부동산

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.
[토지/주택] 판교신도시개발에서 건교부는 무엇을 하였나

우리나라 건설비용은 2002년 118조원, 2003년 137조원, 2004년 148조원, 2005년 152조원으로 통계청이 발표하였습니다. 2005년 국내총생산(GDP)의 약 19%에 해당하는 규모이며, 매년 50조원 규모의 국가재정이 공공사업에 투입되고 있습니다. 또한, 국민들은 매년 100조원 규모의 주거비용을 부담하고 있습니다.

그러나 건설업의 고비용 저효율 구조로 국가재정과 국민부담이 특혜와 특권 때문에 발생하고 있습니다. 건설업은 정부보호로 덩치만 키웠을 뿐 경쟁력이 매우 낮아 선진국과 비교한다면 기술경쟁력은 세계 25위권(시공은 72% 수준, 엔지니어링은 65% 수준)입니다. 이미 미국, 일본, 영국 등 선진국은 건설업을 21세기 성장동력산업으로 설정하고 기술개발을 활성화하는 혁신운동을 전개하고 있으나, 우리나라는 건설업의 구조적인 문제조차 인식하지 못하고 있습니다.

우리나라에서는 1970년 와우아파트 붕괴사고, 1982년 서울 현저동 지하철 공사장 붕괴사고, 1994년 아현동 도시가스 폭발사고와 95년 대구 지하철공사장의 도시가스 폭발사고, 1994년 10월 성수대교 붕괴사고, 1995년 삼풍백화점 붕괴사고 등 부실공사로 인한 헤아릴 수 없는 대형 건설참사가 발생해왔습니다.

그러나 정부에서는 근본적인 처방보다는 당시의 상황만을 넘겨보자는 미봉책들만 발표햇고, 이것 마저 제대로 지키지 않았습니다. 정부는 여전히 ‘빨리, 크게, 많이, 비싸게’ 만드는 데 만 집착하고 있습니다.

그 결과 현재 건설업은 악화(惡貨)가 양화(良貨)를 구축하고 있습니다. 모든 개발사업에서 선 계획 후 개발의 원칙을 천명하면서도 정부와 공기업이 앞장서 신도시개발, 구도심재개발, 기업도시 등 무계획 상태에서 독점사업자로 막개발을 하고 있습니다.

특히, 2000년 이후 선분양 상태에서 분양가 자율화 특혜를 제공하는 등 개발업자의 이익만 보장하여 집값을 2배나 폭등 시켰고, 서민주거안정을 공약으로 내건 대통령들의 공공주택 400만호 건설 약속은 고작 30만호의 공공주택 밖에 없습니다.

또한 민간건설업자는 다단계하청에 의존하는 브로커로 전락하고 공기업마져도 건설브로커화 함으로서 산업구조의 양극화, 비정규직 양산, 노동의 질 저하를 심화시키고 있습니다. 부풀린 공사비를 책정하는 표준품셈을 없애겠다고 하였으나 10년이나 유지시켜 공사비 부풀림을 방치하고 정부스스로도 2배나 늘려 국민 부담을 가중시키 있습니다.

기본적으로 갖추어야할 품질의 기준인 표준시방서, 표준도면을 갖추지 않아 부실한 시설물과 잦은 설계변경으로 경쟁력 있는 기업과 준비된 인력은 시장에서 퇴출당하는 등 매우 심각한 문제들이 내재되어있습니다.
 
이러한 건설업의 근본문제에는 개발지상주의 시각과 자신의 입신양명(立身揚名)밖에 관심이 없는 정치인과 개발관료, 그리고 오로지 특혜와 특권을 유지하여 자신들의 이윤만 추구하는 탐욕스러운 건설브로커, 이들을 위한 법과 제도를 갖은 논리로 보호하고 만들어주는 개발관료와 건설족의 야합, 그리고 탐욕의 은밀한 뒷거래가 자리하고 있습니다.

