공급하는 것은 건설업자와 주택공사에 대한 특혜일 뿐이다.

 

넷째, 토주공이 독점하고 있는 공공택지개발사업권을 경쟁체제로 전환하라.

 

택지개발촉진법에서는 공공택지 개발권을 토주공과 지자체 개발공사에게 독점부여하고 있다. 이는 공공택지개발이 국민주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 하기 때문에 ‘영리추구를 최우선으로 하는 민간사업자’가 아닌 ‘비영리를 추구하며 국민주거안정에 기여하기 위해 설립된 토주공 등’으로 제한하고 있는 것이다.

그러나 지금까지 공급된 공공택지는 주거안정에 기여하기는커녕 토주공의 땅장사․집장사 수단에 불과했으며, 막대한 수익에 대한 개발이익은 전혀 환수되지 않았다. 매번 공기업 경영평가에서 토주공 등 개발사업을 독점하고 있는 토주공의 수익성은 1,2위를 다투었지만 그만큼 국민들은 늘어나는 집값부담에 고통스러워 했을 뿐이다.

또한 국민들이 원하는 원가공개와 관련해서는 대통령까지 나서 ‘주공을 집장사기관에 비유하며 장사원리에 따라 원가공개를 할 수 없다’고 발언하지 않았는가?

국민주거안정에도 기여하지 못하고 개발이익환수도 불가능한 채 공기업에게 독점권을 부여한다면 이는 오히려 방만한 공기업 운영과 부패만 심화시킬 뿐이다. 공공택지에서의 공공성과 국민주거안정은 ‘장사에만 급급한 공기업’이 추진한다고 담보되는 것이 아니라 최고의 도시를 만들어 주거안정을 위한 공공주택을 제공하고, 개발이익을 얼마나 환수할 수 있는가가 결정한다.

따라서, 공기업에 대한 독점개발권을 즉각 폐지하고, 모든 사업자가 개발사업에 참여할 수 있도록 개방하여 경쟁체제로 전환해야 한다. 그리고 최고의 도시를 만들고 가장 많은 개발이익을 환수할 수 있는 사업자를 선정하는 것이 오히려 타당할 것이다.

베트남 하노이신도시를 대우건설이 개발하는 것이나 건교부장관이 해외신도시 개발사업에 우리나라 건설업체와 토주공 공기업의 참여를 위해 적극적인 ‘세일즈 외교’를 추진하는 것처럼 이미 해외에서도 신도시개발사업은 경쟁체제로 전환되어 있는 상황이다.

 

다섯째, 장사원리에 따라 집장사하는 주공의 자체 감리 권한을 폐지하라.

 

‘감리’는 공급자인 건설업자가 소비자와 맺은 분양계약에 따라 충실히 아파트사업을 추진하는지 관리감독하는 역할이다. 따라서, 분양가자율화에 걸맞지 않는 선분양체제에서는 소비자보호를 위해 ‘감리’가 무엇보다 중요하다.

주택법24조에서도 주택사업계획을 승인받은 이후 바로 감리자를 지정하여 소비자의 권익을 보호할 것을 규정하고 있으며, 감리의 공공성과 독립성 확보를 위해 사업자가 직접 지정하지 않고 시군구청장이 공개모집을 통해 지정한다. 그리고 이 과정에서 건설업자가 제출한 사업비내역 및 60여개의 공종별 공사비내역 등도 관할지자체 홈페이지 등에 공고되고 있다. 따라서, 민간주택사업의 경우는 60여개의 원가가 공개되는 것과 마찬가지이다.

그러나 주공은 여기에서도 특혜를 받고 있다. 공기업이라는 이유로 외부로부터 감리를 받지 않고 자체감리하도록 되어 있는 것이다. 결과적으로 소비자보호를 위한 감독자(감리)와 소비자에게 아파트를 판매하는 사업자(주공)가 동일해짐으로써 엄격하고 공정한 감리를 기대할 수도 없을뿐더러 민간주택사업에도 적용되는 총사업비내역과 60여개의 공종별공사비 내역도 공공은 전혀 공개하지 않고 있다. 이는 결국 아파트품질저하로 이어지고 피해는 소비자에게 전가된다.

따라서, 주공이 민간건설업자와 똑같이 장사원리에 따라 아파트를 판매하려면 당연히 감리도 자체감리가 아닌 외부로부터 감리를 받아 소비자권익을 보호하는 것이 마땅하다.

지방선거 참패이후에도 집권여당이 민심을 제대로 해석하지 못하여 세제완화를 거론함으로써 국민들로부터 거센 비난을 받고 있다. 한편에서는 열린우리당 김근태 의장의 “원가공개 적극 검토”, 최재천 의원의 “원가공개와 후분양제 이행 필요” 발언으로 국민의 지지를 받으면서 여당내에서도 이 부분에 대한 검토가 이뤄지고 있는 상황이다.

이런 상황에서 주택정책을 책임지는 주무부처가 나서서 공공택지의 근본개혁방안은 제시하지 않은 채 투기조장책을 발표하며 국민들은 투기꾼으로 몰아가는 것은 비난받아 마땅하다.

지금 국민들이 원하는 것은 소수만 막대한 시세차익을 가져갈 수 있는 ‘로또분양’이 아니라 집값을 잡고, 주거안정에 기여할 수 있는 공영개발 후 공공주택 확충, 원가공개 및 후분양제 이행 등 이다.

이러한 집값안정책이 실천되지 않는 상황에서 발표되는 ‘사탕발림 정책’으로는 온 국민을 투기꾼으로만 몰아갈 뿐임을 잊지 말아야 한다.

 

[문의 : 아파트값거품빼기운동본부 02-766-9736]