부동산

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[토지/주택] 경실련의 부동산 정책 3대 원칙과 4대 부동산 대책
2006.11.10
12,228

<경실련 부동산 정책 3대 원칙>

제1원칙 공공개발 택지부터 항구적인 부동산 투기 추방

제1원칙의 내용
 1. 공공이 개발한 택지에서 무주택자에게 저가로 주택을 공급
 2. 임대주택 또는 분양주택에서 투기수익을 근절

제1원칙의 효과
 1. 투기수익을 얻을 수 없으므로 실수요자 위주로 주택 공급
 2. 공공택지부터 부동산 투기를 근절
 3. 시간이 지나면 전국적으로 부동산 투기를 근절시킬 수 있음

제1원칙의 의미
이 원칙에서 ‘항구적’이라는 의미가 중요하다. 이는 공공이 개발한 택지에 입주하는 주민은 영원히 부동산에서 발생하는 투기 수익을 얻을 수 없다는 것을 의미한다. 제1전략을 성공적으로 수행한다면 공공이 개발할 때마다 부동산 투기로부터 벗어나는 국토 면적이 서서히 증가하게 될 것이다. 판교부터 시작해서, 송파신도시 등 수도권 택지개발지구를 비롯해서 행정복합도시를 비롯해 지방에 개발되는 공공택지가 부동산 투기로부터 벗어나게 되며, 시간이 지날수록 이들 면적이 넓어지면서 점차 한국경제는 부동산투기로부터 항구히 벗어나게 됨.

 

제2원칙 근로소득자의 1주택 소유에 대해 적극 지원한다

제2원칙의 내용
 1. 소득 능력에 맞는 값싼 공공주택의 공급
 2. 주택금융비용에 대해 적극적 세제 혜택

제2원칙의 효과 
 1. 근로소득자들의 투기로 인한 불안감 해소하여 전업에 매진
 2. 근로소득자의 주거복지 실현
 3. 소득능력이 납세액 기준이므로, 건전한 납세자를 우대하는 효과

제2원칙의 의미
공공택지에 매우 싼 값으로 무주택 근로소득자에게 소득에 상응하는 주택을 공급한다. 제1원칙에 의해 공공택지에서 투기수익이 없어지기 때문에, 이들에게 매우 싼 값으로 주택을 공급하더라도 로또 현상은 발생하지 않을 것이다. 또한 근로소득자에게는 소득에 맞춰서 장기 모기지론을 제공하되 소득공제를 통해 최대한 지원한다. 세금을 납부하지 않은 자영업자에게는 이러한 기회를 박탈하여, 자영업자의 납세를 장려하고 정직한 근로소득자를 보호하는 사회정의 구현의 효과도 발휘할 수 있다.  
 

제3원칙 소비자 위주의 주택시장 정상화 

제3원칙의 내용
 1. 주택 소비자 보호 강화
 2. 후분양제의 조기 정착

제3원칙의 효과
 1. 주택시장의 정상화를 통해 품질 제고 경쟁을 활성화
 2. 위험은 시장에서 분담하고, 소비자의 선택권과 소비자 보호를 극대화하는 정책
 3. 장기적으로 선진적 금융시장의 기법을 도입할 수 있는 계기가 될 것

제3원칙의 의미
 장기적으로 후분양제를 통해 민간시장을 정상화시킨다. 후분양제는 주택가격 변화에 따른 이익과 위험을 모두 주택업자와 금융업자에게 이전하고, 대신 소비자에게는 최대한의 선택권을 부여함과 동시에 부실아파트로 인한 위험을 원천적으로 봉쇄하는 효과가 발생한다. 단기적으로 후분양이 어렵다면, 상세한 분양원가 공개와 철저한 검증을 거쳐 소비자의 피해를 최소화시킬 수 있는 보완책까지 갖추고 있다.

<경실련의 4대 부동산 대책>

1 공공보유주택 20% 확충

1. 필요성

ㅇ 전국 주택보급률은 102.2%이나, 서민층의 기본적인 주거수요는 여전히 미해결된 상태로 소외계층의 상대적 박탈감 증대 등 사회통합에 장애로 작용

ㅇ 전체 가구의 43%(615만)가 무주택 세대로 남의 집에 거주하고 전월세가격 상승으로 주거불안 지속, 330만가구가 최저주거기준(3인가구 최소8.8평․방2칸․부엌․화장실) 이하 주택에 거주하고, 이중 112만 가구는 단칸방에 거주, 기초생활 수급자에 국한하여 매월 33~55천원씩 주거급여를 지원하고 있으나, 71.8만가구로 전체가구의 4.2%수준에 불과.