경실련은 건설업의 개선을 위하여 개발관료와 건설족들이 갖고 있는 특혜와 특권을 찾아서 공개하고 이를 바로잡는 공론을 만드는 운동을 시작합니다. 특혜는 특정계층과 집단을 위한 보호정책으로 무경쟁과 공정기회 박탈로 경쟁력의 약화를 가져오고, 특권은 특정집단의 기득권을 수호하여 기술개발과 투자를 저해하고 성장동력을 상실케합니다.

노무현정부도 특혜와 특권을 청산하고 반칙 없는 사회, 빈부격차와 차별시정을 주장하면서도 부동산 시장과 건실업 구조의 뒤틀린 원인을 제대로 진단하지 못하여, 부동산 문제에 대한 종합적인 시각을 갖지 못한 채 보유세제강화라는 정책반영에만 집착하여 정작 중요한 가격폭등현상을 방치하고 2000조원의 부동산 가격 폭등을 불러왔고 단군이래 최대의 개발계획을 남발하여 온 국민을 투기꾼으로 전락시키고 말았습니다.

이에 경실련은 신도시개발 및 구도심재개발, 공공사업, 민자사업 들을 통해 개발오적이 국민들도 모르게 누리고 있는 특혜와 특권을 청산하는 운동을 전개합니다.

이 운동은 건설기술개발을 통한 경쟁력 강화, 효율성과 투명성이 향상된 건설업의 구조개혁, 불합리한 입찰제도 개혁 등을 통해 예산절감과 국민부담 감소, 기술인력 우대, 다단계 하도급 구조 개혁, 건설하지 않는 입찰브로커화된 건설회사 퇴출 등을 통해 공정한 경쟁이 보장된 시장구축을 이루어 낼것입니다.

 

국민들도 모르는 개발오적의 특혜와 특권을 청산하자 (1) 
– 판교신도시개발에서 <건교부>는 무엇을 하였나? –

판교개발사업이 국민고통을 가중시켰고, 꿈도 앗아갔다.

▶ 건교부, 판교개발계획만 11차례 바꿔, 개발목적 완전 변질
▶ 평당 7~800만원대 강남집값 잡겠다던 판교, 1800만원에 분양
▶ 경쟁없이 독점개발사업권 공기업에 줘, 토․주공 땅장사 집장사로 폭리만 챙겨
▶ 소비자보호 위한 감리자도 지정하지 않는 ‘제멋대로 법 적용’

건설교통부가 지난 3월 중소형아파트 분양에 이어 판교중대형아파트 청약을 마무리하였다. 강남의 집값을 잡겠다며 계획한 판교신도시 개발은 택지조성을 위한 첫 삽도 뜨기 전부터 주변집값을 폭등시켰다.

이에 시민들과 경실련은 판교개발 중단과 신도시개발방식을 전면개혁하여 공영개발하여 공공주택을 무주택 서민들에게 공급하여 집값을 안정시킬 것을 요구하였다.

결국 정부는 부동산 정책의 근본적인 쇄신을 하겠다면서 판교개발중단을 선언하였고, 이어 8.31종합부동산 대책을 발표하였다.

그러나 8.31종합부동산 대책은 후분양, 분양원가 공개, 공공주택단지와 같은 국민들이 바라는 정책은 없이 보유세 강화는 시늉만 내고 송파신도시 개발 등 건교부와 개발족들을 위한 개발정책에 불과했다. 판교사업에서 공기업과 지자체는 농민들의 논과 밭을 강제로 수용하여 즉시 개발업자에게 되팔아 수익만 챙겼다.

특히, 주공은 공영개발한 아파트를 1800만원대의 분양가를 책정하여 다시 민간에게 되팔면서 막대한 개발이익을 가져갈 것으로 예상된다. 사실상 판교사업은 서민들에게는 고통을 안겨주었고 내집마련의 희망까지 빼앗아 버린 실패한 사업이 되어 버렸다.

경실련은 공공의 목적으로 강제 수용한 땅을 개발업자와 공기업에게 되팔아 그들만 배불리고 주변 주택가격까지 폭등시키게 한 판교개발을 망신창이로 만들어 버린 책임자가 누구인지를 묻지 않을 수 없다.  책임자는 바로 신도시정책의 수립, 사업집행, 관리감독에 이르는 모든 권한을 쥐고 있는 건교부이다.

