부동산

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[토지/주택] [경실련-오마이뉴스 공동기획 ⑤-2] 공공주택 바로 서면 집 값 걱정 사라진다
2006.11.29
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지난 15일 “아파트 값이 뛰니까 나도 뛴다”라는 유서를 남기고 서울 동작구 사당동에 살던 60세 A씨가 스스로 목숨을 끊었다는 소식을 들었다.

부동산 가격의 불안정한 고공행진이 서민의 삶을 황폐하게 만들고 나아가 삶의 희망마저 앗아간 것을 반영한 일이 아닐 수 없다. 수십만 세대가 공공임대아파트의 부도로 인해 전 재산을 빼앗겨 피눈물을 흘리고 있다. 또 한편으로 치솟는 집값을 바라보며 희망을 빼앗긴 전 국민이 이제는 거품붕괴의 희생양으로 대기하고 있다.

희망을 빼앗긴 국민을 거품붕괴의 희생양으로 삼으려는 듯 정부는 제대로 된 정책적 대안을 내놓지 못하고 있다. 정부가 하는 일은 고작 수십번의 부동산 대책을 통해 경고할 뿐이다.

동화속 양치기 목동이 거짓으로 “늑대야~”를 외치는 모습과 정부의 모습이 흡사한 것 같아 씁쓸하기만 한다.


양치기 목동이 된 ‘참여정부’

IMF통화 위기를 극복하려고 국민의 정부에서 처방한 부동산경기활성화 방안인 98년 아파트분양가 자율화조치는 2001년을 정점으로 2002년, 2003년 아파트 가격의 폭등을 만들었다.


분양가 자율화 이전인 97년에 평당 472만원이었던 서울 동시분양아파트의 평당 분양가가 2003년에는 1331만원으로 2.3배 상승하였다.-한국경제신문,2004. 2.4)

분양가자율화 이후 아파트가격의 폭등이 계속되자 2004년에 들어서 아파트가격 폭등에 반발한 시민단체들의 원가공개 요구는 국민적 지지를 받으며 정부를 압박하기 시작 했다.

그러나 정부는 원가공개를 요구하는 여론을 잠재우기에만 급급해 분양아파트 원가연동제(표준건축비(나중엔 새건축비로 이름이 또 바꿨지만)의 대폭 인상으로 오히려 가격폭등을 부축이는 역할을 함)를 당정협의(2004년 7월15일)를 통해 발표하고 이때부터 지금까지 수십 차례 특별대책이란 이름으로 정책을 내놓고 있다.

이제 거품붕괴의 위기를 눈앞에 둔 국민에게 정부는 이렇게 말하고 있는 듯하다.

‘이제까지의 수많은 경고성 부동산 대책에도 불구하고 막대한 융자를 품고 막차를 탄 이상 그것은 그들의 책임이 아닌가. 정부는 할 도리를 다 했다.’

사실 정부의 수 차례에 걸친 대책은 절대 가격붕괴는 없을 것이란 전제하에 계획된 엄포였을 뿐이었고, 대책이 발표된 후 여전히 잡히지 않는 아파트가격은 이를 증명하고 있다.

8.31대책을 전격 발표하면서 만든 판교 개발은 주변의 분당시세마저도 올려놓는 역할을 했다. 이후에도 별만 상황은 달라지지 않았다. 서울시의 은평뉴타운 개발이 그랬고, 인천 검단도 그렇다. 모르고 계속 그러는 것인지 의도적으로 그러는 것인지 국민들은 알 수 없다.

부동산 정책이 이지경이 된 원인은 건설족의 막대한 비자금과 그 앞에 있는 비굴한 정치인, 언론, 행정관료, 그리고 부동산 광고에 좌지우지되는 언론이 있을 것이다.

공공주택 정책 제대로 하고 있나

ⓒ 오마이뉴스 성주영

윤대희 청와대경제정책수석은 지난 11월 16일 “주택공사 등 공공부문이 주택시장 안정에 실질적이고 주도적 역할을 할 수 있도록 근본적인 대책을 준비하고 있다”면서 공공부문이 주택가격에 대해 주도적 역할을 해야 한다고 강조했다.

공공부문이 현행 주택관련 법령대로 그 기능을 제대로 했다면 현실의 절망적 거품붕괴의 위기까지는 오지 않았을 것이라는 생각을 한다. 부동산이 안정화 되기 위해서는 공공주택의 본래기능을 회복해야 한다.우리나라에는 정권이 바뀔 때 마다 이름과 성격을 달리하는 공공주택이 있었다.