ㅇ 소득대비 주거비 부담(RIR)이 선진국에 비하여 높은 수준으로 서민생활 압박의 주요 요인
    * RIR(연간 임대료/연소득) : 20.9%(’95)→20.7(’00)→18.3(’01)→21.3(’02)  (선진국 평균 16.0%)

ㅇ 주거문제를 스스로 해결하기 힘든 계층이 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 장기임대주택은 재고량이 절대 부족 함. ’04년까지 임대주택으로 전체주택(1,299만호)의 8.9%인 115만호를 공급하였으나, 5년 미만 단기임대주택이 71%, 단기임대주택은 주로 민간업체가 건설․매입하여 공급하고 입주 후 최저 2.5년 경과 시 분양되어 사실상 투기 수단으로 전락

ㅇ 재정지원을 바탕으로 10년이상 임대되는 실질적 임대주택은 33만호로 전체 주택재고의 2.5%, 재고율이 7~36%인 선진국과 비교 시 절대 부족.(네덜란드 40%, 영국 22%, 독일 20% 등)

2. 내용

1) 모든 공공택지 공영개발하여 공공보유주택 단지로 개발. 
 – 상업․업무용지만 필요시 매각 : 입찰참가자격 폐지/일반경쟁입찰
 – 주택용지 : 판매금지, 공공사업자에 조성원가 공급(공익목적에만 토지수용권 극히 제한적 인정)
2) 공공사업자(토공․주공․지자체 도시개발공사)는 공영개발 의무화
3) 실입주자에게만 임대하고, 5년간 1회 미만의 한시적 재임대만 허용

3. 효과

  – 무주택자에게만 입주를 허용함으로 근로소득자가 저가에 입주할 수 있는 기회를 확대
  – 공공보유주택의 조기 확충으로 무주택 근로소득자의 입주시기를 예측할 수 있게 하여, 부동산 투기로 인한 불안감을 해소
  – 공공보유주택이 완충역할을 하여 민간주택 가격 안정화에 기여
  – 정확한 수요 예측에 따른 공공보유주택 공급으로 자원배분의 효율화

4. 보완책

이 대책의 핵심은 공공부문에서 공급하는 주택에서 항구적으로 부동산 투기를 제거하는 것이다. 따라서 공공임대방식이 최선이지만, 정부의 환매우선권 조건부 분양방식이나 토지임대부 주택분양방식도 일시적으로 보완하여 사용할 수 있다.

환매우선권 조건부 분양방식 : 입주자가 분양주택을 매도하려고 할 때 정부가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 보장하는 분양방식이다. 정부의 매수가격은 최소 분양가격에 최소한의 비용만을 더한 가격으로 책정하여 투기수요를 원천적으로 봉쇄하는 방식이다.

토지임대부 주택분양방식 : 주택의 투기수익은 대부분 토지에서 발생하므로, 이를 원천적으로 없애는 방식이다.

 

2 아파트 후 분양제도 

1. 필요성

ㅇ 현행 주택공급은 후분양이 원칙이지만, 사업주체가 대지소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 예외적으로 허용하고 있음.

ㅇ 선분양제는 전매시장 형성으로 투기이익노린 거품 유발, 확정분양가로 분양하여 분양가 상승, 선 비용지불로 입주자가 사업위험 및 건설비 이자까지 부담, 완제품을 보지도 못하고 사전 구입하고 선압으로 선택권 침해, 공급자의 도덕적 해이로 부실시공․품질저하․건설업체 부도 시 소비자가 위험을 부담해야하는 피해, 분양대금 선납으로 건설금융 발전 저해, 건설업의 경쟁력 약화와 공사도 하지않는 위장 건설사 난립 함. 따라서 선분양제는 공급자 위주의 주택정책으로 소비자의 권리가 보호되지 않는 제도임.