판교개발사업은 우리나라 신도시 정책과 개발에서 대표적인 실패사례이다. 판교가 본래의 개발목적인 강남 집값을 잡기보다는 오히려 강남과 경기지역의 집값을 폭등시키는 진원지가 되고, 민간이 아닌 공공까지 앞장서 강제수용한 땅을 되팔아 수익만 챙기는 집값경쟁에 뛰어들었기 때문이다.

또한, 판교를 시작으로 상대적으로 집값이 낮았던 강북과 뉴타운지역에서는 공기업인 서울SH공사조차 평당1,500만원대 고분양가를 책정하며 주변집값 폭등을 조장하고 있다. 따라서 판교신도시의 개발과정을 보면 신도시 정책이 어느 부분이 잘못되었는지, 왜 실패를 할 수 밖에 없었는지, 건교부와 자치단체, 공기업은 무슨 역할을 했고, 민간건설업체들은 어떤 특혜를 받았는지를 가려낼 수 있다. 
 
경실련은 ‘국민도 모르는 개발오적의 특혜․특권 청산’의 첫 번째로, 건교부가 판교개발에서 어떤 특권으로 횡포를 휘둘렀는지를 밝히고자 한다. 국민은 오로지 ‘주거복지증진’을 위해서 신도시개발을 위한 관련 법률제정과 정책수립, 사업집행, 관리감독 등을 독점할 수 있는 막강한 권한을 건교부에게 부여하였다. 때문에 건교부도 ‘부동산시장 안정 및 주거복지 향상’을 주택정책의 목표로 설정하였고, 판교 등 신도시개발사업은 주거복지 증진을 위한 대표적인 사업이었다.

그러나 국민들이 막강한 권한만 위임했을 뿐 건교부가 제대로 권한을 사용하는지에 대한 감시와 평가가 전혀 이루어지지 않음으로써 건교부는 막강한 권한을 남용하여 판교개발사업을 실패로 몰아갔다.

  1. 판교개발 5년동안 ‘11번의 개발계획 변경’, 개발목적 상실

2001년 6월 판교개발이 확정된 이후 지금까지 개발계획은 총 11차례나 변경되었다. 수십년간 개발사업을 주도했던 건교부의 허술한 사업계획과 졸속추진으로 기본구상단계(개발계획 수립이전)에서는 당정협의를 통해 2번, 계획수립 이후에는 9번이나 변경하였다. 지구지정 및 계획수립․변경 단계에서 주택정책심의위원회 및 중앙도시계획위원회의 심의를 받도록 하고 있지만, 잦은 개발계획의 변경은 각 위원회의 심의가 매우 형식적이었음을 입증한다.

개인이 1~2억원을 투자한 사업에서도 치밀하게 사업계획을 수립한 후 추진하는 것이 상식임에도 불구하고 개발관료와 공기업은 수십조원 사업을 추진하면서 허술한 사업계획과 졸속적인 사업추진, 거수기 위원회를 운용하였다. 이러한 원인은 사업실패의 책임을 묻지도 않고 사업에 대한 감시와 사후평가 시스템이 없기 때문이다.