공공주택이란 국민주택기금 또는 공공택지가 투여되어 건설된 주택을 말한다. (전용면적 85㎡이하(국민주택규모)로 지어지는 주택으로 국민주택기금이 지원됐거나 공공택지가 공급된 주택, 공공건설임대주택, 국민임대주택, 공공영구임대주택 등)

건설교통부 자료에 근거해서 2004년 기준 주택건설호수중 공공임대주택 건설비중 과 국민주택기금 사용내역을 살펴보면 공공주택이 전체주택에서 차지하는 비중이 적지 않다는 것을 알 수 있다. 주택총량 중 공공주택비중이 3분의1 정도에 이르고 있기 때문이다. 공공주택이 제대로 기능을 한다면 주택가격의 안정은 걱정거리가 되지 않을 수 있다.

현행 공공주택에 주는 특혜는 엄청나다 할 정도로 제도상 지원이 많다. 공공택지의 경우 조성원가 이하로 공급 하도록 돼 있고, 기금대출시 저리의 이자로 사용 할 수 있도록 되어 있고, 건축비는 표준건축비를 상한가격으로 제한하고 있다.

이를 통해 주택가격과 임대료 임대보증금을 낮출 수 있도록 유도하는 것이다. 그런데 이상한 것은 이렇게 많은 특혜에 가까운 지원에도 불구하고 공공주택이 주택가격을 안정시키는 역할을 하기는커녕 오히려 공공주택이 주변의 시세를 끌어 올리는 역할을 하고 있는 점이다.

공적기금인 국민주택기금과 원주민의 삶의 터전을 앗아가며 조성된 공공택지에 지어진 공공주택이 그 본래의 기능을 하지 못하고 있는 원인은 무엇일까?

 

택지개발업무처리지침 <개정 2004.08.07>

구분 용도별 공 급 지 역
수도*부산권 광역시 기타지역
조성
원가
이하
임대주택건설 용지  
– 60㎡이하 주택용지 60 60 60
– 60㎡초과 85㎡이하 주택용지 수도권: 85
부산권: 80
70 60
국민주택규모의 용지      
– 60㎡이하 주택용지 수도권: 95
부산권: 90
90 80
조성
원가
수준
공공용지 100 100 100
협의양도인택지 수도권: 감정가격
부산권: 110
110 110
(조성원가대비 단위%)

ⓒ 성주영

 

공공택지의 경우 택지개발촉진법에 공급가격과 방법을 규정하고 있다. 택지개발업무처리지침(표 참조)에 공공주택의 규모별 유형별로 구분하여 세세하게 공급가격을 규정하고 있음이다.

공공택지의 공급을 택지개발업무처리지침에 명확히 규정하고 있음에도 불구하고 정작 주택공사나 토지공사 등 시행기관은 조성원가를 공개하지 않고 있다. 조성원가를 공개하지 않음으로 공공택지가 적절한 가격에 공급되고 있는지 확인 할 수 없다.


투명하지 못한 주택공사와 토지공사

이런 불투명한 공공택지의 공급에 대해 양주시 덕정지구, 구리시 인창지구 등에서 시행기관이 일방적으로 주장한 공급가격의 공정성 여부에 대해 법정에서 다투고 있다.

공공주택이 본연의 목적인 주택가격안정에 기여되려면 공공주택과 관련된 표준건축비와 택지공급가격, 건축비의 투명성이 전제되어야 한다. 택지비, 건축비, 표준건축비가 불투명한 상태에서 공공주택은 제 기능을 발휘 할 수 없다.

특히나 공공주택의 건축비를 표준건축비100%로 주장하고 있는 현실에서 표준건축비의 투명성은 절실하다. 주택가격의 안정을 확보하고 나아가 서민의 주거안정을 위해 정부는 공공주택의 본래의 기능을 찾을 수 있도록 최우선으로 개선해야 할 것이다.

참여정부는 국민임대주택 100만호 공급을 위해 노력하고 있다. 임대의무기간이 30년인 장기 임대주택의 꾸준한 공급은 서민의 주거안정과 주택가격의 안정에 충분히 기여 할 것이라는 면에서 국민임대주택 정책은 지속되어야 하고 충분한 가치를 인정받아야 한다.

그러나 국민임대주택을 공급하기위한 자금 확보를 위해 공공주택의 건축비와 택지비, 표준건축비를 불투명하게 한다면 이것은 옳지 않다. 이는 곳 서민의 호주머니를 털어서 국민임대주택을 공급하는 꼴이 되기 때문이다.

국민임대주택의 공급을 핑계로 공공주택의 기능을 마비시키는 불투명한 제도의 운영은 많은 부작용을 낳을 수밖에 없다. 주택공사를 상대로 한 분양원가 공개 요구에 대해 사법부가 입주자들의 손을 들어주는 것은 단적인 예라고 볼 수 있다.

공공주택이 주택가격의 안정과 서민의 주거안정에 기여될 수 있도록 제도운용을 투명하게 해야 한다. 공공주택이 제 기능을 잃은 상태에서 정부가 발표하는 어떤 대책도 효과를 기대할 수 없기 때문이다. (오마이뉴스 김영관 기자)

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