ㅇ 정부는 후분양제를 수차례 하겠다 하였으나 이행하지 않고 있음.
 – 공기업만 2004년부터 단계별 도입(공정률을 2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80%로)  
 -2007년경 약 500-600세대의 공기업 분양아파트만 후분양제 도입
 -강남권 등 투기과열지구 재건축아파트 후분양 부분시행(03.7.1이후 사업계획승인 신청)
 – 오피스텔 등 상업용 건물 후분양제 2005.4월부터 시행
 – 민간부문이 후분양시 주택기금 및 공공택지 혜택 제공

ㅇ 사실상 정부 후분양 대책은 의지와 실효성이 없음. 선분양으로 인해 주택건설업체가 얻는 막대한 특혜구조를 제도적으로 보장하면서 민간의 자발적 후분양제 이행을 기대하는 것은 후분양제를 하지 안겠다는 것임.

2. 내용

  – 後 분양제도 전면 시행

3. 효과

  – 소비자의 선택권을 높여 아파트 품질 제고를 기대
  – 건설기간 동안 주택가격이 변화하여 발생하는 수익이나 위험을 소비자가 부담하지 않고 건설업자가 부담하여 소비자 후생을 극대화
  – 건설비에 대한 선진적 금융기법의 발전 기대

4. 보완책

  – 후분양이 최선의 정책이지만, 해당 금융시장이 발달하지 못했음을 이유로 선분양을 고집하는 경우
 ① 분양권전매폐지, ② 분양원가 공개, ③ 민간아파트의 계약서 보완
로 보완 가능
  – 원가공개 항목 : ① 공공택지의 수용가 ② 감정가 ③ 조성원가 등 <공종별 세부내역>
  – 분양원가 대상 : ① 공공아파트  ② 공공택지 내 민간분양아파트  ③ 민간아파트

 

3 실수요자에게 주택담보대출

1. 필요성

  – 현행 3년만기 변동금리 주택담보대출은 선진국에서 대공황이전에 성행하던 주택금융방식이지만, 대공황으로 이 방식의 폐해가 알려진 이후 선진국에서는 장기 고정금리 모기지론을 위주로 주택금융이 이루어지고 있음

  – 특히 현재 부채상환능력을 고려하지 않고 대출해 주는 방식은 투기자금의 무한 공급이라는 부작용을 초래하고 있음

  – 이자만 갚다가 만기에 일시에 원금을 상환하는 현행 주택담보대출 방식은 미국에서 이른바 풍선지불방식(balloon payment)으로 약탈적 대출(predatory lending)의 전형으로 금지하고 있는 대출형태임. 대출 회수시 소비자의 피해가 우려되고, 금융시장과 주택시장을 동시에 마비시킬 수 있는 부작용이 우려되고 있음에도 정부에서는 아무런 주의를 기울이지 않고 있음

  – 부동산 투기를 근절하기 위해서는 공급을 통한 수요 완화와 함께 주택구입 자금의 원천적 차단이 병행하여 실시될 때 정책의 효과는 빠르고 효과 있게 진행됨. 부동산가격 급등이 지속되고 부동산의 경제적 내재가치가 이를 뒷받침하지 못할 경우, 외부충격에 따른 부동산가격 하락 → 대출회수 및 신규대출억제→ 신용공급 축소 → 가계의 부채상환 능력 악화 및 부실 확대 → 금융회사 동반부실화

  – 현재 주택 관련 금융은 국민주택기금, 모기지론, 생애최초주택구입자금대출, 주택담보대 출 등이 정부와 민간에서 다양한 종류의 상품들이 있으나, 주택담보대출의 투기 자본화를 차단하는 정책은 시행되지 않고 있음

  – 최근 주택담보대출 특징은 가계대출이 외환위기 직전의 30%미만에서 ‘03년 47.2% 급증하여 기업부문과 동일 비중이며, 은행의 가계대출 중 주택담보비율이 59.2%(한국은행, 2003),  주택자금 대출기간이 3년만기(‘00년 이전 13%-> 25% 2배증가)와 5년만기(’00년 이전  12.5%-> ‘00년 이후 9.8%로 축소) 대출이 전체 28.5%, 10년 만기는 33.8%(’00년 이전 49%) 등 장기대출이 줄고 3~5년 만기 중심의 단기차입금 대출 증가. 일반적으로 단기회전 대출은 주택가격 상승에 따른 투기적 자금으로 활용 됨.

  – 따라서 주택자금이 실수요자들을 대상으로 적정하게 대출 되고, 실수요자 또한 소득대비 상환능력에 맞게 적정한 수준에서 대출되어야 가계부실을 예방하고 정책자금의 선순환을 이룰 수 있음.