<표1> 판교신도시 개발계획 변경

차수 날짜 변경사항 비고
1차 2001.06.29  저밀주거단지로 조성, 주택 1만9천호 당정협의
2차 2001.09.28  벤처단지 20만평 조성 당정협의
3차 2003.08.14  주택 19천호에서 29천호로 확대 당정협의
4차 2003.12  면적 변경(18,600평 증가)  택지개발예정지구 변경 및 택 지개발계획 승인(건교부고시 제 2003-327호)
5차 2004.03  135㎡ 초과 주택용지 상향조정             1천호⇒2천274호  판교신도시 개발계획 변경(건교 부 보도자료)
6차 2004.12  면적, 수용인구및주택, 집단에너지, 교통, 토지이용계획 변경, 자금계획변경(5.7조⇒ 5.9조)  지구 변경지정, 개발계획 변경 및 실시계획 승인(건교부고시 제2004-436호)
7차 2005.05.23   수용인구 및 주택계 집단에너지 공급, 교 통, 토지이용 계획변경, 자금계획 변경(5.9 조⇒7.9조)  개발계획 및 실시계획 변경승 인(건교부고시 제2005-127호)
8차 2005.09.08  집단에너지 공급, 교통, 토지이용에 관한 계획 변경(납골시설용지 신설)  개발계획 및 실시계획 변경승 인(건교부고시 제2005-280호)
9차 2005.11.11  집단에너지 공급, 교통, 토지이용에 관한 계획 변경  개발계획 및 실시계획 변경승 인(건교부고시 제2005-348호)
10차 2006.03.22  수용인구 및 주택계획, 집단에너지 공급, 교통, 토지조성, 토지이용에 관한 계획변 경, 토지위치와 면적 변경  지구변경지정, 개발계획 및 실 시계획 변경승인(건교부고시 제 2006-84호)
11차 2006.06.09  제1종지구단위계획 변경  실시계획 변경승인(건교부고시 제2006-177호)
12차 2006.08.04  시행자 명칭변경, 수용인구 및 주택계획, 집단에너지공급, 교통, 토지이용, 도시관리 계획 결정에 관한 사항변경, 제1종지구단 위계획 변경  개발계획 및 실시계획 변경승 인(건교부고시 제2006-298호)

※ 2001.12.26 택지개발예정지구 지정(건교부 고시 제2001-344호)

신도시 개발사업은 1980년 전두환정부에서 제정된 ‘택지개발촉진법(이하 택촉법)’에 근거하여  추진되고 있다. 택촉법에서는 신도시 개발사업 추진을 위한 지구지정, 계획 수립 및 변경 승인, 사업자 선정 등의 모든 권한을 건교부에 부여하고 있다.

건교부의 이러한 특혜와 특권은 주택건설을 통한 주택가격 안정을 목적으로 한 전제 조건이지만, 현실적으로는 건교부는 개발계획을 마음대로 바꾸고 건교부 산하 토지공사는 땅장사, 주택공사는 집장사를 하는 등 공공기관 수익사업의 수단으로 변질되어 사실상 택촉법 제정 취지와는 다르게 운영되고 있다. 그럼에도 건교부의 특권은 여전히 유지되고 있다.

또하나의 건교부의 특권남용은 사업자 선정에서도 나타난다. 과거 신도시사업을 토공 또는 주공이 독자적으로 추진하였던 것과는 달리 판교개발에서는 건교부가 사업시행자로 토공․주공․경기도․성남시 등을 지정하였다. 특별한 사유없이 건교부 장관이 4개 기관에게 경쟁없이 수의계약 형태로 사업자로 선정될 수 있는 특혜를 부여하여 공기업 나눠먹기식 판교개발을 초래한것이다.

뿐만아니라 택지와 주택 공급기준 등에 관한 핵심의제들도 국회의 동의 없이 행정부인 건교부가 결정할 수 있도록 지침이나 규칙 등 하위법률에서 규정하여 놓았다. 실제로 건교부는 공공택지 수의계약, 로또추첨 등 택지공급의 문제가 제기되자 원가연동제와 더불어 판교분양을 앞두고 25.7평 초과 아파트용지를 택지채권입찰제로 공급하겠다고 발표했다.

그러나 발표된 지 4개월만에 2.17대책에서 택지채권분양가병행입찰제로 변경했고, 이는 다시 8.31대책에서 택지채권입찰제 폐지, 주택채권입찰제 도입으로 변경하여 소비자의 혼란을 가중시켰다.

이처럼 건교부에게 정책수립부터 사업집행까지 개발권자로서의 모든 권한을 부여했으나 감시와 견제는 전혀 이루어지지 않아 졸속적인 사업계획 변경과 추진은 너무도 당연한 결과였다.

따라서 건교부의 특권 남용을 감시하기해서는 택촉법의 전면 재검토를 통한 토지강제수용권의 엄격한 제한이 필요하고, 나아가 강제수용한 국민(주인)의 토지는 공공의 목적으로만 활용되도록 공공주택법을 제정하는것이 필요하다.

  2. 소비자중심의 후분양보다는 개발업자를 위한 선분양제 특혜 유지
– 국민의 토지 강제로 수용하여 공기업 장사시키는 건교부 –

현재와 같은 선분양제는 과거 정부에서 분양가를 규제의 반대급부로 건설업자에게 주었던 특혜였다. 때문에 분양가 규제와 선분양 제도가 실시되었고, 지난 89년 이후 분양가 자율화 이후에는 후분양이 맞는 이치이다. 이러한 이유로 노무현대통령이 소비자중심의 주택정책으로 전환하겠다며 건교부에게 주문한 것은 완공후분양제 활성화 방안마련이었다. 그러나 2004년 당시 강동석 건교부장관이 대통령에게 보고한 ‘후분양 활성화 방안’은 2011년에나 가서야 후분양제를 도입하겠다는 시늉만 낸 보고였다. 그 결과 참여정부 집권이후 2년8개월이 지난 지금까지 완공 후 공급된 아파트는 한 채도 없다. 판교개발사업이 주변집값 상승의 원인을 제공한다는 비난에도 불구하고 주공아파트 조차 후분양을 하지 않고 있다. 결국 건교부의 주택정책에는 주택소비자인 무주택 서민들을 권리를 보호할 방안이 없는 것이다.

그럼에도 정책수립과 사업집행을 총괄하는 건교부는 산하기관인 토지공사와 주택공사를 통해  사유재산인 민유지를 강제수용해서 그 땅을 팔고, 짓지도 않은 아파트를 소비자에게 고분양가로 판매하여, 개발이익을 챙길 수 있는 특혜를 공기업들에게 주고있다.


  3. 강남집값을 안정시키겠다고 ‘국민을 속인 건교부’     
– 판교 주변집값 34조 폭등시키고 판교개발로 10조원 챙겨 –

판교개발을 결정한 건교부와 여당이 밝힌 개발목표는 제2의 강남건설로 강남집값을 잡겠다는 것이었다. 그러나 경실련 분석결과 판교 택지조성을 위한 첫 삽도 뜨기 전부터 강남을 비롯한 주변지역집값은 34조원이나 상승하였다. 반면, 판교개발을 통해 건교부, 토주공 등이 가져가는 개발이익은 10조원으로 추정되었다.

당시 경실련이 발표한 10조 개발이익에 대해 건교부는 개발이익은 1천억원에 불과하다고 주장하였다. 하지만 이를 그대로 믿을 국민은 거의 없을 것이며, 최근 이낙연의원, 중앙일보 등도 판교개발이익이 각각 2.4조원, 2조원 정도 발생할 것으로 추정된다고 발표하였다.

건교부는 판교아파트 분양가에 대해서도 국민을 속여왔다. 2001년 당시 강남지역의 아파트값은 30평대가 2~3억원으로 평균평당 7~800만원정도 였다. 따라서, 강남집값을 잡기위한 판교의 아파트분양가는 강남집값보다 낮게 책정되었어야 했다. 그리고 2003년 당시 건교부 신도시기획단장은 분양가가 평당850만원이 넘지 않을 것이라고 했다.

하지만 최근 1, 2차 분양된 판교아파트의 분양가는 중소형아파트 1,100만원, 중대형아파트 평당 1,700만원대로 책정되었다. 당초 약속한 분양가보다 2배 가까이 높은 분양가를 책정해서 결국 주공에게만 막대한 개발이익을 안겨준 꼴이다.   