2. 내용

  – 장기적으로 모든 주택담보대출을 장기고정금리모기지론으로 전환
  – 현행 주택담보대출은 시스템 위험(system risk)을 감안하여, BIS자기자본 산출시 위험가중치를 점차 상향 조정하여 점진적으로 그 비중을 축소
  – 총부채상환능력(DTI)을 30% 이내, 즉 월 소득에서 원리금 상환액이 30%가 넘어서는 안됨

∘ 주택담보대출은 주택구입 목적으로 제한하고 2주택이상자 대출 금지(필요시 실수요자 증명)
∘ 소득파악에 근거한 대출금 상환능력에 따른 대출금
∘ 주택담보대출의 규제를 비금융권까지 확대․전국지역 적용․직계존비속까지 포함

 

4 재개발․재건축의 공공성 회복

ㅇ 재건축 승인이라는 공공의 계획변경을 통해 발생한 개발이익을 개인이 모두 사유화하도록 허용함으로써 재건축이 주거환경 개선보다는 자산증식 수단으로 이용되고 있음.

ㅇ 그동안 재건축을 통해 용적률이 대폭 증가했음에도 불구하고 가구수의 증가는 미미하여 주택 공급효과는 매우 적게 나타나고 있으며, 반면, 재건축 전에 비해 재건축 후에는 주택면적이 큰 폭으로 증가하여 증가된 면적이 주택공급보다는 중대형아파트 공급에 이용되고 있음. 때문에 지난 5년동안 추진된 재건축 아파트 매매가는 3배이상 증가하였으며, 이는 분양가(특히 일반 분양아파트)에 반영되었을 뿐만 아니라 주변지역 집값을 자극하는 악순환을 겪고 있음.

ㅇ 현재의 재건축 문제는 정부의 근원적 개발이익 환수 노력 부재, 자치단체의 주민여론을 반영한 선심성 승인, 주민들의 개발이익을 노린 투기화의 복합적 현상으로 나타고 있음. 특히, 재건축 개발이익은 일부지역(강남지역)의 수급불균형으로 인한 가격 상승과 재건축사업 시 용적률 상향조정 등으로 인한 유․무형적 요인에 의해서 발생하고, 일부지역의 재건축아파트는 주거 보다는 투기목적으로 거래되고 있음에도 현행 제도로는 개발이익 환수하는 정책수단이 없음.

ㅇ 현재 시행되는 기반시설부담금은 재건축을 부과대상으로 하지만, 재건축으로 인해 필요한 기반시설의 비용을 부담시킨다는 점에서 이익환수수단으로 보기 어려우며, 초과 용적률에 일정 비율의 임대주택을 짓게 하는 방안도 추가로 용적률 인센티브를 줄 뿐만 아니라 임대주택 건설에 따른 건축비용을 국가가 부담한다는 점에서 이익환수기능이 아니며,  각종 경과규정으로 인해 강남의 주요 사업단지는 제외되어 있어 실효성이 미흡하고, 지역간 형평성 문제 발생.

ㅇ 현재의 제도로는, 재건축 과정에서 정부의 ‘인허가’로 발생하는 개발이익의 적정 환수를 통한 재건축 시장안정과 투기근절에는 근본적으로 한계가 있으며, 3․30 재건축 대책도 실제 효과를 기대하기 어려움.

ㅇ 따라서, 주택시장 불안 해소와 재건축아파트의 투기적 거래를 차단하고, 주택의 공공성 강화와  서민의 주거안정 차원에서도 재건축이익 환수방식에 대한 근본적 재검토 필요.

□ 재건축 과정에서 발생한 초과이익을 모두 공공에 환원하는 ‘재건축 공영개발’ 확대
   – 1:1 재건축(최소 인센티브, 자기가 살집은 자기돈으로 지어야한다) 또는 공영개발(인센티브)을 선택하게 하는 방안 

□ 공공기관의 재개발․재건축 건설 확대
   – 재건축․재개발은 서민들이 건설자금 및 전문지식이 부족하여 건설회사와 소수조합임원들의 결탁을 통한 횔포를 통제하지 못하여 많은 피해를 양산하고 있음. 공공기관에 의한 건설로 부정부패의 소지를 차단하고 서민들의 권리를 보호하는 역할을 확대 해야함