<표2> 판교분양가 변동현황

발언자 발언시기 발언내용 건설업체 입장
서종대건교부 신도시기획단장 2003.12  “분양가 평당 850만원 넘지 않아”  “땅값 8백만 원, 용적률 150% 로 분양가는 평당 1,000만원 육박”
주택법개정 2004.10  “중대형 택지는 완전채권 입찰제로 공급”  건설업체 과당경쟁으로 평당2,000 만원 육박할 것
서종대건교부 주택국장 2005.2  “원가연동제 적용 900만원 안팎, 채권입 찰제 1,500만원 넘지 않도록”  
2.17대책 2005.2  “중대형 택지채권·분양가 병행입찰로”  
추병직 건교부장관 2005.8  8.31대책 발언:”판교분양가 1,000만원 내 외 될 것”, “중대형도 원가 연동제 도입, 1,500만 원선”  “땅값이 너무 비싸 1,200만 원~1,300만원은 돼야”, “분당시세 90%인 1,620만원까지 상승”
건교부관계자 2006.1  “분석결과 중소형 아파트 분양가는 1,100만원 정도”  
1차 분양 2006.3  85㎡이하 평균분양가 평당1,137만원  
2차 분양 2006.8   85㎡초과 평균분양가 평당 1,716만원(채권 매입액 평균 평당 406만원 포함)  정부가 나서서 집값거품을 인정한 꼴

  4. 불투명한 사업비 책정과 개발이익을 ‘건교부 입맛대로 사용’

건교부가 최초 승인한 판교개발계획에 명시된 판교사업비는 총5조7천억원이다. 그러나 건교부는 1년만에 사업비를 총5조9천억원으로 변경했다. 그리고 경실련이 2005년 3월 판교사업비 분석을 토대로 10조원의 개발이익이 발생할 것으로 추정된다고 발표하자 건교부는 당초 사업비에서 2조원의 간접비가 누락되었다며 판교사업비는 총7조9천억원이라고 정정했다. 이처럼 중요한 국가사업의 예산이 수시로 변경되면서도 정작 왜 변경되었는지 당초 사업비는 어떻게 책정되었는지에 대해서는 전혀 공개가 되지 않는 등 사업비를 책정하고 변경하는 전 과정이 매우 불투명하다.

<표3> 판교사업비 변경 현황

구분 변경일자 자금계획 건교부가 밝힌 변경사유
1차 2003.12  – 5조7천억원 ․ 용지비 3조1천억원 ․ 개발비 2조6천억원
2차 2004.12  – 5조8,931억원 ․ 용지비 3조1,490억원 ․ 개발비 2조7,441억원
3차 2005.05.23   – 7조9.688억원 ․ 용지비 3조6,667억원 ․ 개발비 4조3,021억원 – 간접비 2조원 누락(건교부 보도자료)- 광역교통시설 분담금 2조원 누락(건교부장관 인터뷰)


또한, 개발이익과 관련해서도 건교부 제멋대로 활용해오고 있다. 지난 2005년3월 경실련이 판교신도시 추정개발이익 10조원을 발표하자 건교부는 즉각 ‘경실련 주장은 현실성 결여’라는 1장짜리 보도해명을 통해 경실련 추정자료 및 계산에 착오가 있으며 1천억원으로 추산되는 개발이익은 임대주택 및 지역 공공사업에 재투자된다고 밝혔다. 그러나 정작 이와 관련한 택지보상에서부터 판매, 개발이익 환수 등과 관련한 세부내역에 대해서는 전혀 공개하지 않고 있다. 

해명과정에서도 건교부는 혼선을 빚었다. 해명자료에서 건교부는 사업비에 2조원의 간접비가 누락되었다고 밝히고 있으나 당일 저녁 방송에 출연한 건교부장관은 2조원의 누락된 사업비는 도로, 철도 등 광역교통시설 분담금이라고 밝혔다.

뿐 만 아니라 판교개발이익을 건교부 입맛대로 활용하고 있다. 판교개발과 직접적인 상관이 없는 신분당선, 영덕-양재간 민자고속도로 건설비를 건교부장관 맘대로 판교사업비로 충당한다는 것은 판교개발이익의 사용처를 건교부가 일방적으로 결정하고 있음을 보여준다.

이처럼 건교부의 불투명한 사업비 책정, 개발이익 축소은폐, 제멋대로 개발이익 활용방안 결정 등이 가능한 것은 사업비 책정에서부터 개발이익 사용에 이르는 모든 권한이 건교부에게 위임되고 있기 때문이다. 국책사업인 판교신도시에서 개발이익이 발생했다면 당연히 국세로 환수되어 그 사용계획을 국회에서 논의하여야 한다. 그래서 낙후지역 개발이나 서민주거안정 등에 사용되어야 마땅함에도 불구하고 지금까지 건교부가 ‘개발이익은 환수되어 임대주택 및 지역공공사업에 재투자된다’고 밝히면 그만인 상황이다. 그리고 건교부장관은 판교개발이익을 분당, 용인 등 신개발지역을 위한 교통시설 확충에 활용함으로써 해당지역 집값폭등을 부추기고 있다.

  5. 소비자보호를 위한 최소한의 장치인 감리자도 선정하지 않고 ‘제멋대로 분양승인’

건교부는 감리자지정 시기조차도 판교분양을 앞두고 일방적으로 바꿔버렸다. 현행 주택법에 의하면 사업계획승인 후 지자체는 건설업체의 신청에 따라 감리자모집공고를 해야 하며(주택법 제24조), 주택공급규칙 제8조에는 입주자모집공고문에 감리회사와 감리비를 명시하도록 되어 있다. 즉, ‘사업계획 승인→감리자모집→착공→입주자모집’의 순서를 주택법에서 규정하고 있는 것이다.

 <주택공급규칙 제7조(2005년 11월 개정)>
① 사업주체가 대지의 소유권을 확보하거나 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받은 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 건설교통부장관은 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다.  

<주택공급규칙 제8조>
⑥ 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일이전에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다.
1. 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 또는 지정번호1의2. 감리회사명 및 감리금액
2. 주택의 건설위치 및 공급세대수
3. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
4. 주택의 공급신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소4의2. 인터넷을 활용한 주택의 공급신청 여부 및 공급신청 방법
5. 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금·계약금·중도금등의 납부시기 및 납부방법 등
 

감리모집공고시에는 총사업비 세부내역과 58개 공종별 사업비를 첨부하도록 되어 있어 자연스레 원가공개가 이루어진다. 뿐만아니라 소비자가 지불해야 하는 비용과 사업자가 승인받은 사업계획대로 공사가 이루어지는지 관리감독하는 감리자는 선분양제하에서 유일한 소비자보호 장치이다.

그러나 건교부는 판교분양을 앞둔 지난 2005년 11월 규칙7조를 개정해 ‘건교부장관이 필요하다고 인정하는 경우, 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 입주자모집시기를 결정’할 수 있도록 했다.

그러나 판교입주자모집시기 결정을 위한 주택정책심의위원회는 열리지도 않은 채 서면동의로 대체됨으로써 위원회는 형식적인 심의자로 전락했다. 그리고 9월7일 현재까지 지난 3월 입주자를 모집한  10개 중소형 아파트 중 6개 업체는 입주자모집 이후에 감리자모집공고를 냈고, 4개 업체는 아직까지도 감리자모집 공고를 내지 않은 상태이다.

이는 건교부가 판교아파트의 58개 공종별 원가공개를 감추며 건설업자의 이해관계를 대변한 것과 다름없다. 또한, 완공된 아파트도 보지 못한 채 수억원을 지불해야 하는 소비자에게 그 나마 공개되어왔던 최소한의 정보조차 사전에 공개하지 못하도록 건교부가 나서서 일방적으로 관련법까지 개정한 꼴이다. 

<표4> 성남시가 공고한 감리자모집 현황(2006년 9월7일 현재)

용도 블럭명 아파트명 시행사 감리자모집공고일 비고
분양 A1-1 건영캐스빌 (주)건영 06.4.14 입주자모집공고
3월 29일(분양)
3월 28일(임대)
임대 A3-1 부영아파트 (주)광영토건 06.5.23
분양 A3-2 대방노블랜드 대방건설(주) 06.5.23
분양 A4-1 대광로제비앙 (주)대광건영 06.5.23
분양 A2-1 한성필하우스 한성종합건설(주) 06.6.27
임대 A11-2 미래모아도 모아건설(주) 06.7.6

<판교신도시 민간건설사 동시분양 아파트 입주자 모집공고문 中>

■ 감리회사, 감리금액
– 성남 판교택지지구는 사업승인 및 분양승인 절차에 의하여 감리지정은 추후 사업승인권자의 감리자 지정공고에 의하여 지정될 예정임.

  6. 공기업(주공, 도시개발공사 등)에게 공사 감리를 받지 않도록 특혜 부여

주택법에서는 모든 민간주택건설업자는 주택건설사업계획을 승인받은 후 감리자를 모집하도록 의무화하고 있지만 주공 및 지자체 개발공사 등은 예외로 규정하고 있다. 그래서,  지금까지 주공이 공급하는 모든 아파트는 주공이 자체 감리하고 있다. 민간과 달리 주공등의 공기업은 주거안정을 위해 설립된 비영리단체인만큼 저소득층 주거안정을 위한 효과적인 주택공급을 위해 건교부가 특혜를 부여한 것이다.

그러나 아직 주공은 강제수용한 땅에서 아파트도 짓지 않은 채 고분양가를 책정해서 민간에게 판매하기에 급급할 뿐 주거안정을 위한 공공주택은 공급하지 않고 있다. 이처럼 공기업이 판매용 아파트만 공급하며 민간건설업자와 다를 게 없다면 외부감리를 받지 않고 자체감리를 허용해주는 것은 특혜이다. 또한, 주공아파트의 품질저하로 이어져 가뜩이나 불신하고 있는 주공아파트에 대한 소비자들의 신뢰를 더욱 떨어트릴 뿐이다. 따라서, 주공이 시장원리대로 아파트를 판매하면서 자체감리를 하는 것은 명백한 공기업에 대한 특혜남용이며, 주공도 민간건설업자와 똑같이 외부로부터 감리를 받아야 마땅하다.

  <주택법 제24조> 
시·도지사는 주택건설사업계획을 승인한 때에는 당해 주택건설공사를 감리할 자를 지정해야 한다. 다만, 사업주체 가 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사 또는 대통령령이 정하는 자인 경우에는 그러하지 아니하다.

판교신도시내 로또 아파트 당첨만을 기대했던 수많은 무주택자 중 일부만이 당첨으로 상당한 시세차익을 보장받게 된 반면 상당수는 당첨의 기회도 갖지 못했고, 그나마 당첨된 일부는 고분양가를 부담하지 못해 포기해야 했다. 결국 주거안정을 위한 판교신도시가 국민에게 상대적 박탈감을 안겨주면서 내집마련의 꿈을 꿀 수 조차 없게 하고, 부동산투기에 더욱 집착하도록 하고 있다. 그리고 판교개발사업 실패 뒤에는 정책수립부터 사업집행, 개발이익 활용, 관련법 개정 등의 막강한 권한을 국회로부터 위임받은 건교부의 특혜와 특권남용이 원인이다.

따라서, 이러한 문제를 해결하지 않고서는 송파, 김포 등 이후 신도시들도 ‘제2의 판교’로 전락할 수 밖에 없다. 따라서 지금과 같은 신도시개발 사업은 전면 재검토 되어야한다. 그리고, 건교부가 남용하고 있는 특혜와 특권을 폐지해야 한다.

그 첫째는 건교부의 정책수립기능과 사업집행기능을 분리하여 모든 정책은 국회에서 결정하고, 행정부인 건교부는 집행을 담당하도록 해야 한다.

둘째는 독립적 의결기구인 국책사업위원회를 상설화하여 개발사업의 결정을 행정부인 건교부나 정치권에서 결정할 수 없도록 해야 한다.

셋째는 공공주택 확충과 주거복지를 위한 주택청을 복지부 산하에 신설하고 건교부로부터 주택정책을 분리시켜야 한다.

또한 신도시개발정책의 선계획 후개발의 원칙을 포함한 전면 개혁이 반드시 필요하다.

소비자 보호를 위한 완공후분양제 도입, 주거안정에 기여하지 못하는 택촉법 전면개정 또는 폐지, 공공주택 확충이 아닌 분양주택 확충을 위한 공기업의 토지 강제수용권의 엄격한 제한, 공기업이 독점하고 있는 모든 개발사업에 대한 경쟁체제 도입, 품셈제도 폐지와 적산사제도 도입 등이 반드시 이루어져야 한다.

[문의 : 시민감시국 02-766-9736]